Jauna un aktuāla tendence nekustamā īpašuma tirgū ir rīdzinieku interese par jauniem, kompaktiem un uzturēšanas ziņā ekonomiskiem ārpilsētas īpašumiem Latvijas galvaspilsētas tuvumā. Šādu objektu attīstība nodrošina vienu no ienesīgākajām ieguldījumu iespējām. Tāpēc pievērst tiem uzmanību iesaku gan mājokļu pircējiem, gan tiem uzņēmējiem, kuri meklē perspektīvas nišas nekustamā īpašuma jomā, lai ieguldītu un vairotu savus brīvos finanšu līdzekļus.

Viktors Mišins, Latvijas nekustamo īpašumu attīstītājs ar vairāk nekā 30 gadu pieredzi

Nekustamā īpašuma biznesā strādāju jau ilgu laiku – kopš Latvijas neatkarības atjaunošanas. Galvaspilsētas namīpašumi Skolas, Lāčplēša un Blaumaņa ielā, villas Mežaparkā Ščecinas ielā 10, Meža prospektā 40 vai Hamburgas ielā 23A, kur tagad dzīvo Šveices vēstnieks Latvijā... Šis nebūt nav viss saraksts ar Rīgas dzīvojamajiem nekustamajiem īpašumiem, kas nevis vienkārši bijuši manās rokās, bet arī pilnībā atbrīvoti, izremontēti un pēc tam pārdoti. Mana aktīvā pagātne un tagadne nekustamo īpašumu jomā motivē daudzus paziņas vērsties pie manis saistībā nekustamo īpašumu tēmu, mani pastāvīgi lūdz dalīties viedoklī par perspektīvām nišām. Vienu no šādām sarunām es vēlētos atstāstīt. Varbūt kādam no lasītājiem tā var šķist noderīga. Tā notika nesen – vasaras sākumā. Kāds sens paziņa uzdeva šķietami vienkāršu jautājumu: «Kur es varētu ieguldīt naudu?» Un precizēja: «Es domāju mūsu abu iemīļoto nekustamo īpašumu jomu. Ieguldīt tā, lai būtu kaut kādi ienākumi, un pēc tam, ja kas, varētu bez problēmām un ar peļņu nopirkto pārdot. Vai šodienas tirgū vispār ir šāda iespēja? Pēdējā laikā viss ir pārāk daudz mainījies un turpina mainīties – tāpēc daudzi pazīstami ieguldījumu instrumenti praktiski nedarbojas...»

Neliela piebilde: šis mans draugs savulaik pirka nelielus dzīvokļus sliktā stāvoklī – galvenokārt Rīgā, sakārtoja tos un izīrēja. Kad bija vajadzīga nauda, viņš nekavējoties kādu no tiem pārdeva. Tagad šāda prakse gandrīz vairs nedarbojas – kaut kas tajā ir nobrucis: šādu dzīvokļu vairs nav daudz, materiāli ir sadārdzinājušies, tāpat arī celtnieki... Un gatavu dzīvokļu pircēji bieži vien rauc degunu, jo tirgū ir pārāk daudz piedāvājumu.

– Vai tad tev viss neiet pa vecajām sliedēm? Bizness, šķiet, darbojas, – atbildēju uz sava sarunu biedra jautājumu.

– Es neteiktu, ka viss iet labi. Iespējams, tev ir taisnība par esošo objektu portfeli. Taču nevaru tā teikt par jauniem investīciju priekšlikumiem. Tos vērtējot, rodas daudz jautājumu. Piemēram, nesen man piedāvāja iegādāties dzīvokli Vecrīgas centrā, Kaļķu ielā 2 – trīsistabu dzīvokli, bez liela remonta, par 145 000 eiro. Tev šķiet, ka tas ir dārgi? Es tā nedomāju... Kādreiz par to deva 315 000 eiro, bet īpašnieki atteicās pārdot, viņi sapņoja par 350 000 eiro. Pārāk ilgi turēja objektu un palaida garām īsto brīdi. Tagad viņi ir gatavi šo pašu dzīvokli atdot par vairāk nekā uz pusi zemāku cenu. Bet es nesteidzos to pirkt. Paskaitīsim kopā tā ekonomisko pusi. Esi gatavs?

– Paskaitīsim, interesanti. No pirmā acu uzmetiena, ja ņemam vērā cenu, piedāvājums šķiet ļoti labs.

