Šoruden veiktie Imigrācijas likuma grozījumi ievērojami samazinās Krievijas un Baltkrievijas pilsoņu skaitu ar derīgām Latvijas termiņuzturēšanās atļaujām, kas iegūtas, iegādājoties nekustamo īpašumu. Ir pārtraukta ne tikai pirmreizējo termiņuzturēšanās atļauju izdošana, bet arī to pagarināšana uz jaunu piecu gadu termiņu (atkārtota reģistrācija). Šāds notikumu pavērsiens varētu motivēt nerezidentus pārdot savus īpašumus. Vai mums būtu jāuztraucas par iespējamo negatīvo ietekmi uz nekustamā īpašuma tirgu? Savu viedokli par šo jautājumu žurnālam m2 un portālam varianti.lv pauž KOM-INVEST jurists Valērijs Bērziņš un Langes Pils īpašnieks Andrejs Valters

Kā tas sākās

Vispirms neliels ieskats “vēsturē”. Programma, saskaņā ar kuru nerezidentiem apmaiņā pret nekustamā īpašuma iegādi tiek izsniegta termiņuzturēšanās atļauja, Latvijā darbojas kopš 2010. gada 1. jūlija. Tās mērķis bija atdzīvināt Latvijas tirgu, kas kopš cenu burbuļa sabrukuma 2007.-2009. gadā bija nonācis dziļā krīzē. Starp citu, šī bija lielākā krīze pasaulē: divu gadu laikā mūsu nekustamo īpašumu cena samazinājās par 70%. Tirgum vajadzēja kaut kā atgūties. Tādēļ ieviesa termiņuzturēšanās atļauju programmu. Programma tika izstrādāta uz ilgtermiņa perspektīvu, taču pēdējo divpadsmit ar pusi gadu laikā tajā ir veiktas daudzas izmaiņas.
Sākotnēji programma bija ļoti pievilcīga: lai to izmantotu, viens no galvenajiem nosacījumiem ārvalstu pilsoņiem bija viena vai vairāku īpašumu iegāde vismaz 100 000 latu (142 288 eiro pēc tā laika kursa) vērtībā, ja īpašums atradās Rīgā, Rīgas plānošanas reģionā vai lielākajās Latvijas pilsētās. Ārpus minētajām vietām dalības slieksnis programmā bija pieticīgāks - no 50 000 LVL (71 144 eiro). Nerezidenti uz šo priekšlikumu reaģēja pozitīvi, apmēram 70% no tiem bija Krievijas pilsoņi. 2010. gadā uzturēšanās atļauju pieprasītāji Latvijā iegādājās nekustamo īpašumu par 15,8 miljoniem eiro, bet 2011. gadā - par 131,1 miljonu eiro. Nākamajos gados vēl vairāk: 2012. gadā par 207,7 miljoniem euro, 2013. gadā - par 296,6 miljoniem euro un 2014. gadā - par 397,3 miljoniem euro. Līdz 2014. gada beigām kopējais ieguldījumu apmērs sasniedza 1,048 miljardus eiro. Šī iespaidīgā naudas summa tika ieguldīta 5567 Latvijas nekustamā īpašuma objektu iegādē. Nekustamā īpašuma iegāde ļāva 13 167 investoriem un viņu ģimenes locekļiem līdz 2014. gada beigām pieteikties un vairumā gadījumu saņemt uzturēšanās atļaujas Latvijā.
