Рига переживает бум строительства новых офисных комплексов. И тот путь, что Вильнюс и Таллин проходили за десятилетие, у нас ужимается в более короткий период. Это, с одной стороны, создает возможности для потенциальных арендаторов – есть из чего выбирать, с другой – требуется время, чтобы освоить весь объём свежего предложения офисных площадей. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал партнёр Colliers Baltics Эрик Бергманс, поделившийся своим взглядом на сегменты офисной, индустриально-складской и торговой недвижимости столицы Латвии и её окрестностей.

– Считается, что уровень развития строительства в стране является лакмусовой бумажкой развития экономики. В столичном районе Скансте, как и в других местах Риги, например на Тейке, ведётся активное строительство новых деловых центров. Вокруг столицы Латвии возводится довольно много логистических комплексов. Это говорит о том, что у нас всё хорошо с экономикой, или это работа на перспективу?

– Будем объективными: экономика Латвии сейчас находится в стадии технической рецессии. Тому есть логические объяснения. Важнее другое: процесс этот временный. Поэтому можем говорить, что застройщики отчасти работают на перспективу. В то же время в названных сегментах – офисном и индустриально-складском – картина различается. Спрос на новые складские помещения в Риге и вокруг неё очень высокий – в начале второго квартала 2023 года свободными были менее 0,5% этих площадей. Тем, кто ищет современные склады, выбирать особо не из чего, даже с учётом того, что строится. А строится много: нынешней весной в этой стадии находилось около 111 000 кв. м индустриальных помещений. Причем в большинстве из них арендаторы известны ещё до сдачи в эксплуатацию.

– Кто формирует спрос? Производственников много?

– Владельцы производств ищут площади, но основная масса потенциальных арендаторов связана с логистикой. Это местные – латвийские, эстонские и литовские компании, ведущие свою деятельность в рамках Балтийского региона. Конкуренцию им составляет и е-коммерция: люди всё чаще совершают покупки не в коммерческих центрах, а заказывают нужный товар через интернет удалённо, с доставкой на дом. Этот товар нужно где-то хранить, что и формирует дополнительный спрос на складские площади. По статистике, за последний год в Латвии сдано в аренду индустриально-складских помещений больше, чем построено. То есть разбирают даже старое.

Одним из дополнительных стимулов интереса к столице Латвии со стороны международных компаний может служить тот факт, что аренда новых индустриально-складских площадей в Риге обходится чуть дешевле, чем в Таллине и Вильнюсе: у нас – 4,2-5,3 евро за кв. м в месяц, у них – 5-6,7 и 4,8-5,6 евро за кв. м в месяц соответственно. Латвией активно интересуются немецкие, скандинавские, польские и западноевропейские компании, примеров достаточно много. Буквально перед нашим разговором общались с немецким производителем, который ищет в Риге земельный участок площадью около 10 000 кв. м для строительства нового завода.

– Весной прошлого года, после нападения России на Украину, западные инвесторы высказывали опасения в отношении безопасности инвестирования в Балтийский регион.

– Тот пессимизм был недолгим. С лета прошлого года международные инвесторы, с которыми встречаемся на переговорах, на вопрос «Что думаете о странах Балтии?» говорят, что департаменты безопасности их компаний больше не видят препятствий к вхождению в Латвию. В долгосрочном плане считают нас перспективным направлением. Последние новости это подтверждают. Знаковым событием считаю тот факт, что своё подразделение Roche Services & Solutions в Латвии откроет один из мировых лидеров фармацевтического и биотехнологического бизнеса – швейцарская компания Roche. В ближайшие годы она планирует набрать на работу порядка 200 сотрудников.

– То, что в Риге сейчас строится около двух десятков новых офисных комплексов, мотивирует приходить в нашу страну компании такого уровня?

– Данный вопрос из разряда «что было первым: яйцо или курица?» Наличие недвижимости, которая соответствует запросам инвестора, – один из факторов, но не самый главный. На первом месте то, какая бизнес-среда создана в государстве. Второй вопрос связан с наличием квалифицированной рабочей силы. Третий – налоговые бонусы и преференции для международных компаний, которые размещают часть своего бизнеса в вашей стране. И только вслед за этими пунктами идёт недвижимость. Она неотъемлемая часть процесса, но не решающая.

– Латвийский бизнес любит жаловаться на налоговую политику.

– Из общения с зарубежными инвесторами знаем, что они оценивают налоговую систему Латвии как хорошую. У нас в стране, например, корпоративный налог составляет 20%  – это ниже, чем во многих других странах Европейского союза. Что выгодно для международного бизнеса.

