Качество кредитного портфеля латвийских банков на данный момент, возможно, лучшее за все годы после восстановления независимости Латвии. Займы на покупку квартир в новых проектах местным клиентам предоставляют по ставкам 1,8-2,5% годовых. Цены на квартиры продолжат расти, в том числе и из-за более открытой позиции банков по ипотечному кредитованию. Но этот рост цен носит разумный характер, и никакого перегрева ипотечного рынка нет. В этом убеждён член правления банка SEB Арнис Шкапарс, побеседовавший с журналом m2 и порталом varianti.lv о развитии ипотечной отрасли.

 

Ты не один

– Ситуация с ипотечным кредитованием в Латвии складывается замечательная, – с самого начала задаёт позитивное настроение для разговора Арнис Шкапарс. И поясняет: – По данным за восемь месяцев, только банк SEB выдал частным лицам на покупку и ремонт недвижимости 110 млн евро. Это на 57% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Понятно, что какую-то долю этого прироста обеспечил тот факт, что с апреля по середину июня 2020 года ипотечное кредитование сильно затормозилось из-за введённого в стране чрезвычайного положения. Однако уже с июля прошлого года оно снова пошло вверх.
Ковид не только не ударил по ипотечному бизнесу, но и стимулировал его, придал ускорение. Люди почувствовали, что в карантин не остались одни, им помогали. Работники тех сфер, которые пришлось закрыть и которые остались без работы, получили государственную помощь. На этот раз не повторилась история 2008-2009 годов, когда тех, у кого возникли финансовые проблемы с оплатой кредитов, по большому счёту, кинули и оставили разбираться с ними самостоятельно. Сейчас у людей и накопления какие-то были, и помощь пришла от государства и банков.
– Это вы к тому, что в начале пандемии латвийские банки объявили о готовности предоставить заёмщикам кредитные каникулы? Насколько охотно пошли на это?
– На этот шаг пошли легко. Если помните, весной 2020 года банки подписали мораторий на кредитные обязательства частных лиц, согласно которому клиентам банков мог быть предоставлен более длительный период льготной оплаты, чем раньше. SEB давал кредитные каникулы клиентам на шесть месяцев, а затем, если нужно было, продлевал их ещё на шесть месяцев. Ставку по кредитам не меняли, комиссию за предоставление каникул не брали. В общей сложности каникулы из-за пандемии Covid-19 у нас попросили менее 2 000 заёмщиков.
– Все ли просьбы о каникулах были обоснованными?
– Мы не копали столь глубоко. Раз клиент попросил о каникулах, значит, они ему нужны. Если человек работал в авиационной сфере, в гостиничном бизнесе, в торговле, являлся организатором каких-то публичных мероприятий или конференций, имел отношение к сфере культуры, чего тут особо копать или спрашивать?! Всем было понятно, что эти отрасли сильно пострадали от локдауна и на какое-то время перестали функционировать в обычном режиме, а люди остались без работы. С этим нельзя было не считаться.
– Получается, что банки заняли по отношению к таким клиентам этичную позицию?
– Финансовая отрасль вынесла определённые уроки из кризиса недвижимости, накрывшего Латвию в 2007-2009 годах. Да и клиенты сейчас вели себя более этично, чем тогда. Они не создавали проблем, как это было раньше, когда заёмщики в один момент переставали погашать свои обязательства и смотрели, а что же произойдёт дальше. Весной и летом 2020 года те, у кого возникли трудности с оплатой ипотеки, сами просились на встречу с банковскими специалистами и рассказывали о своей ситуации. Вместе мы искали оптимальный вариант для дальнейших взаимоотношений.
Могу сказать, что по прошествии года с начала предоставления кредитных каникул у 90% получивших их ситуация улучшилась. Это относится как к частными лицам, так и к предприятиям. У 10% проблема полностью пока не закрыта. Люди по-прежнему находятся в режиме реструктуризации финансовых обязательств. Кто-то до пандемии взял объект подороже, а в своей новой профессии, в которую перешел в 2020-2021 годах, зарабатывает меньше. Ему требуется какое-то время, чтобы достаток возрос. Если люди совершенно не справляются с платежами по кредиту, то решаются продать объект и закрывают свои обязательства перед банком: рынок недвижимости сейчас хороший.
Идёт прирост новых заёмщиков. Банки рады этому, потому как чувствуют, насколько это хороший бизнес – выдача ипотеки. Качество ипотечного портфеля, тьфу-тьфу-тьфу (три раза стучит по дереву. – m2), – лучшее за последние десять лет, а возможно, и за всё время вообще. Рисков мало. Люди дисциплинированно платят. У банка SEB в конце лета было порядка 28 000 действующих ипотечных договоров, небольшие сложности с оплатой имелись лишь немногим более чем у сотни клиентов.

