Наличие недвижимости в качестве объекта залога резко увеличивает дисциплину платежей заёмщиков, даже если они оформляют не классический ипотечный кредит, а потребительский или рефинансируют имеющиеся обязательства. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал соучредитель ООО Altero Артур Костин. Представляемая им компания расширяет финансирование проектов развития недвижимости, которые реализуют юридические лица. Плюс предлагает решения для частников, запутавшихся в круговороте необдуманных кредитов.

– Altero – это интернет-платформа для сравнения финансовых услуг, – знакомит со своим предприятием Артур Костин. – Несмотря на то что наша компания относительно молодая – основана в 2016 году, пяти лет нам хватило для того, чтобы стать лидером своего бизнеса. Мы перестали быть исключительно внутрилатвийским предприятием, услуги предоставляем во всех трёх странах Балтии. И с момента начала своей работы предложения по кредитам, страхованию, автолизингу и другим финансовым услугам с помощью Altero сравнили свыше 150 000 клиентов. При нашем участии суммарно выдано более 160 млн евро займов. На нашей интернет-площадке клиенты имеют возможность сравнивать и выбирать предложения от 75 кредитных, лизинговых и страховых компаний Латвии, Эстонии и Литвы.
– Информация об ипотечных кредитах от классических банков на вашей платформе также имеется?
– Нет. Такую услугу не предлагаем по той причине, что у нас нет договора о сотрудничестве с кредитными подразделениями банков Swedbank и SEB. А именно они являются одними из лидеров латвийской отрасли ипотечного кредитования. Сравнивать предложения займов на покупку жилья без их участия считаем неправильным – это не отразит реальной ситуации и не даст клиенту возможности получить действительно лучшее на данный момент предложение. На данный момент мы работаем над тем, чтобы это сотрудничество стало возможным, так как в странах Скандинавии сравнение ипотечных кредиторов давно приобрело популярность.
Основной оборот нам обеспечивает сравнение и предоставление жителям Латвии потребительских кредитов, стандартный размер которых находится в пределах от 5 000 до 25 000 евро. Непосредственно на недвижимость пока приходится порядка 5% всего выданного с нашим участием портфеля займов. Сейчас работаем над тем, чтобы увеличить эту долю.
До сих пор в сегменте недвижимости Altero проявляла себя в рамках формата B2B, то есть кредитовали компании. Им предлагаем кредиты не только от классических банков и внебанковских структур, но и от краудфандинговых и краудлендинговых платформ – таких как EstateGuru, Crowdestor, Bulkestate, Profitus. Выбор широкий. Нужно понимать, что тот или иной претендент на финансирование подходит не для каждой платформы или финансового учреждения: одному не нравится форма юрисдикции заёмщика и его проекта, другому – члены правления потенциального кредитополучателя и так далее. Тем не менее убеждены, что с помощью Altero всегда можно подобрать кредитора: не первый даст денег, так второй, не второй – так третий. Чаще всего наш клиент выбирает лучшее предложение как минимум из двух-трёх вариантов.
Случается, что с нашей помощью удаётся найти и финансирование латвийского проекта за рубежом. Один из таких примеров – рефинансирование в период пандемии кредитных обязательств одной гостиницы. Та была, как говорится, на грани выживания. Сейчас же благодаря полученной из Литвы финансовой помощи продолжает успешно работать.
Ни один пользователь, он же потенциальный кредитополучатель, за полученную услугу ничего нам не платит. Ни в одном продукте. Сравниваем бесплатно. Финансовые вопросы решаем с теми, кто предоставляет финансирование. Если за помощью обращается юридическое лицо, то запрашиваем у него определённый перечень документов, планируемые цифры доходности объекта недвижимости и изучаем его профессиональную деятельность на рынке.
До последнего момента в сфере недвижимости Altero ограничивалась кредитованием юридических лиц в объёме до 360 000 евро за одну сделку. Это были небольшие бизнес-проекты по разделению просторных вариантов жилья на отдельные квартирные собственности, а также какие-то инвестиционные сделки с повышенным риском, в которых банки участвовать не соглашались.