– Tātad nopirkšu šo dzīvokli par 145 000 eiro, remontā un sadzīves tehnikas un mēbeļu iegādē ieguldīšu vēl ne mazāk kā 30 000 eiro. Tas ir, ja ļoti taupīgā režīmā, pieticīgi: dzīvokļa platība tomēr ir gandrīz 100 kvadrātmetri, un tajā praktiski viss jāmaina. Galu galā tas man izmaksās vismaz 175 000 eiro. Bet jūtu, ka pat vairāk: remonta gaitā noteikti vēl kaut kas izrādīsies nepieciešams. Un kas mums ir beigās? Iespēja izīrēt par maksimums 900 eiro mēnesī. Vairāk diez vai kāds dos. Kāda tad ir mana ienesīguma likme? Aptuveni 6 % gadā, tā sakot, «uz papīra». Klasiskajai Eiropai patīkami cipari, bet man Latvijā gribētos iegūt vairāk. Vismaz 9 %. Un vēl mēs ar tevi neesam aprēķinājuši citus finanšu izdevumus un iespējamās nodevas.

– Ko tu ar to domā?

 – No saņemtajiem ienākumiem būs jāatskaita nodokļi par dzīvokli un zemi zem tā, ko īrnieki parasti nepiekrīt uzņemties paši. Un tā ir vecpilsēta, tur viss (pat nodokļi) maksā pieklājīgu naudu. Tas ir viens. Otrkārt – kur ir garantijas, ka dzīvoklis tiks ātri izīrēts? Galu galā tas atrodas piektajā stāvā ēkā bez lifta. Tātad kādu laiku tas var stāvēt reklāmā bez īrnieka. Visu šo laiku pašam būs jāmaksā komunālie maksājumi. Treškārt, izīrējot dzīvokli, valstij būs jāmaksā 10 % no īres ienākumiem.

Vēl viena nianse: lai arī kāds tas īrnieks būtu, viņš tomēr var kaut ko sabojāt, un ne vienmēr to segs viņa iemaksātais depozīts. Tas nozīmē, ka man arī par to vēlāk būs jāmaksā. Ķirsītis uz tortes ir tas, ka, ja es pēc tam gribētu ātri pārdot šo dzīvokli Kaļķu ielā, nav garantēts, ka man tas izdosies. Lūk, man priekšā ir tā pašreizējo īpašnieku piemērs: viņi par to gribēja zelta kalnus, bet nāksies samierināties ar daudz mazāku summu. Kur ir tie 350 000 eiro, ko viņi savulaik prasīja, un kur ir šodienas 145 000 eiro? Diena pret nakti... Par pašreizējo cenu viņi šo dzīvokli tirgo jau apmēram gadu. Un šis arguments man gandrīz atsver visus pārējos. Ko tad, ja cena arī manā gadījumā nokritīsies vēl zemāk? Par kādiem ienākumiem tad var runāt? Tie ir vienīgi zaudējumi. Labi, ja beigās man sanāks 4 % gadā. Kas tas par biznesu! Tik daudz pūļu, tik daudz ieguldītas naudas, un beigās tu neko nesaņem. Šāda peļņa nesegs pat inflāciju. Tāpēc arī es tev vēlreiz jautāju: vai vari ieteikt kaut ko interesantāku ieguldīšanai? 

– Tu taču nodarbojies ar maziem, kompaktiem dzīvokļiem? Tur ekonomikai vajadzētu būt labākai.

– Nepaslinkosim un aprēķināsim peļņu no tāda dzīvokļa. Atkal ar reāliem piemēriem no dzīves. Man piedāvāja vienistabas dzīvokli Purvciemā, Dzelzavas ielā. Diezgan bēdīgā stāvoklī. Māja – neatceros precīzi, bet, šķiet, 602. sērija. Prasa 30 000 eiro, visticamāk, atdos par 29 000. Dzīvokļa atjaunošana kopā ar virtuves un iebūvējamo skapju uzstādīšanu izmaksās apaļu summu. Pieņemsim, ap 20 000 eiro. Kopumā projekta īstenošana kopā ar pirkuma noformēšanas izdevumiem izmaksās nedaudz virs 50 000 eiro. Izīrēšu to par, teiksim, 250 eiro mēnesī. Sanāk, ka «uz papīra» redzēsim to pašu atdevi – ne vairāk kā 6 % gadā. Bet atkal bez visiem tiem papildu izdevumiem, par kuriem es runāju Vecrīgas dzīvokļa gadījumā. Vienīgais, ka nodoklis par zemi un par dzīvokli Purvciemā būs mazāks. Pluss, iespējams, ir tikai tas, ka pārdot dzīvokli Dzelzavas ielā būs vieglāk un ātrāk, jo tas vairāk atbilst lielākās daļas Latvijas iedzīvotāju maksātspējai. Bet nav fakts, ka to varēs izdarīt ar peļņu. Daudzi labprātāk par to pašu naudu nopirks divistabu dzīvokli ar vecu remontu, nevis manu vienistabas dzīvokli ar salīdzinoši svaigu remontu.

