Столичный рынок арендных квартир чувствует себя стабильно, но на него начинают оказывать давление возросшие расходы по оплате коммунальных платежей. Если их размер станет близок к самой стоимости аренды, то вполне возможно, что владельцам арендных квартир придётся самостоятельно покрывать часть коммунальных платежей. Такой точки зрения придерживается Валерий Комиссаров, юрист и представитель компании KOM-INVEST. Предложение, которого, по его мнению, сейчас не хватает рынку столицы Латвии и её окрестностей, – это секции рядных домов.

– Наш портфель арендного жилья – это прежде всего объекты клиентов-инвесторов, которым помогали покупать квартиры в реконструированных или новых домах. Именно ими и управляем, оперируя более чем 40 адресами, – знакомимся с Валерием Комиссаровым и представляемой им компанией KOM-INVEST.
– Многие объекты этой арендной недвижимости были приобретены относительно давно, по выгодным и значительно меньшим, чем сейчас, ценам. Поэтому их владельцы очень довольны: возврат таких инвестиций – это не только получение доходов от сдачи в аренду, но и прирост стоимости объекта. Это я говорю о квартирах в таких проектах, как Skanstes mājas или Saliena, которые существенно прибавили в цене. Пару арендных предложений есть у нас в Юрмале. Компактные столичные квартиры сдаём на долгий срок по адресам: ул. Кастранес, 1, к. 2, ул. Эзермалас, 4а, ул. Эммас, 28... Есть также несколько эксклюзивных квартир, допустим, в новом проекте на ул. Миера, а также в реконструированном доме на ул. Кр. Валдемара, 37. Имеются и частные дома в Марупе, на которые быстро находятся новые арендаторы, если съезжают предыдущие.

– Как оцениваете ситуацию в сегменте арендного жилья?

– В Риге она очень стабильная. Когда началась пандемия, в 2020 году, у нас сменились восемь арендаторов. Было много запросов на предоставление скидки. А вот в 2021 году от нас не ушёл ни один арендатор до истечения срока договора. Да и скидок никто не просил. Однако в конце прошлого года обозначился один фактор, который вызывает тревогу относительно стабильности цен на арендные предложения: стремительное удорожание коммунальных услуг.
В некоторых управляемых нами арендных объектах расходы на отопление и электричество возросли на 30-50%. Из-за этого у нас появилась квартира (пока в единственном числе), которую три месяца не можем сдать в аренду из-за того, что стоимость её найма почти равнозначна стоимости коммунальных услуг! Клиентов это отталкивает.

– Кто арендаторы? Какая ценовая динамика наблюдается в последний год?

– Если говорить о самом доступном сегменте, то большинство наших клиентов – это студенты, а также молодые люди, которые недавно переехали в Ригу из других городов Латвии и начинают здесь свою карьеру. Двухкомнатные квартиры чаще всего снимают пары без детей, которые недавно начали жить вместе. Большие квартиры и частные дома привлекают семьи, у которых один или несколько детей. Исходя из нашего опыта, чем выше по классу и дороже объект, тем стабильнее арендатор. Люди планируют свой бюджет и способны прогнозировать срок аренды на несколько лет.
В сегменте дешёвых квартир ситуация меняется. У молодых людей меняется работа, меняются семейные обстоятельства (то начинают жить вместе и в маленькой квартире становится тесно, то расстаются – и один человек больше не может платить аренду), поэтому смена арендаторов происходит чаще.
Маленькие однокомнатные квартиры в реконструированных домах сдаём за 250-300 евро в месяц плюс коммунальные. Двухкомнатные, в зависимости от уровня дома и отделки, от 300 до 500 евро в месяц плюс коммунальные. Трёхкомнатные – от 1 200 евро плюс коммунальные. Cекции сдвоенного или рядного дома в Марупе сдаются за 1 000 - 1 200 евро в месяц. Интересно то, что арендатора на квартиру в Риге при предложении дороже 1 000 евро в месяц найти довольно сложно. А дом в пригороде можно сдать за неделю, да ещё и будете выбирать арендатора, остановившись на том, кого сочтёте более надёжным.
Ещё одно наблюдение от рынка: из-за пандемии многие потенциальные клиенты, чтобы не быть в одиночестве, обзавелись домашними питомцами. Но не каждый владелец жилья согласен на арендатора, у которого есть кот или собака. Многие боятся, что животное нанесёт ущерб квартире, – с этим нужно считаться.

– Приведите в качестве примеров самые яркие сделки последнего времени.

– Самая приятная сделка – сдача дома в Марупе. Рассчитывали найти клиента за 800-900 евро в месяц, а благодаря высокому спросу за неделю получили арендатора, согласившегося платить 1 000 евро в месяц. И это не отдельно стоящий дом, а секция рядного дома.
Или вот история, противоположная той, о которой рассказал: двухкомнатную квартиру в реконструированном доме в Ильгюциемсе планировали сдать за 400 евро в месяц, а сейчас ищем арендатора за 360. Потому как месячные коммунальные платежи в зимний период у этой квартиры достигли 300 евро.

– С чем нужно считаться тем, кто собирается заняться сдачей квартиры в аренду?

– С тем, что арендаторы бывают разные, и по нескольким встречам не всегда удаётся оценить человека – то, как он будет относиться к имуществу. Были случаи, что и через три-четыре года арендная квартира выглядела как новая. А бывало, что арендатор из-за форс-мажорных обстоятельств уходил через два месяца и после себя оставлял грязь, сломанную мебель и поцарапанные стены. Часть стереотипов о клиентах, конечно, работает: девушка, например, будет аккуратнее содержать квартиру, чем юноша.

– Какие варианты арендного жилья популярнее – с мебелью или без неё?

– Не могу это оценить, потому как большинство наших квартир предлагается в аренду полностью обустроенными, с мебелью и оборудованием. Но в больших квартирах (3- или 4-комнатных) лучше одну комнату оставить пустой. Кто-то захочет там оборудовать детскую, а кто-то – кабинет.

– Каких арендных квартир, по вашему мнению, рынку не хватает, а каких слишком много?

– В последнее время наблюда-ется переизбыток маленьких квартир. Это то предложение, которое раньше сдавалось в посуточную аренду. И наоборот – дефицит двухкомнатных квартир, с продуманной планировкой и разумными коммунальными платежами. Не хватает также рядных домов (их ещё называют таунхаусами), которые объединяют в себе преимущества квартиры и дома. Здесь есть своя небольшая территория, своё отопление. Но при этом нет большого участка, который требует много времени и усилий на его содержание, чистку, стрижку газона и так далее. Такие объекты пользуются большой популярностью.

– Что, по вашему мнению, будет происходить с арендными ставками в 2022 году?

– Многое будет зависеть от тарифов на коммунальные услуги и общей экономической ситуации в стране. Если коммунальные услуги останутся в разумных пределах, то никаких особых потрясений не прогнозируем. Если коммунальные платежи за двухкомнатные квартиры достигнут 400 евро в месяц, то владельцам квартир придётся искать компромиссы с арендаторами. Возможно, увидим варианты, когда в договорах аренды будет прописываться фиксированная цена на год, где часть суммы – аренда, а часть – некий прогнозный объём коммунальных услуг.