Какие новые квартиры сегодня хорошо продаются как в центре Риги, так и в микрорайонах? На что должны обращать внимание застройщики при разработке своих новостроек? На какой сегмент жилья не оказал сильного воздействия рост ставки Euribor? Что может происходить на рынке новостроек в 2024 году и стоит ли ждать снижения цен? Своими мыслями на эти темы с журналом m2 и порталом varianti.lv поделился Роланд Пурмалис, совладелец компании ONEROOF, предоставляющей застройщикам аутсорсинговые услуги по продаже и маркетингу квартир в их проектах. 

– Название вашей компании ONEROOF переводится как «одна крыша». В последние годы вы фигурируете в качестве продавца в разных жилых проектах. При этом не являетесь их заказчиками или штатными сотрудниками. В чем суть вашей бизнес-модели?  – интересуемся в начале беседы у Роланда Пурмалиса.

– ONEROOF действительно не является классической агентской компанией рынка недвижимости. Мы с самого начала сделали ставку на предоставление внешних услуг застройщикам – маленьким, средним и крупным, у которых штате нет сотрудников, занимающихся маркетингом и продажами. За последние годы в качестве отдела продаж реализовывали квартиры в семи латвийских новостройках разных застройщиков. Первое время работали вместе с моим коллегой-партнёром Эдгаром Ивановым вдвоём, но в последний год по причине увеличения числа клиентов расширяем команду. Самих на всё не хватает, новые люди позволяют поддерживать высокий уровень предлагаемого компанией ONEROOF сервиса.

У нас несколько крупных партнёров. На данный момент выстраиваем долгосрочные деловые отношения с двумя эстонскими застройщиками, а также местными компаниями. Те активны в Риге и её окрестностях, реализуют как совместные проекты, так и по отдельности друг от друга. Этими компаниями в Латвии приобретены различные объекты, которые они планируют развивать, и они продолжают искать и покупать другие земельные участки, фокусируясь на пригодных для многоквартирной застройки. В этом поиске им помогаем и мы. Равно как консультируем в процессе проектирования новостроек – в первую очередь по вопросам планировок и реальных потребностей покупателей. Через нас с Эдгаром прошло много проектов, обслужены многие сотни клиентов. Всё это позволило сформировать собственное понимание того, что покупают, почему покупают и за какие деньги. Постоянно держим руку на пульсе рынка недвижимости и фиксируем изменения в потребностях потенциальных клиентов. Создающие новостройки архитекторы, конечно, имеют своё представление о запросах рынка, однако на начальном этапе разработки проекта важно сотрудничество с отраслевыми специалистами, чтобы совместными усилиями создать продукт, наиболее полно отвечающий рыночным тенденциям.

– Какой формат жилья, по вашим наблюдениям, сегодня наиболее популярный?

– Тренд этого года – разумно компактные по площади квартиры с наибольшим возможным числом помещений. Независимо от месторасположения проекта. Те же 4-комнатные квартиры с жилой площадью 70-85 кв. м прекрасно раскупаются и в центре Риги, и в микрорайонах: многие люди продолжают как минимум часть своих рабочих функций выполнять из дому, и им нужны дополнительные помещения. При том что в центре Риги, по логике, наибольшим спросом должны пользоваться маленькие квартиры, в новостройке на ул. Дайнас, 10а, которую мы представляем, фаворитом стали именно 4-комнатные. Такой формат жилья выкуплен полностью. Разумеется, 1- и 2-комнатные квартиры также берут. Заказчики новых проектов должны чётко понимать, на кого ориентировано их жильё и каким на него будет спрос. Который в последние три-четыре года несколько раз изменился в силу экономических, кредитных или эпидемиологических причин.

– На что нынешние покупатели обращают основное внимание при выборе новых квартир?

– Уровень осведомлённости и образованности потенциальных покупателей существенно выше, чем еще три – пять лет назад. Люди много чего слышали и видели, много чего исследуют перед тем, как принять решение. Застройщикам нужно учитывать, что клиент стал требовательным: изучает все технические моменты. Новый тренд – энергоэффективность домов. Его поддерживают и банки, предлагающие для энергоэффективных новостроек более привлекательные условия кредитования. Поэтому такие элементы, как современные системы вентиляции с рекуперацией воздуха и эффективные системы отопления, становятся обязательным атрибутом новостроек, если те хотят быть успешными. Покупатели желают за свою цену «икс» получить максимально возможное количество экстр.