Kopš 2014. gada Imigrācijas likuma prasības ir kļuvušas stingrākas: no 1. septembra nekustamā īpašuma minimālā vērtība uzturēšanās atļaujas pieprasīšanai tika paaugstināta līdz 250 000 eiro. Šī prasība attiecās uz visu Latvijas teritoriju, vienīgā atšķirība bija tā, ka par šo summu galvaspilsētā, tās apkārtnē un citās republikas nozīmes pilsētās varēja iegādāties vienu objektu, bet pārējās vietās - divus. Investoru plūsma samazinājās. Programmā tika ieviesti arī citi jauninājumi: par uzturēšanās atļaujas atjaunošanu (reģistrāciju) uz jaunu piecu gadu periodu no investoriem tika iekasēta papildu maksa 5000 eiro apmērā (par ģimeni). Kad ID karti izsniedza pirmo reizi, par to neviens netika informēts. Tādējādi 2015. gadā nerezidenti Latvijā iegādājās 272 nekustamo īpašumu objektus par 72,8 miljoniem eiro, bet 2016. gadā - 177 par 50,6 miljoniem eiro. Interese par uzturēšanās atļauju iegūšanu Latvijā turpināja mazināties. Piemēram, 2017., 2018. un 2019. gadā investīciju pieteikumu skaits uzturēšanās atļauju saņemšanai, ko iesniedza ārvalstu nekustamā īpašuma pircēji Latvijā, samazinājās un nepārsniedza pat vienu simtu - attiecīgi 88, 76 un 84.
Tad nāca kovids, tika ieviesti robežšķērsošanas ierobežojumi un mājsēde, un darījumu skaits, ko veica uzturēšanās atļauju pieprasītāji, nesasniedza pat 50 darījumus gadā. Un pandēmija nebija vienīgais iemesls. Interese par šo programmu samazinājās arī emocionālu faktoru dēļ. Naudai patīk klusums, savukārt Latvijas investīciju programmai aizvien biežāk uzbruka labējie politiskie spēki, kas izmantoja to priekšvēlēšanu kapitāla uzkrāšanai un ar saukli "Krievi nāk! Krievi izpērk!” ik pa laikam pieprasīja programmas pārtraukšanu. Krievijas pilsoņi, kas bija galvenie šī produkta patērētāji, nevarēja to ignorēt. Situāciju negatīvi ietekmēja arī jaunā prakse - līdzekļu izcelsmes pārbaude, ko ne katrs veiksmīgi izturēja, tajā skaitā arī likumpaklausīgie nerezidenti.
Līdz ar kara sākumu Ukrainā ir pilnībā apturēta termiņuzturēšanās atļauju programma pircējiem no Krievijas un Baltkrievijas. Jau 2022. gada pavasarī tika ieviests moratorijs jaunu uzturēšanās atļauju izsniegšanai līdz 2023. gada 31. jūnijam, arī tiem, kuri īpašumu bija iegādājušies agrāk un līdz 24. februārim uzsākuši Latvijas ID kartes noformēšanas procesu. Vasarā un rudenī sarežģījumi radās arī nerezidentiem, kuri mēģināja pagarināt (reģistrēt) savu pašreizējo termiņuzturēšanās atļauju uz jaunu piecu gadu periodu.