Доля новостроек идёт вверх

– Как латвийская ипотечная сфера смотрится на фоне Европы?
– По качеству ипотечного портфеля Латвия стабильно входит в пятёрку лучших стран Европы. Нашу дисциплину платежей с Южной Европой не сравнить – она у нас гораздо выше. Вопрос от скептиков: что у нас будет грядущей зимой? Если начнёт болеть больше людей, станет сворачиваться экономика, будет меньше бизнес-активности, тогда могут проявиться какие-то нехорошие моменты. Но я не вижу смысла сгущать краски. По прошлому году убедились, что жители Латвии быстро адаптируются к меняющимся обстоятельствам и находят правильные решения. Новые волны пандемии, безусловно, возможны, равно как и какие-то небольшие связанные с этим проблемы, но, думаю, мы готовы к ним, и они не будут носить неразрешимого характера. Растёт интерес населения к страхованию своих кредитов – это делают шесть из десяти ипотечных заёмщиков банка SEB. Это говорит о том, что люди ответственно подходят к своим действиям.
– На покупку каких объектов клиенты оформляют ипотечные кредиты в 2021 году?
– На квартиры – это неизменный лидер спроса. Меняются только пропорции: растёт интерес к новым проектам. Если пять лет назад на них приходилось 10% всех новых займов, потом 20%, то в этом году их доля приближается к 30%. Молодое поколение, 25-35-летние, не горят желанием покупать серийное жильё. Если финансы позволяют, то нацеливаются на новостройки. Единственное – в регионах, где нет новых проектов, или идут в серийное жильё, или ищут частные дома.
По своему портфелю новых кредитов видим, что многие молодые семьи предпочитают перебираться в окрестности столицы. В Адажском крае средний возраст жителей составляет 24 года, в Бабитском – 25. Активно развивается Стопиньская волость. Вокруг Риги хотят получить небольшие семейные дома площадью около 150 кв. м, а такого предложения не хватает. И цены на него растут. Как и на новостройки столицы. Три года назад мы считали, что тот, кто в состоянии платить по 2 000 евро за кв. м, может купить в бюджетном сегменте квартиру в любом понравившемся ему проекте. Сейчас придётся потрудиться, чтобы найди нужный вариант.
По квартирам озвучу и такое наблюдение: раньше самым ходовым товаром были 2-комнатные, теперь предпочитают 3-комнатные. После вынужденной изоляции, работы и учёбы на удалёнке клиенты поняли, что им требуется больше места.
Почувствовали мы и интерес к центру Риги. В нём стали покупать второе жильё те, кто живёт за городом, но в выходные хотел бы посещать культурные мероприятия. Есть и покупки для сдачи в аренду, но такие сделки мы не финансируем.
– Самые выгодные ипотечные ставки предлагаете под покупку квартир в новых проектах? 1,8% плюс Euribor, как понимаем, больше не является чем-то удивительным.
– Бывают и меньшие цифры, если это клиент, за которого банки ведут принципиальную борьбу, чтобы он выбрал именно их. Так у всех: страховщики также соревнуются между собой за клиента, чуть ли ни в минус себе уходя (улыбается. – m2). Всё это при условии, что заёмщик прозрачный и понятный. У тех, кто приобретает квартиры в новых проектах, уровень достатка высокий. Качество клиента лучше, значит, и ставка интереснее. Интервал базовых ставок SEB для новых проектов в зависимости от заёмщика находится в пределах от 1,8 до 2,5% плюс Euribor.
Для покупателей серийных квартир ставки по кредитам, разумеется, выше: ликвидность таких объектов низкая. Здесь меньше чем на 2,5% не стоит рассчитывать.
– В последние годы банки резко изменили на лояльное своё отношение к запросам на кредитование покупок участков земли и строительство на них частных домов.
– Откровенно говоря, с 2013 года SEB в индивидуальном порядке финансировал такие сделки, если участок был обеспечен всеми коммуникациями. Обычно клиенты приобретали участок за свои накопления, а у банка просили денег на его застройку. Таких запросов было не много. В пандемию спрос сильно вырос, поэтому банки повернулись к данному сегменту лицом. Плюс конкуренция усилилась. 98% ипотечного кредитования в Латвии обеспечивают четыре банка: SEB, Swedbank, Luminor и Citadele.

