Pieprasījums iegādāties zemes gabalus pieaug, un bankas pakāpeniski pārskata savu kreditēšanas politiku attiecībā uz šo nekustamā īpašuma tirgus segmentu. Turklāt, lai piesaistītu lielāku klientu skaitu, tiek paplašinātas teritorijas, kurām ir pieejams šāds finansējums. Taču uztraukumam nav nekāda pamata: nevienā Latvijas nekustamā īpašuma tirgus segmentā nav pārkaršanas pazīmju. Drīzāk reģionālajās pilsētās vajadzētu padomāt, kā uzņēmējus piesaistīt un motivēt aktīvāk izstrādāt jaunus būvniecības projektus. Par to ir pārliecināti Diāna Frīdenberga, Ober Haus Real Estate Latvia valdes priekšsēdētāja, un Andis Bīriņš, šī uzņēmuma Dzīvojamo platību nodaļas vadītājs. Sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv viņi izteica arī cerību par galvaspilsētas biroju segmenta atdzimšanu 2022. gadā, bet pasaules tendenci te nosaka Google un Amazon.

---
 Uzņēmums Ober-Haus Real Estate Advisors darbojas Latvijā kopš 1998. gada. 2021. gada vasaras beigās tajā strādāja 41 speciālists: nekustamā īpašuma brokeri un vērtētāji. Uzņēmuma filiāles darbojas Rīgā, Jelgavā, Valmierā, Liepājā, Ventspilī. Pārstāvniecības – Daugavpilī, Ogrē, Tukumā, Siguldā.

– Jau pusotru gadu mums visiem jādzīvo un jāstrādā saskaņā ar ierobežojumiem, kas saistīti ar koronavīrusa pandēmiju. Kā šis apstāklis ir ietekmējis Ober - Haus Latvijas nodaļas biznesu?
Diāna Frīdenberga: līdzīgi kā visiem, mums vajadzēja pārskatīt savu darbību. Bija jāmaina savs darba stils, darba organizācija, attieksme pret veselību. Ievērojam visas prasības, kas saistītas ar objektu demonstrēšanu: velkam maskas, izmantojam bahilas. Ir radusies zināma pieredze saskarsmē ar klientiem, kuri kādu laiku kategoriski atteicās tikties savā īpašumā ar starpniekiem un potenciālajiem pircējiem, bet bez nekustamā īpašuma apskates veikt darījumu ir ļoti sarežģīti. Veicām pāreju uz jaunu Microsoft programmatūras lietošanas līmeni, lai strādātu attālināti no mājām. Svarīgi, ka darbs netika pārtraukts nevienu dienu. Vienīgi neizdevās vienoties ar bankām, lai tās ļautu veikt objekta novērtēšanu attālināti. Piedāvājām, ka klienti stingrāko ierobežojumu laikā varētu sūtīt detalizētas fotogrāfijas un videoklipus, bet vērtētāji attiecīgi to novērtētu. Šāda iniciatīva tika noraidīta, tāpēc mūsu speciālisti apmeklēja visus objektus, kuriem tika gatavots novērtējums. 
