Уходящий 2023 год для рынка недвижимости Латвии выдался неоднозначным. Записать его в актив готов мало кто из представителей компаний по недвижимости. В то же время и кричать о том, что всё пропало, хочется верить, повода нет. Есть надежда, что 2024 год будет лучше. Об этом говорят настроения тех представителей марлерского бизнеса, которых журнал m2 и портал varianti.lv попросили поделиться своими ощущениями от работы в 2023 году и прогнозами на 2024 год.  

 Ирина Алазова, владелица Mercury Group:

– 2023 год был сложным. А для многих латвийских компаний из сферы недвижимости даже весьма напряжённым. Но если говорить о нас, мы с коллегами давно научились адаптироваться под постоянно меняющиеся рыночные обстоятельства. Я сама в бизнесе недвижимости третий десяток лет и видела многое: и периоды роста цен и продаж, и периоды их падения. Труднее всего пришлось в момент самого крутого пике в истории латвийского рынка недвижимости, случившегося в 2007-2009 годах. Нынешняя ситуация не столь драматичная. Mercury Group работает в основном в высоком сегменте рынка латвийской недвижимости, и 2023 год у нас в памяти останется как хороший. Большую часть оборота нам обеспечивает сдача в аренду домов и квартир клиентов – это основной доход, так сказать, хлеб агентов. Конечно, были и продажи.

В последний год даже расширили штат своих сотрудников. Конечно, не стану отрицать, что проводить продажи стало труднее. Агенту по недвижимости теперь недостаточно понимать потребности клиента, уметь подобрать объект и помочь провести сделку. Спектр услуги расширился: приходится заниматься всем, начиная от выбора банка-кредитора и заканчивая выстраиванием структуры сделки, включая проверку легальности происхождения средств покупателя. Почти каждая продажа сопровождается комплексом каких-то задач, требующих нетривиальных решений.

Один из основных негативных факторов сейчас – проблемы с открытием банковских счетов для иностранцев и проведением оплат покупок из-за рубежа. Если бы не это, то сделок было бы больше. Сам интерес к латвийской недвижимости от нерезидентов не иссяк. Однако не всем удается сложить ребус с перечислением. Весь последний год постоянно получаем от местных клиентов запросы: есть ли проблемные объекты? Люди считают, что нерезиденты должны начать скидывать своё латвийское недвижимое имущество. Однако массово это не происходит. Иностранные владельцы видят, что цены в сегменте выше среднего просели вниз и имеющийся спрос гораздо ниже того, во что им обошёлся объект. Поэтому, чтобы не фиксировать убытки, предпочитают сдать своё жилье в аренду и дождаться лучших времен, когда цены вернутся на прежний уровень. Нужно понимать: премиальная и люксовая жилая недвижимость обычно легче переносит турбулентность. Большинство сделок с ней происходили и происходят за счёт собственных средств покупателей. А если кто-то и берёт кредит для покупки, объём заимствования редко превышает половину стоимости объекта. Поэтому взлёт ставок Euribor не столь больно ударил по владельцам дорогих объектов. И сдавая своё имущество в аренду, они не несут убытков и спокойно ждут лучших времен.

Что касается спроса, то получаем много запросов на 2-3-комнатные квартиры в новостройках центра Риги с ценой от 150 000 до 200 000 евро. Предложить особо нечего. Иностранцы и местные также спрашивают коммерческую недвижимость от миллиона до 3 млн евро. Им интересна доходность на уровне 6-7% годовых. Такие объекты никто продавать не хочет. На рынке есть предложения с доходностью в 3-4% – это, в свою очередь, не мотивирует покупателей.

Mercury Group седьмой год развивает услугу по торговле зарубежной недвижимостью. В пандемию ковида сделки с ней немного притихли, сейчас вновь активны. Торгуем жильём в Объединённых Арабских Эмиратах, Греции, Черногории, Таиланде, Турции… Часть нерезидентов, имевших недвижимость в Латвии, вышли из неё, а вырученные деньги реинвестировали в другие страны. Мы им в этом помогли. Наличие зарубежного направления позволяет нам более уверенно смотреть на 2024 год. Ну а каким он будет для рынка недвижимости Латвии, зависит от того, насколько открытыми мы станем для инвестиций, сможем ли создать условия для их притока. Многие страны мира предлагают что-то своё для привлечения внимания международных инвесторов. По этому пути следует идти и Латвии, если, конечно, мы думаем о развитии, а не о стагнации. Наша страна имеет все предпосылки стать процветающей, стабильной и успешной страной, учитывая её расположение, природные ресурсы и культуру. Какие-то шаги в этом направлении мы уже делали, но сейчас остановились. Нужно больше внимания уделять своим козырям: старательней работать над развитием туризма, созданием интересных и простых в исполнении условий для привлечения иностранных инвесторов, понизить налоги для развития предпринимательства и повышения прозрачности бизнеса, повышать активность транспортной и логистической отраслей, обеспечивать дружественную клиентам банковскую систему. Таким образом страна расцветет со всеми вытекающими позитивными последствиями во всех сферах, в том числе в недвижимости. 

