Растёт спрос на покупку земельных участков, и банки понемногу пересматривают свою кредитную политику в отношении этого сегмента рынка недвижимости. В том числе для привлечения большего числа клиентов расширяют территории, на которых доступно такое финансирование. Но никакой опасности в этом нет: признаков перегрева не видно ни в одном сегменте рынка недвижимости Латвии. Более того, региональным городам стоило бы подумать о том, как привлекать и мотивировать бизнесменов более активно строить новые проекты. В этом убеждены председатель правления Ober-Haus Real Estate Advisor Диана Фриденберга и руководитель отдела жилых площадей этой компании Андис Бириньш. В беседе с журналом m2 и порталом varianti.lv они высказали надежду на начало оживления офисного сегмента столицы в 2022 году, а мировой тренд к этому задают Google и Amazon.

– Вот уже полтора года всем нам приходится жить и работать в условиях ограничений, связанных с пандемией коронавируса. Какое влияние это обстоятельство оказало на бизнес латвийского подразделения Ober-Haus?
Диана Фриденберга: Как и всем другим, нам пришлось перестраиваться. Менять свой рабочий стиль. Изменились организация работы, отношение к здоровью. Соблюдаем все предписания, связанные с показами объектов: носим маски, надеваем бахилы. Набрались опыта в общении с клиентами, которые одно время категорически отказывались пускать домой посредников и потенциальных покупателей, а без осмотра недвижимости провести сделку затруднительно. Перешли на новый уровень пользования программами Microsoft, позволяющими работать из дому. Важно, что работу всё прошедшее время не останавливали ни на один день. Единственное, что не удалось, – договориться с банками, чтобы они позволили проводить оценку объекта удалённо. Предлагали, чтобы клиенты в момент наиболее жестких ограничений могли прислать подробные фотографии и видео недвижимости, а оценщики делали бы оценку по ним. Такая инициатива была отвергнута, поэтому наши специалисты посещали все объекты, оценку которых готовили.
Андис Бириньш: Прошлый, 2020 год был супернасыщенным. На фоне пандемии часть клиентов кардинально изменили свои пожелания. Те, кто в начале года искал квартиры, после первых месяцев пандемии обратили свои взоры на дома и земельные участки. Посчитали, что квартира – не лучшее место для проживания в период действия чрезвычайной ситуации. Изучив участки, приходили к пониманию, что готового продуктаКомпания Ober-Haus Real Estate Advisors работает в Латвии с 1994 года. В конце лета 2021 года в ней трудился 41 человек: брокеры по недвижимости, оценщики и администраторы. Филиалы компании действуют в Риге, Елгаве, Валмиере, Лиепае и Вентспилсе. Представительства – в Даугавпилсе, Огре, Тукумсе и Сигулде.(нового дома) придется ждать пару лет. Переориентировались на предложения имеющихся домов. Хороших оказалось мало, плюс многие были переоценены. Тогда клиенты опять возвращались к квартирам, обходили их по второму кругу. Здесь уже они думали так: рано или поздно пандемия закончится, и жизнь в городе даст им то, что всё будет под рукой и не нужно будет тратить время на дорогу. И по этой причине у нас, посредников, работы было много. На клиентов уходило больше времени, чем обычно: им нужно было определиться, какая недвижимость для них более приемлемая.В 2021 году работать попроще. Люди разобрались в мотивации и своих желаниях. Рынок идёт вверх. Больше нет неопределённости и страха: ой, а что там дальше будет?! Нормальные позитивные настроения. Если есть хороший объект, он уходит быстро. Продаются и те, к которым ранее был сравнительно низкий интерес.
– Что подразумевает под собой определение «хороший объект»?
Андис Бириньш: Это та недвижимость, соотношение качества и цены которой отвечает ожиданию покупателей. А их восприятие трансформируется. Если три-четыре года назад участки с домами, расположенные на удалении более чем в 40 километров от Риги, мало кого интересовали, то в последний год – это ходовой товар. Люди поняли, что можно работать удалённо и не нужно приезжать в Ригу. Появился спрос и на квартиры в центре столицы Латвии, цена которых пару лет назад казалась высокой, но в этом году перешла в категорию актуальной. Сам рынок до неё подрос. Есть примеры, когда квартиры, которые владельцы (и застройщики, и частные лица) предлагали по ценам выше рынка и по которым весной клиенты звонили в лучшем случае раз в месяц, уже летом смотрели по два-три раза за неделю. Цена при этом оставалась той же.
