Kristīne Dubāne, kompānijas Ober Haus Real Estate Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja
Kompānija Ober Haus Real Estate darbinieku un noslēgto darījumu skaita ziņā pārliecinoši ir viena no trim lielākajām Latvijas nekustamā īpašuma tirgus mākleru kompānijām. Tirgu mēs jūtam un analizējam ne tikai caur statistikas prizmu, bet arī aktīvi komunicējot ar pircējiem un pārdevējiem. Atļaušos padalīties ar dažiem mūsu novērojumiem.
Rīgas sērijveida mājokļi
2018.gada pirmajā pusgadā lielākajā daļā nekustamo īpašumu segmentos dominēja pozitīvs noskaņojums. Tas īpaši spilgti izpaudās darījumos ar galvaspilsētas sērijveida mājokļiem, tie ir vispirktākie nekustamā īpašuma objekti pat visas valsts mērogā. Šogad ir tā, ka tad, ja potenciālais pircējs cer atrast Rīgā normālu sērijveida divistabu dzīvokli par 40 000 eiro, tas viņam diez vai izdosies. Lielākā daļa piedāvājumu ir ievērojami dārgāka. Vienistabas dzīvokli labā tehniskā stāvoklī par 25 000 eiro nu jau laikam var nopirkt vairs tikai Vecmīlgrāvī.
Praktiski galvaspilsētas sērijveida daudzdzīvokļu mājās pārdošanā izlikto visu mājokļu īpašnieki pašlaik ir privātpersonas. Banku hipotekāro kredītu parādniekiem atsavinātie īpašumi vairs nespēlē būtisku lomu. Ober Haus tirgo nekustamos īpašumus no, piemēram, banku kompāniju Promano Lat un Salvus portfeļiem. Tajos to ir palicis aptuveni 200 vienību, taču Rīgas sērijveida dzīvokļus šajos portfeļos jūs neatradīsiet. Šāds lietu stāvoklis iespaido cenu veidošanos. Pēdējā laikā darījumos ar Rīgas sērijveida dzīvokļiem tās jau ir sasniegušas 1000 eiro/m² līmeni – ja dzīvoklis ir labā tehniskā stāvoklī.
Ir arī dārgāki piedāvājumi. Nesen mūsu kompānija nokārtoja Purvciemā darījumu ar dzīvokli 119.sērijas mājā par 1200 eiro/m². Kāds cits klients turpat Purvciemā apskatīja vecas lietuviešu sērijas nama pirmajā stāvā labi izremontētu dzīvokli, par kuru tika prasīti 1400 eiro/m². Viņš pat apsvēra tā pirkšanu, bet galu galā tomēr pārdomāja. Rīgā piedāvājumā joprojām ir pieejami viduvējā tehniskā stāvoklī sērijveida dzīvokļi, kuru cena ir mazāka par 900 eiro/m². Un nav tā, ka tie uzreiz tiktu izpirkti.
Pateicoties pastāvīgai saziņai ar sērijveida mājokļu potenciālajiem pircējiem, redzam, ka lielākā daļa potenciālo pircēju sākumā interesējas par gatavu produktu – dzīvokļiem, kam nav nepieciešams remonts un uz kuriem var pārcelties dzīvot tūlīt pēc darījuma nokārtošanas. Tomēr šādu piedāvājumu par pircējiem pieņemamām cenām ir maz. Tādēļ sāk pieaugt to klientu skaits, kas izlemj iegādāties sliktā tehniskā stāvoklī esošus dzīvokļus, kas vēlāk ir jāremontē. Viņiem galvenais ir iegūt labu cenu.
Pamata pieprasījumu pēc sērijveida mājokļiem galvaspilsētā veido vietējie iedzīvotāji. Tomēr ir arī pircēji no Lietuvas un Igaunijas. Viņi šo dzīvojamo fondu uzlūko kā investīciju produktu. Jāatzīst, ka mūsu kaimiņvalstu pārstāvji tic Rīgas tirgum un iespējamajai cenu izaugsmei pat vairāk nekā mēs paši. Pie viņiem analoģisku nekustamo īpašumu cenas ir augstākas, un tādēļ viņi uzskata, ka dzīvokļu cenas Latvijas galvaspilsētā celsies līdz viņu līmenim. Tas izpaužas dažādos segmentos. Lietuvieši un igauņi pērk arī apbūves zemesgabalus un nepabeigtus projektus. Viņi tos apbūvē vai pabeidz iesākto būvniecību. Interesanti, ka, runājot ar vietējiem apbūvētājiem, viņi sūkstās, ka ir grūti sameklēt labus gruntsgabalus, uz kuriem varētu uzbūvēt ienesīgu objektu – tā teikt, neveidojas investīciju matemātika. Bet, lūk, mūsu kaimiņi no Lietuvas un Igaunijas pērk un veido normālu biznesu.
