Мы все недооцениваем качество латвийской недвижимости! Рижские новостройки и квартиры в реновированных домах центра Риги имеют хорошую перспективу. А проект Riga Waterfront имеет все шансы стать успешным, и покупка в нем не несет особых рисков. Так считает Никита Мания, активный пользователь социальных сетей, посетивший более 80 стран мира, профессионально занимающийся недвижимостью и сейчас участвующий в превращении в доходный дом исторического столичного домовладения на ул. Ноликтавас, 5.
– Компании, которые представляю (для разных проектов они отличаются), фокусируются на покупке старых зданий и домовладений в центре Риги или Юрмалы, их реновации и поквартирной распродаже. Занимаюсь этим почти 10 лет, а в целом моя история в бизнесе недвижимости уверенно пересекла 13-летнюю отметку. Начинал как агент по недвижимости, потом удачно помог инвестору с выбором объекта – столичного здания на улице А. Чака, 113, которое отремонтировали и распродали. Тогда мне и предложили продолжить сотрудничество, с тех пор в девелоперском бизнесе, – так реагирует на просьбу представиться читателям Никита Мания. – Сейчас приобретаем домовладения, площади которых исчисляются тысячами квадратных метров, ремонтируем, перепланируем и создаем новый формат жилья, вдыхая в исторические строения новую жизнь.
Самым яркий на данный момент проектом, в котором участвовал, пока остается столичное здание бывшей Латвийской национальной библиотеки, что на углу улиц Барона и Элизабетес. Он наша жемчужина, наша визитная карточка! Весь первый этаж этого дома занимают коммерческие помещения, которые мы оставили себе. Со второго по пятый этаж расположились квартиры, которые быстро распродали. Очень привлекательный проект с невероятной лестничной клеткой, в восстановлении которой участвовал художник. Окна многих квартир дома выходят на Верманский парк. Гордимся тем, что коммерческие площади этого домовладения мы разделили на девять помещений и все успешно сдали в аренду. Попутно разработали свой собственный дизайн-код вывесок всех магазинов, более привлекательный, чем у Риги. Это очень важно с эстетической точки зрения восприятия здания.
– Каким проектом сейчас занимаетесь?
– В данный момент сосредоточены на ремонте домовладения на границе Старой Риги – на ул. Ноликтавас, 5. В нем создаем около 120 компактных квартир для сдачи в аренду, хотя раньше всё делали на продажу. Но рынок столицы Латвии сейчас таков, что не видим особой целесообразности торговать квартирами. Все они будут с полной отделкой, кухнями и качественной меблировкой. Создаем своеобразный кондоминиум – этот формат популярен в Азии и Америке. В рамках него люди получают не только место для проживания, но и множество других опций. В доме будет шикарная входная группа с высокими потолками, на первом этаже расположится небольшой спортивный зал, коворкинг – место, где можно будет посидеть, поработать, обсудить деловые вопросы. В фойе поставим несколько телевизоров с подключением к игровым приставкам. Будет прачечная и небольшое кафе. Люди смогут не просто жить в своей квартире, но и коммуницировать с жильцами, знать своих соседей. Это актуальный современный концепт.
– Актуальный для молодого поколения.
– Не только: мне 36 лет, и для меня это актуально (улыбается. – m2). Для такого продукта есть ниша: приезжающие в Ригу на работу молодые специалисты смогут обрести новый круг общения по месту своего проживания. Часть квартир задумана под иностранных студентов – это ориентированные окнами во двор компактные предложения площадью около 25 кв. м. На фасадную часть спроектированы квартиры площадью 40-45 кв. м – под спрос со стороны молодых специалистов или пар без детей. Хедлайнеры, или изюминка, домовладения на ул. Ноликтавас, 5, – просторные квартиры площадью 73-75 кв. м. Их немного – всего пять. Сейчас в проекте ведем активные ремонтные работы, ключи от апартаментов первым постояльцам планируем выдавать с лета 2025 года.
– Как в целом оцениваете рынок аренды квартир центра Риги? Он активен?
– Судя по моему опыту – да! Недавно в центре Риги купил в новом проекте маленькую квартиру площадью 24 кв. м для сдачи в аренду. Она полностью меблирована, вывел на рынок по 22 евро за кв. м в месяц. Думаю, что это новая норма для компактных по площади предложений.
– Возможное перенасыщение сегмента арендного жилья в столице не пугает? Аналитики пишут о предложении, превышающем 2 700 единиц.
