О себестоимости строительства капитальных частных домов по 900-1 000 евро за кв. м можно и не мечтать. Это нереально, в том числе и по причине продолжающегося роста требований, предъявляемых к новостройкам, что автоматически отражается в их сметах. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал владелец строительной компании BK Nams Андрей Макеев, выразивший своё профессиональное мнение о том, из чего разумнее и дешевле строить новые дома.
– Последние два года, по признанию многих аналитиков рынка недвижимости, прошли под знаком снижения интереса к покупке земельных участков под частную застройку. Многих из тех, кто мечтал о своём доме, остановил рост себестоимости их строительства. Ваша компания BK Nams не первое десятилетие занимается в том числе и возведением частных домов. Давайте поговорим о важных моментах этого процесса. И сразу начнём с цен, – предлагаем Андрею Макееву долго не затягивать с самым актуальным вопросом.
– Как понимаете, сметная стоимость каждого дома рассчитывается индивидуально. Второй важный момент – из чего строим? Мы, BK Nams, специализируемся на капитальных строениях из блоков. Если говорить о каких-то средних цифрах в отношении таких домов, назову цифру в пределах 1 300 евро за кв. м. Это без налога на добавленную стоимость! Нужно ещё и его прибавить (плюс 21%). Полученная цифра и есть ориентир для частного дома площадью выше 150 кв. м, на возведение которого заказчиком заключён полноценный договор со строительной компанией.
Напомню всем, что действующее латвийское законодательство не позволяет строить хозяйственным способом частные дома просторнее 150 кв. м. Все строительные процессы должны находить своё отражение в системе BIS (Строительная информационная система), куда выкладываются все бумаги по проекту и все декларации на строительные материалы. Последние должны иметь европейское происхождение, никак не белорусское или российское… Все частные дома также обязаны получать сертификат энергоэффективности и соответствовать различным нюансам, в том числе касающимся выполнения нормативов по утеплению крыш дома…
– Что это за нормативы?
– Минимальная толщина крыши с утеплителем в новых частных домах должна быть 400 миллиметров. Если меньше, то объект не примут в эксплуатацию как не соответствующий требованиям по энергоэффективности. По требованиям к фасадным стенам также есть изменения. Раньше нормативы позволяли ставить блок толщиной 300 миллиметров и сто миллиметровое утепление – этого было достаточно. Сейчас слой утеплителя не может быть тоньше 150 миллиметров. И таких новых моментов много, что, разумеется, удорожает себестоимость строительства. Которое к тому же не получило никаких послаблений и облагается НДС в 21%. Поэтому в итоговой смете при строительстве капитального дома и получается окончательная цифра, близкая к 1 550-1 600 евро за кв. м. Это с хорошими материалами, но не относящимися к эксклюзивным.
– То есть при доме площадью 150 кв. м нужно рассчитывать на условные 225 000 евро? А учитывая, что, по данным Центрального статистического управления, средняя площадь строящихся в Латвии домов превышает 200 кв. м, в процесс строительства нужно закладывать все 300 000 евро?
– При названных вами параметрах так и есть. Пытаясь сократить затратную часть, некоторые заказчики предлагают самостоятельно закупать материалы. Такой вариант, правда, не позволяет отразить их в BIS. А там чётко: вначале внеси декларации на материалы и лишь потом проводи строительные работы. Искать пути оптимизации, конечно, никому не можем запретить, однако сильно удешевить смету от той цифры, что я назвал, вряд ли получится. Возвести капитальное строение из блоков дешевле 1 500 евро за кв. м затруднительно.
Безусловно, себестоимость строительства по сравнению с доковидными годами возросла. Тогда мы ориентировали клиентов на 900-1 000 евро за кв. м плюс налог. Но за последние годы всё очень подорожало. Возросла и стоимость рабочей силы. Если раньше подсобник – человек без строительной специализации, который лишь помогает «принести, подать и перемешать», – обходился до 40 евро в день, то сейчас меньше чем за 70-80 евро в день работать отказываются. И людей не хватает. Специалистам стараемся платить исходя из объёма выполненных работ. Насчитывать зарплату им посуточно нельзя – разоришься!
