Rīgā vērojams jaunu biroju kompleksu būvniecības uzplaukums. Būvniecības norises un temps, ko Viļņa un Tallina piedzīvojusi desmit gadu laikā, pie mums notiek daudz īsākā periodā. Tas, no vienas puses, rada iespējas potenciālajiem nomniekiem - ir lielāka izvēle, bet, no otras puses, būs nepieciešams laiks, lai pilnībā aizpildītu jauno biroja telpu piedāvājumu. Šādu viedokli par Latvijas galvaspilsētas un tās apkārtnes biroju, industriālo noliktavu un mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu segmentiem žurnālam m2 un portālam varianti.lv pauž Colliers Baltics partneris Ēriks Bergmans.

– Tiek uzskatīts, ka būvniecības nozares līmenis valstī ir ekonomikas attīstības lakmusa papīrs. Gan Skanstes rajonā, gan citviet Rīgā, piemēram, Teikā, aktīvi top jauni biznesa centri. Latvijas galvaspilsētas apkārtnē tiek būvēti vairāki loģistikas kompleksi. Vai tas liecina par to, ka mūsu ekonomikai klājas labi, vai arī tas ir darbs nākotnes vārdā?

– Būsim objektīvi: Latvijas ekonomika šobrīd slīgst tehniskajā recesijā. Tam ir loģiski izskaidrojumi. Vēl svarīgāk ir tas, ka šis process ir īslaicīgs. Tādēļ varam teikt, ka attīstītāji daļēji strādā ar skatu nākotnē. Tostarp minētajos segmentos - biroju segmentā un industriālajā - noliktavu segmentā – situācija ir atšķirīga. Pieprasījums pēc jaunām noliktavu telpām Rīgā un tās apkārtnē ir ļoti augsts - 2023. gada otrā ceturkšņa sākumā brīvi bija mazāk par 0,5 % no kopējā piedāvājuma. Tiem, kuri meklē modernas noliktavas, izvēle nav liela, pat ņemot vērā to piedāvājumu, kas pašlaik tiek būvēts. Un patlaban būvē lielos apmēros: šopavasar būvniecības stadijā bija industriālās platības aptuveni 111 000 kvadrātmetru. Un lielākajai daļai šo platību īrnieki ir zināmi jau pirms to nodošanas ekspluatācijā.

– Kas nosaka pieprasījumu? Vai ir daudz ražotāju?

– Ražošanas uzņēmumu īpašnieki meklē telpas, tomēr lielākā daļa potenciālo nomnieku ir saistīti ar loģistiku. Tie ir vietējie - Latvijas, Igaunijas un Lietuvas uzņēmumi, kas darbojas Baltijas reģionā. Tie konkurē arī ar e-komerciju: arvien biežāk cilvēki iepērkas nevis tirdzniecības centros, bet pasūta preces attālināti tiešsaistē ar piegādi uz mājām. Šīs preces ir nepieciešams kaut kur uzglabāt, tas rada papildu pieprasījumu pēc noliktavu platībām. Saskaņā ar statistikas datiem pagājušajā gadā Latvijā iznomāja vairāk ražošanas un noliktavu telpu nekā uzbūvēja. Tas nozīmē, ka nomā pat vecas telpas.

Viens no papildu iemesliem starptautisku uzņēmumu interesei par Latvijas galvaspilsētu ir tas, ka jaunu ražošanas un noliktavu telpu noma Rīgā ir nedaudz lētāka nekā Tallinā un Viļņā: šeit tā ir 4,2-5,3 eiro par kvadrātmetru mēnesī, bet pie mūsu kaimiņiem - attiecīgi 5-6,7 un 4,8-5,6 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Par Latviju ir liela Vācijas, Skandināvijas, Polijas un Rietumeiropas uzņēmumu interese, piemēru ir daudz. Tieši pirms šīs sarunas mēs tikāmies ar kādu Vācijas ražotāju, kurš Rīgā meklē zemes gabalu aptuveni 10 000 kvadrātmetru platībā jaunas rūpnīcas būvniecībai.