– Многие застройщики в интервью журналу m2 и порталу varianti.lv признают, что рынок нового жилья с середины лета стал тяжёлым и любая сделка требует больших, чем раньше, усилий.

– У этого есть объяснение – стремительный рост стоимости кредитов, что вызвано подъёмом ставки Euribor. Это заставляет тех, кто думает о покупке нового жилья в кредит, откладывать принятие решений. Однако такой сценарий больше касается проектов бюджетного, или, как его ещё называют, экономкласса в микрорайонах Риги. Там и стоимость объектов пониже, да и платёжеспособность их потенциальных покупателей поменьше: многие должны оформлять максимальный заём, чтобы войти в покупку. Сейчас при высоких ставках они перестали отвечать требованиям банков. А вот в новостройках центра Риги, которые относятся к бизнес- и премиальному классу, рост Euribor не играет столь существенной роли. В названном новом доме на ул. Дайнас, 10а, более половины покупателей провели сделки за счёт собственных средств. Да и те, кто брал кредиты, старались как можно большую часть суммы уплатить из накоплений.

Так что вызовы сейчас чувствует сегмент именно бюджетных новых квартир. Он и стагнирует: сделки происходят, но медленно и не в таких, как ранее, количествах.

– Как долго это может продолжаться?

– Трудно сказать.  Кроме высоких кредитных ставок, люди ещё должны привыкнуть и к ценам, которые нынче выше тех, что были в начале 2022 года. Если ещё пару лет назад новые рижские квартиры в проектах бюджетного класса в микрорайонах предлагались по 1 800 евро за кв. м, то сейчас чаще всего по 2 500 евро за кв. м и выше. Часть клиентов не принимают эту действительность и ждут возвращения цен на прежние позиции. Лично мне кажется, что напрасно: коррекция цен носит минимальный характер. Для возвращения старого уровня цен нет экономического обоснования. И стоимость стройматериалов, несмотря на некоторый откат на фоне пикового взлёта весной 2022 года, существенно выше, чем в 2019-2021 годах. И зарплаты рабочих, которые заставляют выйти из серой зоны, подросли. Поэтому надежды на то, что завтра новое жильё станет существенно дешеветь, мне кажутся необоснованными. Больше шансов на то, что в перспективе ближайших двух-трёх лет недвижимость подорожает. Плюс число потенциальных покупателей расширится: ведь ипотечные ставки даже через год, скорее всего, будут ниже, чем сейчас. До нулевых показателей, как это было раньше, Euribor не снизится, но один процент к концу 2024 года может потерять. Это было бы логично. Вспомните, как в начале пандемии коронавируса число сделок на рынке недвижимости Латвии сократилось вдвое, новые клиенты почти исчезли. Так продолжалось четыре месяца. А потом, когда все адаптировались к ситуации, всё стремительно пошло наверх. Важна психология покупателей, а не только процентные ставки.

– Можем ли говорить о формировании на рынке отложенного спроса?

– Отчасти и только в ряде сегментов. Часть клиентов, конечно, всё ещё находится в режиме ожидания, но это не носит массового характера. В том же центре Риги готовый жилой продукт по рыночной цене, как в уже упоминавшемся проекте на ул. Дайнас, 10а, успешно находит своего покупателя – из 112 квартир проданы почти 60. Важно отметить, что торговля ими стартовала незадолго до сдачи дома в эксплуатацию, которая произошла в 2023 году.

Основное изменение в поведении клиентов – снижение числа покупок на стадии строительства. Все меньше такого, чтобы рыли котлован или только начинали возводить первый этаж, а в проекте уже всё практически распродано, как это было пару лет назад и лучше всего прослеживалось в комплексах компании Bonava Latvija. Те времена, за редким исключением, ушли. Может, лишь какие-то отдельные проекты, расположенные в очень хорошем месте, в которых мало квартир, ещё могут вызывать высокий интерес на стадии строительства. Да и цена в них должна быть суперпривлекательной. По загородному проекту Vide Ādaži, что в Адажском крае, видим: люди ждут начала строительства и появления очертаний объекта, а до того момента не принимают решений. Все осторожны.

Немного другая картина, если проект реализуется в несколько очередей. В домах последующих этапов квартиры продаются проще, чем в первом. В Parka kvartāls, первая новостройка которого заселена, в новых домах резервации есть, хотя квартиры придё-тся ждать чуть более года. Эстонские коллеги, конечно, рассчитывали на большее: дома у себя они привыкли к более высоким темпам резерваций на стадии анонсирования и начала строительства проекта. Это обеспечивает очень безопасный бизнес. Надеялись на такую же картину и у нас в Латвии. Реальность оказалась несколько иной, впрочем, и в Эстонии темпы продаж затормозились.

