Uzņēmuma Merks mājas pagājušajā gadā jaunajos projektos sasniegtais rekords – zemesgrāmatā īpašumtiesības pārreģistrētas 142 dzīvokļiem - nebija ilgs. 2023. gads tikai nesen ir iesācies, bet šis rezultāts jau pārspēts. To žurnālam m2 un portālam varianti.lv pavēstījis Mikus Freimanis, uzņēmuma Merks mājas valdes loceklis. Tomēr līdztekus šai pozitīvajai ziņai viņš arī atzīst, ka Latvijas galvaspilsētā pārdot jaunus dzīvokļus kļuvis grūtāk un tamdēļ vairāki attīstītāji ir atlikuši jaunu dzīvokļu projektu uzsākšanu. Cerams, - ne uz ilgu laiku.
– Vai cenas Merks mājas Rīgas projektos pēdējā gada laikā ir būtiski mainījušās?
– Mēs neatšķiramies no citiem jauno mājokļu tirgus dalībniekiem: straujā būvniecības izmaksu pieauguma dēļ dzīvokļi ir kļuvuši par 15-20% dārgāki nekā 2022. gada sākumā. Svarīgi piebilst, ka kopš 2022. gada vasaras Merks mājas nav paaugstinājis cenas. Taču noteikti vērā ņemamsir ir fakts, ka šis ir reālais industrijas jauno dzīvokļu cenu līmenis arī nākotnē, jo būvniecība lētāka nekļūs un inflācija Latvijā turpina kāpt salīdzinājumā ar pagājušo gadu.
– Skaitļi rāda, ka pagājušā gada beigas un 2023. gada sākums uzņēmumam Merks mājas ir bijis gana rosīgs: vienlaikus divi mājokļu projekti galvaspilsētā ir nodoti ekspluatācijā, un to dzīvokļi tiek reģistrēti uz pircēju vārda.
– Šis patiešām ir bijis aktīvs un izaicinošs laiks. Tomēr mums, attīstītājiem, šis ir bijis visnotaļ pozitīvs periods. Rudenī pabeidzām projektu Merks Mežpilsēta un uzsākām dzīvokļu nodošanu jaunajiem iemītniekiem, tās ir trīs piecstāvu ēkas ar 117 dzīvokļiem. Līdztekus tam Merks mājas darbinieki noformēja pirkuma līgumus par oktobrī ekspluatācijā nodoto Merks Viesturdārzs otro kārtu - 167 dzīvokļu ēku Rūpniecības ielā 27. Klienti nepacietīgi gaidīja savu mājokļu atslēgas, un Merks mājas tāpēc centās pēc iespējas ātrāk reģistrēt darījumus zemesgrāmatā. Tomēr darbu bija tik daudz, ka pagājušajā gadā šo procesu nespējām pabeigt. Daudzi līgumi tika reģistrēti janvārī, un daži arī februārī. Tādējādi 2022. gada laikā Merks mājas savos jaunajos projektos nodeva pircējiem 142 dzīvokļus, 2023. gada janvārī un februārī 160! Tas ir vairāk nekā visā pagājušajā gadā kopā! Turklāt 2022. gads nodoto dzīvokļu skaita ziņā ir bijis veiksmīgākais gads mūsu pastāvēšanas vēsturē.
– Var apgalvot, ka šoziem veiktie darījumi lielākoties ir uzņēmuma Merks mājas pēdējā pusotra vai divu gadu laikā veiktā darba rezultāts, jūs rezervējāt dzīvokļus projektos, kas tobrīd tika būvēti. Kā jūs vērtētu jauno dzīvokļu tirgu Rīgā šobrīd, 2023. gada pirmajā pusē?
– Es domāju, ka arī citi attīstītāji piekritīs, - kopš pagājušā rudens pircējiem ir nepieciešams nedaudz ilgāks laiks, lai pieņemtu lēmumu par dzīvokļa iegādi. Kaut gan skaitļu izteiksmē redzams, ka mums joprojām klājas labi. Pagājušajā vasarā ekspluatācijā nodotajā projektā Merks Duntes Zīles šogad pavasarī no 84 dzīvokļiem tikai trīs bija brīvi. Arī projektos Merks Mežpilsēta un Merks Viesturdārzs ir pavisam neliela vēl pieejamo dzīvokļu izvēle. Man svarīgs Merks mājas (Igaunijas Merko Ehitus grupas uzņēmums) darbības rezultāts ir tas, ka mēs esam pārspējuši Lietuvas kolēģus no Merko statyba. Ir patriotiska gandarījuma sajūta.