Šodienas realitāte

– Saskaņā ar 2022. gada augusta datiem 9 189 Krievijas pilsoņiem bija derīgas termiņuzturēšanās atļaujas Latvijā, no kurām 1 820 bija iegūtas, pamatojoties uz tiem Imigrācijas likuma pantiem, kas attiecas uz investīcijām. Baltkrievijas pilsoņiem bija izsniegtas 2 432 derīgas termiņuzturēšanās atļaujas, 65 no tām - saskaņā ar veiktajām investīcijām," šādus statistikas datus žurnālam m2 un portālam varianti.lv pavēsta Valērijs Bērziņš, kurš piekrita komentēt pašreizējo situāciju ar "zelta vīzām". – Man šis temats ir tuvs: esmu uzņēmuma KOM-INVEST jurists un jau desmit gadus strādāju ar nerezidentiem, kuri vēlas saņemt uzturēšanās atļauju, iegādājoties nekustamo īpašumu Latvijā. Klientu vidū bija gan Krievijas un Baltkrievijas pilsoņi, gan investori no Ķīnas, Uzbekistānas, Kazahstānas... Gan jāpiebilst, ka attiecībā uz Āzijas valstu pilsoņiem, kuru skaits pēdējo piecu vai sešu gadu laikā ir bijis ļoti mazs, Latvijas uzturēšanās atļauju programmā nekas būtiski nav mainījies, bet ar Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem mēs esam nonākuši strupceļā.
2022. gada augustā un septembrī Latvijas politiķi apsprieda dažādus ierobežojumus saistībā ar termiņuzturēšanās atļauju atjaunošanu uz jaunu piecu gadu termiņu. Tā rezultātā iepriekšējā Saeima 24. septembrī pieņēma grozījumus Imigrācijas likumā. Jaunie noteikumi ir skarbi: Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem termiņuzturēšanās atļaujas vairs netiks atjaunotas; ir daži izņēmumi, kas nav saistīti ar to, vai viņiem Latvijā pieder nekustamais īpašums. Izņēmuma gadījumu sarakstā ir tikai seši punkti. Īpašā "izņēmumu" kategorijā ir iekļauti Krievijas pilsoņi, kuri pagarina uzturēšanās atļauju ģimenes apstākļu dēļ, t.i., ir precējušies ar Latvijas pilsoņiem, kā arī tie, kuriem ir piešķirts pastāvīgā iedzīvotāja statuss Eiropas Savienībā, vai zinātnieki un studenti (un vairākas citas kategorijas).
Vēlos uzreiz norādīt, ka šīs izmaiņas neattiecas uz tiem, kam ir derīgas piecu gadu termiņuzturēšanās atļaujas un kam katru gadu tās jāreģistrē. Sarežģījumi radušies tiem Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem, kuriem 2022. gada vasarā beidzās uz pieciem gadiem izsniegto termiņuzturēšanās atļauju termiņš, kas izsniegtas uz nekustamā īpašuma iegādes pamata. Kad tika pieņemti jaunie grozījumi Imigrācijas likumā, tie paredzēja, ka grozījumi netiks attiecināti uz personām, kuras līdz 24. septembrim bija uzsākušas termiņuzturēšanās atļaujas atkārtotas reģistrācijas procesu (t.i., pagarināšanu uz nākamajiem pieciem gadiem). Tomēr praksē tā nenotika. Vairāki mani klienti 2022. gada vasarā ir uzsākuši procedūru, lai pagarinātu savas termiņuzturēšanās atļaujas uz jaunu piecu gadu periodu. Tomēr šogad Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde (PMLP) ieviesa jaunu praksi, pagarinot lietu izskatīšanas termiņu - viena mēneša vietā uz garāku termiņu - vidēji uz trim četriem mēnešiem. Pieprasa papildu dokumentus, tostarp ģimenes locekļu CV, lai paskaidrotu viņu saistību ar Latviju. Tādējādi galīgie lēmumi tika pieņemti pēc jauno Imigrācijas likuma grozījumu stāšanās spēkā, un visu klientu pieprasījumi tika noraidīti.

– Kāda bija klientu reakcija?

– Negatīva. Šādā situācijā bija divas rīcības iespējas. Pirmā: mēģināt apstrīdēt lēmumu. Lai to izdarītu, bija jāvēršas pie PMLP vadītājas un, ja atbilde būtu noraidoša, jāvēršas tiesā. Tiesas process būtu ieildzis vairākus gadus. Reti kurš nerezidents ir gatavs tik ilgi gaidīt taisnīgu spriedumu.
Pamatojoties uz savu un savu kolēģu praksi, es uzskatu, ka atteikums pagarināt termiņuzturēšanās atļaujas Krievijas investoriem kļūs par ierastu praksi. Arī 2023. gadā tie ārvalstnieki, kuriem pieder nekustamais īpašums Latvijā, šajā jautājumā nesaņems nekādus atvieglojumus. Un tas ir scenārijs, ko neviens nekustamā īpašuma tirgus dalībnieks, visticamāk, nevēlētos.
Vēl viena iespēja ir tiem Krievijas pilsoņiem, kuriem ir derīga investīciju termiņuzturēšanās atļauja un kuri dzīvo Latvijā, ir pieprasīt pastāvīgās uzturēšanās atļauju. Tomēr tas ir iespējams, ja cilvēki ir spējuši izpildīt likumā noteiktās prasības un ir dzīvojuši Latvijā pēdējos piecus gadus.