– Я ожидаю увеличения объема предложения в количественном выражении, но не в качественном. Девелоперы продолжают делать, а люди снимать арендный продукт, обставленный мебелью из IKEA и рассчитанный на условного бюджетного студента. В то же время имеется дефицит вкусных объектов, интересных с точки зрения дизайна. Большинство застройщиков не особо вкладываются в ремонт и оснащение своих квартир, при этом просят за аренду по 18-20 евро за кв. м в месяц, что неадекватно. Наша цель на ул. Ноликтавас, 5, создать качественный продукт категории чуть выше бизнес-класса.
– Ты сказал, что решение создать арендный дом вызвано слабой активностью в сегменте продаж. Какой тебе видится ситуация в этом вопросе?
– Хороший тренд в продажах: люди начинают выбирать качественный продукт. Я этим наслаждаюсь. Аплодирую, когда, выбирая жилье, клиент подробно изучает качественные характеристики проектов и останавливается на тех из них, в которых выше энергоэффективность и лучше решен вопрос отопления – то есть повседневное проживание дешевле. Или же есть другие приятные для клиентов «плюшки». 15-20 лет назад, как мне кажется, квартиры в новостройках покупали, особо не задумываясь ни об их архитектуре, ни о других моментах, сосредоточивались исключительно на цене. С годами уровень притязаний клиентов вырос, и теперь наблюдаем запрос на качество. Смотрят на все нюансы, в том числе и на количество солнечного света в квартире, наличие колясочных и мест для хранения велосипедов, на качество и стиль отделки, на обустроенность и практичность мест общего пользования, на применение новых инженерных решений, снижающих эксплуатационные расходы…
– Любое новшество увеличивает себестоимость новостройки. Учитывая высокие кредитные ставки, многие эксперты говорят, что нынешний уровень цен потянуть могут не все потенциальные покупатели. Потому продажи квартир в новых проектах идут не столь хорошо, как этого хотелось бы застройщикам.
– Вопрос о высоких или низких ценах на новые квартиры в Латвии – философский. У нас новостройки стоят в полтора-два раза дешевле, чем в Вильнюсе или Таллине. Хотя продукт сопоставим.
– Экономика в странах Балтии разная.
– Мы говорим о потенциальных покупателях: зарплата среднего человека из Латвии лишь на 10-15% ниже, чем в Литве или Эстонии, а цены на новые квартиры существенно ниже. Если посмотреть на кредитование, то у соседей и у нас деньги выдают одни и те же банки. Потому условия, предъявляемые к претендентам на ипотеку, в принципе одинаковые. Однако у соседей строят и продают новые квартиры больше, чем у нас.
– В столице Эстонии рынок нового жилья сильно затормозился.
– Однако он не заморозился и не началась рецессия. Эстонские застройщики, как и у нас, чтобы мотивировать продажи, дают скидки в 5-10%. Это не минус 20-30%, которые позволили бы говорить об обвале. Эстонские застройщики строят новые проекты, и некоторые из них активно продолжают выходить на латвийский рынок, что повышает конкуренцию. Меня вдохновляет, когда в Латвии появляются новые застройщики с яркими проектами. Хлопаю в ладоши от радости (смеется. – m2).
– Самая громкая девелоперская заявка 2024 года – проект Riga Waterfront, что обещают развить на территории Андресала.
– Ой (широко улыбаясь. – m2 ), это фейк, этого никогда не построят, это всё ужасно, это афера… Такие комментарии читаю в facebook, и там такого – море. А если серьезно – у меня иные мысли. Это всё реально и перспективно! Развивающая проект компания Riga Waterfront на 65% принадлежит дубайскому миллиардеру, который много чего построил в Дубае, в столице Сербии Белграде, в Минске… Строит в Албании. Туда можно съездить и вживую увидеть его готовые проекты.
В партнерах с латвийской стороны в проекте значатся три мультимиллионера – Айнарс Шлессерс, Андрис Шкеле и Леонид Эстеркин. Вероятность того, что люди такого калибра кинут кого-то на резервацию в 10% от стоимости квартиры в первом доме проекта, который рекламируется и продается, – минимальная. Напомню, что 80% стоимости покупки нужно будет платить тогда, когда новостройка будет готова. Посчитаем! Пусть проект строительства первой резиденции у них стоит в районе 40 млн евро. 20% – это 8 млн евро. Видимо, кто-то из организаторов хайпа вокруг Riga Waterfront считает, что для его соучредителей это огромный куш, который они сорвут и разбегутся кто куда? Не смешите меня! Проект строится на своей земле! Мультимиллионеры и миллиардер не станут рисковать своей репутацией. Даже если не построят этот первый дом, то, скорее всего, вернут средства тем, кто оплатил резервацию. А если построят, то все получат хороший продукт. Сейчас торговля в первом доме Riga Waterfront ведется по цене 3 800-4 200 евро за кв. м с полной отделкой. Ближайший объект такого же уровня – Merks Viesturdārzs, где продажи идут по 3 700 евро за кв. м. Потому по ценам Riga Waterfront вполне сопоставим с ним. А само место – лучше. Если бы я принимал решение, то за 4 000 евро за кв. м выбрал бы квартиру с видом на воду в Riga Waterfront. Что, впрочем, я и сделал (улыбается. – m2): зарезервировал квартиру площадью 51 кв. м за 200 000 евро и перечислил аванс.