Runājot par sajūtām, tirgus ir kļuvis nedaudz rāmāks. Šī iemesla dēļ daudzi attīstītāji neizmanto visu savu potenciālu, t.i., nebūvē visus projektus, ko varētu būvēt. Merks mājas izmanto šo pauzi, lai optimizētu turpmākos projektus, kas pašlaik vēl ir uz papīra. Lai tad, kad pienāks īstais brīdis un redzēsim, ka pieprasījums pieaug, mēs nekavējoties varētu sākt būvēt jaunas ēkas, izmantojot modernus un efektīvus risinājumus.
– Par kādiem projektiem jūs runājat?
– Vispirms minēšu Merks Lucavsala, kas atrodas Lucavsalā blakus K-Senukai veikalam. Ja apstākļi būs labvēlīgi tirgum un mums, iespējams, drīzumā būs jaunumi par šo projektu. Pagaidām lēmums vēl nav pieņemts. Projekts Merks Lucavsala, kurā paredzēti aptuveni 600 dzīvokļiem, ir jau saskaņots. Pašreizējo klusuma brīdi tirgū izmantojam, lai optimizētu vairākus tehniskos risinājumus. Ir vispārzināms fakts, ka kopš 2022. gada rudens ir koriģētas vairāku būvmateriālu cenas un parādījušies jauni piedāvājumi. Tāpēc apsveram, kā izveidot vēl labāku un vienlaikus klientiem finansiāli pieejamāku produktu.
Otrs lielais projekts, ar kura strādājam, ir pirms dažiem gadiem publiski izziņotā vērienīgā Zaķusalas apbūve Rīgā. Pašlaik turpinām kārtot dokumentus: notiek projekta saskaņošana, gaidām dažas būvatļaujas, kas saistītas ar infrastruktūru. Zaķusalā būs jaukta apbūve - dzīvojamā un biroju. Šeit plānojam ap 2 500 dzīvokļu biznesa segmentā un luksusa segmentā. Tomēr, lai gan paredzam šo projektu uzsākt relatīvi drīz, par to konkrēts lēmums vēl nav pieņemts.
Pateicoties tam, ka Skanstes apkaimē būvniecības stadijā ir vairākas jaunas biroju ēkas un pašvaldība ir gandrīz pabeigusi jauna parka būvniecību, tagad aktuāls ir arī Skanstes rajona dzīvojamo ēku komplekss. Pašlaik projektējam ēkas arī šajā vietā.
Mēs ejam kopsolī ar laiku. Apzinoties aktuālās zaļās un ilgtspējīgās būvniecības nozīmību, mēs gatavojamies īstenot eksperimentālu projektu, kurā Merks Magnolijas projeka mājas aprīkosim ar saules kolektoriem un saules paneļiem. Tas samazinās rēķinus par elektrību koplietošanas telpās un ūdens uzsildīšanu. Mēs vēlamies redzēt reālus rezultātus un izdarīt pamatotus secinājumus par šādu inovāciju efektivitāti. Esam apjautājuši vairākus pakalpojumu uzņēmumus, bet tie nav snieguši skaidru atbildi par šādu iekārtu izmaksu efektivitāti, jo vēl nav lielas pieredzes šādā jautājumā. Mums ir svarīgi eksperimentēt un izlemt, vai vajadzētu saules paneļus un saules kolektorus izmantot tādos inovatīvos projektos, kādi būs Zaķusalā. Zaķusalā māju pamatus plānojam balstīt uz termopāļiem. Vienu ēku paredzam būvēt no CLT (Cross Laminated Timber) paneļiem, kas ir moderna būvniecības tehnoloģija, kurā daudzstāvu ēku būvniecībai izmanto koksni. Tā ir videi draudzīga un ilgmūžīga, turklāt tās ražošanas laikā emitē mazāk CO2.
