Latvijas nekustamo īpašumu tirgus mākleri ir sajutuši Latvijas IKP izaugsmes efektu, taču tas nav izpaudies kā darījumu pieaugums. Galvaspilsētas un tās apkaimes nekustamo īpašumu tirgū ir jūtams ass privātmāju deficīts. Tieši kādu? Žurnālam m2 un portālam varianti.lv par to un arī par attīstību nekustamo īpašumu tirgus populārākajos segmentos stāsta uzņēmuma Ober-Haus Real Estate Latvia valdes priekšsēdētāja Aija Āboliņa.

– Kā jūs definētu Ober Haus pozīciju Latvijas nekustamo īpašumu tirgū?

– Mūsu uzņēmumā strādā gandrīz 60 darbinieku (kopā ar vērtētājiem). Vērtējot pēc šī rādītāja, Ober-Haus ir viens no Latvijas diviem lielākajiem mākleru nekustamā īpašuma starpniecības uzņēmumiem. Vērtējot pēc apgrozījuma, esam pirmajā trijniekā. Mēs darbojamies visā Latvijas teritorijā. Uzņēmumam ir centrālais birojs Rīgā, tā nodaļas darbojas Valmierā, Liepājā, Ventspilī un Jelgavā. Mums ir pārstāvji Jūrmalā, Daugavpilī, Saldū un Jēkabpilī. Kopumā ņemot, mēs spējam visā valsts teritorijā sniegt savus pakalpojumus gan starpniecības, gan vērtēšanas jomā. Ar saviem pakalpojumiem risināt dažādu veidu nekustamo īpašumu jautājumus un vērtēt tos, kā arī palīdzēt nokārtot pirkšanas pārdošanas darījumus.

– Latvijas IKP kāpums 2017.gadā ir tuvu 4 %. Apmēram tāds pats IKP pieaugums tiek gaidīts arī 2018.gadā. Vai valsts ekonomikas izaugsme ir iespaidojusi arī Ober-Hauss darbinieku noslogotību un pieprasījumu pēc tā sniegtajiem pakalpojumiem?

– Sajūtam to, ka cilvēki, pieņemot lēmumus, ir noskaņoti pozitīvāk. Viņi ar lielāku pārliecību raugās tuvākajā nākotnē un tādēļ nosvērtāk meklē viņus apmierinošus nekustamos īpašumus. Diemžēl tas nav atspoguļojies darījumu skaita pieaugumā. Saskaņā ar zemesgrāmatas statistiku pagājušajā gadā Rīgā ir nopirkts un līdz ar to pārdots par 1 % mazāk nekustamo īpašumu nekā 2016.gadā. Salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, svarīga atšķirība ir tā, ka dārgāki ir kļuvuši paši darījumi. Piemēram, 2014. un 2015.gadā darījumos, kas notika, piedaloties Ober-Haus darbiniekiem, dzīvokļu vidējā cena bija aptuveni 50 000 eiro, 2017.gadā vidējā darījumu summa bija tuvu 80 000 eiro, tātad ir pieaugusi piedāvātā, iegādātā nekustamā īpašuma cena. Šī tendence ir arī redzama, analizējot zemesgrāmatas datus. No vienas puses, ir cēlušās nekustamo īpašumu tirgus cenas, no otras puses, piemēram, Rīgas sērijveida dzīvokļu cenu gada kāpums ir tikai 7-8 %. Tas nozīmē, ka cenu kāpums nevarēja būt vienīgais vidējās darījuma summas pieauguma iemesls. Ir mainījies cilvēku noskaņojums, turklāt kreditēšana ir ļāvusi viņiem pievērst uzmanību pievilcīgākiem piedāvājumiem. Tas tad arī, runājot par mūsu darbības jomu, netieši norāda uz Latvijas ekonomikas izaugsmi.

– Par kādiem nekustamajiem īpašumiem Ober-Haus klienti ir visbiežāk interesējušies pagājušajā gadā?

– Šajā ziņā līderis nemainās – tie, protams, ir dzīvokļi. Daudzus gadus pieprasījums pēc tiem ir absolūti noturīgs. Liels ir pieprasījums pēc privātmājām, kuru platība ir robežās no 120 līdz 150 kvadrātmetriem, par cenu līdz 130 000 eiro. Tikai kur šādus objektus atrast Rīgā un tās apkaimē? Bet pieprasījumu pēc šādiem nekustamajiem īpašumiem ir daudz.