Говоря об офисном сегменте, скажу, что в стадии строительства в столице Латвии находится 166 000 кв. м новых офисов. Как уже говорил выше, ситуация с ними отличается от той, что в индустриальном сегменте. Мы предполагаем, что к концу этого – началу 2024 года доля свободных офисных площадей в Риге может увеличиться до 22-25%. Это, разумеется, сложный момент: в Вильнюсе и Таллине данный показатель для комплексов класса А находится на уровне 5,5-6%. В последние годы в столице Латвии активны именно эстонские и литовские застройщики, заполнившие свои родные рынки и надеющиеся повторить аналогичный сценарий в Латвии. В Таллине офисы класса А сдаются в аренду по 16-21 евро за кв. м в месяц, класса B1 – по 9,9-16. В Вильнюсе ставки для офисов класса А – 16,5-20 евро за кв. м, класса B1 – 10,5-15,5. У нас в Риге эти позиции немного скромнее – 15-18 евро за кв. м для класса А и 9-14 – для класса B1.    

– Получается, что мы, Латвия, не задаём трендов, а следуем за ними.

– Нужно понимать, что офисные сегменты столиц Литвы и Эстонии плавно развивались в течение десятилетия, а у нас бум начался в последние два-три года. На рынок вышло внушительное предложение. Могло быть ещё больше, но война на Украине приостановила часть проектов. Впрочем, конкуренция в офисном сегменте обострилась и без этого.

С другой стороны, Рига никогда не видела такого числа офисных проектов. Потенциальные арендаторы, которые давно ведут свой бизнес, в разговорах с нами отмечают, что пять лет назад получали лишь одно предложение, подходящих под их требования офисных помещений, сейчас – почти десяток, из которых одно лучше другого. Это идеальное время для переезда в современные и энергоэффективные комплексы, особенно если старое место дислокации обходится дорого. Порядка 70% всех клиентов новых офисных комплексов класса А до этого размещались в изношенных строениях.

Сегодня никто не может оставаться на ведущих ролях в своей отрасли, если не соответствует требованиям ESG, то есть экологического, социального и корпоративного управления. Это важно и для арендаторов, и для консультантов. Вот и мы, компания Colliers, передислоцировались в бизнес-центр Origo One, в комплекс с минимальными выбросами CO2 и сертификатом BREEAM Exсellence. Тем самым показываем, что соответствуем рынку и идём в ногу со временем.

Второй момент, почему пошла волна переездов, связан с ковидом. До этого все трудились в офисах и требовались большие открытые пространства. В пандемию пришлось научиться работать удалённо. Большинство привыкли к этому и теперь не желают возвращаться на полноценную рабочую неделю в офис. Мы провели исследование по офисным помещениям: 90%  респондентов сказали, что желают трудиться в гибридном режиме: пару дней в офисе, остальное – дома. Просторные открытые пространства с большим количеством рабочих мест перестали быть нужными. Спрос имеется только на меньшие площади, в которых создаются отдельные переговорные помещения и оборудованы места для социализации. Офис стал тем местом, где люди могут собраться, пообщаться и обменяться идеями. Изменилось его функциональное назначение. Арендаторы, ранее использовавшие по 1 000 кв. м площадей, теперь могут уместиться на 600 кв. м.

 

В 2023 году ожидаем меньшее количество инвестиционных покупок коммерческой недвижимости. Возросли требования инвесторов к уровню доходности. Что связано с ростом Euribor, а значит, и стоимости самих денежных ресурсов. Это влияет на бизнес-модели. С тем уровнем отдачи, с каким объекты продавались в прошлом году, сейчас не продать: у инвесторов выросла расходная часть. И если раньше они спокойно смотрели на отдачу в 6-7% годовых, то теперь в зависимости от сегмента требуют не менее 8%. Поэтому мотивированным на продажу владельцам придётся снижать цену, чтобы инвестор в своих расчётах смог увидеть требуемую отдачу. В то же время видим, что сделки с землей для застройки происходят. Да и застройщики активны в поиске жилых домовладений под реконструкцию. Эти объекты в дефиците.

– Актуальные расценки аренды рижских офисов вы назвали. Какова сама тенденция в отношении них?

– Средние ставки повышаются, что объясняется выходом на рынок новых комплексов. Издержки строительства выросли, вот владельцы и выводят их по более высоким ставкам, чем раньше, чтобы получать нормальную отдачу. Из-за этого растёт средний показатель.

– Но высокий показатель свободных площадей в рижских комплексах класса А, который вы ожидаете, должен оказывать обратное давление. Владельцы бизнес-центров не могут не реагировать на то, что их помещения пустуют: их же нужно содержать.

– Данная проблема актуальнее для старых комплексов. Новые проекты энергоэффективные и, скажем так, более многофункциональны и даже более  модульны: части без арендаторов переводятся в условно спящий режим и не требуют особых расходов на свое содержание. Что касается средних ставок, здесь многое будет зависеть от того, как станут заполняться строящиеся в данный момент объекты. Тот же офисный комплекс Verde можно считать примером успеха. Также почти каждую неделю-две о новых арендаторах сообщает руководство строящегося бизнес-центра Elemental.

– Какие опции интересуют клиентов- арендаторов в первую очередь?