Andis Bīriņš: pagājušais 2020. gads bija piesātināts. Ņemot vērā pandēmiju, daļa klientu radikāli mainīja savas vēlmes vairākas reizes. Tie, kuri gada sākumā meklēja dzīvokļus, pēc pirmajiem pandēmijas mēnešiem sāka interesēties par mājām un apbūves gabaliem. Viņi sāka aizdomāties, ka dzīvoklis nav labākā dzīvesvieta ārkārtējās situācijas laikā, kad daudz laika jāpavada mājās. Klienti sāka izskatīt zemes gabalu piedāvājumus, bet saprata, ka viss būvniecības process sākot no zemes iegādes brīža, projekta izstrādes un būvniecības, ir ilgstošs process un līdz gatavam produktam (jauna māja) būs jāgaida vismaz pāris gadus. Ņemot to visu vērā, klienti aktīvāk sāka skatīties uz esošo māju piedāvājumiem. Labu māju bija maz, turklāt daudzas tika pārvērtētas, un daļa klienti atkal atgriezās pie domas par dzīvokļiem, apskatot tos otrreiz. Klienti šobrīd saprot, ka pandēmija tik ātri nekur nepazudīs un būs ar tās radītām sekām jāsadzīvo, bet redz arī, ka ikdiena pamazām atgriežas ierastajā ritmā, un saprot, ka dzīve pilsētā viņiem sniegs visu rokas stiepiena attālumā un nebūs jātērē laiks ceļā. Šī iemesla dēļ, ka klienti bija lielā neziņā par savu piemērotāko īpašuma veidu mums kā starpniekiem bija daudz darba. Klientiem tika veltīts vairāk laika nekā kā parasti, jo viņi skatījās gan dzīvokļus, zemes un privātmājas, un bija jāpalīdz izlemt, kurš īpašums viņiem ir piemērotāks. 2021. gadā strādāt ir vieglāk. Cilvēki ir sapratuši savas iespējas un vēlmes. Tirgus turpina attīstīties. Nav vairs neziņas un baiļu: ak, kas notiks tālāk?! Normāls pozitīvs noskaņojums. Ja ir labs objekts, tas „aiziet” ātri. Tiek pārdoti arī tie īpašumi, par kuriem iepriekš bija salīdzinoši neliela interese.
- Ko nozīmē ”labs objekts”?
Andis Bīriņš: tas ir nekustamais īpašums, kura kvalitātes un cenas attiecība atbilst pircēju gaidām. Bet viņu uztvere ir mainījusies. Pirms trim vai četriem gadiem zemes gabali ar mājām, kas atrodas vairāk nekā 40 kilometru attālumā no Rīgas, maz kuru interesēja, tagad pēdējā gada laikā tas ir „ejošs” produkts. Cilvēki ir sapratuši, ka ir iespējams strādāt attālināti un nav jābūt Rīgā visu laiku. Parādījies pieprasījums arī pēc tiem dzīvokļiem Latvijas galvaspilsētas centrā, kuru cenas pirms pāris gadiem šķita augstas, taču šogad uz kopējā cenu pieauguma fona ir pieņemamas un tirgū aktuālas. Ir piemēri, ka īpašnieki (gan attīstītāji, gan privātpersonas) dzīvokļus piedāvāja par cenām, kas bija augstākas par tirgus vērtību, un par šiem dzīvokļiem pavasarī klienti interesējās labākajā gadījumā reizi mēnesī, bet vasarā apskatīja tos jau divas vai trīs reizes nedēļā, un tie tika pārdoti.

– Daudzus (maigi izsakoties) kaitināja tas, ka viņi gadu vai divus pirms pandēmijas, atsaucoties uz nekustamā īpašuma tirgus cikliskumu, draudēja ar nenovēršamu jaunu krīzi. Viņi gaidīja pieprasījuma un cenu kritumu, bet sagaidīja - pieaugumu.