– Копья ломаются вокруг масштаба самого проекта. Многие сомневаются в том, что он будет реализован в том масштабе, в котором он представлен на макете, выставленном в бывшем здании Рижского пассажирского порта.
– Знаете, в Вильнюсе есть проект Paupys, который застройщик развивал десять лет. И ничего – создали новый квартал малоэтажной застройки в три, четыре и пять этажей с отличной архитектурой. Построили на месте деградирующей территории. Превратили её в сказку, хотя многим место казалось сомнительным, а сейчас жильем там торгуют по 6 000-8 000 евро за кв. м. Начали проект десять лет назад, развили и всё супер. Другой пример – новый квартал Rotermanni в Таллине, который реализовывался также не один год. Строили по одному дому и продавали один за другим. В Riga Waterfront собираются сделать то же самое: названный срок развития проекта на 8 000 квартир – 10-15 лет.
– В Риге квартир по ценам дороже 3 000 евро за кв. м в последние годы было продано чуть более ста.
– Не спорю, но это больше о том, какой сейчас рынок, а он имеет обыкновение меняться. Давайте вспомним, что на пике программы предоставления видов на жительство в Латвии в обмен на покупку недвижимости только в 2014 году иностранцами было приобретено 2 225 единиц латвийской недвижимости. Если такие темпы продаж вернутся, то Riga Waterfront, отталкиваясь от сухой математики, можно распродать за четыре-пять лет!
– Резюмируя эту тему: ты веришь в Riga Waterfront?
– Есть одно американское выражение: я вкладываю деньги в то, о чем рассказываю. Верю и в Riga Waterfront, и в недвижимость Латвии, и основная часть моего, пусть пока небольшого, личного капитала сосредоточена именно в недвижимости. Покупаю в ипотеку квартиры в центре Риги и сдаю в аренду.
– Как ты сказал, в маклерском бизнесе ты неполные полтора десятка лет. Как смотришь на тему кризисов на рынке недвижимости? Вспоминается разговор с одним ставшим известным латвийским агентом, который когда-то давно нам рассказывал, что цены на недвижимость не могут падать. Тогда спросил его: ты давно в профессии? Оказалось, что с 2012 года – то есть видел только растущий тренд. Любой, кто работал на рынке латвийской недвижимости в 2007–2009 годах, по-другому смотрит на мир.
– Кризисы случаются, и это естественный процесс. Просто, когда вкладываешься в недвижимость, не нужно рассматривать её в краткосрочной перспективе. Важна стратегия. В том же Riga Waterfront можно при желании переуступить свою резервацию. У них цикл постройки первого дома – около двух лет. Если у вас есть возможность сейчас выложить 10% от стоимости жилья за его резервацию, то к моменту продажи вы сможете переуступить то, что приобретали по 4 000 евро за кв. м, возможно, по 5 000 евро за кв. м.
– Рассуждаешь как краткосрочный спекулянт.
– Таковым не являюсь, просто привожу пример идеального варианта краткосрочных инвестиций. Сам придер- живаюсь классического варианта вложений в недвижимость: покупаю в ипотеку на 25 лет и сдаю в аренду. И не переживаю, что в какой-то момент рынок просядет. Ну и что? Мне абсолютно понятно, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость будут колебаться. Тем не менее через 25 лет купленный мной объект точно будет стоить дороже.
Что касается кризисов – по календарю майя мы все должны были умереть в 2012 году! Пока живы! Коррекция цен – нормально, у нас на рынке недвижимости нет кризиса. И мы в более выгодной, если говорить о доступности жилья, ситуации, чем соседи. У нас серийное жилье на своем пике в 2007 году стоило 1 620 евро за кв. м, сейчас – в районе 1 000 евро за кв. м.
– Раньше любили рассуждать, что новое жилье эконом-класса, чтобы хорошо покупалось, должно стоить лишь на 40-50% дороже, чем серийное. Сейчас разрыв существенней.