Iepriekš centāmies strādāt divos mājokļu tirgus segmentos - budžeta un biznesa, tagad līdz ar Zaķusalas projektu esam pievērsušies arī ekskluzīvajam tirgus segmentam. Tomēr mēs apzināmies, ka katram no šiem produktiem ir atšķirīgs pārdošanas ātrums. Simts jaunus budžeta klases dzīvokļus var pārdot aptuveni gada laikā, tagad tādu pašu biznesa klases dzīvokļu skaitu var pārdot pusotra vai divu gadu laikā, luksusa klases dzīvokļus - trīs gadu laikā. Tas ir vērojams arī citos projektos: jo augstāka ir jaunā mājokļa klase un jo dārgāks tas ir, jo vairāk laika nepieciešams tā pārdošanai.
– Parunāsim par Merks mājas dzīvokļu piedāvājumu.
– Es jau minēju dažus dzīvokļus, kas vēl pieejami projektos Merks Duntes Zīles un Merks Mežpilsēta. Vidējais cenu līmenis šajos projektos ir 2 500 eiro par kvadrātmetru. Cenas autostāvvietai projekta teritorijā – sākot no 8 000 eiro. Merks Magnolijas projektā, kas pašlaik tiek būvēts, agrā pavasarī uzsākām dzīvokļu pārdošanu pirmajā ēkā - tie ir 48 dzīvokļi, no kuriem trešdaļa ir jau rezervēta par vidējo cenu - 2 600 eiro par kvadrātmetru. Arī šeit autostāvvietu cena ir 8 000 eiro. Esam atvēruši pārdošanu arī projekta otrajā kārtā – tie ir vēl 48 dzīvokļi. Projekta Merks Magnolijas būvniecību pabeigsim šovasar.
Projekta Merks Viesturdārzs trešajā kārtā ir noslēgti dzīvokļu rezervācijas līgumi par 20 % no topošajiem 96 dzīvokļiem. Vidējais cenu līmenis šajos projektos ir 3 600 eiro par kvadrātmetru. Pazemes autostāvvietas ir pieejamas par cenām, kas sākas no 31 000 eiro, noliktavas telpas - vidēji par 6 000 eiro.
Jāsaka, ka skaitlis 96 mums ir īpašs un saistīts ar attīstītāju Merks mājas jau vairākus gadus. Projektā Merks Magnolijas ir 96 dzīvokļi, un tikpat daudz dzīvokļu ir arī projekta Merks Viesturdārzs trešajā kārtā. Arī projektā Merks Gaiļezera nami bija 96 dzīvokļi katrā kārtā. Un galu galā manas automašīnas numurā ir skaitlis 96 (Pasmaida. – m2).
Iepriekš teiktā apkopojums ir šāds: šopavasar Merks mājas savos jaunajos projektos piedāvā aptuveni pusotru simtu dzīvokļu. Iestrādē ir citi projekti, tiem ir derīgas būvatļaujas. Vēlāk izlemsim, kuru projektu būvniecību sāksim. Mēs raudzīsimies, kāds ir jauno rezervāciju apmērs un kāds ir pieprasījums, - tendences vērīgi uzrauga mūsu pārdošanas nodaļa. Uzklausām banku viedokli par galvaspilsētas mājokļu tirgus perspektīvām un iespējamām izmaiņām kreditēšanas politikā. Hipotekārā kreditēšana ir cieši saistīta ar dzīvokļu tirdzniecību.
– Ko rāda jūsu pieredze: kā rīkojas potenciālie pircēji, kuri īpašuma iegādei vēlas izmantot hipotekāro kredītu?
– Sāk ar mājokļa izvēli, atrod sev tīkamo projektu. Pēc tam ar kādu no pieejamajiem banku kalkulatoriem pārbauda, cik daudz naudas viņi varētu saņemt no bankas. Lai apstiprinātu šos aprēķinus, konsultējas ar hipotekāro aizdevumu speciālistu. Tad viņi atnāk pie mums, izvēlas konkrētu dzīvokli, rezervē to uz noteiktu laiku, neveicot iemaksu, un iesniedz dokumentus bankai, lai tā izskatītu kredīta piešķiršanu bankas kredītu komitejā. Ja dzīvoklis ir būvniecības stadijā un banka ir piekritusi finansēt tā iegādi, pēdējā laikā pircēji cenšas uzreiz parakstīt hipotekārā kredīta līgumu. Tādējādi viņi jau iepriekš zina aizdevuma noteikumus un ikmēneša maksājuma apmēru, un var neuztraukties par Euribor starpbanku likmes pieaugumu.
