Столичный сегмент вторичного жилья перестаёт быть рынком продавцов и переходит в рынок покупателей. Цены на серийные квартиры Риги и жильё в нереновированных довоенных домах понемногу снижаются, а предложение увеличивается. И продавцам придётся с этим считаться: провести сделку этой осенью и грядущей зимой можно будет только на рыночных условиях.

Мартиньш Марков, владелец компании Markov Real Estate

Скажи кто-то во второй половине весны этого года, что на довольно бодром вторичном рынке столичной недвижимости ситуация быстро изменится, многие не поверили бы. В тот момент предложение было довольно скудным, а цены продолжали своё, как казалось, неумолимое движение вверх. Продавцы чувствовали себя вольготно и часто переоценивали объекты, спрашивая за них дороже рынка. Такую позицию обосновывали просто: цены растут, сами они никуда не спешат и готовы стоять на рекламных площадках по три-четыре месяца, пока не найдут покупателя, согласного удовлетворить их финансовые запросы. Агентам приходилось прикладывать титанические усилия, чтобы разъяснить ошибочность подобной стратегии продаж. Но к советам быть гибкими прислушивались не все.

С наступлением осени можно сказать, что те, кто доверился мнению профессиональных игроков рынка недвижимости и продал вторичное жильё в начале лета, оказались в выигрыше: они реализовали его по максимально высокой для 2022 года цене. Говорить об этом позволяет отрицательная динамика, прослеживающаяся в отношении столичных серийных квартир. И волна от неё докатывается до Юрмалы и прилегающих к столице населённых пунктов. 

Так что же произошло? Начну с того, что любой период роста цен на жилую недвижимость когда-то заканчивается. Вслед за этим неизменно приходит как минимум время стабилизации. И хорошо, если это происходит в естественных условиях, на спокойном рынке, с неизменными правилами игры. Однако вот уже третий год латвийская недвижимость находится под влиянием не зависящих от неё внешних факторов. До последнего лета те подстёгивали рынок вверх, а теперь характер влияния изменился.

Один из важных моментов – завершился продолжавшийся восемь лет период отрицательных межбанковских ставок Euribor. Всё это время они были благоприятными для кредитополучателей. Однако с апреля по июнь этого года одно-, трёх-, шести- и двенадцатимесячные ставки Euribor перешли в плюсовую зону и стали быстро расти. Это ознаменовало завершение периода супердешёвых заёмных денег в Европе! Годовой показатель Euribor уже приближается к 2%, эксперты считают, что не за горами и 2,5%. Столь стремительный рост не только увеличивает размер ипотечных выплат действующих заёмщиков (банки выдают кредиты под проценты, которые формируются из интереса самого банка плюс Euribor), но и стал влиять на охват новых потенциальных клиентов.

Латвийские банки придерживаются двух основных принципов при выдаче ипотеки. Во-первых, её максимальный размер не должен превышать 72 официальных месячных зарплат заёмщика. Это если нет других финансовых обязательств; если же есть, то придётся учитывать и их, и сумма кредита будет меньше. Во-вторых, доля ежемесячного платежа, направляемого на погашение кредита, не может превышать 40% (чаще банки стараются ограничиться 30%) от ежемесячных доходов кредитополучателя. В этих рамках финансовые учреждения и выстраивают отношения с потенциальными клиентами, минимизируя свои риски по возникновению задолженностей.

Рост процентных ставок автоматически увеличивает размер ежемесячных платежей заёмщиков. С учетом необходимости исполнять требования о максимальной доле семейного бюджета, которая может идти на оплату ипотеки, это заставляет банки урезать предельно доступный клиентам размер кредита. И это чувствительно для рынка: не менее 65% сделок на вторичном рынке жилья Риги происходит с привлечением займов. И если продавцы просят за квартиру 100 000 евро, а банк соглашается прокредитовать покупку не дороже 90 000, то с этим ничего не поделаешь. Приходится либо соглашаться, либо ждать другого покупателя. Можно, конечно, пробовать удлинять срок возврата ипотечного займа. Но пойдут ли на это банки, если клиент с трудом влезал в 20-25-летний срок возврата займа? Да и нужно ли это самому потенциальному кредитополучателю, ведь размер его переплаты за пользование кредитом становится существенно большим?

Другой влияющий на цены вторичного жилья фактор – его энергоНЕэффективность. Значимость этого момента возросла на фоне рекордно надутых мировых цен на газ и электричество. Страхи по поводу оплаты счетов за отопление громко зазвучали в Латвии с середины лета. Не имея четкого представления о том, какой будет поддержка латвийских домохозяйств зимой со стороны государства, часть владельцев неновых столичных квартир решили выставлять их на продажу. Чаще других по такому пути вынуждены идти пожилые люди, проживающие в 3- или 4-комнатных квартирах вдвоём или в одиночестве. Они решили перебираться на меньшие площади.