Инга Миглане-Абеле, партнёр компании Kivi Real Estate:

– Одна из особенностей 2023 года – ставшее обширным предложение арендных квартир. На мой взгляд, это можно объяснить следующим образом. Во-первых, некоторые продавцы изменили свои объявления о продаже на аренду, потому что не захотели идти на снижение цен и пожелали обезопасить себя от зимних коммунальных платежей, чтобы те не стали для них головной болью. Во-вторых, часть недвижимости пришла в аренду от семей, решивших покинуть Латвию на более длительное время и проводящих осенне-зимний период за границей.

Но в условиях высокой инфляции это не мешает нам, как брокерам недвижимости, советовать клиентам с деньгами использовать возможности инвестирования в арендный рынок – тот имеет хороший потенциал. Известно, что обладание собственной недвижимостью становится в мире все менее значимым для людей. Для них важны опыт и мобильность, поэтому жильё часто арендуют, а не покупают. Здесь и появляется возможность заработать: купить квартиру, инвестируя, а затем сдать её в аренду.

О Юрмале. По нашим наблюдениям, в Юрмале с лета резко возрос объём предложения недвижимости из разных сегментов. Прежде всего на вторичном рынке. Однако видим, что реальная активность покупателей низкая. Часто слышим от продавцов просьбы публично не снижать цены на недвижимость. Но в то же время они дают понять: если на пороге появится реальный покупатель, будут искать и найдут с ним ценовой компромисс.

Как мы знаем, трудные времена несут и возможности. Например, в период экономического спада и повышения курса валюты на рынке может появиться недвижимость, от которой нынешние владельцы захотят избавиться как можно быстрее, снизив цену продажи. И если у вас достаточно сбережений, чтобы купить такую недвижимость без привлечения банковского финансирования, то, на мой взгляд, это фантастически выгодное время. Здесь отмечу, что многие покупатели, когда было объявлено об изменениях в латвийской программе ВНЖ, надеялись, что иностранцы начнут продавать свои квартиры ниже текущей рыночной стоимости. Этого не произошло. В настоящее время количество квартир хорошего качества на рынке довольно ограничено. Для застройщиков запуск новых проектов стал очень сложной задачей, учитывая цены на строительство, которые в последнее время значительно выросли.

Из новых тенденций в 2023 году наблюдали такую: многие семьи меняли своё место жительства из Риги на другие регионы Латвии. Часть из них делали это в поисках возможности купить более дешёвую, но более подходящую им недвижимость. Часть – из желания насладиться более спокойной, зелёной и свободной жизнью.

Возросла ценность энергоэффективных зданий. Этот вопрос перестал быть заботой только покупателя, а стал особо важным требованием, которое с удовольствием поддерживают банки, предлагая для таких объектов лучшие условия кредитования. Энергоэффективное здание – это хороший выбор в долгосрочной перспективе.

В 2023 году наблюдали рост предложения о продаже земельных участков под застройку, в том числе недавно приобретённых. Продавцы-владельцы с сожалением признают, что из-за высоких затрат на строительство на данный момент больше не могут позволить себе возведение дома с нуля. Поэтому предпочтение отдают уже построенным частным домам, которые достаточно лишь косметически переделать под потребности нового владельца.

Наблюдаемые в последние два года трансформации (удалённая работа и изменение условий жизни) стимулируют спрос на жилое пространство, подходящее для гибкого образа жизни и возможностей такой работы. И если кто-то задумывается о покупке собственного жилья, то приобретать его всегда следует тогда, когда вы готовы и созрели для этого, независимо от внешних обстоятельств. В одной поговорке было подмечено, что худшее время для покупки недвижимости – «потом».

Что в 2024-м? Ожидаем только позитива. Надеемся, что межбанковские ставки и экономика стабилизируются (или Euribor будет значительно снижен), это увеличит интерес покупателей к приобретению недвижимости, улучшающей их жилищные условия. Надеемся, что желания покупателей всегда будут соответствовать их возможностям независимо от привлечения помощи банковских кредитов. Крупные и мелкие застройщики возобновят строительство и смогут предложить покупателям качественную, энергоэффективную недвижимость. Со своей стороны, Kivi Real Estate и дальше будет следить за всеми тенденциями рынка недвижимости и помогать находить лучшее решение для наших клиентов.