Расположенные в Риге и вокруг неё земельные участки, пригодные для частной застройки, пользуются высоким спросом. Особенно если они являются составной частью действующего посёлка. Это подтверждают продажи в столичном проекте Juglasciems, где сейчас реализуется вторая очередь развития: из 69 новых участков, которые будут полностью готовы к осени 2022 года, половина уже распродана.Juglasciems – посёлок, который примечателен уже тем, что административно относится к территории Риги, располагается на берегу речки Юглы и недалеко от озера. До центра Риги и памятника Свободы от него лишь 9 км. Свою историю посёлок, площадь земельного участка которого превышает 67,7 гектара, ведёт с 2006 года – именно тогда его созданием занялась компания Namu būvaģentura. На сегодняшний день успешно реализован первый этап – Austrumukvartāls. Он включал в себя строительство как частных, так и малоэтажных многоквартирных домов, а также продажу участков для индивидуальной застройки. Все вместе они принесли столице Латвии около 100 новых единиц жилья.
И вот сейчас пришло время продолжить развитие посёлка – с осени 2021 года в нём ведутся работы по созданию нового квартала частной застройки.
– После завершения второго этапа, – знакомит с актуальной ситуацией Мартиньш Хенке (компания Ruby Estate), являющийся эксклюзивным продавцом земельных участков в Juglasciems, – получим 69 новых единиц земельной собственности. Они располагаются в северо-восточной части посёлка. Близится к завершению парцелляция участков, то есть разделение на отдельные собственности. Ожидается, что индивидуальный кадастровый номер и отдельную земельную книгу каждый участок получит в апреле.Параллельно с решением административных моментов занимаемся строительными работами: прокладываем на объекте коммуникации, делаем новые улицы, которые будут с асфальтовым покрытием, устанавливаем уличное освещение. Абсолютно ко всем участкам второго этапа, как было и в первом, подводим городскую канализацию, водопровод, газ и электричество. Протягиваем также оптический кабель для высокоскоростного интернета. В завершённом виде, то есть со всеми коммуникациями, асфальтированными и освещёнными улицами, покупатели увидят новую часть посёлка в конце лета – начале осени. Тогда уже и они смогут начать строительство домов своей мечты.
– Из каких предложений выбирают покупатели? По каким ценам предлагаете землю?
– Те участки, что находятся между улицами Криевупес, Мергупес, Печоритес и Ирбупитес, имеют площадь от 719 до 1 559 кв. м. Более престижные участки, те, что расположены на первой линии вдоль реки, нарезаем более просторными: их площади колеблются от 2 005 до 3 419 кв. м. Разрешённая плотность застройки во второй очереди посёлка – до 30%, а интенсивность может быть и 100%. Спрос на предлагаемый нами продукт недвижимости, скажу честно, превосходит наши ожидания: в начале 2022 года мы вышли на 50-процентный уровень резерваций.
Выбранная нами стратегия продаж подразумевает небольшое повышение цен по мере распродажи какой-то части участков. Поэтому если на начальном этапе открытия продаж зарезервировать неразделённые участки на одной из улиц (и самостоятельно заниматься бюрократическими вопросами) можно было дешевле 30 евро за кв. м, а парцеллированные с коммуникациями – по 40-42 евро за кв. м, то в этом году в нашем прайс-листе фигурируют 46-48 евро за кв. м. Самые престижные участки и того дороже – по 48-52 евро за кв. м.
– На каких условиях, пока нет готовых земельных книг, проводите резервации? И кто ваши покупатели?
– Резервационный взнос у нас 10% от стоимости выбранного участка. Полноценные договоры покупки надеемся начать заключать с середины весны. Почти все покупатели – местные клиенты, в основном – в возрасте от 35 до 45 лет, семейные, с детьми, со стабильным заработком. Большинство собираются построить в нашем посёлке свою вторую недвижимость. По информации от клиентов, сделавших резервации участков второго этапа, закрывать сделки планируют за счёт собственных накоплений. Только пара покупателей сказали, что будут оформлять кредит. Хотя банки в последний год очень хорошо и спокойно финансируют покупку земельных участков. На кредиты клиенты больше смотрят с прицелом на необходимость финансировать строительство дома.
