Кристине Дубане, руководитель отдела жилых площадей компании Ober Haus Real Estate

По количеству работников и числу проводимых сделок компания Ober Haus Real Estate многие годы уверенно входит в тройку самых больших посредников в сфере недвижимости. И рынок мы чувствуем и анализируем не только через призму статистики, но и активно общаясь с покупателями и продавцами. Позволю себе поделиться некоторыми нашими ощущениями от рынка.

Серийное жилье Риги

В настроениях рынка недвижимости в первой половине 2018 года в отношении большинства сегментов доминировали позитивные нотки. Особенно ярко это проявлялось в сделках с серийным жильем столицы – наиболее покупаемыми объектами недвижимости в масштабах всей страны. Ситуация в 2018 году такова, что если потенциальный покупатель надеется найти в Риге нормальную серийную 2-комнатную квартиру за 40 000 евро, то сделать это ему вряд ли удастся. Большинство предложений существенно дороже. Купить 1-комнатную серийную квартиру в хорошем состоянии за 25 000 евро можно, пожалуй, лишь в Вецмилгрависе.

Владельцами практически всего выставляемого на продажу жилья в типовых многоквартирных домах столицы Латвии сейчас являются частные лица. Банковское имущество бывших ипотечных должников перестало играть какую-то значимую роль. Ober Haus, к примеру, занимается торговлей объектами из портфелей таких банковских компаний, как Promano Lat и Salvus. Суммарно в них осталось порядка 200 единиц недвижимости, но рижских серийных квартир вы там не найдете! Такое положение дел сказывается на формировании цен. В последнее время в реальных сделках с серийными квартирами Риги они находятся на уровне 1 000 евро за кв. м. Это если квартира в хорошем техническом состоянии.

Есть варианты и подороже. Наша компания недавно провела сделку с серийной квартирой в доме 119-й серии в Пурвциемсе за 1 200 евро за кв. м. Другой клиент смотрел хорошо отремонтированную квартиру на первом этаже дома старой «литовской» серии в том же Пурвциемсе, за которую просили почти 1 400 евро за кв. м. И даже размышлял о покупке. В итоге не купил. В Риге по-прежнему имеются предложения серийных квартир среднего технического состояния дешевле 900 евро за кв. м. И нет такого, чтобы они моментально раскупались. 

Благодаря постоянному общению с потенциальными покупателями серийного жилья видим, что большинство из них вначале спрашивают готовый продукт – квартиры, не требующие ремонта и в которые по завершении сделки можно сразу заезжать. По приемлемым для покупателей ценам таких предложений мало. Поэтому начинает проявляться тенденция к росту числа тех клиентов, которые соглашаются на квартиры в плохом техническом состоянии с их последующим ремонтом. Главное – получить устраивающую цену.

Основной спрос на серийное жилье столицы Латвии формируют местные жители. Однако есть и покупатели литовцы, и эстонцы. Они рассматривают этот фонд как инвестиционный продукт – сдают в аренду и получают доход. Необходимо признать, что наши соседи по Балтии верят в рижский рынок, в рост цен на нем даже больше, чем мы сами. У них стоимость аналогичных объектов выше, вот они и полагают, что квартиры в столице Латвии подтянутся к их уровню. Это проявляется в разных сегментах. Литовцы и эстонцы покупают и земельные участки для застройки, и незавершенные проекты. Строят или доделывают их. Интересно что, когда общаемся с местными застройщиками, те говорят о проблемах с подбором достойных участков, на которых можно было бы построить прибыльный объект: мол, инвестиционная математика не складывается. А вот соседи по Балтии покупают и выстраивают нормальный бизнес. 

Еще одно наше наблюдение касается жилья в старых полудеревянных домах – таких, в которых санузлы находятся на лестничной клетке. Они значительно дешевле серийных квартир. Несмотря на это, спрос на них ниже. Это значит, что люди отдают предпочтение относительно более качественному жилью.

Новые проекты

Жилых новостроек в Риге возводится все больше: поле предложения стремительно расширяется. И если оценивать перспективы в долгосрочном плане – в разрезе пяти ближайших лет, то возможный прирост кажется слишком стремительным. Закрадывается сомнение, что спрос покроет весь объем свежего жилья. Очень много проектов начаты или готовятся стартовать в Тихом центре столицы Латвии. Когда подсчитываем количество заявленных квартир в этих проектах и сравниваем с тем, сколько продавалось и продается в последние годы по ценам от 3 000 евро за кв. м и дороже, хотим надеется, что для всех квартир будут покупатели.

Клиенты, с которыми работал в последние полгода Ober Haus, занимают довольно жесткую ценовую позицию: нормально воспринимают предложения в центре Риги с ценой до 2 500 евро за кв. м. Реакция иностранцев на прайс-листы с 4 000-5 000 евро за кв. м: за такие деньги можем купить гораздо более ликвидную недвижимость в городах Европы или США.