Diāna Frīdenberga: sabiedrībā vienmēr ir un būs cilvēki, kuri jebkurā situācijā ir skeptiķi. Personīgi es neredzu neko sliktu tirgū notiekošajā un tajā, ka labi tiek pirkti jaunie mājokļi. Sabrukumam vai lielai krīzei nav pamata. Iespējams, ka pandēmijas sekas jutīsim vēl divus vai trīs gadus. Tomēr Latvijas nekustamā īpašuma tirgum nedraud nopietna krīze, kāda tika piedzīvota 2007.-2009. gadā. Toreiz krīzes situācijai bija cits pamats. Spekulatīvu darījumu apmērs bija milzīgs, un cilvēki iedzīvojās lielā parādu slogā: cilvēki uzņēmās saistības, kas nebija samērojamas ar viņu finansiālajām iespējām. Šodien bankas rūpīgi un saprātīgi izsniedz hipotekāros kredītus, un klienti uzņemas saistības atbildīgi.  Ņemot vērā būvniecības materiālu izmaksu pieaugumu, daži mazie attīstītāji šā gada pavasarī un vasarā apturēja vairāku jauno projektu uzsākšanu. Tas ir nepatīkami, bet nav kritiski. Veidojas labvēlīgāki apstākļi tām jaunajām ēkām, kuras tiek būvētas vai jau ir pabeigtas. Tajās aktīvāk tiek pirkti dzīvokļi. Nākotnē būvmateriālu cenas vai nu nedaudz samazināsies, vai arī reālajā pārdošanā tās pieaugs, un tad sāksies intensīvāka jaunu ēku būvniecība, kas būs dārgākas nekā šobrīd esošās. Arvien vairāk cilvēku vēlas iegādāties jaunus mājokļus, nevis dzīvot padomju laikā būvētajās mājās. Viņi sāk domāt par nākotni: par savas mājas energoefektivitāti un tās draudzīgumu dabai, par ēkas tehnisko stāvokli, izturību, sakoptu vidi un labu infrastruktūru. Sērijveida mājokļi nespēj nodrošināt tik augstu dzīves kvalitāti kā jaunie projekti. Tie ir pieprasītāki. To saprot arī bankas, piedāvājot interesantākus kreditēšanas nosacījumus dzīvokļu iegādei jaunajos projektos.
– Par kuriem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem, izņemot jaunos projektus, ir palielinājusies to klientu interese, kuri vēršas pie Ober-Haus?
Andis Bīriņš:vēsturiski Latvijā ir viens no augstākajiem rādītājiem Eiropas Savienībā attiecībā uz tiem iedzīvotājiem, kuri dzīvo dzīvokļos. Tajā pašā laikā katru gadu pieaug to cilvēku skaits, kuri interesējas par privātmājām. Labi veicas arī ar apbūves gabalu pārdošanu. To cenas pakāpeniski pieaug. Turklāt bankas pēdējā laikā finansē līdz pat pusei no zemes gabalu izmaksām, bet dažos gadījumos – līdz 65%. Var teikt, ka bankas stimulē iegādāties zemes gabalus, lai gan pirms diviem trim gadiem to iegādei nevēlējās izsniegt aizdevumus. Šī segmenta attīstības potenciālu ierobežo tikai būvniecības izmaksu pieaugums. Tomēr domāju, ka pieprasījuma pieauguma tendence pēc apbūves zemes gabaliem un arī privātmājām turpināsies.
Diāna Frīdenberga:piebildīšu, ka pēdējā gada laikā fiksēto pieaugošo interesi par jaunajiem projektiem izraisa arī tas, ka cilvēki ir sākuši saprast, ka ir jāiegulda vietā, kur dzīvo. Pirms pandēmijas tika izplatīts viedoklis, ka cilvēki daudz ceļos, darbosies un atgriezīsies mājās tikai pārnakšņot. Tāpēc daudzi attīstītāji, kuri bija optimizējuši dzīvokļu platības, gribēja mūs pārliecināt, ka nevienam nebūs vajadzīgi plaši mājokļi. Bet ārkārtējās situācijas laikā daudzas ģimenes Latvijā, kurās ir arī skolēni, saprata, ka kompaktos dzīvokļos ir grūti strādāt attālināti. Radās jautājums par dzīves apstākļu uzlabošanu. Tādēļ biežāk tika pirktas privātmājas un rindu mājas, dzīvokļi zaļajās teritorijās. Cilvēkiem ir nepieciešams komforts.