– Всех волнуют сотрудники, и в первую очередь то, чтобы им было комфортно. Главное – создать благоприятные условия для работы. Хотя Рига и старается пересадить всех на общественный транспорт и велосипеды, многие по-прежнему передвигаются на личных машинах. Значит, нужны парковки. Важны и социальные услуги, которые имеются в комплексе: химчистка, детский садик, кафе, фитнес-центры и так далее. Они позволяют работодателю хорошо продавать себя потенциальным сотрудникам, которых нужно уметь привлечь и удержать. В расходах абсолютно всех организаций недвижимость занимает небольшую долю. Основная статья расходов – зарплата людей. Играя таким компонентом, как недвижимость, работодатели обеспечивают лучшие условия и тем самым тратят меньше ресурсов на удержание сотрудников. А их дефицит наблюдается в очень многих отраслях. Борьба за таланты никуда не исчезла. Экосистема по производству новых сотрудников для международных компаний в Риге лишь строится.

– Офисные коворкинги остаются перспективным направлением или мода на них проходит?

– За последние годы офисов такого формата стало ещё больше. Раз берут, значит, есть спрос. Многие, причем не только маленькие компании, но и большие корпорации, хотят переходить на гибкий режим работы. Поэтому данное направление продолжит развиваться. Латвия не исключение из правил. Коворкинги развиваются по всей Европе: они меняют свой формат – появляются не только индивидуальные места, где трудятся пара человек, но и создаются возможности для работы команд в 20-30 сотрудников. Это как раз тот типичный арендатор, который раньше снимал отдельные офисные помещения.

– Какая судьба ждёт старый фонд, откуда уходят арендаторы?

– Возможны два сценария развития событий. Первый – владельцы таких зданий осознают, в каком направлении двигается рынок. Понимают, что нужно клиенту, и, чтобы оставаться в тренде, начинают ремонтные работы, утепляют здание, перепланируют помещения, добавляют какие-то опции и ставят альтернативные источники энергии. Часть меняет функциональное назначение недвижимости. Это то, что активно происходит в Восточной Европе и Польше, где старые комплексы переделываются под жильё.

Второй вариант – если владельцы ничего не делают: не хотят либо не знают как. Тогда единственный способ удержаться на плаву – снижать стоимость аренды. 

– Какой вам видится перспектива сегмента новых офисных помещений в Риге? Ждать ли появления новых центров или процесс встанет на паузу?

– Многое будет зависеть от того, как быстро заполнятся свободные площади. В последнее время ежегодно в аренду сдаются 30 000-40 000 кв. м новых офисов. Учитывая то, что мы ждём показатель вакантности в 200 000 кв. м, теоретически на их заполнение может уйти около пяти лет. Но это теоретически. Возможно, в Ригу станет приходить больше международных компаний, возможно, госучреждения будут активнее. Отличное поле для работы Латвийского агентства инвестиций и развития и Рижского агентства инвестиций и туризма. Смогут привлечь больше зарубежных компаний – будет больше историй успеха, на нас станут больше обращать внимание из-за рубежа. Госучреждения и муниципалитет также могли бы воспользоваться рыночной ситуацией и обеспечить своим служащим лучшие условия, а не заставлять людей сидеть в полуаварийных зданиях.

Когда объём свободных площадей сократится и застройщики снова увидят бизнес-логику, начнут строить новое. Пока же не прогнозируем начала новых комплексов, кроме тех, что реализуются. Последний, кто вошёл в проекты, – компания Vastint Latvia, которая возводит два офисных здания на ул. Антонияс. Есть другие застройщики, получившие разрешения на строительство, но они начнут его лишь в том случае, если сумеют заключить предварительные договоры с будущими арендаторами.

– Что происходит в торговом сегменте?

– Большие и глобальные трансформации. На начальном этапе торговые центры были местом, куда люди шли за покупками, и состояли исключительно из магазинов. Потом начал увеличиваться процент площадей, сданных под кафе и рестораны, объекты сферы развлечений. Появились кинотеатры, игровые залы и медицинские учреждения. Концепция поменялась: сегодня люди идут в торговые центры не только за покупками, но и для того, чтобы хорошо провести время. В крупных торговых центрах Риги уровень свободных площадей хоть и больше, чем в соседних столицах, но не драматичный – 6,5%.

Торговые центры говорят, что по числу посетителей вышли на доковидный уровень. Средний чек покупки из-за инфляции вырос, поэтому они чувствуют себя более или менее хорошо. Этот сегмент будет оставаться стабильным, без появления новых игроков. Небольшие форматы локальных торговых центров ещё возможны. Lidl продолжает строить, Maxima и Rimi инвестируют в реконструкцию существующих зданий. Активно направление дискаунтеров – магазинов, предлагающих товар по низким ценам. Есть бренды, которые уже представлены в Таллине и Вильнюсе, скоро они появятся и у нас. 

Большое отличие Латвии от соседей заключается в том, что у нас рынок коммерческой недвижимости гораздо стабильнее и текучесть арендаторов на нём не высокая. Если клиента всё устраивает, то он старается продлить договор, а не искать что-то другое. В Вильнюсе стандарт, что компании меняют дислокацию раз в пять лет, у нас этот период значительно дольше.