Un, iespējams, vissvarīgākais manā dzīvokļu biznesā – ik pa laikam lasu par to, ka sērijveida mājas (un viss mans portfelis galvenokārt sastāv no tām, tāpat kā šis vienistabas dzīvoklis, par kuru es stāstu) ne tikai ir novecojušas, bet tām ir beidzies vai drīz beigsies ekspluatācijas termiņš. Ar tām viss ir slikti. Nedod Dievs, vēl tuvākajā laikā tās sabruks. Tad gandrīz visa mana naudiņa būs pagalam? Īsāk sakot, skaties, no kuras puses gribi, bet mans bizness ir nopietni cietis. Man ir jāmeklē citas nišas nekustamajā īpašumā vai vispār jāiziet no tā. Jo es orientējos uz peļņu no ieguldītajiem līdzekļiem ne mazāk kā 9–10% gadā.

– Labi, varu tev minēt dažus ienesīgākus piemērus mūsu abu iecienītajā nekustamā īpašuma jomā.

– Klausos.

– Viens mūsu klients – viņš ir no Aizkraukles – savulaik sev tur uztaisīja mazu dzīvoklīti. Veica labu remontu un... pārcēlās uz dzīvi Norvēģijā uz visiem laikiem. Tur iekārtojās, pat māju nopirka, un atpakaļ uz Latviju atgriezties neplāno. Vērsās pie mums, mēs viņa dzīvokli izīrējam. Otrais stāvs, sērijveida piecstāvu ēka. Tur ekonomika ir acīmredzami labāka. Jau gadu dzīvoklis tiek izīrēts par 150 eiro mēnesī plus komunālie maksājumi. Maksā regulāri, kavējumu nav bijis. Dzīvoklis nav pārdošanā, bet noteikti zinu, ka īpašnieks to varētu pārdot par piecpadsmit tūkstošiem eiro. Šeit ir mazliet cita investīciju aritmētika. Es vienreiz aprēķināju – 12 % gadā. Turklāt zemes un dzīvokļa nodoklis tur noteikti ir niecīgs. Un pārdot šādu dzīvokli kā ienesīgu objektu, ja kas, ir diezgan viegli. Pat pēc visu izdevumu atskaitīšanas dzīvoklis Aizkrauklē noteikti nodrošinās ienākumus kāroto 10 % gadā apmērā.

Jā, un vēl viens interesants arguments par labu šādam variantam: šo dzīvokli mēs izīrējām mazāk nekā vienā dienā! Tāds bija pieprasījums! Es vēl tad nodomāju: mēs, iespējams, nedaudz par lētu izīrējām, varēja prasīt nedaudz augstāku īres maksu. Tā ka, ja tādus dzīvokļus iegādātos vairākus, gala rezultātā varētu būt apmierinātāks. Tiesa, arī tie ir veco sēriju dzīvokļi...

– Man tāds variants īpaši neder. Vairāk skatos uz Rīgu un Jūrmalu, negribu iziet ārpus to robežām. Vai šobrīd vairāk nav interesantu variantu ieguldījumiem?

– Kāpēc nav? Ir arī vēl. Šobrīd daudzi pilsētnieki – gan rīdzinieki, gan jūrmalnieki, kas dzīvo dzīvokļos, meklē un domā par savu mājokli ārpus pilsētas, dabā. Dažādu iemeslu dēļ. No vienas puses, viņus uz šo domu ir pamudinājusi koronavīrusa pandēmija, no otras – pastāvīgi pieaugošās komunālo pakalpojumu cenas. Šim pieaugumam pagaidām nav redzams gals. Domāju, ka tuvākajā laikā vēlme iegādāties lauku mājokļus tikai pieaugs un ir nepieciešams vienkārši pielāgoties šim pieprasījumam. Esmu pārliecināts: tur peļņa noteikti būs virs 10 % gadā.

– Vai vari minēt konkrētus piemērus?

