Kad nekustamais īpašums tiek izmantots kā ķīla aizdevuma saņemšanai, tas krasi uzlabo aizņēmēja kredīta atmaksas disciplīnu, arī gadījumos, ja tiek ņemts nevis hipotekārais, bet patēriņa kredīts vai pārfinansētas esošās saistības. Šādu viedokli žurnālam m2 un portālam varianti.lv pauž Artūrs Kostins, SIA Altero līdzdibinātājs. Viņa uzņēmums pašlaik paplašina juridisko personu finansēšanu nekustamo īpašumu projektu attīstīšanai. Kā arī piedāvā risinājumus privātpersonām, kuras ir apmaldījušās nepārdomāti paņemtu kredītu līkločos.

– Altero ir interneta platforma finanšu pakalpojumu salīdzināšanai, – Artūrs Kostins iepazīstina ar savu uzņēmumu. – Kaut arī uzņēmums dibināts nesen – 2016. gadā, šo piecu gada laikā esam kļuvuši par savas nozares līderiem. Mēs darbojamies arī ārpus Latvijas robežām, sniedzam pakalpojumus visās trijās Baltijas valstīs. Kopš mūsu darbības sākuma vairāk nekā 150 000 klientu ir izmantojuši Altero, lai salīdzinātu kredītu, apdrošināšanas, automašīnu līzinga un citu finanšu pakapojumu piedāvājumus. Ar mūsu līdzdalību izsniegti aizdevumi vairāk nekā 160 miljonu eiro apmērā. Mūsu interneta platformā klienti var salīdzināt 75 kredīta, līzinga un apdrošināšanas uzņēmumu piedāvājumus Latvijā, Lietuvā un Igaunijā un izvēlēties sev piemērotāko.
– Vai jūsu platformā atspoguļota arī informācija par klasisko banku hipotekārajiem kredītiem?
– Nē. Šādu informāciju mēs nesniedzam, jo neesam noslēguši sadarbības līgumus ar Swedbank un bankas SEB kredītnodaļām. Jāpiemin, ka tieši šīs bankas ir Latvijas hipotekāro kredītu nozares līderi. Tādēļ salīdzināt aizdevumus mājokļa iegādei, neiekļaujot šo banku piedāvājumu, mūsuprāt, ir nepareizi – tas neatspoguļo reālo tirgu, un klients nevar saņemt patiesi labāko piedāvājumu, kas konkrētajā brīdī ir pieejams. Šobrīd mēs strādājam, lai izveidotu sadarbību ar bankām, jo, piemēram, Skandināvijas valstīs hipotekāro kredītu salīdzināšanas pakalpojumi jau sen guvuši lielu popularitāti.
Mūsu lielāko apgrozījumu veido Latvijas iedzīvotājiem sniegtie patēriņa kredītu salīdzināšanas pakalpojumi, vairumā gadījumu šo kredītu apmērs ir 5 000 - 25 000 eiro. Ar mūsu līdzdalību izsniegto hipotekāro kredītu apmērs ir vien 5% no mūsu kopējā aizdevumu portfeļa. Mēs strādājam, lai palielinātu šo īpatsvaru.
Līdz šim nekustamo īpašumu segmentā Altero darbojās B2B formātā, tas ir, uzņēmumu kreditēšanā. Uzņēmumiem mēs piedāvājam kredītus ne vien klasiskajās bankās un ārpusbanku struktūrās, bet arī pūļa finansēšanas un pūļa līzinga platformās, piemēram, EstateGuru, Crowdestor, Bulkestate, Profitus u. c. Izvēle ir plaša. Ir jāņem vērā, ka potenciālajam finansējuma saņēmējam nav piemērota jebkura platforma vai finanšu iestāde: kādam nav pieņemams aizdevuma ņēmēja juridiskais statuss, citam potenciālā aizņēmēja valdes locekļi utt. Tomēr mēs esam pārliecināti, ka ar Altero palīdzību ikviens sameklēs īsto kreditoru – ja ne pirmais, tad otrais aizdos naudu; ja ne otrais, tad trešais. Biežāk mūsu klienti izvēlas sev piemērotāko risinājumu no diviem vai trim piedāvājumiem.