– Pagājušajā pavasarī pēc Krievijas uzbrukuma Ukrainai rietumvalstu investori pauda bažas par investīciju drošību Baltijas reģionā.

- Šis pesimistiskais noskaņojums bija īslaicīgs. Kopš pagājušās vasaras starptautiskie investori, ar kuriem tiekamies sanāksmēs, uz jautājumu "Ko jūs domājat par Baltijas valstīm?" atbildēja, ka viņu uzņēmumu drošības dienesti vairs neredz šķēršļus, lai darbotos Latvijā. Ilgtermiņā viņi mūs uzskata par daudzsološu vietu. To apliecina arī jaunākās ziņas. Nozīmīgs notikums ir tas, ka Šveices uzņēmums Roche - viens no pasaules farmācijas un biotehnoloģiju biznesa līderiem - Latvijā atvērs Roche Services & Solutions pārstāvniecību. Tuvākajos gados tā plāno pieņemt darbā aptuveni 200 darbinieku.

– Vai tas, ka Rīgā šobrīd tiek būvēti aptuveni divi desmiti jaunu biroju kompleksu, motivē šāda līmeņa uzņēmumus sākt darbību mūsu valstī?

– Tas ir jautājums par to, kas bija pirmais, - ola vai vista? Investora vajadzībām atbilstoša nekustamā īpašuma pieejamība ir viens no faktoriem, bet ne pats svarīgākais. Svarīgākais ir valstī radītā uzņēmējdarbības vide. Otrs faktors ir saistīts ar kvalificēta darbaspēka pieejamību. Treškārt - nodokļu politika un atvieglojumi starptautiskiem uzņēmumiem, kas veic uzņēmējdarbību jūsu valstī. Un tikai pēc tam seko nekustamais īpašums. Tā ir neatņemama procesa sastāvdaļa, bet ne noteicošā.

– Latvijas uzņēmējiem patīk sūdzēties par mūsu nodokļu politiku.

– No sarunām ar ārvalstu investoriem mēs zinām, ka viņi Latvijas nodokļu sistēmu vērtē kā labu. Piemēram, mūsu valstī uzņēmumu ienākuma nodoklis ir 20 %, kas ir zemāks nekā daudzās citās Eiropas Savienības valstīs. Tas ir izdevīgi starptautiskajam biznesam. Runājot par biroju segmentu, varu teikt, ka Latvijas galvaspilsētā tiek būvēti jauni biroji ap 166 000 kvadrātmetru apmērā. Kā jau minēju iepriekš, biroja telpu segmentā ir atšķirīga situācija nekā ražošanas platību segmentā. Paredzam, ka līdz pašreizējā gada beigām / 2024. gada sākumam brīvo biroju platību īpatsvars Rīgā varētu pieaugt līdz 22-25%. Tā, protams, ir sarežģīta situācija: Viļņā un Tallinā A klases kompleksiem šis rādītājs ir 5,5-6 %. Pēdējos gados Latvijas galvaspilsētā aktīvi darbojas Igaunijas un Lietuvas attīstītāji, kas piepildījuši savus vietējos tirgus un tagad cer to paveikt arī Latvijā. Tallinā A klases biroju nomas maksa ir 16-21 eiro par kvadrātmetru mēnesī, B1 klases birojiem - 9,9-16 eiro mēnesī. Viļņā A klases biroju nomas maksa ir 16,5-20 EUR par kvadrātmetru, B1 klases birojiem - 10,5-15,5 EUR par kvadrātmetru. Rīgā cenas ir nedaudz pieticīgākas - 15-18 eiro par kvadrātmetru A klasei un 9-14 eiro B1 klasei.

– Izrādās, ka mēs, Latvija, nevis nosakām tendences, bet gan tām sekojam.

