Latvijas banku kredītportfeļa kvalitāte šobrīd, iespējams, ir vislabākā kopš Latvijas neatkarības atjaunošanas. Aizdevumi dzīvokļu iegādei jaunajos projektos vietējiem klientiem tiek piešķirti ar likmi 1,8%-2,5% gadā. Dzīvokļu cenas turpinās kāpt, arī banku atvērtākās pozīcijas dēļ, veicot hipotekāro kreditēšanu. Bet šis cenu kāpums ir pamatots, un hipotekārā tirgus pārkaršanas pazīmes nav redzamas. Par to ir pārliecināts Arnis Škapars, SEB bankas valdes loceklis. Sarunā ar žurnālu m2 un vietni varianti.lv tika pārrunāta hipotekārās nozares attīstība

TU NEESI VIENS

– Situācija ar hipotekāro kreditēšanu Latvijā ir lieliska, - Arnis Škapars jau no paša sākuma sarunu uzsāk ļoti pozitīvi. Un viņš skaidro: - Apkopojot astoņu mēnešu datus, SEB banka vien privātpersonām ir izsniegusi 110 miljonus eiro nekustamā īpašuma iegādei un atjaunošanai. Tas ir par 57% vairāk nekā iepriekšējā gada attiecīgajā periodā. Ir skaidrs, ka daļu no šī pieauguma nodrošināja tas, ka no 2020. gada aprīļa līdz jūnija vidum hipotekārā kreditēšana tika ārkārtīgi palēnināta valstī ieviestās ārkārtējās situācijas dēļ. Tomēr kopš pagājušā gada jūlija kreditēšanas apmēri ir strauji pieauguši.
Covid pandēmija ne tikai ietekmēja hipotekāro biznesu, bet pat stimulēja to un paātrināja. Cilvēki pārliecinājās, ka karantīnas laikā tie nebija palikuši vieni, viņiem palīdzēja. Darbinieki tajās nozarēs, kuras nonāca dīkstāvē un kurās cilvēki palika bez darba, saņēma valsts atbalstu. Šoreiz 2008.-2009. gada vēsture neatkārtojās, kad tie, kuriem bija finansiālas problēmas ar kredītu dzēšanu, lielākoties tika pamesti likteņa varā un atstāti vieni, lai tiktu galā ar problēmām paši. Tagad cilvēkiem ir gan uzkrājumi, gan nāca palīdzība no valsts puses un bankām.
– Vai jūs domājat par to, ka pandēmijas sākumā Latvijas bankas paziņoja par gatavību piešķirt aizņēmējiem kredītbrīvdienas? Šāds lēmums nāca viegli?
– Šī izšķiršanās bija viegla. Ja atceraties, 2020. gada pavasarī bankas parakstīja moratoriju par privātpersonu kredītsaistībām, saskaņā ar kurām labvēlības periods maksājumiem banku klientiem varētu tikt noteikts ilgāk nekā iepriekš. SEB banka piešķīra klientiem kredīta brīvdienas uz sešiem mēnešiem, un pēc tam, ja bija nepieciešams, pagarināja tās vēl uz sešiem mēnešiem. Aizdevumu procentu likme netika mainīta, komisijas maksa par brīvdienu nodrošināšanu netika ņemta. Kopumā Covid-19 pandēmijas dēļ kredītbrīvdienas lūdza mazāk kā 2 000 aizņēmēju.
– Vai visi kredītbrīvdienu lūgumi bija pamatoti?
– Mēs nepētījām. Ja klients bija lūdzis kredītbrīvdienas, tas nozīmē, ka viņam tās ir vajadzīgas. Ja cilvēks strādāja aviācijas nozarē, viesnīcu biznesā, tirdzniecībā, bija dažādu sabiedrisku pasākumu vai konferenču organizators, bija saistīts ar kultūras jomu, kāpēc gan pētīt vai jautāt?! Visiem bija skaidrs, ka šīs nozares smagi skāra ”lokdauns” un kādu laiku tās nedarbojās ierastā formā, bet cilvēki bija palikuši bez darba. Ar to bija jārēķinās.