– Многих из тех, кто за год-два до пандемии, ссылаясь на цикличность рынка недвижимости, грозил скорым новым кризисом, это, мягко говоря, раздражает. Они ждали падения спроса и цен, а тут – рост.
Диана Фриденберга: В обществе всегда есть и будут люди, которые в любой ситуации останутся скептиками. Лично я не вижу ничего страшного в том, что происходит на рынке, в том, что хорошо покупают новое жильё. Оснований для какого-то обвала или большого кризиса нет. То, что эхо пандемии будет звучать два-три года, возможно. Однако никакой серьёзный кризис, аналогичный 2007-2009 годам, рынку недвижимости Латвии не грозит. У той ситуации была иная основа. Тогда негативную роль сыграли огромный объём спекулятивных сделок и закредитованность населения: люди брали на себя обязательства, не соизмеряя их со своими финансовыми возможностями. Сегодня банки внимательно и разумно дают ипотечные займы, а клиенты берут их ответственно. На фоне роста стоимости стройматериалов некоторые небольшие застройщики весной и летом этого года приостановили старт ряда новых проектов. Это неприятно, но не критично. Возникают благоприятные возможности для тех новостроек, что строятся или уже готовы. Квартиры в них покупают активнее. В дальнейшем цены на стройматериалы или скорректируются вниз, или в реальных продажах подрастут, и тогда начнётся более интенсивное возведение новой партии более дорогих, чем сейчас, новостроек. Люди всё больше хотят получить новое жильё, а не оставаться в домах советской постройки. Начинают думать на перспективу: про энергоэффективность своего жилья и его безопасность для природы, состояние, долговечность, ухоженность окружающей среды и хорошую инфраструктуру. Серийное жильё не способно обеспечить столь же высокое качество жизни, как новые проекты. Последние более ликвидны. Это понимают и банки, предлагающие под приобретение квартир в новых проектах более интересные условия кредитования. 

– К каким другим сегментам рынка недвижимости, кроме новостроек, вырос интерес со стороны клиентов, обращающихся в Ober-Haus?
Андис Бириньш: В Латвии исторически один из самых высоких в Европейском союзе показателей тех, кто живёт в квартирах. В то же время с каждым годом растёт число тех, кто присматривается к частным домам. Хорошо продаются и земельные участки под застройку. Цены на них понемногу поднимаются. Тем более что банки в последнее время финансируют до половины стоимости участков, а в отдельных случаях – и до 65%. Можно сказать, что банки стимулируют покупку земли, хотя два-три года назад неохотно предоставляли кредит на её покупку. Потенциал развития этого сегмента сдерживает лишь рост себестоимости строительства. Несмотря на это, думаю, что тенденция роста спроса на земельные участки под застройку, как и на частные дома, сохранится.
Диана Фриденберга: Дополню, что фиксируемый в последний год повышенный интерес к новым проектам вызван в том числе и тем, что люди стали понимать: в то место, где ты живешь, нужно вкладываться. До пандемии тиражировалось мнение, что люди будут много путешествовать, заниматься разными вещами, а домой станут приходить лишь ночевать. Поэтому, уверяли многие застройщики, оптимизировавшие площади квартир, просторное жильё никому не нужно. А в период чрезвычайной ситуации многие семьи Латвии, в которых к тому же есть школьники, поняли, что работать удалённо в компактных квартирах затруднительно. Встал вопрос об улучшении условий проживания. В связи с этим чаще стали покупать частные и рядные дома, квартиры в зелёных зонах. Людям нужен комфорт.
