Kādi jaunie dzīvokļi šodien tiek labi tirgoti gan Rīgas centrā, gan mikrorajonos? Kam attīstītājiem jāpievērš uzmanība, izstrādājot savu jaunceltņu projektus? Uz kādu mājokļu segmentu Euribor likmju kāpums nav atstājis lielu iespaidu? Kas var notikt jaunceltņu tirgū 2024. gadā un vai var gaidīt cenu krišanos? Ar savu viedokli par šiem tematiem ar žurnālu m2 dalījās Rolands Purmalis, kompānijas ONEROOF, kas nekustamā īpašuma attīstītājiem viņu projektos sniedz dzīvokļu pārdošanas un mārketinga ārpakalpojumus, līdzīpašnieks.

— Jūsu kompānijas nosaukums tulkojumā nozīmē “Viens jumts”. Pēdējos gados tas dažādos mājokļu projektos figurē kā pārdevējs, bet tajā pašā laikā jūs neesat ne pasūtītājs, ne štata darbinieki. Kāda ir jūsu biznesa modeļa būtība? — mēs vaicājām Rolandam Purmalim sarunas sākumā.

— ONEROOF tiešām nav tirgū pierastais klasiskās aģentūras kompānijas modelis. Mēs no paša sākuma apzināti likām uzsvaru uz ārpakalpojumu sniegšanu nekustamā īpašuma attīstītājiem — mazajiem, vidējiem un lielajiem, kuriem nav mārketinga un pārdošanas personāla. Pēdējos gados, pildot tirdzniecības nodaļas lomu, esam tirgojuši dzīvokļus septiņās dažādu attīstītāju jaunceltnēs Latvijā. Sākumā strādājām kopā ar manu kolēģi un partneri Edgaru Ivanovu, bet pēdējā gada laikā, pieaugot klientu skaitam, esam paplašinājuši komandu. Ar mūsu pašu spēkiem visam nav gana, un jauni cilvēki ļauj uzturēt augstu kompānijas ONEROOF piedāvātā servisa līmeni.

Mums ir vairāki lieli partneri. Pašlaik veidojam ilgtermiņa darījumu attiecības ar diviem Igaunijas nekustamo īpašumu attīstītājiem, kā arī vietējiem attīstītājiem. Šie uzņēmumi aktīvi darbojas Rīgā un tās apkaimē un īsteno gan kopējus, gan arī katrs savus projektus. Šīm kompānijām Latvijā ir iegādāti vairāki objekti, kurus tās plāno attīstīt, kā arī meklē un pērk jaunus zemesgabalus, fokusējoties uz daudzdzīvokļu apbūvei piemērotiem zemesgabaliem. Šajos meklējumos palīdzību sniedzam arī mēs. Tāpat arī mēs sniedzam konsultācijas jaunceltņu projektēšanas procesā: vispirms jau par plānojuma un pircēju reālo vajadzību jautājumiem. Mēs ar Edgaru esam piedalījušies daudzos projektos, ir apkalpoti daudzi simti klientu. Tas mums ir ļāvis gūt izpratni par to, kas tiek pirkts, kāpēc tiek pirkts un par kādu naudu. Mēs pastāvīgi turam roku uz nekustamo īpašumu tirgus pulsa un fiksējam potenciālo klientu vajadzību izmaiņas. Jaunceltnes projektējošiem arhitektiem mēdz būt savs priekšstats par tirgus prasībām, tomēr svarīgi ir sākuma posmā sadarboties ar nozares speciālistiem, lai  kopīgi izstrādātu atbilstošāko produktu šī brīža tirgus tendencēm.

— Kāds mājokļu formāts, vadoties pēc jūsu novērojumiem, šodien ir vispopulārākais?

— Šā gada tendence ir samērīgi kompakti no platības viedokļa dzīvokļi ar pēc iespējas lielāku telpu skaitu. Neatkarīgi no projekta atrašanās vietas. Tie paši četristabu dzīvokļi ar 70-85 m² platību lieliski tiek izpirkti gan Rīgas centrā, gan mikrorajonos. Daudzi cilvēki turpina daļu savu darba funkciju veikt no mājām — attālināti, un viņiem ir vajadzīgas papildu telpas. Lai gan Rīgas centrā pēc loģikas vislielākajam pieprasījumam vajadzētu būt pēc maziem dzīvokļiem, jaunceltnē Dainas ielā 10a, kuru mēs pārstāvam, vispieprasītākie ir tieši četristabu dzīvokļi. Šis mājokļa formāts ir izpirkts pilnībā. Protams, tiek pirkti arī vienistabas un div-istabu dzīvokļi. Jauno projektu pasūtītājiem ir skaidri jāsaprot viņu mājokļu mērķauditorija un kāds būs pieprasījums pēc tiem. Tas ekonomikas, kredītpolitikas un epidemioloģijas iemeslu dēļ pēdējo 3-4 gadu laikā ir mainījies vairākas reizes.