– Izrādās, ka bankas ar šiem klientiem rīkojās ētiski?
– Finanšu nozare bija guvusi zināmu mācību no nekustamā īpašuma krīzes, kas Latviju piemeklēja 2007.-2009.gadā. Arī klienti tagad rīkojās ētiskāk nekā toreiz. Viņi neradīja problēmas, kā tas notika iepriekš, kad kredītņēmēji pēkšņi pārtrauca pildīt savas saistības un skatījās, kas notiks tālāk. 2020. gada pavasarī un vasarā tie, kuriem bija grūtības nomaksāt hipotekāro aizdevumu, paši lūdza tikties ar banku speciālistiem un izklāstīja savu situāciju. Kopā mēs meklējām labāko variantu turpmākajām attiecībām.
Varu teikt, ka pēc gada, kopš piešķirtas kredītbrīvdienas, 90% no tiem situācija ir uzlabojusies. Tas attiecas gan uz privātpersonām, gan uzņēmumiem. 10% kredītbrīvdienu ņēmēju šī problēma vēl aizvien nav atrisināta. Cilvēki joprojām ir finansiālo saistību pārstrukturēšanas režīmā. Kāds pirms pandēmijas bija iegādājies dārgāku objektu, bet savā jaunajā darbā, kuru bija spiests mainīt 2020. – 2021. gadā, viņš pelnīja mazāk. Viņam vajadzīgs zināms laiks, lai ieņēmumi palielinātos. Ja cilvēki tomēr nespēj tikt galā ar kredīta maksājumiem, tad viņi lemj par objekta pārdošanu, tā nokārtojot savas saistības ar banku, – nekustamā īpašuma tirgus šobrīd ir labs.
Pieaug jaunu aizņēmēju skaits. Bankas par to priecājas, jo jūt, cik labs ir šis bizness – hipotekāro kredītu piešķiršana. Hipotekārā portfeļa kvalitāte, tfū -tfū-tfū (trīs reizes piesit pie koka – m2), – labākā pēdējo desmit gadu laikā un, iespējams, visā pastāvēšanas laikā. Risku ir maz. Cilvēki veic maksājumus atbildīgi. SEB bankai vasaras beigās bija aptuveni 28 000 spēkā esošu hipotekāro kredītu līgumu, un tikai nedaudz vairāk nekā simts klientiem bija nelielas grūtības ar maksājumu veikšanu.

JAUNO PROJEKTU DAĻA PALIELINĀS

– Kā Latvijas hipotekāro kredītu nozare izskatās uz Eiropas fona?
– Hipotekārā portfeļa kvalitātes ziņā Latvija stabili ir starp piecām labākajām Eiropas valstīm. Mūsu maksājumu disciplīna nav salīdzināma ar Dienvideiropas disciplīnu, mums tā ir labāka. Skeptiķu jautājums: kas notiks nākamajā ziemā? Ja sāks slimot vairāk cilvēku, sāks brukt ekonomika, būs zemāka uzņēmējdarbības aktivitāte, tad gan var parādīties kādas grūtības. Bet es neredzu iemeslu visu “mālēt” tumšās krāsās. Pagājušajā gadā pārliecinājāmies, ka Latvijas iedzīvotāji ātri pielāgojas mainīgajiem apstākļiem un atrod pareizus risinājumus. Noteikti ir iespējami jauni pandēmijas viļņi, kā arī dažas nelielas ar to saistītas problēmas, taču es domāju, ka esam tām gatavi, un tās būs risināmas. Pieaug iedzīvotāju interese par savu kredītu apdrošināšanu – to dara seši no desmit SEB bankas hipotekārajiem kredītņēmējiem. Tas liek domāt, ka cilvēki ir atbildīgi par savu rīcību.