Андис Бириньш: Под влиянием пандемии клиенты стали всё больше ценить преимущества качественного жилья и готовы тратить свои накопления и оформлять ипотеку, чтобы приобрести отвечающую их требованиям недвижимость. Как результат, прирост цен на серийное жильё по сравнению с новыми проектами был меньше. Кроме того, время от времени снова начинаются разговоры о том, что срок эксплуатации панелек постройки 60-х годов прошлого столетия скоро истечёт. Это также давит на потенциальных покупателей. Абсолютно понятно, что договориться с соседями о совместном ремонте таких строений трудно и удаётся редко. Поэтому те клиенты, кому позволяют финансы, и переключают своё внимание на пусть более дорогие, но лучшие по качественным характеристикам объекты. Люди более спокойно смотрят в своё будущее: мир и экономика разных стран, в том числе и Латвии, приспосабливаются к Covid-19. Еще один стимул для покупок – клиенты думают о начале инфляция, о том, что деньги дешевеют и начинают расти цены. Это происходит во многих сегментах. Видим, что при покупке серийных квартир в Риге за 30 000-40 000 евро больше сделок, чем раньше, совершается за собственные деньги, без кредитов. Хотя ставки по ним очень хороши.
– На каких условиях банки в этом году софинансируют покупателей?
Андис Бириньш: При покупке квартир в новых проектах можно получить ставку по ипотеке от 1,8%, серийного жилья – от 2% . В банковском секторе идёт борьба за хорошего клиента. Во многом благодаря пандемии. В доковидный период желающим получить заём нужно было лично идти в банк, чтобы узнать о предлагаемых условиях. Тогда обычно ограничивались посещением пары финансовых учреждений. Сейчас заявки подаются удалённо. И клиенты рассылают запросы всем, а из полученных предложений выбирают лучшее. Конкуренция между банками высокая. В этих условиях они вынуждены снижать процентные ставки, которые, между прочим, стали близки к литовским и эстонским.
– Какой первый взнос требуется для того, чтобы войти в покупку жилья в кредит, без участия в программе господдержки Altum?
Диана Фриденберга: Если квартира в новостройке, то минимум 15%, если серийное жильё – 20%, частные дома – также 20%, земельные участки, к которым обязательно должны быть подведены коммуникации, – от 35%. Безусловно, каждый случай каждого клиента банки рассматривают индивидуально. Проверка потенциального получателя кредита проводится более тщательно, чем до пандемии. Мне кажется, что объём ипотечных кредитов в Латвии в ближайшие годы должен вырасти. На фоне стран-соседок наш показатель охвата населения ипотечными кредитами низкий. Наши сограждане стараются справляться своими силами. Население, наученное горьким опытом 2007-2009 годов, осторожно в этом вопросе. Хочется верить, что всё берут люди, которые чётко понимают, что и зачем они делают, и это не эмоциональное решение. На практике дисциплина кредитных платежей, выданных в последние пять лет, очень высокая.
– Какое ценовое будущее ждёт серийное жильё?
Андис Бириньш: Наиболее качественное из него продолжит разумно дорожать, так как остаётся основным жилищным фондом нашей страны. Новые проекты могут позволить себе далеко не все. А разрыв в стоимости новых квадратных метров и старых довольно большой. Хорошее предложение старого фонда выкупается, и это стимулирует подъём цен: каждый новый продавец старается поставить более высокую цену, чем она была вчера.
– Приток покупателей из регионов в столицу чувствуется?
Диана Фриденберга: Мне кажется, что в последний год именно столичные жители больше смотрят на регионы. Раньше были клиенты из регионов, покупавшие квартиры для своих детей, отправившихся в столицу на учёбу. Однако в последнее время учёба в университетах и высших школах велась удалённо, и этот поток иссяк.
– В продолжение студенческой темы: август-сентябрь – традиционно период активности в сегменте арендных квартир столицы. Какую картину наблюдаете в этом году?