– Думаю, это правило больше не работает. Разница в цене серийного жилья не может быть 50% от нового, особенно когда у тебя завершается срок эксплуатации серийного дома. Безусловно, покупать серийную квартиру с прицелом на сдачу в аренду выгодно. Отдача может быть под 10% и выше. Только встает вопрос ликвидности: чем дальше, тем проблематичней будет продавать квартиру в таком доме. Нужно делать реновацию, а та стоит больших денег. А в серийных проектах а) трудно договориться об этом, б) у многих жильцов элементарно не хватает средств, чтобы тянуть такие платежи в будущем. Потому инвестировать деньги в покупку квартир в хрущевской серии, в 602-й и даже в 119-й – мне кажется нелогичным. Разумней покупать или в новостройках, или в реновированных проектах центра Риги. Центр столицы Латвии считаю недооцененным. Особенно если сравнивать со столицами других стран мира.
– Есть другой болезненный и важный для понимания происходящих процессов момент. Свежие данные Центрального статистического управления – численность населения Риги 605 000 человек. При восстановлении независимости Латвии было 900 000. Сам жилищный фонд никуда не исчез.
– Этот старый фонд стареет. Я продолжу оставаться оптимистом в отношении реновированных проектов и новостроек. Кто-то скажет: чего его слушать! Отвечу так: у вас и без меня хватает друзей, которые ноют, что всё плохо. Не боюсь быть тем, кто говорит, что всё наладится. Если вам хочется слушать нытиков – это не ко мне. В нашем проекте реновации бывшего здания Национальной библиотеки мало кто верил, что мы распродадим квартиры по 2 500-3 000 евро за кв. м, а мы это сделали! За последние десятилетия какой только негатив нам не предрекали. Всё пережили!
– Если верить социальным сетям, ты посетил свыше 80 стран мира, есть с чем сравнивать. Как на фоне других выглядит рынок недвижимости Латвии?
– Нормально! Вот два примера, как от застройщика и как от клиента. Начнем с застройщика. В Латвии вы всегда понимаете временные рамки, необходимые для реализации проекта. Вы можете просчитать бизнес-план и доходность. Большинство частных застройщиков в Латвии рассчитывают на отдачу в районе 20% годовых. На каждом этапе согласования проект имеет понятный временной цикл. Допустим, в первой инстанции он три месяца. По их прошествии стройуправа обязана дать ответ. Вторая инстанция, третья – то же самое. То есть всё понятно. Мы было купили в Португалии домовладение для реставрации, и оказалось, что никакие сроки не прописаны. Помучались, продали проект в минус себе и ушли с рынка. Остались в шоке от их системы бюрократии. У нас в Латвии процедура согласования проекта проще и понятней. Если, например, комиссия по защите памятников имеет претензии к тому, как в твоем проекте выглядят окна, ты вносишь исправления и идешь дальше. В Португалии нам просто отклоняли проект ремонта, не озвучивая, что нужно исправить. Ты говоришь, что будешь судиться, – они в ответ: «Иди, судись!» Строительные инстанции Латвии по сравнению с ними котики и лапочки. Потому и уверен, что тот же Riga Waterfront будет в конце концов согласован, даже если к нему сейчас есть какие-то претензии по поводу его объема. Застройщик откорректирует высотность и плотность, сделает новое детальное планирование и продолжит двигаться дальше. Так у нас построен механизм.
О качестве нашего жилищного фонда скажу как обыватель. Прошедшей зимой пару месяцев провел в Валенсии, жил в доме довольно типовой застройки в районе, аналогичном нашим Плявниекам или Пурвциемсу. Квартира две спальни, с ковром на стене и бабушкиным ремонтом. Аренда этого удовольствия мне обходилась в 1 200 евро в месяц. При том что в Риге аналогичное жилье снял бы не дороже 400-450 евро. Само качество нашего – в разы лучше. Окна в Испании с одним стеклом – слышишь улицу. Учитывайте и огромные теплопотери. Звукоизоляция – никакая: можешь с соседями через стенку переговариваться.
Мы недооцениваем качество латвийской недвижимости! У нас, если ты зимой приходишь к себе домой, там тепло. В декабре в Валенсии я думал только о том, как согреться. Гонял горячий воздух из кондиционера, покупал обогреватели. 90% Испании живет в таких условиях. В некоторых новостройках этой страны только начинают делать двойные стеклопакеты. До нормальной шумоизоляции пока не дошли. Всё познается в сравнении: мы в Латвии живем хорошо! 90% населения нашей планеты живет хуже. Съездите в Азию или Африку, посмотрите. Или сравните с некоторыми странами постсоветского пространства. Сравните уровень жизни, например, продавцов торговой сети, и окажется, что у нас не так всё и плохо. Мы отстаем от литовцев и эстонцев, но всё равно мы входим в «золотой миллиард».
– Соседей догоним?
– У нас будет в следующие несколько лет проявляться эффект догоняющего – это легче, чем быть лидером. Догонять проще, но и они не будут стоять на месте. Очень надеюсь, что эта конкуренция, которая складывается между тремя странами Балтии, заставит правящие элиты Латвии меняться и больше думать о развитии нашей страны.