Aizejošais 2023. gads Latvijas nekustamo īpašumu tirgum ir bijis neviennozīmīgs. Aktīvos to ierakstīt ir gatavs tikai retais no nekustamo īpašumu uzņēmumiem. Tajā pašā laikā gribētos ticēt, ka nav arī iemesla vaimanāt, ka viss ir pagalam. Ir cerība, ka 2024. gads būs labāks. Par to liecina to mākleru biznesa pārstāvju noskaņojumi, kurus žurnāls m2 un portāls varianti.lv lūdza padalīties ar saviem iespaidiem par 2023. gada rezultātiem un prognozēm 2024. gadam.
Irina Alazova, Mercury Group īpašniece:
Nenoliegšu, protams, ka pārdošana ir kļuvusi sarežģītāka. Vairs nepietiek ar to, ka nekustamā īpašuma aģents saprot klienta vajadzības, spēj izvēlēties objektu un palīdz noslēgt darījumu. Pakalpojumu klāsts ir paplašinājies: jārisina viss, sākot no kreditorbankas izvēles līdz darījuma struktūras veidošanai, ieskaitot pircēja naudas līdzekļu izcelsmes likumības pārbaudi. Gandrīz katram pārdošanas darījumam līdzi nāk virkne ar uzdevumiem, kam nepieciešami netriviāli risinājumi.
Viens no galvenajiem negatīvajiem faktoriem šobrīd ir problēmas ar bankas kontu atvēršanu ārzemniekiem un maksājumu veikšanu par pirkumiem no ārvalstīm. Ja nebūtu šī faktora, darījumu būtu vairāk. Interese par Latvijas nekustamajiem īpašumiem no nerezidentu puses nav pazudusi. Tomēr ne visiem izdodas atrisināt rēbusu ar pārskaitījumiem.
Pēdējā gada laikā pastāvīgi saņemam vietējo klientu jautājumus: vai ir kādi problemātiski īpašumi? Cilvēki uzskata, ka nerezidentiem jāsāk izpārdot savus Latvijas nekustamos īpašumus. Tomēr tas nenotiek masveidā. Ārvalstu īpašnieki redz, ka cenas segmentā, kas pārsniedz vidējo, ir samazinājušās, un esošā pieprasījuma cena ir daudz zemāka nekā viņu īpašuma cena. Tāpēc, lai neciestu zaudējumus, īpašnieki labprātāk izīrē savu mājokli un gaida labākus laikus, kad cenas atgriezīsies iepriekšējā līmenī. Jāsaprot, ka augstākas kvalitātes un luksusa dzīvojamais nekustamais īpašums parasti labāk un vieglāk iztur turbulenci. Lielākā daļa darījumu ar šiem īpašumiem notika un notiek, izmantojot pircēju personīgos līdzekļus. Un pat tad, ja kāds ņem kredītu mājokļa iegādei, aizņēmuma summa reti pārsniedz pusi no īpašuma cenas. Tāpēc Euribor straujais likmju kāpums dārgo īpašumu īpašniekus tik sāpīgi neskāra. Un, izīrējot savu īpašumu, viņi necieš zaudējumus, bet mierīgi gaida labākus laikus.
Runājot par pieprasījumu, saņemam daudz pieprasījumu pēc 2-3 istabu dzīvokļiem Rīgas centra jaunbūvēs par cenām no 150 000 līdz 200 000 eiro. Piedāvājumu nav daudz. Ārzemnieki un vietējie iedzīvotāji vēlas arī komerciālos nekustamos īpašumus, kuru cenas svārstās no miljona līdz 3 miljoniem eiro. Viņus interesē ienesīgums, kas būtu 6-7% gadā. Šādus objektus neviens nevēlas pārdot. Tirgū ir piedāvājumi ar 3-4% ienesīgumu – tas savukārt pircējus nemotivē.