Безоблачной на данный момент выглядит ситуация в сегменте рижских новостроек бюджетного класса. Во многих из них подавляющая часть квартир распродается еще до сдачи дома в эксплуатацию. Это приводит к подъему цен на следующие строящиеся объекты. И торможения этого процесса не наблюдаем, хотя в 2018 году рынку обещано почти вдвое больше новых квартир бюджетного класса, чем в прошлом. Удорожание нового предложения прекратится или минимизируется лишь в том случае, если новые проекты станут сдаваться в эксплуатацию хотя бы с 60-70% непроданных квартир. На данный момент этого нет, на готовое спрос все-таки выше, чем предложение.

В росте числа новых квартир бюджетного класса в Риге и их активной резервации Ober Haus видит определенные основания для корректировки цен на серийное жилье тех окрестностей, где возводится конкретный проект. Кто покупатель этого жилья в бюджетных новостройках? Обычно это те, кто проживает по соседству в советском жилищном фонде этого микрорайона. Они размышляют так: моя серийная квартира стоит столько-то, она растет в цене, значит, в момент сдачи в эксплуатацию нового проекта продам старую квартиру и получу такую-то сумму денег. На деле, когда в рамках одного микрорайона на продажу почти одновременно выйдут 50-100 серийных квартир, это повлияет на цены типового жилья. И тут прекращения роста цен или даже коррекции вниз не избежать. Это нужно учитывать и понимать. Думаем, что данный фактор проявит себя в 2019 году.

Центр Риги

Есть интерес покупателей к хорошим квартирам центра Риги, но наблюдаем несовпадение их понимания цены с тем, что просят продавцы. Собственники часто оценивают качество своего товара завышено и не учитывают других имеющихся в продаже предложений. В отдельных местах, например, на ул. Кр. Валдемара, проявляется переизбыток выставленных на продажу объектов. Особенно трудно продать квартиры, окна которых выходят непосредственно на Кр. Валдемара – одну из центральных дорожных магистралей Риги. Обязательное требование покупки в центре – возможность решить вопрос с парковкой. В тех новых комплексах, где она есть, подземные парковочные места продаются близко к 30 000 евро.

Новшество последнего времени – рост в центре предложения о краткосрочной (на три – шесть месяцев) аренде квартир. Это то, на что раньше собственники квартир шли неохотно.

Юрмала

По ощущениям специалистов Ober Haus, рынок недвижимости главного курорта Латвии постепенно оживает. Местные клиенты постоянно ищут приемлемые для них варианты разной недвижимости. Если это квартиры на покупку, то в четырех из пяти случаев бюджет сделки не превышает 100 000 евро – такова статистика мая. В 13% продаж стоимость купленной квартиры находилась в пределах от 100 000 до 200 000 евро. За жилье в юрмальских новостройках в среднем как раз и просят около 200 000 евро, что в пересчете на единицу площади дает 2 100 евро за кв. м.

Хороший спрос в этом году на летнюю аренду квартир в новостройках. В центре Юрмалы за вариант с двумя-тремя спальнями близко к морю просят до 4 000 евро в месяц, а начинался прейскурант от 900 евро в месяц. Для сравнения, на круглый год снять такие же варианты квартир удастся за 650– 2 500 евро за месяц.

География поиска участков и частных домов в Юрмале расширяется и начинает включать в себя Вайвари, Слоку и Каугури. Там цены скромнее, чем на пространстве от Лиелупе до Дубулты, и все еще встречаются стрессовые активы. Участки на речной стороне берут за 25 000-30 000 евро, на морской бюджет повыше. Но редко когда более чем в два раза.

Частные дома в Юрмале клиенты готовы покупать, если построенные в последние 15 лет объекты отдают за 100 000 – 200 000 евро. И здесь отмечу такой факт: только половина клиентов нашей компании для проведения сделки привлекает ипотечное кредитование, у второй половины имеются необходимые накопления.

Регионы

Подразделения Ober Haus работают в шести региональных центрах Латвии. Так вот самый бурный и удивительный рынок сейчас наблюдается в Валмиере – там практически рижские цены. 4-комнатная серийная квартира в Валмиере стоит 55-60 000 евро. Это объясняется и нехваткой предложения, и тем, что в городе много промышленных предприятий и, соответственно, хорошие предложения работы. Чтобы решить вопрос с нехваткой жилья, дума Валмиеры даже построила муниципальное жилье, которое сдается в аренду через аукционы – слишком велик спрос. 

Активное движение покупателей наблюдаем в Елгаве, которая долгое время была одним из самых дешевых мест проживания рядом со столицей. В ней клиенты в этом году просят нас подыскать им и квартиры, и частные дома, и идет устойчивый тренд к повышению цен на имеющееся предложение.

Лиепая демонстрирует стабильность – около сотни сделок каждый месяц. Часть спроса в ней формируют литовцы и белорусы, покупающие недорогие квартиры: кто для сдачи в аренду в летний период, кто для собственного проживания в отпуске.

Хорошо идут дела в Вентспилсе. А вот в Даугавпилсе и Резекне – чуть потруднее. Там квартиры можно купить и за 7 000-10 000 евро. В то же время в Валке еще пять – семь лет назад вообще невозможно было ничего продать, а сейчас жизнь возвращается в этот городок. В целом ближайшие перспективы всего рынка недвижимости Латвии мы оцениваем позитивно.