Runājot par privātmājām, esmu pārliecināta, ka tad, ja tām būtu manis minētā platība un cena, darījumu ar tām būtu vairāk. Problēma ir tā, ka praktiski nav apbūvētāju, kas privātmājas būvētu pārdošanai. Tikai retais vēlas attīstīt jaunus ciematu projektus ar gatavām mājām. Gruntsgabali ar pievadītām komunikācijām, kas tika piedāvāti, jau sen ir izpārdoti, bet investēt tukšas zemes pirkšanā un pievadīt komunikācijas uzņēmēji nesteidzas. Tas ir gan dārgi, gan riskanti. Arī bankas ne īpaši vēlas finansiāli atbalstīt šāda veida projektus. Cerībām par to, ka galvaspilsētas apkaimē masveidā sāks parādīties jauni ciemati, nav pamata. Dažreiz viens otrs izšķiras uzbūvēt divas trīs privātmājas, ne vairāk. Pārējie būvē paši savām vajadzībām, ne pārdošanai.

Redzam, ka tad, kad bērni vairs nedzīvo kopā ar vecākiem vai citu ģimenes apstākļu dēļ cilvēki vēlas pārcelties no lielas mājas uz mazāku, tas izdodas reti viena iemesla dēļ − nav pret ko apmainīt mājokli.

– Vai ir pieprasījums pēc deviņdesmito gadu sākumā uzbūvētām privātmājām, kuru platība nereti lielāka par 350 kvadrātmetriem?

– 350 kvadrātmetru – tas vēl ir pieticīgi. Ir privātmājas ar 500 un arī 700 kvadrātmetru lielu platību. Tādas pārdot ir grūti, un šādos gadījumos cena maz ko izšķir. Tagad potenciālie pircēji lielu uzmanību pievērš pakalpojumu sniegšanas nākamajam nekustamajam īpašumam izdevumiem. Deviņdesmito gadu sākumā uzbūvētās mājas to uzturēšanas ziņā izmaksā pārāk dārgi. Lai panāktu veco ēku augstu energoefektivitāti, ieviestu mūsdienīgus tehnoloģiskos risinājumus, ir jāiegulda lieli līdzekļi. Klienti vienkārši nevēlas tam visam tērēt laiku un naudu.

– Kādi ir bijuši pagājušā gada lielākie vietējo klientu kārtotie privātmāju vai dzīvokļu darījumi?

– Šeit nepieciešama atruna: ekskluzīvie nekustamie īpašumi nav Ober-Haus darbības specializācija. Ir daudz kolēģu, kas mērķtiecīgi darbojas šajā segmentā. Lielākajos darījumos, kas notika, piedaloties Ober-Haus, figurēja summas no 300 000 līdz 350 000 eiro. Komerciālo nekustamo īpašumu darījumos, protams, figurē citas summas.

– Jūsuprāt, kurš no triādes pārdevējs–pircējs–mākleris pirmkārt ietekmē darījuma sekmīgu norisi?

– Māklerim šajā triādē jābūt vidū. Viņam jāizdara viss iespējamais, lai darījums notiktu un lai klienti – gan pircējs, gan pārdevējs – būtu apmierināti. Tomēr jāsaka, ka pēdējā laikā galvaspilsētas pieprasījuma segmentā (es runāju par dzīvokļiem ekonomiskās klases sērijveida jaunajos projektos) ir vērojams pārdevēju tirgus. Īpašnieki diktē savus noteikumus. Piedāvājumu skaits minētajās nišās samazinās, un jauni nekustamie īpašumi tiek izlikti pārdošanai ar paaugstinātiem finanšu pieprasījumiem. Interesanti: esot Rīgas sērijveida dzīvokļu cenām 750-760 eiro/m², ne būt ne mazākais dzīvokļu darījumu skaits atsevišķos mikrorajonos, piemēram, Teikas rajonā, notiek par 1000 eiro/m² un dārgāk. Mūsu vērtētāji atzīst, ka tas rada zināmas problēmas un apgrūtina īpašuma objektīvās vērtības noteikšanu. Viņiem ir jāievēro tikai zemesgrāmatas dati. Tomēr, ja šādi darījumi ir, šos datus ņem vērā.

Jūsu minētajai darījuma svarīgo dalībnieku triādei es pievienotu arī bankas, jo pusei Latvijā notiekošo nekustamā īpašuma pirkšanas pārdošanas darījumu tiek piesaistīts bankas finansējums. Šādā gadījumā apmierinoša īpašuma atrašana ir tikai daļa no darījuma procesa. Vēl ir jāatrisina arī hipotekārā kredīta saņemšanas jautājums.