— Kam šodienas pircēji, izvēloties jaunos dzīvokļus, pievērš lielāko uzmanību?

— Potenciālo pircēju informētības un izglītotības līmenis ir ievērojami augstāks nekā vēl tikai pirms trim-pieciem gadiem. Ļaudis ir daudz dzirdējuši un redzējuši, un daudz ko izpēta pirms lēmuma pieņemšanas. Attīstītājiem ir jāņem vērā, ka klients ir kļuvis prasīgs — pēta visus tehniskos momentus. Jauna tendence ir māju energoefektivitāte. To atbalsta arī bankas, kas energoefektīvām jaunceltnēm piedāvā pievilcīgākus kreditēšanas nosacījumus. Tādēļ, lai jaunie projekti būtu veiksmīgi, ēkās obligāti ir jāievieš tādi elementi kā mūsdienīgas ventilācijas sistēmas ar gaisa rekuperācijas funkciju, efektīvas apkures sistēmas. Pircēji vēlas par savu cenu “X” saņemt pēc iespējas vairāk “ekstru”.

— Daudzi nekustamo īpašumu attīstītāji intervijās žurnālam m2 un portālam varianti.lv atzīst, ka jauno mājokļu tirgus kopš vasaras vidus ir kļuvis smagnējs un jebkurš darījums prasa lielāku piepūli nekā agrāk.

— Tam ir izskaidrojums — straujais kredītu izmaksu kāpums, kura cēlonis ir Euribor likmes kāpums. Tas liek tiem, kas apsver jauna mājokļa iegādi uz kredīta, atlikt lēmuma pieņemšanu. Tomēr šāds scenārijs vairāk attiecas uz budžeta kategorijas jeb, kā tos vēl sauc, ekonomiskās klases projektiem Rīgas mikrorajonos. Tur mazākas ir gan objektu izmaksas, gan arī potenciālo pircēju maksātspēja: daudziem, lai noslēgtu darījumu, ir jānoformē maksimālais aizņēmums. Pašlaik, kad procentu likmes ir augstas, šādi klienti vairs neatbilst banku prasībām. Savukārt Rīgas centra jaunceltnēs, kas pieder pie biznesa un Premium klases objektiem, Euribor likmes kāpumam nav tik nozīmīga loma. Iepriekš minētajā mājā Dainas ielā 10a vairāk nekā puse pircēju darījumus kārtoja, izmantojot tikai pašu līdzekļus. Un arī tie pircēji, kuri piesaistīja kredītus, centās iespējami lielāku daļu summas apmaksāt no saviem uzkrājumiem. Tādēļ izaicinājumi pašlaik pastāv tieši budžeta kategorijas jauno dzīvokļu pircējiem. Šis segments stagnē: darījumi notiek, taču lēni un ne tik lielā skaitā kā agrāk.

— Cik ilgi tas varētu turpināties?

— Grūti teikt. Papildus augstajām procentu likmēm cilvēkiem ir jāpierod arī pie cenām, kas pašlaik ir augstākas nekā vēl tika 2022. gada sākumā. Ja pirms pāris gadiem jaunie Rīgas dzīvokļi mikrorajonu budžeta klases projektos tika piedāvāti par 1800 eiro/m², tad tagad tie visbiežāk tiek piedāvāti par 2500 eiro/m² un dārgāk. Daļa klientu šo realitāti nepieņem un gaida cenu atgriešanos iepriekšējā līmenī. Man personīgi šķiet, ka viņi gaida veltīgi, jo cenu korekcija ir minimāla. Atgriešanās pie iepriekšējā cenu līmeņa nav ekonomiski pamatota. Būvmateriālu cenas, pat neraugoties uz zināmu kritumu pēc 2022. gada pavasara maksimālā kāpuma, ir ievērojami augstākas nekā 2019.–2021. gadā.  Ir pieaugusi arī celtnieku, kas ir spiesti iznākt no pelēkās zonas, darba samaksa. Tādēļ cerības, ka rīt jauno mājokļu cenas varētu būtiski kristies, man šķiet nepamatotas. Lielāka ir iespēja, ka tuvāko divu-trīs gadu perspektīvā nekustamie īpašumi kļūs dārgāki. Turklāt pieaugs potenciālo pircēju skaits, jo hipotēkas likmes visdrīzāk būs zemākas nekā pašlaik. Līdz nulles rādītājiem, kā tas bija agrāk, Euribor likme nepazemināsies, tomēr par vienu procentu līdz 2024. gada beigām tā varētu kristies. Tas būtu loģiski. Atcerieties, kā koronavīrusa pandēmijas sākumā darījumu skaits Latvijas nekustamo īpašumu tirgū samazinājās divkārtīgi un jaunu klientu nebija gandrīz nemaz. Tā tas turpinājās četrus mēnešus. Bet pēc tam, kad visi bija pielāgojušies situācijai, rādītāji sāka strauji virzīties augšup. Svarīgas ir ne tikai procentu likmes, bet arī pircēju psiholoģija.

