Принятые нынешней осенью поправки к закону «Об иммиграции» ведут к значительному сокращению количества российских и белорусских граждан, обладающих действующим латвийским видом на жительство (ВНЖ), полученным через покупку недвижимости. Прекращена не только первичная выдача этого документа, но и его продление на новый 5-летний срок. Такой поворот событий может мотивировать нерезидентов на продажу своих объектов недвижимости. Стоит ли переживать по поводу возможной негативной реакции рынка? Своим мнением на этот счёт с журналом m2 и порталом varianti.lv поделились юрист компании KOM-INVEST Валерий Берзиньш и владелец компании Langes Pils Андрей Валтерс.

Как оно было

Для начала небольшой экскурс в историю. Программа предоставления нерезидентам ВНЖ в обмен на покупку недвижимости действует в Латвии с 1 июля 2010 года. Она была призвана оживить латвийский рынок, оказавшийся в глубокой яме после случившегося в 2007-2009 годах схлопывания ценового пузыря. Кстати, самого большого в мире: за два года наша недвижимость подешевела на 70%. Нужно было как-то восстанавливаться. Вот на помощь и пришла программа ВНЖ. Позиционировавшаяся как долгосрочная, за прошедшие двенадцать с половиной лет она, правда, претерпела немало изменений.
Начиналось всё весьма привлекательно: одним из основных условий вхождения в неё иностранцев стала покупка объекта или объектов недвижимости не менее чем на 100 000 латов (142 288 евро по курсу того времени), если речь шла о Риге, Рижском планировочном регионе и крупнейших городах Латвии. За пределами названных мест порог входа был скромнее – от 50 000 латов (71 144 евро). Нерезиденты, а где-то в 70% ими оказались россияне, на такое предложение отреагировали положительно. В 2010 году претенденты на ВНЖ купили латвийской недвижимости на 15,8 млн евро, в 2011-м – на 131,1 млн евро. Дальше – больше: в 2012-м – на 207,7 млн евро, в 2013-м – на 296,6 млн евро и в 2014-м – на 397,3 млн евро. До конца 2014 года это суммарно принесло 1,048 млрд евро. Столь внушительные деньги были вложены в покупку 5 567 единиц латвийской недвижимости. Факт владения ими и позволил до конца 2014 года подать документы, а в подавляющем большинстве и получить латвийский ВНЖ 13 167 инвесторам и членам их семей.
С 2014 года требования закона «Об иммиграции» ужесточились: с 1 сентября минимальный порог стоимости латвийской недвижимости, позволявший претендовать на ВНЖ, повысили до 250 000 евро. И он действовал на всей территории страны с той лишь разницей, что в столице, её окрестностях и республиканских городах на эти деньги можно было купить один объект, а в остальных местах – два. Поток покупателей начал оскудевать. В программе появились и другие новшества: так, за продление ВНЖ на новый пятилетний срок с инвесторов стали брать дополнительно 5 000 евро. На которые при первичном оформлении ИД-карточки никто не намекал ни словом. В итоге в 2015 году нерезиденты купили 272 единицы латвийской недвижимости на 72,8 млн евро, в 2016-м – 177 на 50,6 млн евро. Мода на латвийский ВНЖ продолжала таять. В 2017, 2018 и 2019 годах количество инвесторских заявок на ВНЖ со стороны иностранных покупателей латвийской недвижимости снизилось ниже отметки в 100 единиц – 88, 76 и 84 соответственно.
Затем грянул ковид вместе со всеми его ограничениями на пересечение границ и локдаунами – и число сделок с претендентами на ВНЖ упало ниже 50. И дело было не только в пандемии. Процесс сокращения интереса начал носить эмоциональный характер. Деньги любят тишину, а латвийская инвестиционная программа начала подвергаться всё более громким нападкам со стороны правых политических сил, набиравших на этом предвыборный капитал и периодически требовавших её прекращения под лозунгом «Русские идут! Русские скупают!». Россияне, как основные потребители этого продукта, не могли не реагировать на это. Негативную лепту вносила и новая практика скрупулёзной проверки легальности происхождения финансовых средств, пройти которую удавалось не всем даже законопослушным нерезидентам.
Начало войны на Украине и вовсе застопорило работу программы ВНЖ для российских и белорусских покупателей. Весной 2022 года в отношении них на срок до 31 июня 2023 года был введён мораторий на выдачу первичных ВНЖ, в том числе и тем, кто купил недвижимость ранее и начал процесс получения латвийской ИД-карты до 24 февраля. А летом и осенью с проблемами столкнулись и те нерезиденты, кто попытался продлить свой действующий ВНЖ на новый 5-летний срок.

