Новый и актуальный для рынка недвижимости тренд – интерес рижан к новой, компактной и недорогой с точки зрения содержания загородной недвижимости, расположенной недалеко от столицы Латвии. Развитие таких объектов обеспечивает один из наиболее доходных вариантов инвестирования. Потому обращать внимание на них советую как покупателям жилья, так и тем предпринимателям, кто подыскивает в недвижимости перспективные ниши для вложения и приумножения своих свободных финансовых средств.

Виктор Мишин, латвийский девелопер со стажем более 30 лет 

В бизнесе по недвижимости работаю давно – с момента восстановления независимости Латвии. Столичные домовладения на улицах Сколас, Лачплеша и Блауманя, виллы в Межапарке на улице Щецинас, 10, на проспекте Межа, 40, или на улице Гамбургас, 23А, в которой сейчас проживает посол Швейцарии в Латвии... Вот далеко не весь список тех объектов жилой недвижимости Риги, которые не просто побывали в моих руках, но еще и были полностью расселены, отремонтированы и затем распроданы по квартирам. Мое активное прошлое и настоящее в недвижимости мотивирует многих знакомых обращаться ко мне на тему недвижимости; меня то и дело просят поделиться мнением о перспективных нишах. Один из таких разговоров и хочу привести. Мало ли кому-то из читателей он покажется полезным. Состоялся он недавно – в начале лета. Давнишний знакомый задал, казалось бы, простой вопрос:  «Куда бы мне сегодня вложить деньги? – и уточнил: – Я про нашу с тобой любимую недвижимость. Вложиться так, чтобы и доход какой-никакой был, и потом, если что, можно было продать купленное без проблем и с выгодой. Есть ли на сегодняшнем рынке вообще такая возможность? Всё слишком сильно изменилось в последнее время и продолжает меняться – потому многие знакомые инструменты инвестирования практи- чески не работают…»

Небольшая ремарка: раньше этот мой знакомый скупал небольшие квартиры в плохом состоянии – в основном в Риге, приводил их в порядок и сдавал в аренду. Когда требовались деньги, оперативно продавал одну из них. Сейчас такая практика почти не работает – что-то в ней сломалась: квартир таких уже мало, материалы подорожали, равно как и строительные мастера… Да и покупатели готовых квартир частенько нос воротят, так как слишком много предло жений на рынке.

– Разве у тебя не всё идет по накатанному? Бизнес-то вроде как работает, – отреагировал я на вопрос своего собеседника.

– Не сказал бы, что всё идет хорошо. Насчет уже имеющегося портфеля объектов, может, ты и прав. А вот про новые инвестиционные предложения сказать этого не могу. При их оценке возникает масса вопросов. На днях, к примеру, предложили приобрести квартиру в центре Старой Риги, на улице Калькю, 2, – 3-комнатную, без особого ремонта, за 145 000 евро. Ты думаешь, дорого? Я так не думаю… Когда-то за нее давали 315 000 евро, но собственники тогда отказались ее продавать, мечтали о 350 000 евро. Передержали объект и упустили момент. Теперь готовы отдать эту же квартиру дешевле вдвое с лишним. Но я ее покупать не спешу. Давай вместе с тобой посчитаем экономику по ней. Готов?

– Давай посчитаем, интересно. На первый взгляд, если отталкиваться от цены, предложение кажется очень даже.

– Вот куплю эту квартиру за 145 000 евро, в ремонт и приобретение домашней техники и мебели вложу еще не менее 30 000 евро. Это если в очень щадящем режиме, по-скромному: площадь квартиры все-таки под 100 кв. м, и в ней требуется практически всё заменить. В итоге она обойдется мне по крайней мере в 175 000 евро. Но чувствую, что даже больше: в ходе ремонта обязательно еще что-то вылезет. И что у нас в итоге? Потенциал сдачи в аренду – максимум 900 евро в месяц. Больше вряд ли кто-то даст. Что тогда у меня с доходностью? Каких-то 6% годовых, так сказать, «грязными». Для классической Европы приятные цифры, но мне в Латвии хотелось бы иметь побольше. Хотя бы 9%. И это мы еще с тобой не посчитали другие финансовые затраты и возможные сборы со стороны.

– Что ты имеешь в виду?