Vēl kāds mūsu novērojums attiecas uz mājokļiem vecās (bieži pa pusei) koka mājās – tādās, kur sanitāri tehniskie mezgli atrodas kāpņu laukumiņā. Tie ir ievērojami lētāki par sērijveida dzīvokļiem. Tomēr, lai arī ir zemāka cena, pieprasījums pēc tiem ir mazāks. Tas nozīmē, ka cilvēki priekšroku dod relatīvi kvalitatīvākiem mājokļiem.

Jaunie projekti
Jaunos projektus Rīgā būvē aizvien vairāk: piedāvājums strauji paplašinās. Vērtējot to perspektīvas ilgtermiņā – tuvāko piecu gadu griezumā –, pieaugums var šķist pat pārāk straujš. Iezogas šaubas, vai pieprasījums spēs nosegt visu jauno mājokļu apmēru. Ļoti daudzi projekti ir uzsākti vai tiek gatavoti uzsākšanai Rīgas Klusajā centrā. Saskaitot šajos projektos pieteikto dzīvokļu daudzumu un salīdzinot ar to, cik tiek pārdots par cenām, kas sākas no 3000 eiro/m² un dārgāk, gribas cerēt, ka visiem dzīvokļiem atradīsies pircēji.
Klienti, ar kuriem kompānija Ober Haus ir strādājusi beidzamā pusgada laikā, saistībā ar cenām ir ieņēmuši visai stingru pozīciju: normāli tiek uzņemti piedāvājumi Rīgas centrā līdz 2500 eiro/m². Ārzemnieki uz piedāvājumiem par 4000-5000 eiro/m² reaģē noraidoši: par šādu naudu viņi Eiropā un ASV var iegādāties likvīdākus nekustamos īpašumus.
Laba situācija pašlaik ir Rīgas budžeta klases jauno projektu segmentā. Daudzās no tām lielāko daļu dzīvokļu izpārdod vēl pirms mājas nodošanas ekspluatācijā. Tādēļ kāpj nākamo būvējamo objektu cenas, un šī procesa bremzēšanās nav novērojama, lai arī 2018.gadā tirgum ir apsolīts divas reizes vairāk jaunu budžeta klases dzīvokļu nekā gadu iepriekš. Jaunā piedāvājuma sadārdzināšanās beigsies vai minimizēsies tikai tad, ja jaunie projekti tiks nodoti ekspluatācijā, ja ir vismaz 60-70 % nepārdotu dzīvokļu. Šobrīd šādas situācijas nav, un pieprasījums pēc gataviem dzīvokļiem joprojām ir lielāks nekā piedāvājums.
Pēc Ober Haus ekspertu domām, jaunu budžeta klases dzīvokļu skaita pieaugumā Rīgā un to aktīva rezervēšanā ir saskatāms zināms pamats sērijveida mājokļu cenu korekcijai tajos rajonos, kur tiek būvēts konkrētais projekts. Kas ir šo budžeta mājokļu pircējs jaunajos projektos? Parasti tie ir cilvēki, kas dzīvo mikrorajona tuvumā padomju laikā būvētajos mājokļos. Viņi spriež šādi: mans sērijveida dzīvoklis maksā noteiktu summu, tā cena ceļas, un jaunā projekta nodošanas ekspluatācijā brīdī pārdošu veco dzīvokli un saņemšu noteiktu naudas summu. Realitātē, kad viena mikrorajona robežās pārdošanai vienlaikus tiek izlikti 50-100 sērijveida dzīvokļu, tas ietekmē šādu mājokļu cenas. Šādā situācijā no cenu kāpuma apstāšanās vai pat lejupejošas korekcijas nevar izvairīties. Tas ir jāņem vērā un jāsaprot. Mūsuprāt, šis faktors liks sevi manīt 2019.gadā.
Rīgas centrs
Ir manāma pircēju interese par labiem Rīgas centra dzīvokļiem, tomēr, kā liecina mūsu novērojumi, viņu izpratne par cenu atšķiras no tās, ko prasa pārdevēji. Īpašnieki bieži vien savu preci novērtē pārāk augstu un neņem vērā citus pārdošanai izliktos piedāvājumus. Atsevišķās vietās, piemēram, Krišjāņa Valdemāra ielas rajonā pārdošanai izlikto nekustamo īpašumu daudzums ir liels Īpaši grūti ir pārdot dzīvokļus, kuru logi ir vērsti uz pašu Krišjāņa Valdemāra ielu, kas ir viena no noslogotākajām Rīgas transporta maģistrālēm.