— Vai var runāt par atlikta pieprasījuma veidošanos?

— Daļēji un tikai dažos segmentos. Daļa klientu, protams, joprojām ir gaidīšanas režīmā, taču tas nav masveidīgi. Piemēram, Rīgas centrā mājoklis par tirgus cenu jau pieminētajā projektā Dainas ielā 10a sekmīgi atrod savu pircēju — no 112 dzīvokļiem pārdoti ir gandrīz 60. Svarīgi atzīmēt, ka tirdzniecība šajā projektā tika uzsākta neilgi pirms mājas nodošanas ekspluatācijā 2023. gadā.

Galvenā pārmaiņa klientu uzvedībā ir pirkumu skaita samazināšanās celtniecības stadijā. Aizvien retāk notiek tā, ka tiktu rakta būvbedre vai tikko būtu sākuši būvēt pirmo stāvu, bet projektā praktiski viss ir pārdots, kā tas mēdza būt pirms pāris gadiem un vislabāk bija redzams kompānijas Bonava Latvija kompleksos. Tie laiki ir pagājuši — ar retiem izņēmumiem. Varbūt tikai atsevišķi projekti, kas atrodas ļoti labā vietā un kuros ir maz dzīvokļu, vēl var raisīt lielu interesi celtniecības stadijā. Un arī cenai tajos jābūt ļoti pievilcīgai. Ārpilsētas projektā Vide Ādaži Ādažu novadā redzam, ka cilvēki gaida celtniecības uzsākšanu un objekta aprišu parādīšanos, bet līdz tam brīdim lēmumu viņi nepieņem. Visi ir kļuvuši piesardzīgi.

Aina ir nedaudz citādāka, ja projekts tiek īstenots vairākās kārtās. Nākamajās kārtās dzīvokļi tiek pārdoti vieglāk nekā pirmajā. Kompleksā Parka kvartāls, kur pirmajā jaunceltnē jau dzīvo iemītnieki, nākamajās mājās jau tiek rezervēti dzīvokļi, lai gan tos nāksies gaidīt mazliet vairāk nekā gadu. Igauņu kolēģi, protams, cerēja uz ko vairāk: Igaunijā viņi ir pieraduši pie lielākiem rezervēšanas tempiem projekta izziņošanas un celtniecības uzsākšanas stadijās. Tas nodrošina ļoti drošu biznesu. Viņi cerēja uz tādu pašu ainu arī Latvijā. Realitāte izrādījās nedaudz citādāka, taču šeit jāpiebilst, ka tirdzniecības tempi ir samazinājušies arī Igaunijā.

— Vai ir arī investīciju darījumi, tas ir, mājokļa iegāde, lai to izīrētu?

— Vairumā jauno projektu, ar kuriem nodarbojas ONEROOF, 80% dzīvokļu tiek pirkti pašu dzīvošanai. Šobrīd projektā Hoffmann Rezidence mēs kā investīcijas iespēju piedāvājam iegādāties jebkuru no pēdējiem 16 brīvajiem dzīvokļiem; šāda pirkuma ietvaros attīstītājs pakalpojuma veidā ir gatavs nodrošināt to īstermiņa izīrēšanu ar augstāku atdevi, kā tas būtu ilg-termiņa īrē. Visi dzīvokļi ir apgādāti ar nepieciešamo sadzīves tehniku un ir mēbelēti. Projekta atrašanās vietu uzskatām par izdevīgu šāda veida biznesam — tepat pāri tiltam ir Vecrīga. Tāpat arī vēl ir piedāvājumā plašāki 3-4 istabu dzīvokļi ar lielisku skatu uz Vecrīgu un Daugavu.

