Установленный в прошлом году рекорд по зарегистрированным в Земельной книге сделкам с квартирами (142) в новых проектах компании Merks mājas долго не проживёт. 2023 год всё ещё лишь набирает обороты, а этот результат уже превзойдён. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал директор развития недвижимости Merks mājas Микус Фрейманис. Одновременно с позитивной статистикой он признал: торговать новыми квартирами в столице Латвии стало сложнее, и это заставило часть застройщиков перенести начало своих следующих новых многоквартирных проектов. Хочется надеяться, что ненадолго.
– За последний год цены в проектах Merks mājas сильно изменились?
– Ничем не отличаемся от других игроков рынка нового жилья: из-за резкого удорожания себестоимости строительства квартиры предлагаем на 15-20% дороже, чем в начале 2022 года. Важно добавить, что с лета 2022 года Merks mājas цены не повышал. Нужно учитывать такой факт, что их сегодняшний уровень – это реальный уровень цен индустрии новых квартир и в будущем, потому как стоимость строительства не снижается, а инфляция в Латвии продолжает расти по сравнению с прошлым годом.
– Если отталкиваться от статистики, то завершение прошлого года и начало 2023-го выдались горячими для компании Merks mājas: шло одновременное оформление квартир на покупателей сразу в двух столичных жилых комплексах, недавно сданных в эксплуатацию.
– Время действительно выдалось активным и принесло новые вызовы. Однако это был приятный период для нас как для застройщика. Осенью стартовал процесс передачи покупателям готового жилья в проекте Merks Mežpilsēta, три пятиэтажки которого насчитывают 117 квартир. Параллельно этому сотрудники Merks mājas занимались оформлением договоров покупки во второй очереди Merks Viesturdārzs, принятом в октябре в эксплуатацию доме на ул. Рупниецибас, 27, ещё с 167 квартирами. Все клиенты с большим нетерпением ожидали ключи от своего жилья, поэтому Merks mājas старался оперативно оформлять сделки в Земельной книге. Однако объём работы был таков, что закончить процесс в прошлом году не успели. Регистрация существенной части договоров происходила в январе и немного в феврале. В итоге за весь 2022 год Merks в своих новостройках переоформил на новых владельцев 142 квартиры, а в январе и феврале 2023 года – 160! То есть больше, чем за весь прошлый год!
А ведь 2022 год стал для нас самым результативным по числу переданных латвийским покупателям квартир за четвертьвековую историю!
– Ваши зимние сделки, по большому счету, результат работы Merks mājas в последние полтора-два года, когда велась резервация квартир в строящихся проектах. Какие ощущения оставляет рынок новых квартир Риги непосредственно сейчас, в первой половине 2023 года?
– Думаю, что другие застройщики подтвердят: с прошлой осени покупателям необходимо несколько больше времени для принятия решения о сделках. Хотя по цифрам у нас по-прежнему всё хорошо. В Merks Duntes Zīles, сданном в эксплуатацию прошлым летом, из 84 квартир в конце первого квартала свободными оставались лишь три. В Merks Mežpilsēta также минимальный выбор квартир, во второй очереди Merks Viesturdārzs всё распродали. Для меня важнейший результат работы Merks mājas, а мы часть эстонской группы Merko Ehitus, заключается в том, что мы превзошли показатели наших литовских коллег из Merko statyba. Приятный с патриотической точки зрения момент.
Касаясь ощущений, скажу, что на рынке стало чуть тише. По этой причине многие застройщики не реализуют в полном объёме имеющийся потенциал, то есть не строят всё то, что могли бы строить. Merks mājas использует возникшую паузу для оптимизации будущих проектов, которые на данный момент находятся на бумаге. Чтобы тогда, когда наступит правильный момент и мы увидим, что растёт спрос, иметь возможность сразу взяться за строительство новых домов с современными и эффективными решениями.
– О каких ваших проектах идёт речь?