– Vai bieži notiek tā, ka cilvēki, kuri ir rezervējuši dzīvokļus, tomēr atsakās parakstīt pirkuma līgumu?
– Neparakstīto līgumu nav daudz - ne vairāk par 3 % no kopējā rezervāciju skaita. Galvenais iemesls - Euribor likmes izmaiņas. Kredīta izmaksu un iespējamā ikmēneša maksājumu sadārdzināšanās laikā, kad kredītņēmēja finansiālais stāvoklis paliek nemainīgs, ir radījusi situāciju, ka bankas piedāvā klientiem par 25-30% mazākas kredīta summas nekā pirms gada. Ņemot vērā, ka jaunbūvju cenas praktiski nav mainījušās, to iegāde daļai iedzīvotāju ir kļuvusi nepieejamāka, jo nav iespējams saņemt hipotekāro kredītu vajadzīgajā apmērā. Pirmkārt un galvenokārt tas attiecas uz tiem, kuri pieprasīja pēc iespējas lielāku kredītu un kuriem personīgo uzkrājumu apmērs pietika tikai pirmajai iemaksai.
Savukārt jauno mājokļu biznesa segmentā redzams, ka pēc Euribor sadārdzināšanās klienti labprātāk iegādājas īpašumu par saviem līdzekļiem - iepriekš klienti, kuriem bija nauda, tomēr labprāt ņēma kredītus, jo procentu likmes bija zemas.
Projektos neatkarīgi no mājokļu segmenta Merks mājas aizdevumos dzīvokļu iegādei izmanto aptuveni 60 % darījumu, vienā projektā aizdevumu īpatsvars ir 50 %. Euribor likme ir ļoti jutīgs jautājums. Es pats ceru, ka likme paliks tik augsta tikai 2023. gadā un ka no 2024. gada tā sāks samazināties līdz sasniegs normālu līmeni. Šis kredīta ņēmējiem sarežģītais periods, visticamāk, ilgs vēl šo visu gadu. Manuprāt, skeptiski noskaņotiem klientiem būs noderīgs Luminor bankas piedāvājums. Lielākajai daļai kredītņēmēju, kuriem ir kredīts ar mainīgo procentu likmi, šī likme šobrīd pārsniedz 5 % robežu, Banka Luminor ir gatava izsniegt hipotekāro kredītu ar fiksētu 4,7 % gada likmi uz laiku līdz trim gadiem.
– Kas notiek ar būvniecības izmaksām?
– Saskaņā ar informāciju, ko saņemam no būvniecības nozares, izmaksas ir stabilizējušās. Ir pat būvniecības sektori, piemēram, zemes darbi vai betonēšana, kuru pakalpojumi ir iepriekšējo cenu līmenī un pat lētāki. Tam ir vairāki iemesli. Pirmkārt, ir samazinājies jaunbūvējamo projektu skaits, un uzņēmumi konkurē savā starpā par pasūtījumiem, samazinot savas finansiālās ambīcijas. Otrkārt, inflācijas kulminācijas laikā daudzi apakšuzņēmēji ir paaugstinājuši darbu izmaksas, lai gan to izmaksas nav tik ļoti pieaugušas. Tagad viņi atceļ šo nepamatoto sadārdzinājumu. Domāju, ka drīzumā līdzīgi procesi būs vērojami arī citos būvniecības sektoros: apdares, pārbūves, mūrēšanas, logu profilu izgatavošanas u.c. darbos.
Ir arī pozīcijas, kuru cenas nesamazināsies. Taču kopumā ir pamats cerēt, ka būvniecības izmaksas vairs būtiski nepieaugs. Un tas nozīmē, ka Latvijā strādājošie nekustamā īpašuma attīstītāji varēs izstrādāt stratēģiju un plānus turp-mākajiem trim līdz četriem gadiem, paredzot gan izmaksas, gan cenas, par kādām nekustamos īpašumus var pārdot.