– В домах, к которым имеет отношение ваша компания, используете стройматериалы латвийского производства? Говорят, в той же Литве или Польше они дешевле.
– Если что-то сильно дешевле, то возникает вопрос о качестве. У нас большинство стройматериалов – латвийские. С литовскими можно работать, но качество, как, например, с окнами, похуже. Это же касается и стеновых сэндвич-панелей. Производители из соседних стран часто экономят на комплектующих своих изделий, закупают их, например, в Румынии.
Возвращаясь к окнам, скажу так: если речь о пластиковых (PVC), то предпочитаем сотрудничать с латвийским производителем – компанией Glasteks: там и по срокам исполнения всё хорошо, и нормальное качество Rehau. Если нужны деревянные окна, то нравится продукция компании Staļi. Заказчик должен понимать, что деревянные окна – дорогое удовольствие. Они в 2,5-3 раза дороже PVC. И если последние обходятся в 55-60 евро за кв. м, то деревянные – близко к 150.
– Кроме экологичности и эстетичности, деревянные окна в чём-то превосходят PVC?
– (Улыбается. – m2) Самое интересное, что PVC-окна лучше и по звукопоглощению, и по энергоэффективности. В последнее время в частных домах в моду входят алюминиевые окна. Те ещё более энергоэффективные, чем PVC, и срок годности несущих конструкций у них дольше: не ломаются ни петли, ни каркас. Естественно, что по цене алюминиевые окна близки к деревянным.
– В доковидные времена беседовали с вами на тему солнечных батарей на частных домах. Вы даже рассказывали, что установили их на своём личном доме. Довольны ли эффектом?
– Более чем, и буду ставить дополнительные мощности. Знаю, что многие считают экономически малооправданными системы солнечных батарей. Важен правильный и комплексный подход. Я поставил всю сиcтему Vaillant, включая и газовый котёл, и солнечные батареи на крышу, и бойлер горячей воды, который запитан на батареи. Благодаря этому с апреля по конец октября практически не пользуюсь газом, а нагрев воды осуществляется за счёт энергии солнца. У меня и горячая вода в этот период бесплатная, и часть расходов на электричество покрывается. Даже зимой, если почищу от снега солнечные коллекторы, они днём способны вырабатывать 55-60% требуемого суточного электричества. Но что важно? В гараже у меня стоит специальная система-аккумулятор, которая накапливает выработанную электроэнергию. Я не отдаю то, что произвели батареи, в Sadales tīkls! Та система, которую Sadales tīkls начала использовать, когда летом продаешь ей выработанное электричество за центы, а зимой там же покупаешь по-дорогому, – это абсурд. А вот если в доме имеется аккумулятор-накопитель и всё электричество остаётся у вас, то логика в солнечных батареях есть.
– Какие варианты отопления домов сейчас популярны?
– Мы перешли на тёплые полы с водяными контурами. Те, кто строит 2-этажные дома, иногда просят разместить на втором этаже радиаторы. По мне так лучше тёплых полов ничего нет. Покрываешь их винилом, керамической плиткой, специальным ламинатом или паркетом – и они функционально работают, нагревая дом. Можешь ходить по нему хоть босиком и чувствовать себя при этом комфортно.
– По материалам стен какие у вас рекомендации?
– Как уже говорил, я не сторонник сборных деревянных строений. Есть такой негативный опыт. То, что сборные деревянные строения популярны в Скандинавии, ничего не значит: там климат другой. Зима полноценная. У нас в Латвии всё время высокая влажность, что отрицательно сказывается на дереве, которое в таких условиях может быть подвержено гниению.
Мы строим из блоков. Про толщину и утепление сказал выше. Если общий бюджет очень важен, то рекомендую строить одноэтажные дома. Это удешевляет процесс, так как экономим на механизмах. Что касается внутренних стен, то отговариваю всех ставить регипс, который любят рисовать архитекторы и который не обеспечивает должной звукоизоляции. Лучше, особенно если у вас одноэтажный дом и комната идёт за комнатой, внутренние стены делать из блоков толщиной 150 миллиметров.