– Первым назову Merks Lucavsala, чья строительная площадка располагается на острове Луцавсала, рядом с магазином K-Senukai. Если обстоятельства будут благоприятными рынку и нам, то есть шанс, что скоро появятся новости об этом проекте. Пока решение строить не принято. Проект Merks Lucavsala, в котором предусматривается почти 600 квартир, уже согласован. Возникшую на рынке паузу используем для оптимизации многих технических решений. Не секрет, что с осени 2022 года цены на широкую номенклатуру строительных материалов откорректировались и появились новые предложения. Поэтому смотрим, как сделать ещё более качественный и в то же время финансово более доступный клиентам продукт.
Второй большой проект, над которым работаем, – публично заявленная несколько лет назад масштабная застройка столичного острова Закюсала. Здесь продолжаем готовить документы: досогласовываем проект, ждём часть строительных разрешений, касающихся инфраструктуры. На Закюсале будет смешанная застройка – жилая и офисная. Здесь планируем около 2 500 квартир бизнес- и люксового сегмента. Однако, хоть и предусматривается начать этот проект довольно скоро, конкретное решение по нему ещё не принято.
Благодаря тому что в окрестностях Скансте в стадии строительства находится ряд новых офисных зданий и с учётом того, что самоуправление почти завершило строительство нового парка, в категорию актуальных вошёл наш новый комплекс жилых зданий в этом районе. Сейчас проектируем дома в этом месте.
Мы идём в ногу со временем. Используя ставшую модной тематику зелёного и долговечного строительства, готовимся осуществить экспериментальный проект, в рамках которого оснастим дома Merks Magnolijas солнечными коллекторами и солнечными батареями. Это должно снизить счета за электричество в помещениях общего пользования и за нагрев воды. Хотим увидеть реальные результаты и исходя из них сделать выводы об эффективности подобных новшеств. Различные обслуживающие компании, с которыми разговаривали, пока не дают четкого ответа об окупаемости такого оборудования, так как не имеют богатого опыта в этом вопросе. Нам важно провести эксперимент и принять решение, применять ли солнечные батареи и солнечные коллекторы в таких инновационных проектах, как будут на Закюсале. Здесь фундаменты домов планируем опирать на термосваи. Готовимся также сделать одно здание из панелей CLT (cross laminated timber) — современной строительной технологии, использующей дерево для возведения многоэтажных зданий. Она экологичная и долговечная и сопряжена с меньшим выбросом СО2 при производстве.
Если до этого мы старались работать в двух сегментах жилищного рынка – бюджетном и бизнес, то с реализацией проекта на Закюсале к ним добавится и эксклюзивный. При этом мы прекрасно понимаем, что темпы продаж у каждого из этих продуктов разные. Если сто новых квартир бюджетного класса можно продать где-то за год, то такое же количество бизнес-класса – за полтора-два, а люксового – за три года. Это ярко проявляется в других проектах: чем выше класс нового жилья и чем оно дороже, тем больше времени требуется для его продажи.
– Давайте перейдём к актуальному на данный момент предложению квартир Merks mājas.
– Про единичные квартиры в проектах Merks Duntes Zīles и Merks Mežpilsēta уже сказал. Средний уровень цен там – 2 500 евро за кв. м. Уличные парковки – от 8 000 евро. В строящемся Merks Magnolijas в начале весны велась торговля жильём первого дома – это 48 квартир, третья часть которых зарезервирована в среднем по 2 600 евро за кв. м. Парковки также по 8 000 евро. Сейчас уже открыты продажи и во второй части этого проекта – это ещё 48 квартир. Полностью готов Merks Magnolijas должен быть летом этого года.
В третьей очереди Merks Viesturdārzs договоры резервации подписаны на 20% будущих квартир, которых будет 96. Здесь покупатели могут ориентироваться на средние 3 600 евро за кв. м. Места на подземном паркинге доступны от 31 000 евро, кладовые помещения – в среднем по 6 000 евро.
Нужно сказать, что число 96 для нас особое и сопровождает Merks mājas в последние годы. В Merks Magnolijas суммарно 96 квартир, столько же – в третьей очереди Merks Viesturdārzs. В Merks Gaiļezera nami в каждой очереди было по 96 квартир. Ну и наконец, номер моей машины имеет цифру 96 (улыбается. – m2).