Андис Бириньш: Обучение начинает возвращаться к очным формам, и сегмент арендного жилья центра Риги немного активизировался. Однако цены, за исключением элитного сегмента, пока не полностью добрались до доковидного уровня. Когда начался локдаун и произошёл отъезд иностранных учащихся, большинство владельцев «студенческого» жилья на фоне резкого роста предложения были вынуждены снизить цены. Весной 2020 года были случаи, когда квартиры, сдававшиеся до этого по 1 000 евро в месяц, удавалось получить за 500 евро в месяц. Потом ситуация начала постепенно улучшаться. В этом сезоне арендные ставки лишь процентов на десять-пятнадцать ниже, чем были до пандемии. То есть то, что в центре Риги сдавалось, например, за 700 евро в месяц, этим летом можно было снять за 630-650 евро. Разница не критичная.
– Что происходит на рынке аренды офисных помещений в центре Риги?
Диана Фриденберга: Ничего особенно не изменилось. Публично озвучиваемые ставки в 90% остались старыми. Единственное, что владельцы крупных офисных комплексов при заключении многолетних договоров в первые два-три месяца освобождают клиентов либо от арендных, либо от коммунальных платежей. Пока те не обживутся на новом месте.
Новая тенденция – сокращение необходимых арендаторам площадей. Те, кто раньше искал себе 1 000 кв. м, сейчас смотрят помещения в 500-600 кв. м, те, кому нужны были 500 кв. м, стараются ограничиться 200-300 кв. м. Организация трудового процесса изменилась, и не всем обязательно сидеть в офисе. Вот и происходит оптимизация требуемых площадей. Но… Одно очень важное, способное повлиять на весь офисный сегмент мировое событие произошло в августе: сразу два мировых бизнес-гиганта, Google и Amazon, объявили, что снижают заработную плату тем своим сотрудникам, которые работают из дому. По прошествии полутора лет после начала пандемии всем стало абсолютно понятно, что эффективность работы людей на дому снизилась. Многие трудятся в расслабленном режиме. Вот Google и Amazon и решили: не хочешь возвращаться в офис, хочешь работать из дому – работай, но за меньшие деньги. Хочешь старую заработную плату – возвращайся в офис. Придёт время – и офисы снова задышат полной грудью. Сотрудники должны будут вернуться. В том числе и потому, что человек не может без общества. Только лично встречаясь, можно повышать свои коммуникационные и профессиональные навыки. Считаю, что латвийский сегмент офисных предложений начнёт оживать уже в 2022 году. Для бизнеса работа в офисах эффективнее.
– Ещё бы чиновников вернуть с удалёнки: похоже, очень уж они расслабились на ней. Их зарплата от эффективности труда никак не зависит и капает им каждый день, несмотря ни на что.
Диана Фриденберга: Самое страшное, что чиновники за это время ещё больше оторвались от жизни. Владельцы офисных и торговых помещений практически не получили от государства никакой поддержки в период простоя. Правительство лишь усугубило трудности в период пандемии, внеся изменения в налоговый режим для плательщиков микроналогов и увеличив налоговую нагрузку на бизнес. Как говорится, ковид вас не взял, так мы вам перца добавим, чтобы жизнь мёдом не казалась.
– В завершение нашей беседы скажите, что происходит в регионах, где у вас есть филиалы и представительства?
Диана Фриденберга: Везде наблюдается активность. В Цесисе, Лиепае, Лимбажи, Елгаве, Салдусе, Вентспилсе. В Валмиере острый дефицит, потому как там с экономикой всё идеально и много рабочих мест. В регионах дела на рынке недвижимости идут гораздо лучше, чем было до ковида. Много объектов ремонтируется и улучшается. Строят и новое, но в частном порядке. Чего не хватает, так это нового многоквартирного жилищного фонда. Дело в том, что цена, которую могут платить местные покупатели, ниже себестоимости строительства. Хотя сам спрос есть. Люди ищут хорошее жильё в Лиепае, Валмиере, Елгаве... Но построить там и продать по 1 600-1 800 евро за кв. м трудно. Было бы разумно, если бы региональные муниципалитеты начали оказывать финансовую помощь застройщикам. Это позволило бы им обновлять свой жилищный фонд и способствовало бы притоку населения в эти места. Если города обеспечат поддержку, то, думаю, появятся инвесторы, которые станут вкладываться в развитие новых проектов в региональных центрах.