– Из полученных доходов нужно будет вычесть налоги на квартиру и на землю под ней, которые арендаторы обычно не соглашаются брать на себя. А это старый город, там всё (и даже налог) приличных денег стоит. Это раз. Второе – где гарантии, что квартира сдастся быстро? Все-таки располагается на пятом этаже в доме без лифта. Значит, какое-то время она может простоять в рекламе без арендатора. Весь тот период коммунальные платежи придется платить самому. Третье – при сдаче квартиры государству предстоит отдать 10% от полученных от аренды доходов.

Еще один нюанс: какой бы ни был арендатор, он всё равно может что-то испортить, и не всегда это покроет выданный им депозит. А значит, мне нужно будет потом и за это платить. Ну и вишенка на торте – пожелай я потом быстро продать эту квартиру на ул. Калькю, далеко не факт, что у меня это получится. Вот передо мной пример ее нынешних собственников: те хотели за нее золотые горы, а придется довольствоваться намного меньшим. Где запрашиваемые ими когда-то 350 000 евро – и где сегодняшние 145 000? День и ночь… По нынешней цене они торгуют этой квартирой уже около года. И этот аргумент для меня чуть ли не перевешивает все остальные. Что, если и в моем случае цена упадет еще ниже? О каком доходе тогда можно вести речь? Сплошные убытки. Хорошо, если в итоге у меня выйдет 4% годовых. Тот еще бизнес! Столько усилий, столько денег вложишь, а в итоге получишь пшик. Даже инфляцию такая прибыль не покроет. Потому и спрашиваю у тебя еще раз: можешь посоветовать вложения во что-то более интересное? 

– Ты же занимался небольшими компактными квартирами? Там экономика должна быть получше.

– Давай не поленимся и просчитаем отдачу от такой квартиры. Опять же на реальных примерах из жизни. Предложили однокомнатную квартиру в Пурвциемсе, на улице Дзелзавас. В достаточно запущенном состоянии. Дом – не помню точно, но, кажется, 602-я серия. Просят 30 000 евро, отдадут, скорее всего, за 29 000. Приведение жилья в хорошее состояние вместе с установкой кухни и встроенных шкафов обойдется в кругленькую сумму. Пусть в районе 20 000 евро. Итого вхождение в проект вместе с расходами на оформление покупки обойдется чуть выше 50 000 евро. Сдам я ее в аренду, ну скажем, за 250 евро в месяц. Получается, что «грязными» увидим ту же самую отдачу – не более 6% годовых. Но это опять без всех тех дополнительных затрат, о которых я говорил в примере с квартирой в Старой Риге. Единственное, налог на землю и на саму квартиру в Пурвциемсе будет меньше. Плюс, наверное, только в том, что продать квартиру на улице Дзелзавас попроще и быстрее, так как она в большей степени соответствует платежеспособности большинства населения Латвии. Но не факт, что удастся это сделать с прибылью. Многие предпочтут за те же деньги купить двухкомнатную квартиру со старым ремонтом, нежели мою однокомнатную с относительно свежим.

И самое, пожалуй, во всем моем деле с квартирами важное – то и дело читаю о том, что серийные дома (а весь мой пакет в основном в них и располагается, равно как и эта однушка, о которой рассказываю), не просто устарели, а у них закончился или заканчивается срок эксплуатации. С ними всё плохо. Не дай бог еще в ближайшее время развалятся. Тогда плакали чуть ли не все мои денежки? Короче, как ни крути, а мой бизнес дал серьезную трещину. Мне нужно искать в недвижимости другие ниши или совсем уходить из нее. Потому как ориентируюсь на отдачу от вложенных средств не менее 9-10% годовых.

– Хорошо, могу привести тебе несколько более интересных по заработкам примеров в нашей с тобой любимой недвижимости.

– Давай.

– Один наш клиент – он сам из Айзкраукле – подготовил там когда-то для себя маленькую квартирку. Сделал хороший ремонт и… переехал навсегда жить в Норвегию. Обустроился там, даже дом купил, и возвращаться обратно в Латвию не собирается. Обратился к нам, мы его квартиру сдаем в аренду. Второй этаж, серийная пятиэтажка. Так вот там экономика явно получше. Уже год как квартира сдается за 150 евро в месяц плюс коммунальные платежи. Платят аккуратно, задержек ни разу не было. Квартира не стоит в продаже, но точно знаю, что владелец продал бы ее тысяч за пятнадцать евро. Здесь получается чуть другая инвестиционная арифметика. Я как-то подсчитал – 12% годовых. При том что налог на землю и квартиру там точно мизерный. Да и продать такую квартиру как доходный объект, если что, достаточно легко. Даже после вычета всех накладных расходов с квартиры в Айзкраукле точно будешь иметь доход в размере вожделенных 10% годовых.