Andis Bīriņš: pandēmijas laikā klienti arvien vairāk sāka novērtēt jaunos projektus un augstas kvalitātes mājokļu priekšrocības un bija gatavi tērēt savus ietaupījumus, saņemt hipotekāro aizdevumu, lai iegādātos nekustamo īpašumu, kas atbilstu viņu prasībām. Līdz ar to sērijveida mājokļu cenu pieaugums, salīdzinot ar jaunajiem projektiem, bija mazāks. Turklāt laiku pa laikam atkal parādās runas, ka pagājušā gadsimta 60. gados uzbūvēto paneļu ēku ekspluatācijas laiks drīz beigsies. Tas arī rada spiedienu uz potenciālajiem pircējiem. Ir pilnīgi skaidrs, ka ir grūti un praktiski ir neiespējami vienoties ar kaimiņiem par šādu ēku kopīgu remontu. Tāpēc tie klienti, kuriem ir attiecīgais finansējums, lielāku uzmanību pievērš kaut arī dārgākiem, bet kvalitatīvākiem īpašumiem. Cilvēki mierīgāk raugās uz savu nākotni: pasaule un citu valstu ekonomika, ieskaitot Latviju, pielāgojas Covid-19. Vēl viens iemesls veikt pirkumu: klienti domā par inflācijas sākumu, par to, ka nauda kļūst lētāka un cenas sāk pieaugt. Tas notiek daudzos segmentos. Redzam, ka, pērkot sērijveida dzīvokļus Rīgā par 30 000–40 000 eiro, salīdzinoši vairāk darījumu nekā līdz šim tiek veikti par savu naudu, neizmantojot kredītus. Lai gan likmes šiem kredītiem ir ļoti labas.
– Kādi šogad ir nosacījumi, kad bankas līdzfinansē pircējus?
Andis Bīriņš: pērkot dzīvokļus jaunajos projektos, hipotekārā likme var sākties no 1,8%, pērkot sērijveida mājokļus - no 2%, bet, protams, jāmin, ka katram šī likme tiek izskatīta atsevišķi un tās var būt arī augstākas. Banku sektorā notiek cīņa par labu klientu. Lielā mērā pandēmijas dēļ. Pirmspandēmijas laikā tiem, kuri vēlējās saņemt aizdevumu, bija personīgi jādodas uz banku, lai uzzinātu par piedāvātajiem nosacījumiem. Tad parasti tika apmeklētas pāris finanšu iestādes. Tagad pieteikumi tiek iesniegti attālināti. Un klienti nosūta pieprasījumus visām, bet no saņemtajiem piedāvājumiem izvēlas labāko. Konkurence starp bankām ir augsta. Šajos apstākļos tās ir spiestas samazināt procentu likmes, kas, starp citu, ir kļuvušas tuvas Lietuvas un Igaunijas likmēm.
– Cik liels ir pirmais maksājums, kas nepieciešams mājokļa iegādei, piesaistot kredītu, bet neiesaistoties Altum valsts atbalsta programmā?
Diāna Frīdenberga: ja dzīvokli iegādājas jaunajā projektā, tad vismaz 15%, ja sērijveida mājoklī – 20%, ja iegādājas privātmāju – arī 20%, zemes gabalu, kuriem nepieciešams komunikāciju pieslēgums, – sākot no 35%. Protams, bankas izskata katru klienta gadījumu individuāli. Potenciālā aizdevuma saņēmēja pārbaude tiek veikta rūpīgāk nekā pirms pandēmijas. Man šķiet, ka hipotekāro kredītu apmērs Latvijā tuvākajos gados varētu tikai pieaugt. Ņemot vērā kaimiņvalstis, mūsu iedzīvotāju hipotekāro kredītu apmērs ir neliels. Mūsu līdzpilsoņi cenšas tikt galā paši. Iedzīvotāji ir guvuši rūgtu pieredzi 2007. - 2009. gadā, tāpēc šajā jautājumā ir piesardzīgi. Es gribētu ticēt, ka aizņemas cilvēki, kuri skaidri saprot, kāpēc to dara, un tas nav emocionāls lēmums. Pēdējo piecu gadu laikā izsniegto kredītu maksājumu disciplīna ir ļoti augsta.