Обобщая вышеперечисленное, добавлю: этой весной Merks mājas предлагает покупателям примерно полторы сотни квартир в своих новостройках. Разработаны также другие проекты, у который есть действующие стройразрешения. Чуть позже решим, какие из них начинать. Отталкиваться будем от потенциального спроса, который отслеживает отдел продаж, и статистики новых резерваций. Послушаем мнение банков о перспективах столичного рынка жилья и возможных изменениях в кредитной политике. Выдача ипотечных займов идёт рука об руку с процессом торговли квартирами.
– Из вашей практики: как выглядит алгоритм действий потенциальных покупателей, нацеленных на покупку с использованием ипотеки?
– Люди обычно определяются с тем, какой проект им нравится. Затем через какой-нибудь банковский калькулятор проверяют, сколько приблизительно денег могут получить в банке. Чтобы подтвердить эти расчеты, консультируются непосредственно с ипотечным специалистом. Потом приходят к нам, выбирают конкретную квартиру, оформляют её резервацию на какой-то срок без внесения денег и подают в банк документы для рассмотрения на кредитном комитете. Если квартира находится на стадии строительства и банк дал согласие на финансирование, то в последнее время люди стараются сразу подписать ипотечный договор. Это позволяет им заранее понимать условия кредита, знать, каким будет ежемесячный платёж, меньше переживать по поводу роста межбанковской ставки Euribor.
– Часто ли зарезервировавшие квартиры отказываются от подписания договоров покупки?
– Дефолтных договоров было немного – не более 3% от всех. Основная причина – изменение ставки Euribor. Рост стоимости кредитования и возможных ежемесячных платежей при неизменности финансового положения потенциального заёмщика привёл к тому, что банки стали предлагать клиентам на 25-30% меньшие суммы, чем год назад. С учётом того что цены на новостройки в большинстве своём остались неизменными, их покупка из-за невозможности получить ипотеку в нужном объёме стала менее доступной для части населения. Прежде всего и в основном это относится к тем, кто просит максимально возможные кредиты и у кого личных накоплений хватает лишь на первый взнос.
В свою очередь в отношении нового жилья бизнес-сегмента видим: если раньше клиенты с деньгами были готовы брать кредиты, поскольку ставки по ним были низкими, то после удорожания Euribor предпочитают входить в проекты собственными средствами.
В проектах Merks mājas, независимо от сегмента, кредиты присутствуют где-то в 60% сделок, есть проект и с 50-процентной долей. Ставка Euribor – очень чувствительный вопрос. Сам я надеюсь на то, что высокой ставка будет только в 2023 году, а с 2024-го начнёт снижаться до нормального уровня. Сложный для заёмщика период продлится, скорее всего, ещё год. Мне кажется, что скептически настроенным клиентам будет интересно предложение банка Luminor. При том что для большинства заёмщиков с плавающей ставкой стоимость кредитов сейчас обходится дороже 5% в год, Luminor готов давать ипотеку под фиксированные 4,7% годовых на срок до трёх лет.
– Что происходит с себестоимостью строительных работ?
– По тем индикаторам, которые получаем от строительной индустрии, себестоимость стабилизировалась. Есть целые секторы строительной отрасли, например исполнение земельных работ или бетонирование, стоимость которых осталась на прежнем уровне или подешевела. Причин тому несколько. Во-первых, снизилось количество новых строящихся объектов и компании конкурируют за заказчика, снижая свои финансовые амбиции. Во-вторых, в пик роста инфляции многие субподрядчики подняли стоимость работ, хотя их расходы настолько не возросли. Теперь они убирают эту необоснованную доходную составляющую. Думаю, аналогичные процессы в скором времени будем наблюдать и в отношении других строительных работ: отделочных, регипсовых, при осуществлении кладки блоков, производстве оконных профилей и так далее.
Есть, правда, и позиции, которые дешевле не станут. Но в целом есть основания надеяться, что себестоимость строительства существенно не возрастёт. Значит, у работающих в Латвии застройщиков появится возможность разрабатывать стратегию и планы на ближайшие три-четыре года, понимая и себестоимость продукта, и то, по каким ценам его можно продать.