Galvaspilsētas otrreizējo mājokļu segments vairs nav pārdevēju tirgus, tas kļūst par pircēju tirgu. Cenas sērijveida dzīvokļiem Rīgā un mājokļiem neremontētās pirmskara mājās pamazām samazinās, savukārt piedāvājums palielinās. Un pārdevējiem ar to būs jārēķinās – šoruden un nākamajā ziemā darījumu varēs noslēgt, ievērojot tikai tirgus nosacījumiem.

Mārtiņš Markovs, Markov Real Estate īpašnieks

Ja kāds šā pavasara otrajā pusē būtu teicis, ka diezgan sparīgajā galvaspilsētas nekustamo īpašumu otrreizējā tirgū situācija strauji mainīsies, daudzi tam nenoticētu. Tajā brīdī piedāvājums bija diezgan ierobežots, toties cenas turpināja šķietami nepielūdzamu augšupeju. Pārdevēji jutās brīvi un bieži, pārvērtējot objektus, pieprasīja par tiem augstāku samaksu, nekā tā bija tirgū. Šāda nostāja tika attaisnota vienkārši: cenas aug, viņi paši nesteidzas un ir gatavi būt reklāmu portālos trīs četrus mēnešus, līdz atradīs pircēju, kas piekrīt apmierināt viņu finansiālos pieprasījumus. Aģentiem bija jāiegulda pārmērīgas pūles, lai izskaidrotu šādas pārdošanas stratēģijas kļūdas. Taču ne visi ieklausījās ieteikumos būt elastīgiem.

Iestājoties rudenim, var teikt, ka ieguvēji bija tie, kuri uzticējās profesionālu nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku viedoklim un vasaras sākumā pārdeva otrreizējo mājokli: viņi to pārdeva par 2022. gada augstāko cenu. Uz to norāda negatīvā dinamika, kas novērojama saistībā ar galvaspilsētas sērijveida dzīvokļiem. Un tā šis vilnis sasniedz Jūrmalu un galvaspilsētai piegulošās apdzīvotās vietas.

Kas tad notika? Vispirms jau jebkurš dzīvojamā nekustamā īpašuma cenu pieauguma periods reiz beidzas. Tam vienmēr nemainīgi seko vismaz stabilizācijas laiks. Un ir labi, ja tas notiek dabiskos apstākļos, mierīgā tirgū, ar tādiem pašiem darījumu noteikumiem. Taču jau trešo gadu Latvijas nekustamos īpašumus ietekmē no tiem neatkarīgi ārējie faktori. Līdz pagājušajai vasarai tie veicināja tirgus pieaugumu, tagad to ietekmes būtība ir mainījusies.

Viens no būtiskiem faktoriem ir astoņus gadus ilgā negatīvo starpbanku euribor likmju perioda beigas. Visu šo laiku tās bijušas labvēlīgas kredītņēmējiem. Taču laika posmā no šā gada aprīļa līdz jūnijam viena, trīs, sešu un divpadsmit mēnešu euribor likmes ievirzījās plusā un sāka strauji pieaugt. Tādēļ Eiropā beidzās superlēto aizņēmumu periods! Gada euribor rādītājs jau tuvojas 2%, eksperti uzskata, ka arī 2,5% nav aiz kalniem. Tik straujš pieaugums ne tikai palielina esošo kredītņēmēju hipotekāro maksājumu apmēru (bankas izsniedz kredītus ar procentiem, kas veidojas no pašas bankas procentiem plus euribor), tas arī sāk ietekmēt jaunos, potenciālos klientus.