Реальность наших дней

– Согласно данным за август 2022 года, действующие временные виды на жительство в Латвии имели 9 189 граждан России, из них 1 820 получены на основании инвестиционных статей закона «Об иммиграции». У граждан Беларуси имелось 2 432 действующих ВНЖ, из которых 65 через инвестиции, – делится с журналом m2 и порталом varianti.lv доступной ему статистикой Валерий Берзиньш, согласившийся озвучить актуальную ситуацию с «золотыми визами». – Эта тема близка мне: как юрист компании KOM-INVEST десять лет работаю с нерезидентами, нацеленными на получение ВНЖ через покупку латвийской недвижимости. Среди клиентов были граждане России и Беларуси, а также Китая, Узбекистана, Казахстана… Но если в отношении представителей Азии (правда, их в последние лет пять-шесть было совсем мало) в латвийской программе ВНЖ существенно ничего не поменялось, то c россиянами и белорусами мы упёрлись в глухую стену.
В августе и сентябре 2022 года латвийские политики обсуждали различные ограничения, связанные с продлением ВНЖ на новый 5-летний срок. В итоге 24 сентября предыдущий сейм всё-таки принял поправки к закону «Об иммиграции». Новая практика оказалась жёсткой: ВНЖ на новый срок россиянам и белорусам перестали продлевать, за некоторыми исключениями, никак не относящимися к факту владения недвижимым имуществом в Латвии. В перечень особых случаев вошли лишь шесть пунктов. В частности, в категорию «исключения» попали граждане России, продлевающие ВНЖ по семейным обстоятельствам, то есть состоящие в браке с гражданами Латвии, а также те, кому присвоен статус постоянного жителя Европейского союза, или учёные и студенты (и несколько других позиций).
Сразу отмечу, что обладателей, действующих 5-летних ВНЖ, проходящих их ежегодную обязательную перерегистрацию, новшество не коснулось. Но если говорить о тех россиянах и белорусах, у кого полученные на основании владения недвижимостью 5-летние сроки ВНЖ стали заканчиваться с лета 2022 года, то возникли проблемы. При принятии новых поправок к закону «Об иммиграции» в них прописывалось, что они не будут касаться тех, кто начал процесс оформления нового 5-летнего вида на жительство в Латвии до 24 сентября. На практике же оказалось иначе. Сразу несколько моих клиентов начали процедуру продления ВНЖ на новый 5-летний срок летом 2022 года. Однако, что стало нововведением в этом году, Управление по делам гражданства и миграции (УДГМ) вместо месячного срока продлило им рассмотрение их дел (в среднем на 3-4 месяца). Потребовало прислать дополнительные документы, в том числе резюме членов семьи, объяснить их связь с Латвией. В итоге окончательные решения принимались после даты вступления в силу новых поправок к закону «Об иммиграции», и все клиенты получили отказ.

– Какой была реакция клиентов?

– Негативной. В этой ситуации возможны были два варианта действий. Первое – попытаться оспорить решение. Для этого нужно было обратиться к руководителю УДГМ, а в случае отрицательного ответа идти в суд. Там разбирательство растянулось бы на пару лет. Редкий нерезидент готов столь долго ждать справедливости. Исходя из своей практики и практики коллег, считаю, что тенденция отказов в продлении ВНЖ российским инвесторам будет носить массовый характер. В 2023 году поблажек в этом вопросе иностранные владельцы латвийской недвижимости не получат. И это тот сценарий, которого никто из игроков рынка недвижимости, наверное, не хотел бы.
Ещё один вариант действий для россиян, имеющих действующий инвестиционный ВНЖ и проживающих в Латвии, – получение постоянного вида на жительство. Опять же он возможен в том случае, если люди сумели выполнить предъявляемые для этого законом требования и проживали в Латвии последние пять лет.