Деньги должны работать

– Потенциальные заёмщики отправляют заявки на кредит во все из них?
– Не всегда. Кто-то идёт к своему банковскому менеджеру, кто-то устраивает тендер. Обычно запрашивают ипотечные предложения из двух банков: своего и ещё одного. Есть клиенты, которые примерно знают ситуацию на рынке и спрашивают в том банке, куда приходит их зарплата: дадите такую-то ставку? Если получают подтверждение, то никуда больше не обращаются. В нашем бизнесе сейчас рынок заёмщиков. Банкам приходится конкурировать за них. Ситуация такова, что на депозитах сейчас лежит много денег. Коммерческие банки за то, что те находятся у них на счетах, должны платить Центробанку 0,5%. Чтобы этого не делать, проще раздать эти деньги в кредит и зарабатывать на этом.
Второй фактор, стимулирующий ипотечные программы, – хороший результат, который демонстрирует сама ипотека. Структура займов нормальная, проблем с оплатами почти нет, плюс у людей имеются свои накопления.
– А кто даст гарантию, что банки продолжат кредитовать покупку недвижимости и дальше, а не свернут в какой-то момент свои ипотечные программы или не ужесточат условия?
– Такой сценарий был бы возможен, если бы Латвия снова оказалась в ситуации кризиса 2007-2009 годов. Этого нет, и мы не видим для этого ни одной предпосылки. Спекулятивный момент отсутствует на рынке.
Другой фактор, внушающий надежду, что всё хорошо, – отношение объёмов ипотечных займов к ВВП низкое. Наши люди руководствуются народной мудростью "Parāds nav brālis" («Долг – это не брат»): ипотечные кредиты отдают в среднем за 11 лет, хотя оформляют займы на 24 года! Особенно быстро начинают гасить долг, когда остаток по кредиту опускается ниже 15 000-20 000 евро.
– Раньше у банков было особое восприятие цен на объекты недвижимости эксклюзивного класса. Кредиты на их покупку соглашались давать, отталкиваясь от максимальной цифры в 2 500 евро за кв. м, даже если в реальности сделка происходила за 5 000 евро за кв. м. Как обстоят дела с этим сейчас?
– Ничего не изменилось. Это нормальное отношение к элитным вещам. Если кто-то просит у нас лизинг на покупку Ferrari, попросим предоставить как минимум половину стоимости. Хотя на любую другую машину участие могло ограничиться 15%. В элитный товар клиентам всегда нужно вложить больше собственных денег. Откровенно говоря, в нашей практике мало заёмщиков, которые спрашивают кредитование для покупки элитного имущества. В основном такие сделки проводят за свои. В 2020 году был, правда, один момент, когда вдруг пошло движение в Юрмале и мы стали получать запросы на финансирование покупок от клиентов Private Banking. Речь шла о домах и квартирах первой линии в ценовой категории от 700 000 до 2 000 000 евро, которые чуть откорректировались вниз по цене. Но это была не классическая ипотека. Мы хорошо знали предприятия этих клиентов и просто давали в долг, пока не зевершен финансовый год и люди могут выбрать свои дивиденды и рассчитаться с нами.

