Латвийские маклеры почувствовали эффект от роста латвийского ВВП, но он не выразился в росте объемов сделок. Рынок столицы и ее окрестностей испытывает острый дефицит частных домов. Каких именно? Об этом, а также о том, как развивается ситуация в самых популярных сегментах рынка недвижимости, журналу  и порталу varianti.lv рассказала председатель правления Ober-Haus Real Estate Latvia Айя Аболиня.

– Как вы определяете позицию Ober-Haus на рынке недвижимости Латвии?

– Вместе с оценщиками у нас в трудятся почти 60 сотрудников. По этому показателю Ober-Haus является одной из двух крупнейших маклерских компаний Латвии. Если судить по обороту, то мы – в первой тройке. Действуем по всей Латвии. В частности, собственные отделения Ober-Haus кроме Риги работают в Валмиере, Лиепае, Вентспилсе и Елгаве. Есть наши представители в Юрмале, Даугавпилсе, Салдусе и Екабпилсе. По большому счету, мы способны охватить своими услугами и помочь провести покупку-продажу и оценку объектов недвижимости по всей стране.

– Цифры прироста ВВП Латвии за 2017 год оказались близкими к 4%. Почти такие же ожидаются в 2018 году. Компания Ober-Haus по загруженности своих работников и востребованности услуг почувствовала на себе рост экономики страны в прошлом году?

– Почувствовала то, что люди стали более позитивными при принятии решений. Они увереннее смотрят в свое ближайшее будущее и поэтому намного спокойнее подыскивают устраивающую их недвижимость. К сожалению, на количестве сделок это отражения не нашло. По статистике Земельной книги, в прошлом году в Риге было куплено-продано недвижимости на процент меньше, чем в 2016-м. Важное отличие от прошлых лет состоит в том, что сами сделки стали дороже. Так, в 2014 и 2015 годах в сделках, которые происходили при участии сотрудников Ober-Haus, средняя стоимость квартир составляла около 50 000 евро. В 2017 году средний чек покупки оказался близок к 80 000. Получается, что выросла стоимость покупаемых объектов. Эту тенденцию видим и в данных Земельной книги. С одной стороны, и сами рыночные цены на недвижимость подросли.

С другой – в тех же рижских серийных квартирах они увеличивались только на 7-8% в год. Следовательно, прирост цен не мог быть единственной причиной роста среднего чека покупки. Изменились настроения людей, плюс кредитование позволило им начать обращать внимание на более привлекательные объекты. Вот это, применительно к сфере нашей деятельности, и указывает косвенно на то, что экономика Латвии идет в рост.

– Что клиенты компании Ober-Haus спрашивали в последний год чаще всего?

– Лидер топа интереса не меняется – это, разумеется, квартиры. Спрос на них абсолютно устойчивый многие годы. Высока потребность у покупателей в частных домах площадью 120-150 кв. м и ценой до 130 000 евро. Только где их найти в Риге и ее окрестностях? А запросов на такую недвижимость много.

Что касается частных домов, то убеждена: если бы были объекты с названными мною площадями и ценами, то и сделок было бы больше. Проблема в том, что практически нет застройщиков, которые возводили бы частные дома для продажи. Новые поселковые проекты с готовыми домами вокруг Риги мало кто хочет развивать. Участки, которые предлагались с коммуникациями, давно распроданы, а вкладываться в покупку пустующих земель и подводить к ним коммуникации предприниматели не спешат. Это и дорого, и риски большие. Да и банки не горят желанием поддерживать финансами такого рода проекты. Поэтому рассчитывать на массовое появление в окрестностях столицы новых поселков с готовой инфраструктурой и домами по приемлемым для покупателей ценам пока не приходится. Иногда кто-то решается построить пару-тройку частных домов, но не более. Остальные строят для себя, а не для продажи.

По клиентам видим, что, когда люди из-за того, что дети перестали с ними жить, или по другим семейным обстоятельствам хотят переехать из большого дома в меньший, сделать это удается редко. Потому что не на что поменять жилье.

– На частные дома, которые строились в начале 90-х годов и зачастую имели площадь, превышающую 350 кв. м, спрос есть?