Mercury Group jau septiņus gadus attīsta savu pakalpojumu, nodarbojoties ar ārvalstu nekustamo īpašumu tirdzniecību. Covid pandēmijas laikā darījumi ar tiem nedaudz apsīka, bet tagad atkal notiek aktīva darbība. Pārdodam mājokļus Apvienotajos Arābu Emirātos, Grieķijā, Melnkalnē, Taizemē, Turcijā... Daļa nerezidentu, kuriem Latvijā piederēja nekustamais īpašums, tos pārdeva, bet iegūtos līdzekļus reinvestēja citās valstīs. Mēs viņiem palīdzējām to izdarīt. Ārvalstu darījumi ļauj mums drošāk raudzīties uz 2024. gadu. Bet kāds būs Latvijas nekustamo īpašumu tirgus, ir atkarīgs no tā, cik atvērti būsim investīcijām un vai spēsim radīt apstākļus to piesaistei. Daudzas pasaules valstis piedāvā kaut ko savu, lai pievērstu starptautisko investoru uzmanību. Arī Latvijai vajadzētu iet šo ceļu, ja, protams, domājam par attīstību, nevis stagnāciju. Mūsu valstij, ņemot vērā tās atrašanās vietu, dabas resursus un kultūru, ir visi priekšnoteikumi, lai tā kļūtu par pārtikušu, stabilu un veiksmīgu valsti. Mēs jau esam spēruši dažus soļus šajā virzienā, bet tagad esam apstājušies. Vairāk uzmanības būtu jāpievērš saviem trumpjiem: cītīgāk jāstrādā tūrisma attīstības virzienā, jārada interesanti un viegli izpildāmi apstākļi ārvalstu investoru piesaistei, jāsamazina nodokļi, lai attīstītu uzņēmējdarbību un biznesa caurskatāmību, jāpalielina transporta un loģistikas nozaru aktivitāte un jānodrošina klientiem draudzīga banku sistēma. Tādējādi valsts uzplauks ar visām no tā izrietošajām pozitīvajām sekām visās jomās, arī nekustamajā īpašumā.
Inga Miglāne-Ābele, uzņēmuma Kivi Real Estate partnere:
– Viena no 2023. gada īpatnībām ir apjomīgais īres dzīvokļu piedāvājums. Manuprāt, to var izskaidrot šādi. Pirmkārt, daži pārdevēji savus pārdošanas sludinājumus mainīja uz īres piedāvājumiem, jo nevēlējās piekāpties cenas samazinājumam un vēlējās pasargāt sevi no ziemas komunālajiem maksājumiem, lai tie nekļūtu par viņu galvassāpēm. Otrkārt, daļu no nekustamajiem īpašumiem izīrēja tās ģimenes, kuras bija nolēmušas pamest Latviju uz ilgāku laiku un rudens-ziemas periodu pavadīt ārzemēs.
Taču augstas inflācijas apstākļos tas neliedz mums piedāvāt klientiem, kuriem ir sava nauda, izmantot iespēju investēt īres tirgū, jo tam ir labs potenciāls. Zināms, ka pasaulē cilvēkiem arvien mazāk svarīgs kļūst savs nekustamais īpašums jeb tieši savas īpašumtiesības. Viņiem ir svarīga pieredze un mobilitāte, tāpēc mājokļi biežāk tiek īrēti, nevis pirkti. Šeit arī rodas iespēja nopelnīt: investējot iegādāties dzīvokli un pēc tam to piedāvājot izīrēšanai.
Par Jūrmalu. Pēc mūsu novērojumiem, Jūrmalā pēdējo mēnešu laikā strauji audzis nekustamo īpašumu piedāvājums dažādos segmentos. Piedāvājums, galvenokārt, attiecināms uz īpašumiem otrreizējā tirgū. Tomēr redzam, ka faktiskā pircēju aktivitāte ir zema. Bieži dzirdam no pārdevējiem lūgumus publiski nesamazināt nekustamo īpašumu cenas, taču tajā pašā laikā viņi liek saprast, ja pie durvīm parādīsies konkrēts pircējs, ar viņu tiks meklēts kompromiss attiecībā uz cenu, un tas tiks atrasts.