С этого года предлагаем помощь и в финансировании проектов развития недвижимости: строительства нового жилья или ремонта старых домовладений. Сводим таких клиентов как с банками, так и с финансовыми компаниями и крауд- фандинговыми платформами. А также с частными инвесторами. В практике Altero появились примеры, когда нам удалось получить деньги под проект недвижимости от банка, который до этого момента даже не рассматривал возможность работы в данном сегменте. После переговоров с нами решил попробовать новую для себя нишу.
– Как выстраиваете бизнес с займами, в которых фигурирует недвижимость частных лиц?
– Как уже сказал, Altero не оказывает услуг по выбору кредита на покупку жилья. Мы более активны в нише предоставления займов от внебанковского сектора под залог недвижимости. Это может сильно помочь в случае, если банки не готовы рассматривать какое-то частное лицо в качестве клиента. Пусть это кому-то покажется удивительным, считаем, что таким образом помогаем найти выход из ситуации людям, необдуманно набравшим разных кредитов, несмотря на высокие проценты по ним и жесткие условия договоров. Делали они это в спешке и не сравнивали возможности. Это проблема, что у половины населения Латвии есть история получения денег через компании быстрых кредитов. В силу финансовой безграмотности этого слоя клиентов, люди часто не понимают, что берут взаймы и под 40% годовых. Это огромные ставки! Ведь за быстрыми кредитами обращаются в основном латвийцы, чей достаток не превышает 600-700 евро в месяц. Получив деньги под высокие процентные ставки, они на самом деле не решают своих проблем, а лишь откладывают их на месяц-другой. Даже погасив краткосрочный быстрый кредит, они моментально получают большую дыру в своём бюджете и идут за следующим кредитом, чтобы решить проблемы, оставшиеся от предыдущего. И так может повторяться по пять-шесть раз подряд – кредит за кредитом. Это картину мы видим у себя на платформе, анализируя обращения клиентов. Видим, чего люди хотят, и то, как они сравнивают предложения.
Займы до 25 000 евро выдаются в Латвии без залога. Иногда клиенты, начиная с нормального потребительского кредита с пятилетним сроком погашения и процентной ставкой 12-15% в год, в какой-то момент решают воспользоваться ещё и дорогим краткосрочным кредитом. Их финансовое положение ухудшается. Решить проблему без залога становится невозможным, да и их платёжеспособность перестает удо-влетворять даже минимальным требованиям. Выход из ситуации остаётся один – оформить через нас новый кредит, но уже под залог недвижимости. Тогда срок возврата займа при той же сумме увеличивается на 15 лет. Это позволяет снизить размер ежемесячного платежа и уменьшить нагрузку на семейный бюджет. Как показывает практика, такими объектами залога чаще всего становятся 2- и 3-комнатные квартиры в микрорайонах Риги, не ремонтированные, с оценочной стоимостью 40 000-60 000. Довольно много случаев, когда эта собственность досталась людям, рефинансировавшим кредит, в наследство.
– Те, кто рефинансирует озвученные вами долги под залог недвижимости, потом справляются со своими обязательствами? Или это путь в одну сторону, который заканчивается потерей недвижимости?
– Подавляющее большинство тех, кто закладывает свои квартиры, справляются со своими обязательствами. Возможно, вы слышали, что в дорогих кредитах до 20% получивших их перестают платить и не возвращают долг. Но как только в рамках займа появляется предмет залога, дисциплина платежей существенно возрастает. Люди начинают осознавать, что могут потерять.
У клиентов дорогих кредитов и тех, кто берёт классический потребительский кредит, укоренилось мнение, что им любое море по колено и тому имуществу, что у них есть, ничего не грозит, если они перестанут платить. Это глубокое заблуждение. Даже если недвижимость не стала предметом залога, но принадлежит должнику, который не платит, то по решению судебной инстанции, рассматривающей дело о взыскании долгов, судебные исполнители для обеспечения возврата долга выставят это имущество на принудительные торги.
Как только в рамках займа появляется предмет залога, дисциплина платежей существенно возрастает.Ежемесячно в Латвии обрабатываем в среднем по 10 000 заявок на потребительские кредиты и рефинансирование имеющихся займов. Чётко видим, что как только недвижимость становится предметом залога, дисциплина платежей возрастает даже в 10 раз.