– Kādu objektu iegādei klienti piesakās hipotekārajiem kredītiem 2021. gadā?
– Dzīvokļiem, – tas ir nemainīgs pieprasījuma līderis. Mainās tikai proporcijas: pieaug interese par jaunajiem projektiem. Pirms pieciem gadiem tie veidoja 10% no visiem jaunajiem kredītiem, vēlāk 20%, šogad to īpatsvars tuvojas 30%. Jaunā paaudze, 25-35 gadus veca, nevēlas iegādāties sērijveida mājokļus. Ja finanses atļauj, tad interesējas par mājokļiem jaunajos projektos. Vienīgi reģionos, kur nav jauno projektu, viņi iegādājas sērijveida mājokļus vai arī meklē privātmājas.
Analizējot mūsu jauno aizdevumu portfeli, redzam, ka daudzas jaunās ģimenes labprātāk pārceļas uz galvaspilsētas apkaimēm. Ādažu novadā iedzīvotāju vidējais vecums ir 24 gadi, Babītes novadā - 25. Strauji attīstās Stopiņu pagasts. Pierīgā viņi vēlas iegādāties nelielas ģimenes mājas aptuveni 150 kvadrātmetru platībā, bet šādu piedāvājumu trūkst. Un cenas kāpj. Arī jaunajiem projektiem galvaspilsētā. Pirms trim gadiem mēs uzskatījām, ka tie, kuri spēj samaksāt 2 000 eiro par kvadrātmetru, var iegādāties dzīvokli budžeta segmentā jebkurā sev tīkamā projektā. Tagad jums ir smagi jāstrādā, lai atrastu nepieciešamo variantu.
Minēšu arī šādu novērojumu attiecībā uz dzīvokļiem: ja agrāk “ejošākais” produkts bija divistabu dzīvoklis, tad pašlaik priekšroka tiek dota trīs istabu mājoklim. Pēc piespiedu izolācijas, strādājot un mācoties attālināti, klienti saprata, ka viņiem nepieciešamas plašākas telpas.
Izjutām arī interesi par Rīgas centru. Tie, kuri dzīvo ārpus pilsētas, bet nedēļas nogalēs vēlas apmeklēt kultūras pasākumus, sāka centrā iegādāties otro mājokli. Ir arī pirkumi turpmākai to izīrēšanai, bet mēs šādus darījumus nefinansējam.
– Visizdevīgākās hipotekārās likmes piedāvājat mājokļu iegādei jaunajos projektos? 1,8% plus EURIBOR, mūsuprāt, vairs nav nekāds brīnums.
– Ir arī mazāki skaitļi, ja tas ir klients, par kuru bankas karo principiāli, lai viņš izvēlētos tieši tos. Tā ir visiem: apdrošinātāji arī sacenšas par klientu, gandrīz vai radot sev mīnusus (smaida – m2). Tas viss ir ar nosacījumu, ka aizņēmēja darbība ir caurredzama un saprotama. Tiem, kuri iegādājas dzīvokļus jaunajos projektos, ienākumu līmenis ir labs. Klienta kvalitāte ir labāka, tātad arī likme ir pievilcīgāka. SEB bāzes likmju amplitūda jaunajos projektos atkarībā no aizņēmēja ir robežās no 1,8% līdz 2,5% plus EURIBOR.
Sērijveida dzīvokļu pircējiem kredītu likmes, protams, ir augstākas, – šādu objektu likviditāte ir zema. Tātad mazāk par 2,5% nebūs, ar to jārēķinās.
– Pēdējos gados bankas ir krasi mainījušas attieksmi, kļuvušas lojālas pret aizdevumu pieprasījumiem zemes gabalu iegādei un privātmāju būvniecībai.