– Инвестиционные покупки, то есть для сдачи в аренду, есть?

– В большинстве новых проектов, которыми занимается ONEROOF, 80% покупок совершаются для личного проживания. Сегодня в Hoffmann Rezidence мы как инвестиционный вариант предлагаем любую из последних свободных 16 квартир, в рамках продажи которых застройщик готов обеспечивать услугу по сдаче квартир в краткосрочную аренду с более высоким показателем отдачи, чем он бывает при долгосрочной аренде. Все эти квартиры оснащены необходимой бытовой техникой и меблированы. Считаем выгодным для этого рода бизнеса место размещения данного проекта – через мост Старая Рига. В предложении на продажу также ещё есть просторные 3- и 4-комнатные квартиры с видами на Старую Ригу и Даугаву.

Чуть большей может быть доля инвесторских покупок в реконструируемом столичном домовладении на ул. Марияс, 14. Там для этого подходящий формат квартир – компактные, площадью от 15 до 37 кв. м. Из 35 квартир дома продана половина по средней цене 2 500 евро за кв. м без отделки.

– То, чем торгует ONEROOF, имеет широкий разброс цен. Сегмент дорогих квартир жив?

– Сделки с эксклюзивными квартирами в Риге по-прежнему происходят. Клиенты ищут интересные варианты, удовлетворяющие их запросам по площадям, месторасположению и видовым характеристикам. В Hoffmann Rezidence, если отталкиваться от данных Земельной книги, произошла самая дорогая сделка последнего полугодия – цена квадратного метра достига 5 500 евро.  

В новостройке на ул. Дайнас, 10а, видовые квартиры в 2023 году продавались за 400 000, 375 000 и 350 000 евро. Обычно сделки в этом проекте заключались по 3 200 евро за кв. м. По нашим наблюдениям, центр Риги – то место, где цены на новостройки растут. Как и в районе Скансте и ближнем центре, где они подросли до 3 500-4 000 евро за кв. м. Это объясняется дефицитом такого предложения и наличием довольно высокого спроса. Те, у кого есть собственные средства и имеется реальная потребность в жилье, выходят на сделки. По мере уменьшения предложения цены идут вверх. Пока нет сигналов, что в центре будет реализован большой объём новых квартирных проектов. Конечно, у застройщиков есть планы, но ждать одновременного выхода на рынок сразу тысячи единиц жилья не приходится.

– А те застройщики, с которыми вы работаете, что-то планируют в центре Риги?

– Несколько проектов в центре Риги и районе Сканстес находятся в стадии согласования. Строительство одного из них может начаться в 2024 году.

– Каким вам видится рынок недвижимости Риги и её окрестностей в 2024 году?

– Каких-то особых изменений от ситуации не жду. Позитивным сигналом станет снижение ставки Euribor, что, по мнению экспертов, может произойти во второй половине 2024 года. Это изменит настроения людей, и они станут быстрее принимать решения о приобретении недвижимости. Цены на квартиры в новых проектах могут сохраниться на нынешнем уровне. В теории, возрастёт круг потенциальных покупателей – тех, кому для проведения сделки требуется ипотечный кредит. Потому жду в 2024 году спокойного рынка – без взлётов и падений и на уровне чуть лучше, чем в 2023 году. 

P.S/

Новые проекты, которые представляет компания ONEROOF

Hoffmann Rezidence Ул. Кугю, 13, Рига Сдан в эксплуатацию 62 квартир, проданы 46 Цены – от 3 000 евро за кв. м

Новостройка на ул. Дайнас, 10а, Рига Сдан в эксплуатацию 112 квартир, проданы 60 Цены – от 2 700 евро за кв. м

Поселковый проект Vide Ādaži Первый этап – 30 секций рядных домов, окончание в конце 2024 года Запланировано 100 секций Цены – от 2 200 евро за кв. м

Домовладение на ул. Марияс, 14 Реконструкция завершится в 2024 году 43 квартир, половина продана Цены – от 2 350 евро за кв. м   

Parka kvartāls, Рига, Зиепниеккалнс Построен первый дом с 32 квартирами Второй этап – три дома на 88 квартир Завершение – начало 2025 года Цена – от  2 300 евро за кв. м