– Tas nozīmē, ka lielākajai daļai nerezidentu no Krievijas un Baltkrievijas 2023.-2026. gadā neatjaunos „zelta vīzas”. Ko viņiem darīt ar saviem nekustamajiem īpašumiem? Latvija viņiem nepiešķirs arī parastās vīzas - to izsniegšana ir iesaldēta. Ar Šengenas vīzām ieceļošana pāri mūsu valsts austrumu robežai nav atļauta.

– Sarežģīts un daudzšķautņains jautājums, ko katrs nerezidents risinās patstāvīgi. Īpašumus, ko Krievijas un Baltkrievijas pilsoņi ir iegādājušies, lai saņemtu termiņuzturēšanās atļaujas, var iedalīt trīs galvenajās kategorijās. Pirmā: tie ir mazie dzīvokļi jaunajos ekonomiskās klases projektos, kas tika iegādāti saskaņā ar vecajiem noteikumiem 2010.-2014. gadā. Man šķiet, ka lielāko daļu no tiem var viegli pārdot vietējiem klientiem bez ievērojamiem finansiāliem zaudējumiem un, visticamāk, pat ar peļņu.
Nekustamo īpašumu otrā kategorija ir biznesa klases mājokļi Rīgas un Jūrmalas centrā. Tos būs grūtāk pārdot, ne vienmēr ar peļņu, taču arī šiem mājokļiem ir samērā liels pieprasījums no vietējiem klientiem.
Trešā grupa ir ekskluzīvie nekustamie īpašumi, tostarp mājokļi Rīgas Klusajā centrā un Vecrīgā, kā arī Jūrmalas centrā un prestižos ciematos. Lai pārdotu šos īpašumus, jābūt pacietīgiem, jo pieprasījums pēc tiem pašlaik ir zems. Un bez atlaides tos pārdot, visticamāk, nebūs iespējams.
Prognozēju, ka palielināsies to īpašumu skaits, kurus pārdod Krievijas un Baltkrievijas iedzīvotāji, kuriem ir termiņuzturēšanās atļaujas. Četri mūsu uzņēmuma klienti - nerezidenti, ir nolēmuši pārdot savus aktīvus Latvijā. Šie īpašumi ir rindu māja Babītē, dzīvoklis Jūrmalā, dzīvoklis Rīgas centrā un dzīvoklis galvaspilsētas projektā FUTURIS. Vēlos piebilst, ka tā ir mierīga un adekvāta pārdošana, bez akciju cenām un bez vēlmes pārdot tos steidzami. Klienti ir noteikuši tirgus vērtību, noformējuši pilnvaras un mierīgi gaida pircējus. Šķiet netaisnīgi, ka šie cilvēki tagad tiek izspiesti no Latvijas. "Zelta vīzas" iegūšana, investējot nekustamajā īpašumā, ir labs produkts. Savā profesionālajā karjerā esmu redzējis piemērus, kad cilvēki pēc termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanas ir uzsākuši veiksmīgu uzņēmējdarbību Latvijā, tostarp nekustamā īpašuma jomā. Piemēram, kāds Krievijas pilsonis aktīvi atjaunoja koka mājas Rīgā, restaurēja tās un radīja ienākumus nesošus objektus. Mūsu pilsēta tapa pievilcīgāka.

Nav nekā traģiska

– Ja apkopojam visus nekustamos īpašumus, ko Krievijas un Baltkrievijas pilsoņi ir iegādājušies, lai saņemtu termiņuzturēšanās atļauju Latvijā, tad tie ir aptuveni 6 500 īpašumi. Vairums no tiem atrodas Rīgā un Jūrmalā. Protams, daži no tiem pēdējos gados ir pārdoti (vairākas personas dažādu iemeslu dēļ vēl iepriekš nolēma atteikties no termiņuzturēšanās atļaujām). Taču neaizmirsīsim, ka tikpat daudz īpašumu šo valstu pilsoņi iegādājās bez "zelta vīzas” noformēšanas. Kā tas ietekmētu tirgus stāvokli, ja investori daļu no šiem īpašumiem sāktu izpārdot? Kāds būs tirgus pēc gada? – jautājam Andrejam Valteram, uzņēmuma Langes Pils vadītājam un Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas Lanīda padomes loceklim.