– Atklāti sakot, kopš 2013. gada SEB banka individuāli ir finansējusi šādus darījumus, ja zemes gabalam ir nodrošinātas visas komunikācijas. Parasti klienti par saviem uzkrājumiem iegādājas zemes gabalu un bankai lūdz naudu tā apbūvei. Šādu lūgumu nebija daudz. Pandēmijas laikā pieprasījums ir strauji pieaudzis, tāpēc bankas pievērsās šim segmentam. Turklāt konkurence ir saasinājusies. 98% no hipotekārajiem kredītiem Latvijā nodrošina četras bankas: SEB, Swedbank, Luminor un Citadele.

NAUDAI JĀSTRĀDĀ

– Vai potenciālie aizņēmēji sūta aizdevuma pieteikumus visām bankām?
– Ne vienmēr. Kāds dodas pie sava bankas menedžera, kāds sarīko tenderi. Parasti hipotekāros piedāvājumus pieprasa divās bankās: savā un vēl vienā. Ir klienti, kuri aptuveni izprot situāciju tirgū un jautā bankai, kurā ir viņu algas konts: vai jūs piešķirsiet tādu un tādu likmi? Ja saņem apstiprinājumu, viņi nekur citur nedodas. Mūsu biznesā tagad parādījies aizņēmēju tirgus. Par klientiem bankām ir jāsacenšas. Situācija ir tāda, ka pašlaik noguldījumos ir daudz naudas. Komercbankām ir jāmaksā centrālajai bankai 0,5% par to, kas atrodas bankas kontos. Lai to nedarītu, ir vieglāk šo naudu izsniegt kredītos un nopelnīt.
Otrs faktors, kas stimulē hipotekārās programmas, ir labais rezultāts, ko demonstrē pati hipotēka. Aizdevumu struktūra ir normāla, problēmu ar maksājumiem gandrīz nav, turklāt cilvēkiem ir savi uzkrājumi.
– Un kurš sniegs garantiju, ka bankas vēl aizvien turpinās kreditēt nekustamā īpašuma pirkšanu, nevis kādā brīdī slēgs savas hipotekārās programmas, un nosacījumi kļūs stingrāki?
– Šāds scenārijs būtu iespējams, ja Latvija atkal nonāktu 2007.-2009.gada krīzē. Tas tā nav, un mēs nesaskatām tam nekādus priekšnoteikumus. Tirgū nav spekulatīvu darījumu.
Vēl viens apstiprinošs faktors, ka viss ir kārtībā, ir tas, ka hipotekāro kredītu attiecība pret IKP ir zema. Mūsu cilvēki patur prātā tautas gudrību "Parāds nav brālis": hipotekārie kredīti tiek atdoti vidēji 11 gadu laikā, lai gan tiek izsniegti uz 24 gadiem! Īpaši ātri tiek dzēsts parāds, kad aizdevuma atlikums noslīd zem 15 000-20 000 eiro.
– Iepriekš bankām bija īpaša attieksme pret ekskluzīvas klases nekustamā īpašuma cenām. Bankas piekrita dot aizdevumus to iegādei, piedāvājot maksimālo summu 2 500 eiro par kvadrātmetru, bet patiesībā darījums notika pat par 5 000 eiro par kvadrātmetru. Kā ir pašlaik?
– Nekas nav mainījies. Tā ir normāla attieksme pret elitārām lietām. Ja kāds mums prasa līzingu Ferrari iegādei, mēs lūdzam nodrošināt vismaz pusi no izmaksām. Lai gan jebkurai citai automašīnai izmaksas varētu samazināties līdz 15%.