Ir gadījumi, kad ar mūsu starpniecību Latvijas projekti finansējumu atrod ārvalstīs. Viens tāds piemērs ir kādas viesnīcas kredītsaistību refinansēšana pandēmijas laikā. Viesnīca bija uz izdzīvošanas robežas, bet tagad, saņēmusi finansiālu palīdzību no Lietuvas, tā turpina veiksmīgi strādāt.
Mūsu platformas lietotājiem, potenciālajiem kredītņēmējiem, par mūsu pakalpojumu nav jāmaksā. Ne par vienu produktu. Salīdzināšanas pakalpojumu mēs sniedzam bez maksas. Ja mūsu palīdzība vajadzīga juridiskai personai, – mēs lūdzam iesniegt attiecīgos dokumentus, plānotos nekustamā īpašuma objekta peļņas rādītājus un informāciju par uzņēmuma profesionālo darbību.
Iepriekš nekustamo īpašumu jomā Altero finansējums uzņēmumiem nepārsniedza 360 000 eiro par vienu darījumu. Tie parasti bija nelieli biznesa projekti, kad plašākas telpas sadalīja mazākos dzīvokļu īpašumos, kā arī dažādi investīciju darījumi ar paaugstinātu risku, kurus bankas nevēlējās finansēt.
Kopš šī gada mēs piedāvājam finansējumu arī nekustamā īpašuma attīstības projektiem – jaunu ēku būvniecībai vai vecu namīpašumu rekonstrukcijai. Šādus klientus mēs savedam kopā ar bankām, finanšu kompānijām un pūļa finansēšanas platformām. Arī ar privātiem investoriem. Altero darbībā ir gadījumi, kad ir izdevies piesaistīt aizdevumu nekustamā īpašuma projektam no bankas, kura iepriekš pat neizskatīja finansēšanas iespējas šajā segmentā. Pēc sarunām ar mums banka pieņēma lēmumu par darbības uzsākšanu sev jaunā tirgus nišā.
– Kā jūs organizējat aizdevumu gadījumos, kad nekustamais īpašums pieder privātpersonai?
– Es jau minēju, ka Altero nesniedz salīdzināšanas pakalpojumus kredītiem mājokļa iegādei. Mēs vairāk darbojamies segmentā, kas ir ārpusbanku aizdevumi pret nekustamā īpašuma ķīlu. Tā ir laba iespēja gadījumos, kad bankas nevēlas sadarboties ar kādu privātpersonu. Mūsuprāt, tādējādi mēs palīdzam cilvēkiem rast risinājumu situācijā, kad viņi neapdomīgi ņēmuši daudzus kredītus ar lielām procentu likmēm un stingriem kredīta noteikumiem. Viņi to darīja steigā, nesalīdzinot dažādu kredītu iespējas. Tā ir reāla problēma, ka puse Latvijas iedzīvotāju ir ņēmuši aizņēmumus no ātro kredītu uzņēmumiem. Šiem klientiem bieži ir nepietiekamas finanšu zināšanas, viņi nesaprot, ka citkārt aizņēmuma gada procentu likme sasniedz pat 40%. Tā ir milzīga likme! Ātro kredītu pakalpojumus galvenokārt izmanto tie Latvijas iedzīvotāji, kuru mēneša ieņēmumi nepārsniedz 600-700 eiro. Aizņemoties naudu par augstām procentu likmēm, viņi neatrisina savas problēmas, vien atliek tās uz mēnesi vai diviem. Pēc tam, kad ir atmaksāts viens īstermiņa ātrais kredīts, viņu budžetā rodas caurums, un viņi uzreiz ņem nākamo kredītu, lai atrisinātu problēmu, ko radīja iepriekšējais. Un tā tas iet pa apli – viens kredīts pēc otra, tad nākamais. Šo situāciju mēs vērojam arī savā platformā, redzot klientu pieprasījumu. Mēs redzam, ko cilvēki meklē, kādus piedāvājumus viņi salīdzina.