Оценки вызывают вопросы

– По новым рижским проектам бюджетного класса видим, что два-три года назад средняя цена в них была 1 600-1 700 евро за кв. м. Нынче, как вы и сказали ранее, – близко к 2 000 евро за кв. м, а то и выше. Как относитесь к этому?
– Данный факт воспринимаем спокойно. Потому что видим: покупатель может себе это позволить и у него есть требуемая часть первого взноса в объеме 15-20% от стоимости объекта. В нашей сфере действует классический стандарт: нельзя давать клиентам софинансирование, превышающее их доходы за шесть лет. Латвийские заёмщики далеки от этих показателей.
Банки больше волнует другая курьёзная ситуация: оценки не поспевают за рынком. Реальные продажи происходят по ценам, которые выше, чем в оценке. Например, автомобильная стоянка оценщиком оценена в 7 000 евро, а реально её покупают за 15 000. Для банка это проблема, ведь при выдаче кредита мы должны учитывать её оценочный уровень.
Другой свежий пример: человек купил землю за 40 000 евро, у него готова смета на строительство дома за 200 000 евро. В сумме получается 240 000. Оценщик же предоставляет будущую оценку стоимости готового дома с землёй в 205 000 евро. Клиент приходит в банк и недоумевает: что делать? Ладно бы разница была 3-5%. По закону в такой ситуации мы должны выдавать финансирование исходя из 205 000 евро. Тогда возникает вопрос: как человек достроит объект? Приходится искать варианты с дополнительным обеспечением, чтобы профинансировать весь проект. Недострой никому не нужен.
– Цены на недвижимость в Латвии идут вверх. Принимаете ли упрёк, что это происходит в том числе из-за ставшего более доступным кредитования?
– Конечно, принимаем. Понятно, что чем больше выдаётся ипотеки, тем выше становятся цены. Однако деньги банки выдают разумно. Не финансируем тех, кто не сможет справиться с платежами или будет мучиться с ними. Кроме того, внимательно смотрим, покупку каких объектов кредитуем. На часть проектов советской застройки, на которые нам указывают оценщики и эксперты как на находящиеся в сомнительном техническом состоянии, денег не даём. Серийный фонд – это системная проблема рынка недвижимости. В регионах за счёт активной реновации удаётся продлить срок эксплуатации таких домов, а вот в Риге процесс этот продвигается слабо. Поэтому банки осторожно подходят к серийному жилью, стараются соблюсти баланс рисков. Нам хотелось бы, чтобы клиенты больше брали новые квартиры, но они дороже, и не все могут себе их позволить. Да и предложения не хватает.
– Мотивируйте застройщиков, предоставляя им выгодные займы под их проекты.
– У них и без нас с финансированием нет проблем. Застройщики или сами богатые, или, как пришедшие в Латвию литовские и эстонские компании, создают фонды под конкретные проекты. Классические банки в Латвии больше не являются главными игроками в вопросе финансирования застройщиков. Но и в этом не вижу ничего необычного.
Подытоживая наш разговор, скажу: макроэкономические показатели в нашей стране хорошие. Никаких предпосылок для пузыря нет. Мне кажется, по этому поводу нашим соседям эстонцам стоит больше переживать. Мы-то, Латвия, свою пилюлю от кризиса недвижимости 2007-2009 годов приняли, и она ещё действует. Более возрастное поколение латвийцев ничего не забыло и ведет себя осторожно, а финансовые возможности молодёжи соответствуют тому уровню жилья, на который они нацеливаются. А вот у эстонцев рынок недвижимости растёт второй десяток лет, и цены существенно выше наших.
В Латвии люди не занимают агрессивно, они делают это продуманно. У многих молодых семей к 30 годам имеются свои накопления по 20 000-30 000 евро, о чём 15-20 лет назад можно было только мечтать.
– Каковы ваши ценовые ожидания на ближайшие год-полтора?
– Динамика цен на новые проекты бюджетного класса останется положительной, разумно положительной. Это без вариантов: предложения не хватает. Нет ни одного застройщика, который мог бы вывести на рынок Риги пару тысяч квартир, что изменило бы ситуацию кардинально.
Больше переживаю за тех, кто строит частные дома. Правильно ли они подсчитывают смету? Советуем людям всегда иметь резерв в 10% от сметы на тот случай, если стройматериалы продолжат дорожать.
– Как относитесь к анекдотам про ипотеку? Знаете такой: «Что такое ипотека? Это рука помощи, дрожащая от нетерпения».
– С легкой душой посмеюсь над хорошим анекдотом. Тех, кто пережил кризис недвижимости 2007-2009 годов, сложно чем-то удивить. Там было столько всего, что всех нас закалило. Сейчас на всё смотрим спокойно. Этика самих банков поменялась, мы повзрослели. Теперь управление рисками совсем другое: имеется сильное законодательное регулирование. Кредитные риски – это самое малое, что сегодня заботит банки. Есть другие моменты – телефонное мошенничество и атаки хакеров. Вот с чем нужно бороться. А в самой кредитной отрасли всё хорошо.