– Kāds būs tirgus pēc gada, to mēs redzēsim. Iespējams, ka to spēcīgāk ietekmēs pavisam citi faktori, nevis nerezidentu piedāvājumi. Pašlaik man nav sajūtas, ka tirgū būtu kāds spiediens nerezidentu īpašumu pārdošanas dēļ. Protams, ir pārdošanas piedāvājumi, bet to ietekme uz tirgu nav kritiska. Tie, kuri pašlaik vai nākotnē lems par sava īpašuma pārdošanu, visticamāk, izvērtēs cenu. Tas būs process, kad objekts tiks piedāvāts tirgū ar saprātīgu termiņu. Man nav sajūtas, ka tas būs tirgum fatāli vai ka tas izraisīs krasu cenu kritumu. Nerezidentiem, kuriem Latvijā pieder nekustamais īpašums, Latvijas īpašums ir viņu otrais vai pat trešais mājoklis. Līdz ar to cilvēku finanšu stāvoklis ir labs. Tādējādi viņi neizjūt finansiālu spiedienu, viņi var gaidīt savu cenu un pircēju.

– Tomēr piedāvājuma un pieprasījuma mijiedarbības pamatprincipi joprojām ir spēkā. Ja piedāvājums palielinās, bet pieprasījums saglabājas vai samazinās, nav iespējams izvairīties no cenu korekcijām.

Andrejs Valters: – Kopš šī rudens pieaugošās banku hipotekāro kredītu likmes ietekmē tirgu vairāk nekā nerezidentu īpašumu pārdošana. Pēdējo desmit gadu laikā Latvijas kredītņēmēji ir pieraduši, ka Euribor likme ir minimāla vai negatīva, bet kopējā likme ir 2-2,5%. Cilvēki ir pieraduši, ka ir pieejama lēta nauda. 2022. gadā Euribor likmes pieaug rekord strauji. Daudziem aizņēmējiem kopējā hipotekārā kredīta likme pārsniegs 5 %. Matemātiski tas palielina 100 000 eiro aizdevuma maksājumu par aptuveni 120-150 eiro mēnesī (atkarībā no atmaksas termiņa). Ņemot vērā kopējos mājsaimniecību izdevumus, tam nevajadzētu būt kritiskam pieaugumam, cilvēkiem vajadzētu spēt tikt galā ar to. Tomēr jāņem vērā arī otrs aspekts - pieaugošās energoresursu izmaksas. Pagaidām visi gaida, kāds būs valsts atbalsts iedzīvotājiem ziemā? Cilvēki vēlas redzēt reālus rēķinus un saprast, cik daudz viņiem vajadzēs maksāt par mājokli no savas kabatas. Šie ir divi negatīvie faktori, kas, visticamāk, vairāk ietekmēs tirgu nekā nerezidentu īpašumu pārdošana.
No vienas puses, mēs dzīvojam ļoti augstas inflācijas apstākļos, kas tuvojas 20 procentiem. Naudas vērtība samazinās. Un cilvēki saprot, ka nekustamais īpašums ir viens no tiem aktīviem, kas ilgtermiņā ļauj saglabāt naudas vērtību. Ja aplūkojam pēdējo piecu gadu inflācijas grafiku un cenu pieauguma grafiku, redzam, ka šie rādītāji ir pieauguši gandrīz vienādi. Saskaņā ar klasisko formulu nekustamā īpašuma cenu pieaugumam par vienu līdz diviem procentiem jāpārsniedz inflācija, kas ir grūtāk panākams hiperinflācijas apstākļos.
No savas pieredzes redzu, ka daudzi klienti joprojām uzskata, ka pašreizējais brīdis ir lieliska iespēja iegādāties nekustamo īpašumu. Jūs varat meklēt interesantu nekustamā īpašuma objektu, neuztraucoties par to, ka vakar to apskatījāt, bet jau šodien cena pieaugusi, kā tas bija pirms gada. Cilvēkiem ir finanšu līdzekļi, un viņi saprot, ka inflācijas apstākļos nav jēgas tos turēt bankas kontā. Pareizāk ir ieguldīt tos ar 5-6% gada likmi un gūt pasīvus ienākumus.
Atgriežoties pie nerezidentiem: daži no viņiem, protams, vēlēsies atbrīvoties no saviem īpašumiem, taču tā dēļ tirgus nesabruks. Neviens nepiedāvās īpašumu par samazinātām cenām. Tirgus, visticamāk, mierīgi absorbēs jauno piedāvājumu. Es neredzu iemeslu, lai dramatizētu situāciju, un es neticu nekādam cenu sabrukumam. Arī Krievijas pilsoņiem, ja viņiem šeit ir notariāli pilnvaroti pārstāvji, izdevīgāk ir izīrēt savu nekustamo īpašumu nekā to pārdot. Tas jo īpaši attiecas uz tiem, kuriem nav kontu Eiropā un kuri nezina, kur novirzīt savu naudu. Diez vai viņi vēlētos, lai ieņēmumi no īpašuma pārdošanas tiktu ieskaitīti viņu kontos Krievijas bankās, ar kurām lielākā daļa Latvijas kredītiestāžu pat nesadarbojas. Tātad piedāvājuma pieaugums, ko rada nerezidenti, ir Latvijas tirgum nelabvēlīgs, taču tas nav nekas traģisks.