Да, и вот тебе еще один интересный аргумент в пользу такого варианта: эту квартиру мы сдали в аренду менее чем за день! Такой был спрос! Я еще тогда подумал: мы, наверное, слегка продешевили и можно было бы ставить чуть более высокую арендную плату. Так вот, если таких квартир приобрести несколько, то в итоге можно остаться более довольным. Правда, и они тоже старых серий…

– Мне такой вариант не сильно подходит. Больше смотрю на Ригу и Юрмалу, не хочу выходить за их пределы. На сегодня это все интересные варианты для инвестирования?

– Почему же все? Есть и еще. Сейчас многие горожане – как рижане, так и юрмальчане, проживающие в квартирах, посматривают и подумывают о своем жилье за городом, на природе. По разным причинам. С одной стороны, пандемия коронавируса их к этой мысли подтолкнула, с другой – постоянно повышающиеся цены на коммунальные услуги. Предела этому повышению пока не видно. Думаю, что в ближайшее время поток желающих приобрести загородное жилье будет только расти и нужно просто под него подстроиться с предложением. Уверен: там доходность точно будет выше 10% годовых.

– Какие-то конкретные примеры можешь привести?

– Я с партнерами по бизнесу недавно приобрел несколько гектаров земли с видом на Даугаву на расстоянии неполных 50 километров от Риги. Дорога туда по шикарному шоссе Рига – Даугавпилс занимает менее часа времени. Место – великолепное! Не только с видом на Даугаву, но еще и у природного заказника – многовекового охраняемого леса. Начинаем там строить что-то вроде теплых и энергоэффективных зимних дач – это дома площадью до 60 кв. м, что равносильно двух-трехкомнатной квартире. Даже проект дома по новым правилам строительства согласовывать не надо. Торговать ими станем по ценам в районе 75 000 евро. Дома будут очень теплыми, значит, потребуют совсем немного энергии для отопления. Прибыль планируется не менее 15% годовых после уплаты всех налогов. Будущие собственники таких домиков будут платить государству только за электричество. При этом очень постараемся, чтобы и эти счета были минимальными. Всё остальное у них будет свое.

Мой профессиональный опыт подсказывает, что именно в выезде за город и будет новый тренд развития местного рынка недвижимости на многие годы вперед. Земли при такой даче-доме будет совсем немного – не более 900 кв. м. Ну не хотят сейчас люди при доме много земли. Видимо, не столько потому, что налог больше или участок стоит дороже, – просто сейчас люди сильно заняты чем-то другим, не хотят брать на себя лишнюю нагрузку по уходу за территорией.

Приведу еще пример с покупкой земли под строительство частного дома на стадии ее развития где-то у границ Риги. Всё под тот же тренд – выезд из квартир. Участки без коммуникаций сейчас стоят по 10-12 евро за кв. м. Купил и просто ждешь, когда в поселке появится электричество и дорога. Как правило, это происходит в течение года-двух после покупки земли. Бывает и чуть дольше, но практически никогда быстрее. Платишь за участок каких-то 10 000-15 000 евро, через год продаешь уже за 20 000 евро. Сам ничего не делаешь – только ждешь. Ни тебе вкладываться в ремонт и ругаться со строителями, ни тебе искать арендаторов. Отдача получается гораздо выше озвученных тобой 10% годовых. Где именно вокруг столицы покупать землю в таком варианте – в Бабите, Баложи, Стопини или Саласпилсе – особо не принципиально: купят потом эту землю у тебя везде. А если ты вдруг решишься потом построить на этой земле небольшой домик и продать, то думаю, что доходность от твоих вложений превысит даже 30% годовых.

– Спасибо за совет. Напоследок: почему не предлагаешь инвестировать в коммерческую недвижимость? Или туда сейчас не стоит вкладываться?

– Думаю, что пока не стоит. Очень сложный сегмент. Клиентам сейчас интересен только самый центр Риги, где особо лакомые места еще можно сдать в аренду по хорошей цене. Но покупать их всё еще очень дорого. Экономики там точно не будет. Даже не стоит и считать. При этом в основном уходят в аренду помещения под кафе или рестораны, а там всплывет вопрос с вентиляцией: ее трубы нужно тянуть самому на самый верх. Это и стоит дорого, и нужно получить согласование от всех владельцев квартир в доме, а многие из них не хотят видеть в своем здании объекты общепита. И таких сложных моментов масса. Потому не советую, по крайней мере пока.