Aizdevumi līdz 25 000 eiro Latvijā tiek izsniegti bez ķīlas. Dažkārt klienti sākumā paņem standarta patēriņa kredītu uz piecu gadu termiņu un 12% -15% likmi gadā, bet pēc tam izlemj paņemt vēl arī dārgo īstermiņa aizņēmumu. Viņu finanšu stāvoklis pasliktinās. Šo problēmu bez ķīlas atrisināt nevar, arī maksātspēja vairs neatbilst pat minimalajām prasībām. Šiem cilvēkiem ir tikai viena izeja – paņemt mūsu platformā jaunu aizdevumu pret nekustamā īpašuma ķīlu. Šajā gadījumā tikpat liela aizdevuma atgriešanas periods tiek pagarināts līdz 15 gadiem, samazinot ikmēneša maksājumu summu un samazinot slogu uz ģimenes budžetu. Mūsu pieredze rāda, ka nekustamā īpašuma ķīla visbiežāk ir divistabu un trīsistabu dzīvokļi Rīgas apkaimēs, neremontēti, ar vidējo vērtību 40 000 – 60 000 eiro. Nereti šo īpašumu refinansējuma saņēmēji ir ieguvuši mantojumā.
– Vai tie cilvēki, kuri jūsu pieminētos parādus refinansē ar nekustamā īpašuma ķīlas piesaisti, vēlāk sedz savas saistības? Vai arī tas ir vienvirziena ceļš, kurš beidzas ar īpašuma zaudēšanu?
– Vairums no viņiem spēj izpildīt visas saistības. Iespējams, esat dzirdējuši ātro kredītu statistiku: 20% aizdevuma saņēmēju pārtrauc maksāt kredītu un neatdod parādu. Bet tiklīdz aizdevuma procesā tiek iesaistīta ķīla, maksāšanas disciplīna būtiski uzlabojas. Cilvēki apzinās, ko viņi var zaudēt.
Ātro kredītu un klasisko patēriņa kredītu ņēmējiem ir viedoklis, ka viņi ir neaizskarami, ka viņu īpašums ir apdraudēts, pat ja viņi pārstās atmaksāt kredītu. Tas ir maldīgs viedoklis. Arī tad, ja nekustamais īpašums nav izmantots kā kredīta ķīla, bet ir negodprātīgā aizņēmuma ņēmēja īpašums, pēc tiesas lēmuma par parādu piedziņu šo īpašumu parāda segšanai var piespiedu kārtā izlikt pārdošanā.
Ik mēnesi mēs Latvijā saņemam vidēji 10 000 pieprasjumu par patēriņa kredītiem un esošo kredītu refinansēšanu. Un mēs redzam izteiktu tendenci, ja kredīts tiek nodrošināts ar nekustamā īpašuma ķīlu, atmaksas disciplīna pieaug desmitkārtīgi.
– Vai jums ir klientu statistikas dati? Kādus interesantus novērojumus esat veikuši?
– Acīmredzams ir fakts, ka mūsu platformas klientiem, kuriem pieder nekustamais īpašums, ir būtiski augstāki ienākumi nekā tiem, kuriem nekustamā īpašuma nav. Līdz ar to viņi var aizņemties lielākas summas.
Otrais novērojums saistīts ar brīdi, kad cilvēki iegūst nekustamo īpašumu. Visiem klientiem, kuri platformā Altero aizpilda anketas, ir jāatbild arī uz jautājumu par nekustamo īpašumu. Izvērtējot šīs anketas, redzam, ka apstiprinošu atbildi par nekustamo īpašumu sniedz aizņēmuma meklētāji, kas sasnieguši 30 gadu vecumu.