Компанию этой группе новых продавцов составили частные лица, державшие серийное жильё, так сказать, про запас, до лучших времен, или ожидавшие более высоких цен. Услышав о завершении периода роста цен, они поняли: верхняя точка достигнута. Впереди новый отопительный сезон и перспектива высоких коммунальных платежей. Ждать их не стали, решили действовать.

В предложениях о продаже появились даже некоторые арендованные квартиры. Владельцы засомневались: а справятся ли нынешние арендаторы с зимними платежами за отопление? Идти им навстречу и снижать стоимость аренды, а значит, и уровень инвестиционной отдачи от объекта не захотели, стали пробовать торговать объектами.

Результат вышеперечисленного такой: количество представленных в Риге для продажи серийных квартир, как и квартир в неотремонтированных довоенных домах, с весны по осень этого года возросло более чем на 60%. В рамках действия законов спроса и предложения это стало проявляться в снижении цен. Ведь сам спрос на энергоНЕэффективные квартиры снизился: потенциальные покупатели, сознавая риски грядущего отопительного сезона, также начали считать деньги. Часть из них, пользуясь складывающейся ситуацией, стали оказывать давление на продавцов, требуя дополнительных скидок, и значительно удлинили время для принятия решений.

Тот этап, который сейчас переживает вторичный рынок, – это не кризис и не обвал, это именно коррекция. Как видится мне, цены за последние пару лет подскочили слишком сильно, и теперь идёт поиск их равновесного положения. Ведущие латвийские компании по недвижимости пока говорят о стабилизации и небольшом снижении цен. Реальность, которую фиксирую я, немного иная. Так, если 2-комнатную квартиру без ремонта в микрорайоне Риги в доме 602-й серии в конце весны – начале лета можно было за пару недель продать близко к 50 000 евро, то осенью аналогичное жильё перестало вызывать интерес при цене 45 000 евро. В другом случае неотремонтированная 3-комнатная квартира в Болдерае, которую в начале лета предлагали за 52 000 евро (это было выше рынка), в сентябре ушла дешевле 40 000. От коллег знаю, что таких примеров становится всё больше. Так, чтобы частный дом в окрестностях Риги снова стал привлекателен для потенциальных покупателей, агенту, с согласия мотивированных продавцов, пришлось опустить цену на 15 000 евро. Показательно, что даже наличие ремонта в серийной квартире или в квартире в неотремонтированном довоенном доме перестает быть гарантией высокой цены. Ведь на расходы за отопление это никак не влияет.

Как минимум до второй половины весны продавцам придётся считаться с актуальностью допандемийного маркера: продаются те квартиры вторичного рынка, цена которых соответствует оценочной. Напомню, что дефицит достойных объектов привёл в 2021-м и начале 2022 года к тому, что сделки происходили и в том случае, если цена оказывалась на 10% или 15% больше оценочной. Теперь всё возвращается на круги своя.

Конечно, случаи повышения цены в ходе сделки продажи случаются и этой осенью. Здесь все зависит от правильности выбора стартовой позиции: она должна быть рыночной. Тогда приходит много покупателей и можно предлагать им подумать о более высоком предложении. Вот только у нас большинство частных продавцов руководствуются не реалиями рынка, а «доской желаний», как мы иногда в профессиональном кругу называем раздел «Недвижимость» портала ss.lv. Как далекие от реалий рынка люди выставляют  свои объекты? Смотрят имеющиеся объявления, определяют средние цены, ставят свою процентов на 10-15% дороже – это же его собственность, она обязательно лучше, а потому должна быть дороже. Ну а вдруг повезет! Следующий продавец действует по тому же алгоритму, отталкиваясь от уже и без того искусственно завышенной цены. А потом месяцами удивляются: почему это им никто не звонит!

Поэтому в складывающихся рыночных реалиях моя рекомендация  продавцам вторичного энергоНЕэф- фективного жилья – нужно принять, что условия игры будут диктовать не они, а покупатели и банки, если квартира приобретается в кредит. Разумнее сразу выставлять реальную цену объекта: лишь она в ближайшее время будет привлекать покупателей. И замечу, что покупать они будут более осмотрительно и без спешки, так что всем придётся набраться терпения.

Отдельно упомяну квартиры в новых проектах бюджетного класса микрорайонов Риги: они продолжают пользоваться спросом. Однако логика жизни заставляет ждать замедления роста цен и их стабилизации. Произошедшее в 2022 году стремительное удорожание стоимости квартир, связанное с повышением себестоимости стройматериалов и разрывом логистических цепочек, сильно опередило темпы прироста благосостояния населения Латвии. Анализ ситуации с предложением 3- и 4-комнатных квартир в новых проектах бюджетного класса, цены на которые были подняты застройщиками до уровня выше 2 400-2 500 евро за кв. м, позволяет убедиться в том, что темпы их резерваций замедляются и не идут столь же бойко, как по ценам прошлой осени и зимы. Так что и здесь проходит период «горячих пирожков»: клиенты начинают более глубоко и тщательно оценивать целесообразность и свою способность справиться с финансовой составляющей будущей покупки. Что, впрочем, вполне нормально. Так и должно быть на здоровом рынке.