Latvijas bankas, izsniedzot hipotekāros kredītus, ievēro divus pamatprincipus. Pirmkārt, tā maksimālais lielums nedrīkst pārsniegt 72 aizņēmēja oficiālās mēnešalgas. Tā tas ir, ja nav citu finansiālu saistību. Bet tad, ja ir, tās būs jāņem vērā, un kredīta summa būs mazāka. Otrkārt, kredīta atmaksai novirzītā ikmēneša maksājuma daļa nedrīkst pārsniegt 40% (bieži bankas cenšas aprobežoties ar 30%) no kredītņēmēja ikmēneša ienākumiem. Šādos ietvaros finanšu iestādes veido attiecības ar potenciālajiem klientiem, līdz minimumam samazinot savu risku, ka varētu rasties parādi.
Pieaugošās procentu likmes automātiski palielina aizņēmēju ikmēneša maksājumus. Ņemot vērā nepieciešamību ievērot prasības par maksimālo ģimenes budžeta daļu, ko var izmantot hipotekārā kredīta atmaksai, tā liek bankām samazināt klientiem pieejamo maksimālo aizdevuma summu. Un tas jūtami ietekmē tirgu: vismaz 65% darījumu otrreizējā mājokļu tirgū Rīgā ir saistīti ar kredītiem. Un tad, ja pārdevēji par dzīvokli prasa 100 000 eiro, bet banka piekrīt pirkumam aizdot ne vairāk kā 90 000, neko nevar mainīt – vai nu jāpiekrīt, vai jāgaida cits pircējs. Var, protams, mēģināt pagarināt hipotekārā kredīta atmaksas termiņu. Bet vai bankas tam piekritīs, ja klients ar grūtībām ir iekļāvies 20–25 gadu kredīta atmaksas termiņā? Un vai tas ir nepieciešams potenciālajam aizņēmējam, jo pārmaksas summa par aizdevuma izmantošanu kļūst ievērojami lielāka?

Vēl viens faktors, kas ietekmē otrreizējo mājokļu cenas, ir tā energoneefektivitāte. Šī faktora nozīme ir pieaugusi uz pasaules rekordaugsto gāzes un elektrības cenu fona. Bažas par apkures rēķinu samaksu Latvijā ir ievērojami izskanējušas jau kopš vasaras vidus. Neesot skaidram priekšstatam par to, kāds valsts atbalsts tiks sniegts Latvijas mājsaimniecībām ziemā, galvaspilsētas ne tik jaunu dzīvokļu īpašnieki nolēma tos izlikt pārdošanā. Biežāk par citiem šādu izvēli bija spiesti izdarīt gados vecāki cilvēki, kuri dzīvo trīsistabu vai četristabu dzīvokļos divatā vai atsevišķi. Viņi izlēma pārcelties uz mazākas platības mājokli.

Šo jauno pārdevēju grupai pievienojās privātpersonas, kuru īpašumā sērijveida mājoklis, tā teikt, bija rezervē, gaidot labākus laikus vai augstākas cenas. Uzzinot par cenu kāpuma perioda beigām, viņi saprata, ka augstākais punkts ir sasniegts. Priekšā ir jauna apkures sezona un augstu komunālo maksājumu perspektīva. Viņi negaidīja, bet nolēma rīkoties.

Pārdošanas piedāvājumos parādījās pat daži pirms tam izīrēti dzīvokļi. Saimnieki sāka šaubīties, vai esošie īrnieki tiks galā ar ziemas apkures rēķiniem. Viņi nevēlējās būt pretimnākoši un samazināt īres maksu, tātad arī investīciju atdeves līmeni objektam, un sāka mēģināt to pārdot.

Iepriekš minēto apstākļu rezultāts: Rīgā pārdošanai piedāvāto sērijveida dzīvokļu skaits un arī dzīvokļu skaits neremontētās pirmskara ēkās no šī gada pavasara līdz rudenim palielinājies par vairāk nekā 50%. Pieprasījuma un piedāvājuma savstarpējās darbības ietvaros tas sāka atspoguļoties cenu samazinājumā. Pieprasījums pēc energoneefektīviem dzīvokļiem ir samazinājies: arī potenciālie pircēji, apzinoties gaidāmās apkures sezonas riskus, sākuši skaitīt naudu. Daļa no viņiem, izmantojot esošo situāciju, sāka skaidrot pārdevējiem situāciju, pamatoja cenu papildu atlaižu nepieciešamību un būtiski pagarināja lēmumu pieņemšanas laiku.