Mazliet lielāka investoru pirkumu daļa varētu būt rekonstruējamajā galvaspilsētas namīpašumā Marijas ielā 14. Tur ir šim nolūkam piemērots mājokļu formāts — kompakti dzīvokļi ar platību no 15 līdz 37 m². No 35 mājas dzīvokļiem pārdota puse par vidēji 2500 eiro/m², bez apdares.

— ONEROOF tirgotajiem mājokļiem ir plašs cenu diapazons. Vai dārgo dzīvokļu segments vēl ir dzīvs?

— Darījumu ar ekskluzīviem dzīvokļiem Rīgā joprojām notiek. Klienti meklē interesantus variantus, kas atbilstu viņu prasībām attiecībā uz platību, atrašanās vietu un ainavu, kas paveras no loga. Projektā Hoffmann Rezidence balstoties uz zemesgrāmatas datiem, pēdējā pusgada laikā notikuši darījumi par rekordaugstām summām, kvadrātmetra cenai sasniedzot pat 5 500 EUR/m2.

Jaunceltnē Dainas ielā 10a dzīvokļi ar skatu 2023. gadā tika tirgoti par 400 000, 375 000 un 350 000 eiro. Pārsvarā darījumi šajā projektā tiek slēgti vidēji par 3 200 eiro/m². Pēc mūsu novērojumiem Rīgas centrs ir tā vieta, kur jaunceltņu cenas aug. Ka arī Skanstes rajonā un Tuvajā centrā cenas ir pieaugušas līdz 3 500-4 000 eiro/m². Tas izskaidrojams ar šāda piedāvājuma deficītu un visai lielu pieprasījumu. Darījumus kārto tie, kam ir līdzekļi un ir reāla vajadzība pēc mājokļa. Samazinoties piedāvājumam, cenas pieaug. Pagaidām nav signālu, ka centrā tiks īstenots liels jaunu dzīvokļu projektu apjoms. Protams, attīstītājiem ir plāni, taču projektu skaņošana un būvniecība aizņem ilgu laiku, nav gaidāms, ka tirgū vienlaikus parādīsies daudz jauno projektu.

— Vai tie nekustamā īpašuma attīstītāji, ar kuriem jūs sadarbojaties, plāno kaut ko īstenot Rīgas centrā?

— Šobrīd ir vairāki projekti centrā un Skanstes rajonā skaņošanas procesā, vienā no tiem būvniecība varētu sākties 2024.gadā.

— Kāds, jūsuprāt, būs Rīgas un tās apkaimes nekustamo īpašumu tirgus 2024. gadā?

— Īpašas situācijas izmaiņas negaidu. Pozitīvs signāls var būt Euribor likmes pazemināšana, kas pēc ekspertu domām varētu būt 2024. gada otrajā pusgadā. Tas mainīs cilvēku noskaņojumu, un viņi ātrāk pieņems lēmumus par īpašuma iegādi. Dzīvokļu cenas jaunajos projektos varētu saglabāties esošajā līmenī. Tādēļ 2024. gadā gaidu rāmu tirgu — bez straujiem kāpumiem un kritumiem un nedaudz labākā līmenī nekā 2023. gadā.

P.S.

Jaunie projekti, kurus pārstāv kompānija ONEROOF

Hoffmann Rezidence, Kuģu iela 13, Rīga Nodots ekspluatācijā 62 dzīvokļi, pārdoti — 46 Cenas — no 3 000 eur/m2

Jaunceltne Dainas ielā 10a, Rīga Nodots ekspluatācijā 112 dzīvokļi, pārdoti — 60 Cenas — no 2 700 eur/m2

Ciemata projekts Vide Ādaži Pirmais posms — 30 sekciju rindu mājas Tiks pabeigts 2024. gada beigās Plānots — 100 sekciju Cenas — no 2 200 eur/m2 Namīpašums

Marijas ielā 14 Rekonstrukcija tiks pabeigta 2024. gadā 43 kompakti dzīvokļi, puse pārdota Cenas — no 2 350 eur/m2

Parka kvartāls, Rīga, Ziepniekkalns Uzcelta pirmā māja ar 32 dzīvokļiem Otrais posms — trīs mājas ar 88 dzīvokļiem Tiks pabeigts 2025. gada sākumā  Cena — no 2 300 eur/m2