Obligāta prasība centra nekustamajiem īpašumiem ir iespēja atrisināt automobiļa novietošanas problēmu. Kompleksos, kur šāda iespēja ir, vietas pazemes garāžās tiek pārdotas par cenām tuvu 30 000 eiro.
Pēdējā laika jauna tendence ir īstermiņa (uz trim līdz sešiem mēnešiem) īres dzīvokļu piedāvājuma pieaugums. Agrāk dzīvokļu īpašnieki par šādu soli izšķīrās nelabprāt.
Jūrmala
Latvijas galvenā kūrorta nekustamo īpašumu tirgus, pēc Ober Haus Real Estate speciālistu domām, pakāpeniski atdzīvojas. Vietējie klienti pastāvīgi meklē viņiem pieņemamus dažādu nekustamo īpašumu variantus. Runājot par dzīvokļu iegādi, var teikt, ka četros gadījumos no pieciem darījuma budžets nepārsniedz 100 000 eiro – tāda ir maija statistika. 13 % gadījumu iegādātā dzīvokļa cena ir bijusi robežās no 100 000 līdz 200 000 eiro. Par mājokļiem Jūrmalas jaunajos projektos vidēji tiek prasīts aptuveni 200 000 eiro, kas, pārrēķinot kvadrātmetra cenā, ir 2100 eiro/m².
Šogad ir labs pieprasījums pēc vasaras īres dzīvokļiem jaunajos projektos. Jūrmalas centrā par dzīvokli ar divām trim guļamistabām līča piekrastes tuvumā tiek prasīts līdz 4000 eiro/mēn., bet cena sākās no 900 eiro/mēn. Salīdzinājumam var minēt, ka šādus dzīvokļus var noīrēt uz gadu par 650-2500 eiro/mēn.
Gruntsgabalu un privātmāju meklējumu ģeogrāfija Jūrmalā paplašinās un sāk aptvert Vaivarus, Sloku un Kaugurus. Šajos rajonos cenas ir pieticīgākas nekā teritorijā no Lielupes līdz Dubultiem un joprojām ir sastopami stresa aktīvi. Gruntsgabalus upes pusē pērk par 25 000-30 000 eiro, bet līča pusē – dārgāk. Tomēr reti kad cena ir augstāka vairāk nekā divas reizes.
Privātmājas Jūrmalā klienti ir gatavi pirkt, ja tās ir celtas pēdējo 15 gadu laikā un tiek piedāvātas par 100 000 līdz 200 000 eiro. Atgādinājums par šādu faktu: tikai puse mūsu kompānijas klientu izmanto hipotekāro kreditēšanu. Otrai pusei ir nolūkotā nekustamā īpašuma iegādei nepieciešamie uzkrājumi.
Reģioni
Ober Haus Real Estate nodaļas darbojas sešos Latvijas reģionālajos centros. Visvētrainākais un pārsteidzošākais tirgus pašlaik ir vērojams Valmierā – tur cenas praktiski ir sasniegušas Rīgas līmeni. Četristabu dzīvoklis Valmierā maksā 55 000-60 000 eiro. Tas izskaidrojams gan ar piedāvājuma trūkumu, gan arī ar to, ka pilsētā ir daudz rūpniecības uzņēmumu un attiecīgi labs darba piedāvājums. Lai risinātu mājokļu deficīta problēmu, Valmieras dome pat ir uzbūvējusi municipālos mājokļus, kas tiek izīrēti, izmantojot izsoles, – pieprasījums ir pārāk liels.
Aktīva pircēju kustība ir vērojama Jelgavā, kas ilgu laiku bija viena no lētākajām dzīvesvietām galvaspilsētas tuvumā. Šeit klienti šogad lūdz viņiem sameklēt gan dzīvokļus, gan privātmājas un ir vērojama stabila esošā piedāvājuma cenu kāpuma tendence.
Liepāja demonstrē stabilitāti – katru mēnesi tiek noslēgts apmēram simts darījumu. Daļu pieprasījuma šeit veido Lietuvas un Baltkrievijas pilsoņi, kas pērk nedārgus dzīvokļus gan izīrēšanai vasaras periodā, gan pašu dzīvošanai atvaļinājuma laikā.
Arī Ventspilī mums sokas labi, bet Daugavpilī un Rēzeknē – mazliet grūtāk. Tur dzīvokļus var nopirkt par 7000-10 000 eiro. Savukārt Valkā, kur vēl tikai pirms pieciem septiņiem gadiem bija neiespējams kaut ko pārdot, nu jau sāk atgriezties dzīvība.
Latvijas nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas, kopumā ņemot, mēs vērtējam pozitīvi.