– Es ar biznesa partneriem nesen iegādājos vairākus hektārus zemes ar skatu uz Daugavu nepilnu 50 kilometru attālumā no Rīgas. Ceļš turp pa lielisko Rīga – Dau-gavpils šoseju aizņem mazāk nekā stundu. Vieta – brīnišķīga! Ne tikai ar skatu uz Daugavu, bet arī pie dabas lieguma – gadsimtus sena aizsargājamā meža. Sākam tur būvēt kaut ko līdzīgu siltiem un energoefektīviem ziemas atpūtas namiņiem – tās ir mājas ar platību līdz 60 kvadrātmetriem, kas ir līdzvērtīgi divu vai trīs istabu dzīvoklim. Pat mājas projekts atbilstoši jaunajiem būvniecības noteikumiem nav jāsaskaņo. Tirgosim tās par cenām ap 75 000 eiro. Mājas būs ļoti siltas, tātad prasīs pavisam nedaudz enerģijas apkurei. Peļņa plānota ne mazāk kā 15 % gadā pēc visu nodokļu nomaksas. Nākamie šo mājiņu īpašnieki valstij maksās tikai par elektrību. Turklāt ļoti centīsimies, lai arī šie rēķini būtu minimāli. Viss pārējais viņiem būs savs.

Mana profesionālais pieredze liecina, ka tieši izbraukšana ārpus pilsētas būs jaunā tendence vietējā nekustamā īpašuma tirgus attīstībā daudzu turpmāko gadu garumā. Zemes pie šādas mājiņas būs pavisam nedaudz – ne vairāk kā 900 kvadrātmetru. Nu negrib tagad cilvēki pie mājas daudz zemes. Acīmredzot, ne tik daudz tāpēc, ka nodoklis lielāks vai zemes gabals dārgāks, – vienkārši tagad cilvēki ir ļoti aizņemti ar kaut ko citu un nevēlas uzņemties papildu slogu, kas saisīts ar teritorijas kopšanu.

Pieminēšu vēl vienu piemēru ar zemes iegādi privātmājas būvniecībai tās attīstības stadijā kaut kur pie Rīgas robežām. Viss saskaņā ar to pašu tendenci – pārcelšanās no dzīvokļiem. Zemes gabali bez komunikācijām tagad maksā 10–12 eiro par kvadrātmetru. Pērc un vienkārši gaidi, kad ciematā parādīsies elektrība un ceļš. Parasti tas notiek gada vai divu laikā pēc zemes iegādes. Dažreiz nedaudz ilgāk, bet praktiski nekad ātrāk. Maksā par zemes gabalu apmēram

10 000–15 000 eiro, pēc gada pārdod jau par 20 000 eiro. Pats neko nedari – tikai gaidi. Nevajag ieguldīties remontā un strīdēties ar celtniekiem, ne arī meklēt īrniekus. Atdeve sanāk daudz augstāka par taviem minētajiem 10 % gadā. Kur tieši ap galvaspilsētu pirkt zemi šādā variantā – Babītē, Baložos, Stopiņos vai Salaspilī – nav īpaši svarīgi: pēc tam šo zemi no tevis nopirks jebkur. Un, ja pēkšņi izlemsi uz šīs zemes uzbūvēt nelielu mājiņu un to pārdot, es domāju, ka tava ieguldījuma atdeve pārsniegs pat 30 % gadā.

– Paldies par padomu. Visbeidzot: kāpēc neiesaki ieguldīt komerciālajā nekustamajā īpašumā? Vai tagad tur nevajadzētu ieguldīties?

– Domāju, ka pagaidām nevajadzētu. Ļoti sarežģīts segments. Klientus tagad interesē tikai pats Rīgas centrs, kur īpaši pievilcīgās vietas vēl var izīrēt par labu cenu. Bet to iegāde joprojām ir ļoti dārga. Ekonomikas tur noteikti nebūs. Pat nav vērts rēķināt. Turklāt pārsvarā tiek izīrētas telpas kafejnīcām vai restorāniem, un tur rodas jautājums par ventilāciju: tās caurules jāvelk līdz pašai augšai. Tas ir gan dārgi, gan nepieciešams saņemt piekrišanu no visiem dzīvokļu īpašniekiem mājā, un daudzi no viņiem nevēlas redzēt savā ēkā sabiedriskās ēdināšanas objektus. Un tādu sarežģītu momentu ir daudz. Tāpēc neiesaku, vismaz pagaidām ne.