– Jāsaprot, ka Lietuvas un Igaunijas galvaspilsētu biroju segmenti ir attīstījušies vienmērīgi jau desmit gadus, bet mūsu galvaspilsētā uzplaukums ir vērojams pēdējos divus vai trīs gadus. Tirgū ir parādījies ievērojams biroju platību piedāvājums. Turklāt to varētu būt bijis vēl vairāk, taču karš Ukrainā apturēja dažus projektus. Tomēr konkurence biroju segmentā ir pastiprinājusies.

Rīgā vēl nekad nav bijis tik daudz biroju projektu. Potenciālie īrnieki, kas jau ilgu laiku nodarbojas ar uzņēmējdarbību, stāsta, ka pirms pieciem gadiem viņi saņēmuši vienu biroja telpu piedāvājumu, kas atbilda viņu prasībām, bet tagad viņi saņem daudzus, no kuriem viens ir labāks par otru. Šis ir ideāls laiks, lai pārceltos uz moderniem un energoefektīviem biroju kompleksiem, īpaši, ja vecā kompleksa atrašanās vieta tiek nomāta par augstu cenu. Aptuveni 70 % no visiem jaunajo A klases biroju kompleksu klientiem iepriekš mājoja vecās ēkās.

Mūsdienās neviens nevar saglabāt līderpozīcijas savā nozarē, ja vien tas neatbilst ESG, t.i., vides, sociālās un korporatīvās pārvaldības, prasībām. Tas ir svarīgi gan nomniekiem, gan konsultantiem. Arī mēs, Colliers, pārceļamies uz biznesa centru Origo One, kas ir BREEAM Excellence sertificēts un CO2 emisiju ziņā efektīvs komplekss. To darot, mēs parādām, ka sekojam līdzi tirgus tendencēm un laikam.

Otrais iemesls, kas izraisījis biroju pārcelšanās vilni, ir saistīts ar kovidu. Pirms pandēmijas visi strādāja birojos un bija nepieciešamas lielas, atvērtas biroju telpas. Pandēmijas laikā bija jāmācās strādāt attālināti. Vairums cilvēku pie tā ir pieraduši un tagad nelabprāt atgriežas birojos, lai tur strādātu pilnu darba nedēļu. Esam veikuši pētījumu par biroja telpām: 90 % respondentu norādīja, ka vēlas strādāt hibrīda režīmā: dažas dienas strādāt birojā, pārējās - mājās. Plašas, atvērtas telpas ar daudzām darba vietām vairs nav nepieciešamas. Pieprasījums ir tikai pēc mazākām telpām, kurās tiek izveidotas atsevišķas sanāksmju telpas un ierīkotas socializācijas zonas. Birojs ir kļuvis par vietu, kur cilvēki var sanākt kopā, socializēties un apmainīties idejām. Ir mainījies tā funkcionālais mērķis. Nomnieki, kas iepriekš izmantoja 1 000 kvadrātmetru lielu platību, tagad var ērti strādāt 600 kvadrātmetros.

– Jūsu jau pieminējāt pašreizējās Rīgas biroju nomas cenas. Kāda ir cenu attīstības tendence?

– Vidējās likmes pieaug, jo tirgū tiek piedāvāti jauni biroju kompleksi. Būvniecības izmaksas ir palielinājušās, tāpēc īpašnieki, lai gūtu pienācīgu peļņu, iznomā par augstākām cenām nekā iepriekš. Tādējādi vidējās cenu likmes pieaug.

– Taču jūs minējāt, ka sagaidāms lielāks brīvo A klases biroju īpatsvars Rīgā, šim faktoram vajadzētu izraisīt cenu samazināšanos. Biznesa centru īpašnieki nevar nereaģēt uz to, ka viņu telpas ir tukšas - tās ir jāuztur.