Kā zināms, grūti laiki sniedz arī iespējas, piemēram, ekonomiskās lejupslīdes laikā un naudas sadārdzināšanās apstākļos tirgū var parādīties nekustamais īpašums, no kura pašreizējie īpašnieki vēlēsies pēc iespējas ātrāk atbrīvoties, samazinot pārdošanas cenu. Ja šādu īpašumu iegādei pietiek ar saviem uzkrājumiem, bez bankas finansējuma piesaistes, tad, manuprāt, šis ir fantastiski izdevīgs laiks. Jāatzīmē, ka daudzi pircēji, kad tika izsludinātas izmaiņas Latvijas TUA programmā, cerēja, ka ārvalstnieki sāks pārdot savus dzīvokļus zem esošās tirgus vērtības, taču tā nenotika. Pašlaik labas kvalitātes dzīvokļu skaits tirgū ir visai ierobežots. Attīstītājiem jaunu projektu uzsākšana ir kļuvusi par ļoti sarežģītu uzdevumu, ņemot vērā būvniecības izmaksas, kas pēdējā laikā ir ievērojami pieaugušas.
Runājot par jaunajām tendencēm 2023. gadā, novērojām, ka daudzas ģimenes mainīja savu dzīvesvietu, pārceļoties no Rīgas uz citiem Latvijas reģioniem. Daļa no viņiem to darīja, meklējot iespēju iegādāties lētāku, bet piemērotāku nekustamo īpašumu. Daļa vēlējās baudīt mierīgāku, zaļāku un brīvāku dzīvi. Ir pieaugusi energoefektīvu ēku vērtība. Šis jautājums vairs nav tikai pircēja untums, tas kļuvis par īpaši svarīgu prasību, kuru labprāt atbalsta bankas, piedāvājot vislabākos kreditēšanas nosacījumus šādiem objektiem. Energoefektīva ēka ir laba izvēle ilgtermiņā.
2023.gadā novērojām, ka pārdošanā parādās arvien vairāk un vairāk apbūves zemesgabalu, tajā skaitā nesen iegādāto zemesgabalu. Pārdevēji-īpašnieki ar nožēlu atzīst, ka augsto būvniecības izmaksu dēļ šobrīd vairs nevar atļauties uzbūvēt māju no nulles, tāpēc priekšroka tiek dota jau uzbūvētajām privātmājām, kuras tikai kosmētiski jāuzlabo, lai tās atbilstu jaunā īpašnieka vēlmēm.
Pēdējos divos gados novērotās pārmaiņas (attālinātais darbs un mainīgie dzīves apstākļi) veicina pieprasījumu pēc dzīvojamās platības, kas būtu piemērota elastīgam dzīvesveidam un atbilstošām darba iespējām. Ja tiek domāts par sava personīgā mājokļa iegādi, tad mājoklis jāpērk tieši tad, kad esat tam gatavs un nobriedis, neatkarīgi no ārējiem apstākļiem. Kādā spārnotā teicienā bija minēts, ka sliktākais laiks nekustamā īpašuma iegādei ir “vēlāk”.
Kas sagaidāms 2024. gadā? Tikai pozitīvas lietas. Ceram, ka starpbanku likmes un ekonomika nostabilizēsies (vai arī būtiski samazināsies Euribor), tas vairos pircēju interesi par nekustamā īpašuma iegādi, kas uzlabotu viņu dzīves apstākļus. Ceram, ka pircēju vēlmes vienmēr būs atbilstoša viņu iespējām, neatkarīgi no tā, vai tiks piesaistīts bankas kredīts, vai arī bez tā. Lielāki un mazāki attīstītāji atsāks būvniecību un pircējiem varēs piedāvāt kvalitatīvu, energoefektīvu nekustamo īpašumu. No savas puses Kivi Real Estate turpinās sekot līdzi visām tendencēm nekustamo īpašumu tirgū un palīdzēs rast labāko risinājumu mūsu klientiem.