Tas posms, ko šobrīd piedzīvo otrreizējais tirgus, nav krīze vai krahs, tā ir tikai korekcija. Man šķiet, ka cenas pēdējo pāris gadu laikā ir pārāk uzlēkušas, un tagad tiek meklēts to līdzsvarojums. Vadošie Latvijas nekustamo īpašumu uzņēmumi pagaidām runā par stabilizāciju un nelielu cenu samazināšanos. Realitāte, ko es redzu, ir nedaudz atšķirīga. Neremontētu divistabu dzīvokli 602. sērijas mājā Rīgas mikrorajonā pavasara beigās un vasaras sākumā pāris nedēļu laikā varēja pārdot par cenu, kas bija tuvu 50 000 eiro, rudenī līdzīgi mājokļi par cenu 45 000 eiro vairs nebija pievilcīgi. Cits gadījums Bolderājā: neremontēts trīsistabu dzīvoklis, kas vasaras sākumā tika piedāvāts par 52 000 eiro (kas bija virs tirgus cenas), vēl septembrī gaida pircēju par 42 000. No kolēģiem zinu, ka aizvien ir vairāk šādu piemēru. Lai privātmāja Rīgas apkaimē atkal kļūtu pievilcīga potenciālajiem pircējiem, aģentam ar motivētu pārdevēju piekrišanu vajadzēja cenu pazemināt par 15 000 eiro. Zīmīgi, ka pat remontēts sērijveida dzīvoklis vai dzīvoklis neremontētā pirmskara ēkā vairs nav augstas cenas garants. Galu galā tas nekādā veidā neietekmē apkures izmaksas.

Vismaz līdz pavasara otrajai pusei pārdevējiem būs jārēķinās ar pirmspandēmijas marķiera aktualitāti: tiek pārdoti tie otrreizējā tirgus dzīvokļi, kuru cena atbilst novērtētajai. Atgādināšu, ka pienācīgu objektu trūkums 2021. gadā un 2022. gada sākumā bija pat tad, ja cena izrādījās par 10% vai 15% augstāka nekā novērtētā. Tagad viss atgriežas saprotamā stāvoklī.

Protams, cenu pieauguma gadījumi pārdošanas darījuma gaitā notiek arī šoruden. Viss ir atkarīgs no pareizas sākuma pozīcijas izvēles: tai ir jābūt tirgus pozīcijai. Tad būs daudz pircēju un var aicināt viņus padomāt par augstāku piedāvājuma cenu. Taču lielākā daļa mūsu privāto pārdevēju ņem vērā nevis tirgus realitāti, bet gan “vēlmju dēli”, kā mēs profesionāļu aprindās dažkārt dēvējam portāla ss.lv sadaļu Nekustamie īpašumi. Cik gan neatbilstoši tirgus realitātei cilvēki uzliek cenas saviem objektiem?! Viņi skatās uz esošajiem sludinājumiem, nosaka vidējās cenas un uzliek 10%–15% augstāku cenu, jo tas taču ir viņa īpašums, tas noteikti ir labāks, un tāpēc tam vajadzētu būt dārgākam. Ja nu pēkšņi paveicas! Nākamais pārdevējs rīkojas, ievērojot to pašu algoritmu, pamatojoties uz jau tā mākslīgi paaugstināto cenu. Un tad pārdevējs mēnešiem ilgi brīnās, kāpēc viņam neviens nezvana?!

Līdz ar to pašreizējā tirgus realitātē mans ieteikums otrreizēju energoneefektīvu mājokļu pārdevējiem ir šāds - samierināties ar to, ka nosacījumus noteiks nevis viņi, bet gan pircēji un bankas, ja dzīvoklis iegādāts, izmantojot kredītu. Prātīgāk ir uzreiz norādīt reālo objekta cenu, jo tikai tā tuvākajā laikā piesaistīs pircējus. Un piebildīšu, ka turpmāk viņi pirks apdomīgāk un bez steigas, tāpēc visiem būs nepieciešama pacietība.

Atsevišķi izcelšu dzīvokļus jaunajos budžeta klases projektos Rīgas mikrorajonos: tie joprojām ir pieprasīti. Taču dzīves loģika liek gaidīt cenu pieauguma palēnināšanos un to stabilizāciju. 2022. gadā straujais dzīvokļu cenu pieaugums, kas saistīts ar būvmateriālu sadārdzinājumu un piegādes ķēžu pārrāvumu, ir krietni apsteidzis Latvijas iedzīvotāju labklājības attīstību. Situācijas analīze par trīsistabu un četristabu dzīvokļu piedāvājumu tajos jaunajos budžeta klases projektos, kuru cenas būvētāji paaugstināja līdz līmenim 2 400–2 500 eiro par kvadrātmetru, ļauj pārliecināties, ka dzīvokļu rezervāciju temps sarūk un vairs nav tik žirgts kā salīdzinājumā ar pagājušā rudens un ziemas cenām. Tātad arī šeit ir “karsto pīrādziņu” periods – klienti sāk dziļāk un rūpīgāk izvērtēt lietderību un iespēju segt nākotnes pirkuma finansiālās izmaksas. Tas ir pareizi. Tā tam vajadzētu būt veselīgā tirgū.