Klientiem vienmēr jāiegulda vairāk savas naudas luksusa precēs. Atklāti sakot, mūsu praksē ir maz aizņēmēju, kuri lūdz aizdevumus luksusa īpašuma iegādei. Būtībā šādi darījumi tiek veikti par saviem līdzekļiem. Tomēr 2020. gadā bija viens brīdis, kad Jūrmalā pēkšņi sākās kustība un mums parādījās pieprasījumi par pirkumu finansēšanu no Private Banking klientiem. Runa bija par mājām un dzīvokļiem, kuru cena bija no 700 000 līdz 2 000 000 eiro un kuru cenas tika nedaudz samazinātas. Bet tā nebija klasiskā hipotēka. Mēs labi zinājām šo klientu biznesu, un vienkārši aizdevām līdz finanšu gada beigām, kad cilvēki varēja saņemt dividendes un norēķināties ar mums.

VĒRTĒJUMI RADA JAUTĀJUMUS

– Rīgas budžeta klases jaunajos projektos mēs redzam, ka pirms diviem trim gadiem vidējā cena tajos bija 1 600-1 700 eiro par kvadrātmetru. Šodien, kā jūs teicāt iepriekš, tā ir tuvu 2 000 eiro par kvadrātmetru vai pat vairāk. Ko varat teikt šajā sakarībā?
– Šo faktu uztveram mierīgi, jo redzam: pircējs to var atļauties un viņam ir nepieciešamā pirmās iemaksas daļa 15-20% apmērā no objekta izmaksām. Mūsu nozarē pastāv klasisks standarts: nedrīkst piešķirt klientiem līdzfinansējumu, kas pārsniedz viņa sešu gadu ienākumus. Latvijas aizņēmēji ir tālu no šiem rādītājiem.
Bankas vairāk uztrauc cita kurioza situācija: vērtējumi neatspoguļo īsto tirgus vērtību. Reālā pārdošana notiek par cenām, kas ir augstākas par vērtējumu. Piemēram, autostāvvieta tiek novērtēta par 7 000 eiro, bet patiesībā tā tiek nopirkta par 15 000. Bankai tā ir problēma, jo, izsniedzot aizdevumu, jāņem vērā vērtējums.
Vēl viens nesens piemērs: cilvēks nopirka zemi par 40 000 eiro, viņam ir tāme par mājas būvniecību par 200 000 eiro. Tātad kopā ir 240 000. Vērtētājs ir sagatavojis novērtējumu par uzbūvēto māju ar zemi 205 000 eiro apmērā. Klients ierodas bankā un jautā: ko darīt? Labi, ja starpība būtu 3%-5%. Saskaņā ar likumu šādā situācijā mums ir jāizsniedz finansējums, pamatojoties uz novērtējumu – 205 000 eiro. Tad rodas jautājums: kā cilvēks uzbūvēs šo objektu? Mums ir jāmeklē iespējas papildu nodrošinājumam visa projekta finansēšanā. Nepabeigta būve nav vajadzīga nevienam.
– Nekustamā īpašuma cenas Latvijā kāpj. Vai jūs saņemat pārmetumus, ka tas notiek arī kreditēšanas dēļ, kas kļuvusi pieejamāka?
– Protams, ka saņemam. Ir skaidrs – jo vairāk tiek izsniegti hipotekārie aizdevumi, jo augstākas kļūst cenas. Tomēr bankas izsniedz naudu atbildīgi. Mēs nefinansējam tos, kuri nevarēs tikt galā ar maksājumiem vai mocīsies ar tiem. Turklāt mēs rūpīgi skatāmies, kuru objektu iegādi mēs kreditējam. Mēs nedodam naudu dažiem padomju laikā būvētiem projektiem, uz kuriem vērtētāji un eksperti norāda, ka tie ir apšaubāmā tehniskā stāvoklī. Sērijveida dzīvokļu fonds ir sistēmiska nekustamā īpašuma tirgus problēma. Reģionos aktīvās renovācijas dēļ ir iespējams pagarināt šādu māju kalpošanas laiku, bet Rīgā šis process norit ļoti gausi. Tāpēc bankas ir piesardzīgas attiecībā uz sērijveida mājokļiem, cenšoties sabalansēt riskus. Mēs vēlētos, lai klienti iegādātos vairāk jaunu dzīvokļu, taču tie ir dārgāki, un ne visi tos var atļauties. Arī piedāvājumu trūkst.