– Bankas visai aktīvi reklamē šo pakalpojumu un apgalvo, ka hipotekārie aizdevumi ir pieejami.

– Bankas patiesībā labprātāk sadarbojas tikai ar labu, teju vai ideālu klientu. Ar tādu, kam ir lieli oficiālie ienākumi. Lūk, šādiem klientiem problēmu ar aizdevuma saņemšanu nav. Redzam, ka lēto nekustamo īpašumu pircējiem bieži vien nepietiek līdzekļu pat pirmajai iemaksai. Šo situāciju zināmā mērā ļauj novērst valsts finanšu institūcijas Altum īstenotā valsts atbalsta programma mājokļa iegādei.

Tajā pašā laikā atzīmēšu, ka vietējā tirgus stabilitātei ļoti labi ir tas, ka daļai Latvijas iedzīvotāju nauda ir, un viņi darījumus kārto, izmantojot savus uzkrājumus.

– Ober-Haus ir uzņēmuma Promano, kuras portfelī ir sakopoti Nordea bankas hipotēkas parādniekiem atsavinātie īpašumi, ekskluzīvais tirgotājs. Vai bankas nekustamie īpašumi stipri ietekmē tirgus kopējo ainu?

– Nē, šie īpašumi vairs nespēlē cik necik būtisku lomu. Mūsu aprēķini rāda, ka pagājušajā gadā valstī noslēgto darījumu skaits ar banku nekustamo īpašumu atbilst aptuveni 2 %. Tas ir secinājums, ņemot vērā to, ka tika tirgota, pieņemsim, visa daudzdzīvokļu māja, bet statistikā vērā tika ņemti tikai daudzi desmiti tajā esošo dzīvokļu, un tas savā ziņā palielināja rādītāju. 2018.gadā banku objektu ietekme uz tirgu būs vēl nebūtiskāka, jo banku uzņēmumu portfeļos paliek aizvien mazāk nekustamo īpašumu. Turklāt neaizmirstiet, ka tie visbiežāk ir nekustamie īpašumi, kas maz interesē parasto pircēju. Bankām un to meitasuzņēmumiem jēdzīgu dzīvokļu vai māju ir palicis maz.

– Vai pircēji, kas pērk dzīvokļus galvaspilsētas jaunajos projektos, komunicē ar mākleriem? Vai arī viņi sazinās tieši ar apbūvētājiem?

– Mēdz būt dažādi. Protams, daudzi Rīgas un Jūrmalas apbūvētāji savus nekustamos īpašumus aktīvi virza paši. Ja klients precīzi zina, kādā projektā viņam ir vajadzīgs dzīvoklis, viņš visbiežāk vēršas tieši pie apbūvētāja. Ja vēlas iegūt pilnu tirgus piedāvājuma ainu, viņš vēršas pie profesionāliem palīgiem. Mūsu kaimiņu valstīs – Lietuvā un Igaunijā – ir tāda pati aina. Rīgā ir apbūvētāji, kas vispār nesadarbojas ar starpniekiem, bet ir arī tādi, kas paši gan pārdod, gan ir gatavi veidot attiecības ar tiem, kuri atvedīs viņiem klientus.

– Vai ārzemnieku pieprasījumam pēc Latvijas nekustamajiem ipašumiem esat jau pārvilkuši svītru? Vai tomēr ir cerība, ka Latvijas nekustamie īpašumi atgriezīsies ārzemnieku interešu lokā?

– Nu, kāpēc uzreiz pārvilkuši svītru?!

 Kaut ko pirks vienmēr, bet ne tik daudz kā līdz 2014.gada rudenim. Ievērojami mazāk ir kļuvis pircēju no Krievijas un NVS valstīm. Ir palikuši skandināvi, pieaudzis pircēju skaits no Vācijas, kā arī no Lietuvas un Igaunijas, arī viņi mums jāuzskata par ārzemniekiem. Mūsu Baltijas kaimiņi ir vieni no aktīvākajiem investoriem mūsu valstī. Viņi mums tic. Daļēji šīs pārliecības pamatā ir fakts, ka viņu pašu nekustamo īpašumu tirgi ir augstākā konkurences līmenī, cenas pie viņiem ir augstākas, un viņi nesaskata iemeslus, kāpēc šie paši procesi nevarētu norisināties pie mums. Mēs – Latvija – varam nedaudz pasūroties par to, ka Lietuva un Igaunija nekustamo īpašumu tirgus attīstībā mūs ir apsteigušas. Pozitīvi ir tas, ka, viņuprāt, mēs spēsim viņus sasniegt.