Valērijs Bērziņš: - Vēlos papildināt Andreja teikto ar piemēru par nesen veikto Krievijas pilsonim piederošā dzīvokļa pārdošanu projektā Avalon 13. janvāra ielā, kas tika iegādāts par 250 000 eiro termiņuzturēšanās atļaujas iegūšanai.
Tas tika piedāvāts tirgū par to pašu summu, bet neizraisīja pircēju interesi. Pārdevējs samazināja cenu, un dzīvoklis tika pārdots par 220 000. Tas parāda, ka neviens nevar garantēt, ka nerezidenti pārdos savu īpašumu bez zaudējumiem. Riska zonā nokļūst tie cilvēki, kuri pirka īpašumus emocionāli, nedomājot par to likviditāti. Piemēram, kad spēkā bija Imigrācijas likuma pirmā redakcija par to, ka īpašums jāiegādājas par 100 000 latu, bet vēlāk par vismaz 250 000 eiro, tirgū bija mājokļi, kuru cenas tika mākslīgi paceltas līdz līmenim, kas nepieciešams termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanai. Un tagad, kad šādi īpašumi nonāk tirgū, izrādās, ka vietējie iedzīvotāji par šādu cenu nevēlas tos pirkt. Ir jāmeklē reāls tirgus pieprasījums un jāpiedāvā laba atlaide, lai varētu pārdot. Protams, ārvalstniekiem tas sagādā vilšanos! Proti, viņi pirka īpašumu Eiropā, cerot, ka tirgus ies augšup, bet ir jāpārdod ar zaudējumiem. Taču to mainīt ir neiespējams.

Andrejs Valters: – Attiecībā uz mājokļu īpašuma likviditāti nākotnē ir tikai viens padoms. Kā to izprast iepriekš? Tas ir vienkārši, līdzīgi kā izvēloties restorānu ārzemēs. Ja nepazīstamā pilsētā redzat restorānu, kas pilns ar vietējiem iedzīvotājiem, ļoti iespējams, ka tur ir gards ēdiens par samērīgu cenu. Ja nekustamo īpašumu projektā ir tikai ārvalstu pircēji un vietējo pircēju pavisam nedaudz, tas jau ir iemesls bažām.