– Motivējiet attīstītājus, nodrošinot viņu projektiem izdevīgus aizdevumu nosacījumus.
– Viņiem arī bez mums nav problēmu ar finansējumu. Attīstītāji vai nu paši ir bagāti, vai, līdzīgi kā Latvijā esošie Lietuvas un Igaunijas uzņēmumi, veido fondus konkrētiem projektiem. Klasiskās bankas Latvijā vairs nav galvenie attīstītāju finansēšanas dalībnieki. Bet arī šajā situācijā nesaskatu neko neparastu.
Apkopojot mūsu sarunu, teikšu: makroekonomiskie rādītāji mūsu valstī ir labi. Nekādu priekšnosacījumu burbulim nav. Man šķiet, ka mūsu kaimiņiem igauņiem par to vajadzētu sākt uztraukties. Mēs, Latvija, guvām mācību no 2007.-2009.gada nekustamā īpašuma krīzes, un šī mācība joprojām ir spilgtā atmiņā. Latvijas vecākā paaudze neko nav aizmirsusi un ir piesardzīga, bet jauniešu finansiālās iespējas atbilst tam mājokļa līmenim, kuru viņi vēlas iegādāties. Taču igauņiem, kuru nekustamo īpašumu tirgus aug jau otro desmitgadi un kuriem cenas ir ievērojami augstākas nekā mums, piemīt zināma bravūra: mums, viņi saka, ir vienalga, jo mūs nav skārusi neviena krīze! Paskatīsimies! Es esmu skeptisks attiecībā uz salīdzinājumiem: paskatieties, kā klājas kaimiņiem, mums tā vajadzētu darīt! Katram sava vēsture un sava ekonomika! Latvijā cilvēki nepiesakās aizdevumam spontāni, to dara pārdomāti. Daudzām jaunajām ģimenēm līdz 30 gadu vecumam ir savi uzkrājumi 20 000-30 000 eiro apmērā, par ko pirms 15-20 gadiem varēja tikai sapņot.
– Kādas ir jūsu cenu prognozes tuvākajam pusotram gadam?
– Cenu dinamika budžeta klases jaunajos projektos saglabāsies pozitīva, saprātīgi pozitīva. Pilnīgi noteikti, jo nav pietiekami daudz piedāvājumu. Nav neviena attīstītāja, kurš Rīgas tirgū varētu piedāvāt pāris tūkstošus dzīvokļu, kas radikāli mainītu situāciju.
Vairāk uztraucos par tiem, kas būvē privātmājas. Vai viņi pareizi ir aprēķinājuši tāmi? Mēs iesakām cilvēkiem vienmēr rezervēt 10% no tāmes, jo būvmateriālu cenas turpina sadārdzināties.
– Kā jūs uztverat anekdotes par hipotekārajiem kredītiem? Vai jūs zināt šādu anekdoti: "Kas ir hipotēka? Tā ir palīdzīga roka, kas nepacietībā dreb."
– Sirsnīgi pasmejos par labu anekdoti. Tos, kuri pārdzīvoja 2007.-2009.gada nekustamā īpašuma krīzi, ir grūti pārsteigt. Bija tik daudz kā, kas mūs visus norūdīja. Tagad mēs visu uztveram mierīgi. Ir mainījusies banku rīcības ētika, esam kļuvuši pieredzējušāki. Tagad risku pārvaldība ir pilnīgi atšķirīga, ir stingrs likumdošanas regulējums. Kredītriski ir mazākais, kas mūsdienās satrauc bankas. Pašlaik ir citas problēmas – naudas izkrāpšana pa tālruni un hakeru uzbrukumi. Lūk, ko nepieciešams novērst. Bet kreditēšanas nozarē viss ir kārtībā.