– Ведёте ли статистику клиентов? Какими другими интересными наблюдениями можете поделиться?
– Бросается в глаза то, что у клиентов нашей платформы, имеющих недвижимость, доходы существенно выше, чем у тех, кто не является владельцем недвижимости. Соответственно, и занять они могут больше.
Второе наблюдение касается того, когда у людей появляется своя недвижимость. Все, кто заполняет анкеты на платформе Altero, должны ответить на вопрос о наличии недвижимого имущества. Так вот, если усреднять, то положительный ответ на вопрос о наличии у соискателя кредита недвижимого имущества начинают давать в большинстве своём после 30 лет.
Лично я являюсь сторонником точки зрения, что обладание недвижимостью дисциплинирует людей. И заставляет привести в нормальное состояние свои финансовые дела. Поэтому, когда эксперты начинают рассуждать о том, что лучше – арендовать или покупать, я всегда за покупку. Люблю переубеждать молодёжь, которая уверяет, что недвижимость им не нужна и они не хотят быть к чему-то привязанными. Что хотят путешествовать, а покупка недвижимости даже в кредит – это отягощающий их шаг. Моя логика проста: молодым всё равно придётся где-то жить, значит, это будет арендное жильё, за которое так или иначе придётся платить. Платежи эти сопоставимы с платежами по ипотеке. Оплачивая аренду, вы, по большому счету, отдаёте свои деньги навсегда и не приумножаете капитал. Тот на вас не работает.
Если вы в молодости приняли решение не покупать, а к 40 годам у вас, не дай бог, возникнут проблемы и, например, из-за локдауна вы окажетесь без работы и нечем будет платить аренду, то останетесь без крыши над головой. Равно как и без тех средств, которые были отданы на покрытие арендных платежей. Зато если все последние 20 лет вы исправно гасили ипотечный кредит, то, даже если и возникнут проблемы, у вас будет возможность продать свой актив и получить деньги. К тому моменту большая часть тела кредита точно будет погашена. Вот и получается, что большую свободу человеку обеспечивает не отсутствие кредита и арендное жильё, а собственное, хоть и приобретенное в кредит. Потому как эта недвижимость является вашим активом!
– Напоследок: как оцениваете состояние латвийского рынка недвижимости? К нему вы имеете прямое отношение.
– Действительно, в своё время работал в нескольких компаниях по недвижимости, пока не поменял сферу деятельности. По-прежнему держу небольшой портфель объектов с ипотекой. Однако если раньше это были компактные арендные квартиры в конце улиц на окраине центра Риги, которые несли отдачу в 12-15% годовых, то сейчас, учитывая подросшие цены их покупки, большинство из них продал. Сегодня за таким продуктом не охочусь. Предпочитаю квартиры в новых проектах среднего класса, таких, которые возводят застройщики наподобие Henner или Bonava. Жильё в их новостройках позволяет получать отдачу примерно в 6-6,5% годовых. На вторичном рынке серийного жилья можно заработать больше – около 8%. Однако с точки зрения дальнейшей ликвидности это менее интересный продукт.
Вижу стремительное нарастание дефицита новых проектов бюджетного и бизнес- класса. Не только в микрорайонах Риги, но и в центре. Когда началась первая волна пандемии коронавируса, многие застройщики приостановили стройки.
В нашем бизнесе трудности возникли из-за замораживания банками процесса выдачи кредитов. Финансовые учреждения решили минимизировать свои риски – появилась новая группа клиентов, которым в предоставлении займов было отказано. В данной ситуации выиграли те банки, кто всё же взял на себя риски, так как пандемия дала рынку недвижимости новый толчок роста спроса на жильё.
Что касается самого рынка недвижимости Латвии, то он оказался той отраслью, которая понесла наименьшие потери в сложившейся ситуации. Даже наоборот, пандемия дала толчок к его развитию: люди стали больше покупать. Кто-то решил использовать имеющиеся накопления, кто-то сумел подсобрать на первый взнос. Вот только застройщики оказались к этому не готовы – предложения мало. И это тот фактор, который будет влиять на рынок в ближайший год. В условиях дефицита товара он же будет способствовать тому, что цены как минимум не снизятся. Более вероятно, что продолжится их рост.