– Получается так, что большинство нерезидентов из России и Беларуси в 2023-2026 годах ждут отказы в продлении «золотых виз». Что им делать со своей недвижимостью? Обычных виз Латвия им также не даст: их выдача заморожена. С шенгенскими визами через восточную границу нашей страны не пускают.

– Сложный и многогранный вопрос, который каждый нерезидент будет решать самостоятельно. Те объекты недвижимости, которые россияне и белорусы брали под ВНЖ, можно разделить на три основные категории. Первая – небольшие квартиры в новых проектах экономкласса, покупавшиеся под старые правила в 2010-2014 годах. Их, как мне кажется, в большинстве своём можно легко продать местным клиентам без существенных финансовых потерь, а скорее всего, даже в плюс.
Вторая категория – жильё бизнес-класса в центре Риги и Юрмале. Торговать им будет сложнее, не всегда в плюс, но и этот товар относительно востребован местными клиентами.
А вот третья группа – эксклюзивная недвижимость, включающая в себя жильё в Тихом центре Риги и Старом городе, а также в центре Юрмалы и престижных посёлках. Чтобы продать эти объекты, придётся запастись терпением: спрос на них нынче невысок. И без дисконта это вряд ли будет возможно.
Прогнозирую, что количество предлагаемых на продажу объектов, принадлежащих обладателям ВНЖ из России и Беларуси, будет увеличиваться. Четверо нерезидентов – клиентов нашей компании решили расстаться со своим латвийским имуществом. Это рядный дом в Бабите, квартира в Юрмале, квартира в центре Риги и квартира в столичном проекте Futuris. Отмечу только, что это спокойные и адекватные продажи, без акционных цен и желания продать срочно. Клиенты определили рыночную стоимость, оформили доверенности и в спокойном режиме ждут покупателей. Есть чувство некоей несправедливости, что эти люди сейчас выдавливаются из Латвии. Получение «золотой визы» через инвестиции в недвижимость – хороший продукт. На моём профессиональном пути есть примеры, когда, получив ВНЖ, люди начинали успешный бизнес в Латвии, в том числе в сфере недвижимости. Есть россиянин, который активно приводил в порядок в Риге деревянные дома, реновируя их и создавая доходные объекты. Это делало наш город лучше.

Ничего смертельного

– Если суммировать всю недвижимость, купленную россиянами и белорусами с целью получить латвийский ВНЖ, то это порядка 6 500 объектов. В подавляющем большинстве в Риге и Юрмале. Безусловно, часть из них за последние годы была продана (ведь некоторые решили отказаться от ВНЖ ещё раньше, по разным причинам). Но не будем забывать: не меньшее количество единиц недвижимости покупалось представителями тех же стран без оформления «золотой визы». Как весь этот объём повлияет на состояние рынка, если часть его начнут продавать? Каким будет рынок через год? – обращаемся с вопросом к руководителю компании Langes pils и члену совета Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью Lanīda Андрею Валтерсу.

– То, что будет на рынке через год, увидим. Вполне возможно, что более мощное влияние на него окажут совершенно другие факторы, а не предложения от нерезидентов. На данный момент у меня нет ощущения, что на рынок есть давление со стороны недвижимости нерезидентов. Разумеется, предложения есть, но они не носят критического характера. Те, кто принимает или будет принимать решение продавать своё имущество, вряд ли станут делать это за любые деньги. Это будет процесс с какими-то разумными сроками экспонирования объекта на рынке. У меня нет ощущения фатальности или того, что это приведёт к резкому падению цен. Для владеющих латвийской недвижимостью нерезидентов латвийское имущество – второй, а то и третий дом. Соответственно, с финансами у людей все в порядке. Значит, давления на кошелёк нет, и они смогут ждать своей цены и своего покупателя.

– Но и основы работы связки «спрос-предложение» никто не отменял. При росте предложения и сохранении или снижении спроса коррекции цен не избежать.