– Себестоимость строительства за последний год сильно выросла. Это как-то сказывается на настроениях клиентов и темпах продаж?
– Мне кажется, что люди, нацелившиеся на строительство своего дома, за последний год смирились с тем, что строительство стоит столько, сколько стоит. Они воспринимают это как свершившийся факт. По той информации, что есть у меня, рассчитывать, что себестоимость строительства в Латвии вернется на уровень 2019 года, не приходится. Важно то, что люди очень внимательно анализируют свои финансовые возможности и более ответственно относятся к строительству домов – идут на это, если понимают, что могут себе позволить. Поэтому при покупке земли на выросшую себестоимость строительства нам особо не жалуются. Чаще интересуются другим: а есть ли у нас бригады, которые могли бы помочь со строительством? Строители сегодня в большом дефиците.
– Какие основные моменты называют покупатели, делая выбор в пользу покупки участка в посёлке Juglasciems?
– Первым называют главное достоинство недвижимости – место, место и ещё раз место. Кроме того, клиенты высоко оценивают наличие подведённых к участкам всех городских коммуникаций. Нравится также то, что посёлок закрыт для посторонних машин: на въезде установлен автоматический шлагбаум. Есть охрана, действует система видеонаблюдения. У нас безопасно. Нравится демократичность обслуживания – 20 евро в месяц. Покупая землю, люди вступают в товарищество жильцов, которое самостоятельно принимает решения о том, какие суммы взимать за обслуживание. Указанных 20 евро хватает и на то, чтобы чистить улицы от снега.
Многие говорят, что финансовые кризисы и пандемия оказали сильное влияние на покупателей и рынок недвижимости. И если в период с 2009 по конец 2019 года новые посёлки были относительно редким явлением из-за слабого спроса, то сейчас можно говорить о новой волне роста интереса к ним. Поэтому вслед за вторым этапом Juglasciems ждёт продолжение – третья и четвёртая очереди. В рамках третьей предполагается вывести на рынок ещё 79 отдельных участков с подведёнными к ним коммуникациями.
– Как в Риге и её окрестностях обстоит дело с готовыми новыми частными домами?– Их откровенно не хватает, – дополняет наш разговор Лаурис Цеплитис - бизнес-партнёр Мартиньша Хенке. – Это дефицитный товар, который, думаю, будет хорошо востребован в ближайшее время. Как только на рынке появляется предложение отдельно стоящего или секции рядного, или сдвоенного дома по разумной цене, покупатели находятся быстро и на ранней стадии. Вижу это по проекту одного из застройщиков, который привлёк меня к продажам. В сентябре он начал строить в Дрейлини два рядных дома на четыре секции, так вот три из них уже зарезервированы. Потому что всё в этом проекте разумно. Капитальные дома из блоков строятся 2-этажными, с внутренней площадью 169 кв. м, плюс около 50 кв. м – гараж и террасы. Планировка такая: первый этаж – прихожая, гостиная с кухней, кабинет и хозпомещения; второй – две детские с отдельным санузлом плюс родительская спальня со своей ванной комнатой и выходом на террасу, расположенную над гаражом. Отопление будет осуществляться за счет теплонасосов. К каждой секции относится чуть более 600 кв. м собственной земли. И вот такой новый продукт с полной отделкой мы вначале предложили за 215 000 евро, на что сразу отреагировал рынок. Сейчас немного подняли цену. Застройщик намерен дальше тиражировать этот проект. В ближайших планах – начало строительства трёх таких же рядных домов в Бабитской волости, плюс ищем новые участки для застройки.