Из фундаментных систем самый качественный вариант – заливаемый ленточный бетонный фундамент. Хороший фундамент – это от 25 000 евро и выше.
В последнее время многие просят ставить пустотелые kiwi-блоки, которые нужно армировать и заливать бетоном. Насмотревшись youtube, некоторые пробуют что-нибудь сами смастерить. Потом, вдоволь наигравшись, приглашают специалистов исправлять их труды.
Повторю: лучше и рациональнее ленточного заливного фундамента по соотношению цены и качества ничего нет. Случается, некоторые покупают старые, иногда даже советские блоки и пробуют сложить фундамент из них. Платят по 20 евро за блок, плюс транспортировка, плюс кран, самый дешёвый из которых обходится в 300-350 евро за день. Всё это в итоге выливается в цифру, сопоставимую с бетонным ленточным фундаментом. Но там вы получаете практически идеальную ситуацию с отклонениями и допусками, тогда как блочный фундамент не сможет обеспечить идеально ровной поверхности. Мастерам всё равно потребуется заливать выравнивающий пояс. К тому же помните о возможностях усадки и деформации.
– Погреб делают?
– Делать его есть смысл лишь в том случае, если ваш грунт песчаный. Иначе гидроизоляция серьёзно скажется на вашей смете.
Теперь перейдём к крышам. Рекомендуем прямые или без особого скоса, с уклоном 3-5%, односкатные. Для дополнительной гарантии их непротекания используем диффузионные мембраны, защищающие конструкции и теплоизоляцию от влаги. Её же советуем использовать для изоляции балконов.
Верхнее покрытие крыши… Мне по душе, в том числе и с точки зрения простоты эксплуатации и очистки, фальц-профиль. Черепица сильно нагревается летом и бьётся, а шиндель, если близко деревья, может покрываться мхом, который прорастает в него и нарушает герметичность покрытия крыши.
– На какие важные моменты советуете дополнительно обращать внимание всем, кто думает о строительстве своего дома?
– Если ставите камин, то независимо от того, какое у вас отопление – газовое, гранульное или какое-то ещё, либо у вас стоит тепловой наcоc, не пожалейте полторы тысячи евро и поставьте дополнительную автоматику на циркуляцию воды. Тогда, если в пятницу или субботу вы станете для своего удовольствия топить камин, то он же обеспечит вам и нагрев воды на ближайшие сутки без использования внешних источников питания.
Если в доме планируется второй этаж, не делайте перекрытия из дерева. Со временем это всё равно начнёт гулять и скрипеть. Наливные полы чуть дороже, но существенно долгосрочнее и проще в эксплуатации. И обеспечивают лучшую шумоизоляцию.
Многие задумываются о системе «умный дом», считая, что та обойдётся в пределах 1 000 евро. На деле сумма значительно выше. Один только резервный накопитель обойдётся во многие тысячи евро – он нужен на случай, если в здании будет отключено электричество. Иначе мозги вашего «умного дома» перестанут работать. Увидев возможные реальные расходы, многие отказываются.
Терраса. Разумно ставить её на южную сторону. Дешевле и практичнее делать монолитной бетонной. Проще будет убирать, можно шлифовать и грунтовать. Можно положить сверху композитную доску и ни о чем не печалиться.
Дорожки… Помните, что брусчатку по прошествии пяти лет придётся чистить почти ежегодно. Забетонировать дорожки – это менее затратный вариант.
– Гараж или навес для машины?
– Это финансовый вопрос. Большинство ставят навесы, поскольку это существенно дешевле.
– Из вашей практики: заказчики строят на свои или берут кредиты?
– Подавляющая часть клиентов с кредитами. Важно, чтобы у человека кроме участка в собственности было как минимум 30-35% средств от запланированной сметы. Если этого нет, то банки, скорее всего, строительство не профинансируют.