– Šī problēma ir aktuālāka vecākiem biroju kompleksiem. Jaunie projekti ir energoefektīvi un, teiksim, daudzpusīgāki, un pat modulārāki: telpas, kurās nav īrnieku, tiek ieslēgtas nosacītā dīkstāves režīmā, un to uzturēšanai nav nepieciešami lieli izdevumi. Attiecībā uz vidējām likmēm daudz kas būs atkarīgs no pašlaik būvējamo īpašumu noslogotības. Piemēram, biroju kompleksu Verde var uzskatīt par veiksmes stāstu. Arī topošā biznesa centra Elemental vadība gandrīz ik nedēļu informē par jauniem nomniekiem.

– Kas ir svarīgs nomniekiem?

– Ikviens rūpējas par darbiniekiem un pirmkārt un galvenokārt par to, lai viņi justos ērti. Galvenais ir izveidot labvēlīgu darba vidi. Lai gan Rīgā cenšas panākt, lai visi brauktu ar sabiedrisko transportu un velosipēdiem, daudzi cilvēki joprojām pārvietojas ar personīgajām automašīnām. Tāpēc ir nepieciešamas autostāvvietas. arī biroju kompleksā ir svarīgi, ja ir pieejami sociālie pakalpojumi: ķīmiskā tīrītava, bērnudārzs, kafejnīcas, fitnesa centri utt. Tie ļauj darba devējam sevi labi pozicionēt potenciālajiem darbiniekiem, lai spētu viņus piesaistīt un noturēt. Nekustamais īpašums veido nelielu daļu no pilnīgi visu organizāciju izmaksām. Galvenais izdevumu postenis ir cilvēku algas. Izvēloties pareizo biroju, darba devēji nodrošina darbiniekiem labākus apstākļus un tādējādi tērē mazāk līdzekļu to noturēšanai. Daudzās nozarēs trūkst darbaspēka. Cīņa par talantu piesaisti nekur nav pazudusi. Ekosistēma jaunu darbinieku sagatavošanai starptautiskiem uzņēmumiem Rīgā tikai veidojas.

– Vai biroju koprades telpas joprojām ir daudzsološs segments, vai arī to mode izzūd?

– Pēdējos gados šāda formāta biroju ir vēl vairāk. Ja to skaits aug, tātad ir pieprasījums. Daudzi uzņēmumi, ne tikai mazi, bet arī lielas korporācijas, vēlas pāriet uz elastīgu darba režīmu. Tāpēc šī joma turpinās attīstīties. Latvija šajā ziņā nav izņēmums. Visā Eiropā attīstās koprades telpas - no individuālām darba vietām pāris cilvēkiem līdz darba telpām 20-30 cilvēku komandām. Tieši tāds ir tipiskais nomnieks, kas agrāk īrēja atsevišķas biroja telpas.

– Kāds liktenis sagaida vecos birojus, no kuriem aiziet nomnieki?

– Ir iespējami divi scenāriji. Pirmais - šādu ēku īpašnieki apzinās, kādā virzienā attīstās tirgus. Viņi saprot, kas klientam ir nepieciešams, un, lai neatpaliktu no tirgus tendencēm, sāk renovācijas darbus, nosiltina ēku, pārplāno telpas, paplašina piedāvāto pakalpojumu klāstu, ierīko alternatīvus enerģijas avotus. Daži maina īpašuma izmantošanas veidu. Tas aktīvi notiek Austrumeiropā un Polijā, kur vecie biroju kompleksi tiek pārveidoti par mājokļiem.

Otrais variants - īpašnieki neko nedara: viņi nevēlas vai nezina, ko darīt. Tad vienīgais veids, kā noturēties virs ūdens, ir samazināt īres maksu. 

– Kādas norises jūs paredzat jauno biroju telpu segmentā Rīgā? Vai sagaidīsim jaunu centru būvniecību, vai arī process apstāsies?