Piekrītu, ka nekustamais īpašums disciplinē tā īpašniekus. Tas arī mudina rūpēties par savu finansiālo stāvokli.Ja kredīts tiek nodrošināts ar nekustamā īpašuma ķīlu, atmaksas disciplīna pieaug desmitkārtīgi.Tādēļ, kad eksperti diskutē par to, vai ir labāk pirkt īpašumu vai īrēt, es vienmēr atbalstu īpašuma iegādi. Man patīk pārliecināt jauniešus, kuri apgalvo, ka nekustamais īpašums viņiem nav vajadzīgs un tās ir liekas saistības. Viņi paziņo, ka vēlas ceļot, bet nekustamā īpašuma iegāde, pat izmantojot kredītu, – ir apgrūtinošs lēmums. Mans domu gājiens ir vienkāršs – arī jauniešiem ir kaut kur jādzīvo, ja nav sava īpašuma, tas būs īrēts mājoklis, par kuru jebkurā gadījumā būs jāmaksā. Īres maksājumi ir salīdzināmi ar kredīta maksājumiem. Bet īres maksājumus jūs vienkārši neatgriezeniski atdodat, tie nevairo jūsu kapitālu.
Ja jaunībā esat pieņēmuši lēmumu nepirkt mājokli, bet ap 40 gadu vecumu, iespējams, gadīsies kāda problēma, piemēram, mājsēdes laikā paliksiet bez darba un nebūs līdzekļu īres maksai, jūs paliksiet bez pajumtes. Arī iepriekšējos gados maksātā īres nauda neko nemainīs. Savukārt, ja iepriekšējos 20 gadus jūs īres maksas vietā veicāt kredīta maksājumus, arī problēmas situācijā jūs varēsiet pārdot savu īpašumu un iegūt līdzekļus. Ap to laiku kredīta lielākā daļa jau būs atmaksāta. Tādējādi izrādās, ka cilvēkam lielāku brīvību sniedz nevis kredīta neesamība un īres mājoklis, bet paša īpašumā esošs mājoklis, pat, ja tas ir iegādāts ar kredītu. Jo šis īpašums ir jūsu aktīvs!
– Visbeidzot, kā jūs vērtējat Latvijas nekustamo īpašumu tirgu? Jums ir tieša saistība ar to.
– Tiešām, esmu strādājis vairākos nekustamo īpašumu uzņēmumos. Man joprojām pieder neliels nekustamo īpašumu objektu porfelis ar hipotēku. Bet iepriekš tie bija nelieli īres dzīvokļi Rīgas centra tālākajā galā, kuru ienesīgums bija ap 12%-15% gadā, tagad, pieaugot to cenai, lielāko daļu esmu pārdevis. Šodien es šādus objektus vairs nemeklēju. Es dodu priekšroku dzīvokļiem vidējās klases jaunajos projektos, piemēram, Hanner un Bonava būvētajos. Mājokļi šādos jaunajos projektos ļauj iegūt ap 6% – 6,5% gadā. Otrreizējā tirgus sērijveida dzīvokļu ienesīgums ir lielāks – ap 8%, bet to likviditātes dēļ ilgtermiņā, šis produkts ir mazāk pievilcīgs.
Tirgū šobrīd vērojams nepietiekams ekonomiskās un biznesa klases jauno projektu piedāvājums. Ne vien Rīgas apkaimēs, bet arī centrā. Pandēmijas pirmā viļņa laikā vairāki nekustamo īpašumu attīstītāji pārtrauca būvniecību. Mūsu nozarē grūtības radīja tas, ka bankas iesaldēja kredītu izsniegšanu. Finanšu iestādes vēlējās samazināt savus riskus, paplašinot klientu grupu, kuriem kredīti tika atteikti. Šajā situācijā ieguva tās bankas, kuras tomēr riskēja, jo pandēmija veicināja mājokļu pieprasījuma pieaugumu.
Savukārt Latvijas nekustamā īpašuma nozare bija viena no tām, kura pandēmijas laikā cieta vismazāk. Pat pretēji, pandēmija sekmēja tās izaugsmi – cilvēki īpašumus pirka vairāk. Kāds izmantoja savus veiktos uzkrājumus, kādam izdevās uzkrāt pirmo iemaksu. Bet nekustamo īpašumu attīstītāji nebija gatavi šim pieprasījuma pieagumam – piedāvājums ir neliels. Un tieši šis faktors būs noteicošais tirgus norisēs nākamajā gadā. Nepietiekamais pieaugumam nodrošinās, ka cenas nesamazināsies, lielāka ir varbūtība, ka tās turpinās augt.