– 350 кв. м – это еще скромно. Есть частные дома и по 500, и по 700 кв. м. Продать их весьма сложно, и цена здесь мало что решает. Потенциальные покупатели большое внимание уделяют теперь стоимости будущего обслуживания недвижимости. Все эти дома начала 90-х слишком дороги в повседневном содержании. Чтобы добиться высокой энергоэффективности старых построек, внедрить в них современные технологические решения, требуются большие средства. Клиенты заниматься всем этим – тратить время и деньги – не хотят.

– Какие самые дорогие покупки частных домов или квартир в прошлом году происходили при участии ваших местных клиентов?

– Сразу обозначу, что наша компания не специализируется на продажах эксклюзивной недвижимости. Есть много коллег, работающих в этом сегменте целенаправленно. В 2017 году максимальные сделки с частными домами и квартирами у Ober-Haus были со стоимостью 300 000-350 000 евро. Разумеется, в продажах коммерческого имущества фигурируют другие цифры.

– Если взять тройку «продавец, покупатель и маклер», то от кого, по вашему мнению, нынче в первую очередь зависит успешность проведения продажи? 

– Маклеру в этой тройке нужно размещаться посередине. Он должен сделать все возможное, чтобы сделка произошла и клиенты остались довольны – и покупатель, и продавец. Но следует сказать, что в последнее время в столичном сегменте массового спроса (это я о серийных квартирах и новых проектах экономкласса) наблюдается так называемый рынок продавцов. Владельцы объектов диктуют свои условия. Количество предложений в указанных нишах снижается, и новые объекты выводятся на продажу с завышенными финансовыми запросами. Посмотрите: при средних ценах на серийные квартиры Риги в пределах 750-760  евро за кв. м не меньшее число продаж жилья в отдельных микрорайонах, например, в Тейке, происходит по 1 000 евро за кв. м и выше. Наши оценщики признаются: такое положение дел создает им некоторую проблему в определении объективной оценки стоимости имущества.  Они должны принимать во внимание только зарегистрированные в Земельной книге данные. И раз такие сделки имеются, то берут их во внимание. К названной вами тройке важных участников сделок добавила бы еще и банки. Ведь к половине совершаемых в Латвии покупок недвижимости привлекается банковское кредитование. И тогда найти устраивающий объект – только часть дела. Нужно еще решить вопрос с получением ипотеки.

– Банки довольно активно рекламируют эту услугу и уверяют, что ипотека людям доступна.

– На самом деле банки борются лишь за хорошего, чуть ли не идеального клиента. Такого, чтобы с высокими официальными доходами. Вот у них с получением займов нет проблем. Видим, что у потенциальных покупателей дешевого недвижимого имущества часто не хватает средств даже для первого взноса. Как-то исправлять ситуацию позволяет действующая госпрограмма Altum по оказанию помощи в покупке жилья. В то же время отмечу: для устойчивости местного рынка очень хорошо, что у второй половины жителей Латвии деньги имеются и они проводят сделки за собственные накопления. 

– Ober-Haus – эксклюзивный продавец объектов из портфеля компании Promano, в которой собрана недвижимость бывших ипотечных должников Nordea. Сильно ли банковская недвижимость влияет на общую ситуацию на рынке?

– Нет, она перестает играть сколько-нибудь существенную роль. По нашим подсчетам, в прошлом году на банковские объекты пришлось приблизительно 2% всех заключенных в стране сделок. Это с учетом того, что продавался, допустим, весь многоэтажный дом, а в статистике учитывались многие десятки его квартир, что как бы увеличивало показатель. В 2018 году доля и влияние банковских объектов на рынок станут еще менее существенными, потому как в портфелях банковских компаний остается все меньше единиц недвижимости. И не забывайте: чаще всего это объекты, которые малоинтересны массовому покупателю. Толковых квартир или домов у банков и их дочерних структур остается мало.

– Покупатели квартир в новых столичных проектах обращаются к маклерам? Или стараются напрямую разговаривать с застройщиками?

– По-разному бывает. Конечно, многие рижские и юрмальские застройщики активно продвигают себя сами. И когда клиент четко понимает, в каком проекте ему нужна квартира, то чаще всего идет напрямую к застройщику. Если же ему нужно получить полную картину об имеющихся на рынке предложениях, то обращается к профессиональным помощникам. В соседних Литве и Эстонии такая же картина. В Риге есть застройщики, которые совсем не сотрудничают с посредниками, а есть такие, которые и сами продают, и готовы строить отношения с теми, кто приведет им клиентов. 