Андрей Валтерс: – С этой осени более значительное влияние, чем объекты нерезидентов, на рынок начинают оказывать повышающиеся банковские ставки по ипотечным кредитам. За последнее десятилетие латвийские заёмщики привыкли, что Euribor был минимальным или отрицательным, а общая ставка составляла 2-2,5%. Люди привыкли к дешёвым деньгам. В 2022 году Euribor растёт рекордными темпами. Общая ипотечная ставка у многих заёмщиков подскочит выше 5%. Математически это увеличивает размер платежа по займу 100 000 евро где-то на 120-150 евро в месяц (в зависимости от срока возврата). На фоне общих расходов домохозяйств это не должно носить критического характера, люди должны справляться с таким ростом. Однако нужно учитывать второй аспект – подорожание энергоресурсов. Пока все ждут, какой же будет господдержка населения зимой. Люди хотят видеть реальные счета и понимать, сколько им придётся платить за жильё из своего кармана. Это два негативных фактора, которые, вероятно, окажут большее влияние на рынок, чем объекты нерезидентов.
С одной стороны, мы живём в условиях высочайшей инфляции, которая исчисляется цифрой, близкой к 20%. Ценность денег падает. И люди понимают, что недвижимость – один из таких активов, которые в долгосрочной перспективе позволяют сохранить средства. Если посмотреть график инфляции за последние пять лет и график роста цен, то увидим, что эти показатели выросли почти одинаково. По классической формуле рост цен на недвижимость должен на один-два процента опережать показатель инфляции, что в условиях гиперинфляции делать труднее.
По своему опыту общения вижу, что многие клиенты по-прежнему, несмотря ни на что, рассматривают нынешний момент как отличную возможность для покупки недвижимости. Можно спокойно искать интересный объект, не переживая, что вчера посмотрел, а сегодня на него поднимут цену, как это было год назад. У людей есть финансы, и они понимают, что нет смысла держать их на счёте в условиях инфляции. Правильнее инвестировать под 5-6% годовых и получать пассивный доход.
Возвращаясь к нерезидентам, скажу: часть из них, конечно, захочет избавиться от своей недвижимости, однако это не обрушит рынок. По бросовым ценам никто ничего предлагать не станет. Скорее всего, рынок спокойно абсорбирует новое предложение. Не вижу поводов драматизировать ситуацию и не верю в какой-то обвал цен. Тем же россиянам, если у них есть нотариально уполномоченные представители, выгоднее сдавать свою жилую недвижимость в аренду, чем продавать. Это в первую очередь касается тех, у кого нет счетов в Европе и непонятно, куда выводить деньги. Редко кто из них хотел бы, чтобы вырученные от продажи средства зашли на счета в российских банках, с которыми большинство кредитных учреждений Латвии к тому же и не работает. Так что рост предложения от нерезидентов – это неприятный с точки зрения рынка Латвии момент, но он не является чем-то смертельным.

Валерий Берзиньш: – Дополню слова Андрея примером свежей продажи россиянином квартиры в столичном проекте Avalon, что на ул. 13 Января, которая была куплена под ВНЖ за 250 000 евро. Вывели на рынок за те же деньги, не вызвала интереса. Снизили цену – и квартира ушла за 220 000. Это к тому, что никто не может гарантировать, что нерезиденты продадут своё имущество без потерь. Рисковая зона – когда люди покупали объекты эмоционально, не задумываясь об их ликвидности. Например, во время действия первой редакции закона «Об иммиграции», когда нужно было купить недвижимость на 100 000 латов, а позже не менее чем на 250 000 евро, на рынке присутствовало жильё, цену которого продавцы искусственно подтягивали под требуемую для получения ВНЖ планку. А сейчас, когда такие объекты выходят на рынок, оказывается, что по этой цене местным они не интересны. Приходится искать реальный рыночный спрос и для того, чтобы продать, предлагать хороший дисконт. Конечно, это расстраивает иностранцев! Мол, мы покупали в Европе с надеждой, что тут всё будет расти, а приходится продавать с минусом. Но этого уже не изменить.

Андрей Валтерс: – На будущее дам только один совет насчёт ликвидности жилой недвижимости. Как это понять заранее? Очень легко, как с выбором ресторана в чужой стране. Если видишь, что в незнакомом тебе городе ресторан полон местных, то, скорее всего, в нём кормят хорошо и недорого. А если в проекте присутствуют только иностранные покупатели, а местные – редкость, то это уже повод задуматься.