– Cik lielu Ober-Haus ienākumu daļu nodrošina darbība komerciālo nekustamo īpašumu segmentā?

– Pagājušajā gadā – aptuveni trešo daļu. Īpaši labi sekmējās tirdzniecība ar komerciālās apbūves gruntsgabaliem. Šī tendence bija jūtama arī tirgū kopumā. Bija zemes pirkšanas pārdošanas darījumi par 4,2 miljoniem eiro, par 2,6 miljoniem eiro, par 1,5 miljoniem eiro… Tos pirka noliktavu centru, ražošanas objektu un jaunu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecībai. Labi tika pirkti namīpašumi. Uzņēmēji nebaidās ieguldīt naudu šādos objektos un to attīstīšanā. Viņi jūtas mierīgi un droši un saprot, ko dara. Tas ļauj cerēt uz labām perspektīvām, tostarp arī būvniecības nozarē. Rīgā pašlaik ir jūtams zināms modernu biroja telpu deficīts. Par to var spriest pēc tā, kā tiek izķertas platības jaunajos kompleksos.

Mēs paši esam saskārušies ar šādu problēmu. Mums bija ideja mainīt galvenā biroja vietu. Tomēr nespējām atrast neko, kas atbilstu mūsu ļoti konkrētajām prasībām. Tagad es labāk saprotu tos klientus, t. i., nomniekus, kas pēc vairākus mēnešus ilgiem meklējumiem nolemj palikt vecajā vietā. Rīgā pavisam noteikti ir labu biroju platību deficīts.

– Ja runājam par mākleru biznesu kopumā, kas kavē tā sekmīgāku attīstību?

– Lielais esošais neoficiālo starpnieku – melno mākleru – skaits. Viņi nemaksā nodokļus un darbojas ārpus likumā noteiktajām normām. Eiropas Savienībā ir spēkā daudzas speciālas normas, kas jāievēro uzņēmumiem, kuri sniedz starpniecības pakalpojumus nekustamo īpašumu tirgū. Tas no mums prasa papildu resursus un līdzekļus. Dažu prasību izpilde, piemēram, ka pircējam ir jāiesniedz uzziņa par viņa pirkuma līdzekļu legālu izcelsmi, bieži izraisa klientu negatīvu un pret mums vērstu reakciju, lai gan mēs tikai pildām Eiropas Savienības regulu prasības. Melnie mākleri sevi ar šādām problēmām neapgrūtina.

– Mūsu sarunas noslēgumā: kādas cerības saistāt ar 2018.gadu?

– Lai tas nebūtu sliktāks par iepriekšējo. Lai tas ir stabils, ar nelielu darījumu skaita un cenu pieaugumu. Ceru, ka cilvēkiem augs ienākumi un saglabāsies vēlēšanās ieguldīt naudu nekustamā īpašuma iegādē. Gribētos ticēt, ka piepildīsies prognozes par to, ka sāks atgriezties daļa no tiem aizbraukušajiem tautiešiem, kas kādreiz bija devušies uz ārzemēm peļņā. Viņi vēl vairāk stimulēs pieprasījumu pēc labiem nekustamajiem īpašumiem par saprātīgām cenām.

Sarežģīta situācija saglabāsies tikai Rīgas un Jūrmalas dārgo nekustamo īpašumu segmentā. Šeit noteikumus turpinās diktēt pircēji. Bez ārzemniekiem šo segmentu nevarēs atmodināt. Kā rāda statistika, darījumu, kas dārgāki par 200 000 eiro, īpatsvars pircēju aktivitātes kopējā apjomā ir tikai 2 %. No 100 000 līdz 200 000 eiro – 7 %, no 50 000 līdz 100 000 – 22 %. Lauvas tiesa darījumu notiek līdz 50 000 eiro – 69 % darījumu.

Kopumā ņemot, nekādus uzplūdus 2018.gadā Latvijas nekustamo īpašumu tirgū mēs negaidām, lai arī gada sākums pārsteidza ar klientu aktivitāti: uzreiz pēc Jaungada svētkiem saņēmām daudz tālruņa zvanu.