– На иностранном спросе на латвийские объекты недвижимости ставите крест? Или есть надежда, что латвийская недвижимость вернется в сферу интересов зарубежных покупателей?

– Ну почему же сразу крест?! Что-то покупать будут всегда. Но не в таком объеме, как это было до осени 2014 года. Покупателей из России и СНГ стало значительно меньше. Остались скандинавы, выросло число немцев, литовцев и эстонцев, которых мы также должны считать иностранцами. Соседи по Балтии сейчас одни из самых активных инвесторов в нашу страну. Они верят в нас. Отчасти эта уверенность основывается на том, что их собственные рынки недвижимости находятся на более высоком уровне конкуренции, цены у них выше, и они не видят причин, по которым эти процессы не могли бы происходить у нас. Мы – Латвия – можем немного погрустить по поводу того, что Литва и Эстония оказались впереди нас по уровню развития своего рынка недвижимости. Позитив в том, что, по их мнению, мы сможем к ним подтянуться.

– Какую долю в доходах Ober-Haus обеспечивает работа в коммерческом сегменте недвижимости?

– В прошлом году – где-то треть. Особенно хорошо продавались нами участки для коммерческой застройки. Эта тенденция была заметна на всем рынке в целом. Были продажи земель за 4,2 млн евро, за 2,6 млн евро, за 1,5 млн евро… Их брали для строительства складских центров, производственных, для новых многоквартирных домов. Хорошо раскупаются домовладения. Предприниматели не боятся вкладывать деньги в покупку таких объектов и их развитие. Они чувствуют себя спокойно и уверенно и понимают, что они делают. Это позволяет рассчитывать на хорошие перспективы. В том числе в строительной отрасли.

Столица Латвии испытывает сейчас определенный дефицит в современных офисных помещениях. Это видно и по тому, как расходятся площади в новых комплексах. Мы сами столкнулись с этим вопросом. У нас возникла было идея сменить место дислокации главного офиса. Однако под наши четкие требования мы так и не смогли ничего найти. Теперь я лучше понимаю тех клиентов-арендаторов, которые после нескольких месяцев поисков принимают решение оставаться там, где они находятся сейчас. Хорошие офисные площади в Риге точно в дефиците.

– Если говорить о маклерском бизнесе в целом, то что создает проблемы для его более успешного развития?

– Большое количество в Латвии неофициальных посредников – так называемых черных маклеров. Они не платят налоги и действуют за рамками правового поля. В Европейском союзе существует множество специальных норм, которые должны выполнять компании, оказывающие посреднические услуги на рынке недвижимости. Это требует от нас дополнительных ресурсов и средств. Выполнение части предписаний, в частности требования о предоставлении покупателем справки о легальности его средств на покупку, часто вызывает у клиентов негатив в наш адрес. Хотя мы всего лишь выполняем предписания европейских регул. Черные маклеры подобными вопросами даже не заморачиваются.

– Подытожим нашу беседу: какие надежды связываете с 2018 годом?

– Что он будет не хуже прошедшего. Стабильный, с небольшим приростом числа сделок и цен. Надеюсь, у людей будут расти доходы и они сохранят желание вкладываться в покупку недвижимости. Хочется верить, что оправдаются прогнозы о том, что станет возвращаться домой часть наших соотечественников, уехавших за границу на заработки. Они еще больше подхлестнут спрос на хорошие объекты по разумным ценам. Сложная ситуация будет оставаться разве что в сегменте дорогих объектов в центре Риги и Юрмалы. Здесь продолжат диктовать условия покупатели. Без иностранных клиентов данный сегмент не разбудить. Как показывает статистика, доля сделок дороже 200 000 евро в общем объеме активности покупателей составляет лишь 2%. От 100 000 до 200 000 евро – 7%, от 50 000 до 100 000 – 22%. Подавляющая часть покупок совершается в ценовой категории до 50 000 евро – 69%.

В общем, каких-то всплесков на рынке недвижимости Латвии в 2018 году не ждем. Хотя начало года удивило активностью клиентов: звонки, и в большом количестве, пошли сразу после завершения новогодних праздников.