– Daudz kas būs atkarīgs no tā, cik ātri tiks aizpildītas brīvās telpas. Pēdējā laikā katru gadu tiek iznomāti 30 000-40 000 jauno biroju. Ņemot vērā, ka sagaidām, ka brīvās biroju platības sasniegs 200 000 kvadrātmetru, lai tās aizpildītu, varētu būt nepieciešami aptuveni pieci gadi. Bet tie ir teorētiski apsvērumi. Iespējams, Rīgā darbību uzsāks vairāk starptautisku uzņēmumu, varbūt valsts iestādes kļūs aktīvākas. Tas ir lielisks darba lauks Latvijas Investīciju un attīstības aģentūrai un Rīgas Investīciju un tūrisma aģentūrai. Ja spēsim piesaistīt vairāk ārvalstu uzņēmumu, būs vairāk veiksmes stāstu, mēs iegūsim lielāku ārvalstu uzmanību. Arī valsts iestādes un pašvaldības varētu izmantot tirgus situāciju un nodrošināt saviem darbiniekiem labākus apstākļus, nevis likt cilvēkiem strādāt pussagruvušās ēkās.

Kad brīvo platību apmērs samazināsies un attīstītāji atkal saskatīs biznesa iespējas, viņi sāks būvēt jaunus projektus. Tuvākajā laikā, mūsuprāt, jauni biroju kompleksu projekti netiks uzsākti, vien pabeigti tie, kuri tiek jau attīstīti. Jaunākais jaunpienācējs šajā segmentā ir uzņēmums Vastint Latvia, kas būvē divas biroju ēkas Antonijas ielā. Ir arī citi attīstītāji, kas ir saņēmuši būvatļaujas, bet viņi sāks būvniecību vien tad, ja viņiem izdosies noslēgt priekšlīgumus ar topošajiem nomniekiem.

– Kas notiek tirdzniecības telpu segmentā?

– Lielas un globālas pārmaiņas. Sākotnēji tirdzniecības centri bija vieta, kur cilvēki devās iepirkties, un tur atradās tikai veikali. Vēlāk tirdzniecības centros palielinājās kafejnīcu, restorānu un izklaides vietu īpatsvars. Pēc tam parādījās kinoteātri, spēļu zāles un medicīnas iestādes. Mainījās koncepcija: mūsdienās cilvēki dodas uz tirdzniecības centriem ne tikai iepirkties, bet arī labi pavadīt laiku. Rīgas lielākajos tirdzniecības centros vakanču īpatsvars gan ir augstāks nekā kaimiņvalstu galvaspilsētās, bet tas nav dramatisks - 6,5 %.

Tirdzniecības centri apgalvo, ka apmeklētāju skaita ziņā tie ir sasnieguši pirmskovida līmeni. Inflācijas dēļ vidējā pirkuma čeka apmērs ir palielinājies, tāpēc tirdzniecības centri jūtas daudzmaz labi. Šis segments saglabāsies stabils, mēs prognozējam, ka tajā nebūs jaunu dalībnieku. Joprojām ir iespējams, ka tiks būvēti nelieli vietējie tirdzniecības centri. Lidl turpina būvniecību, Maxima un Rimi investē esošo ēku atjaunošanā. Aktīva rosība notiek diskontu veikalu segmentā, kas piedāvā preces par zemām cenām. Ir zīmoli, kas jau pārstāvēti Tallinā un Viļņā, drīzumā tie būs arī šeit.

Latviju un tās kaimiņvalstis šķir liela atšķirība: mūsu komerciālā nekustamā īpašuma tirgus ir daudz stabilāks un nomnieku mainība nav liela. Ja klientu viss apmierina, viņš cenšas pagarināt nomas līgumu, nevis meklē ko citu. Viļņā ir ierasts, ka uzņēmumi maina atrašanās vietu ik pēc pieciem gadiem; pie mums šis periods ir daudz ilgāks.