– Kādu cenu sērijveida mājokļiem prognozējat nākotnē?
Andis Bīriņš: kvalitatīvāko mājokļu cenas turpinās saprātīgi pieaugt, jo tie joprojām ir mūsu valsts galvenais dzīvojamais fonds. Ne visi var atļauties mājokli jaunajos projektos. Un cenu atšķirība starp jauno un veco kvadrātmetru ir diezgan liela. Labie piedāvājumi no vecā dzīvojamā fonda tiek izpirkti, un tas stimulē cenu kāpumu: katrs nākamais pārdevējs cenšas noteikt augstāku cenu par iepriekšējo.
– Vai ir jūtams pircēju pieplūdums galvaspilsētā no reģioniem?
Diāna Frīdenberga: man šķiet, ka pēdējā gada laikā tieši galvaspilsētas iedzīvotāji vairāk skatās uz reģioniem. Iepriekš no reģioniem bija klienti, kuri pirka dzīvokļus saviem bērniem, kad viņi devās uz galvaspilsētu mācīties. Tomēr pēdējā laikā studijas universitātēs un citās augstskolās notiek attālināti un šī plūsma ir apsīkusi.
– Turpinot sarunu par studentu tematu: augusts un septembris tradicionāli ir darbīgs periods galvaspilsētas īres dzīvokļu segmentā. Kāda aina šajā ziņā paveras šogad?
Andis Bīriņš: izglītības process sāk atgriezties klātienē, un aktivitāte īres mājokļu segmentā Rīgas centrā ir nedaudz pieaugusi. Tomēr cenas, izņemot elitāro segmentu, vēl nav sasniegušas pirmspandēmijas līmeni. Kad sākās „lokdauns” un masveida ārvalstu studentu aizbraukšana, lielākā daļa ”studentu” mājokļu īpašnieku bija spiesti samazināt cenas, ņemot vērā straujo piedāvājuma pieaugumu. 2020. gada pavasarī bija gadījumi, kad dzīvokļus, kas iepriekš tika izīrēti par 1 000 eiro mēnesī, varēja dabūt par 500 eiro mēnesī. Tad situācija sāka pakāpeniski uzlaboties. Šajā sezonā īres cenas ir tikai par desmit līdz piecpadsmit procentiem zemākas nekā pirms pandēmijas. Proti, mājoklis, kas Rīgas centrā tika izīrēts, piemēram, par 700 eiro mēnesī, šovasar tiek piedāvāts par 630-650 eiro. Atšķirība nav milzīga.
– Kas notiek ar biroju telpu nomu Rīgas centrā?
Diāna Frīdenberga: nekas īpaši nav mainījies. Publiski paziņotās likmes 90% gadījumu netika grozītas. Vienīgais, ka lielo biroju kompleksu īpašnieki, slēdzot daudzgadu līgumus, pirmos divus trīs mēnešus atbrīvo savus klientus no īres vai komunālajiem maksājumiem, kamēr viņi iedzīvojas jaunā vietā. Ir jauna tendence – nomnieki vēlas samazināt nepieciešamo telpu platību. Tie, kuri iepriekš meklēja 1 000 kvadrātmetru lielas telpas, tagad meklē 500-600 kvadrātmetrus, tie, kam bija nepieciešami 500 kvadrātmetru, tagad cenšas iztikt ar 200-300 kvadrātmetru lielām telpām. Darba procesa organizācija ir mainījusies, un ne visiem ”jāsēž” birojos. Tātad notiek nepieciešamo platību optimizācija. Bet... Viena ļoti svarīga ziņa, kas varētu ietekmēt visu biroju segmentu, izskanēja augustā: divi globālie biznesa giganti - Google un Amazon – ir paziņojuši, ka samazina algas saviem darbiniekiem, kuri strādā attālināti. Pēc pusotra gada, kopš sākās pandēmija, ikvienam kļuva pilnīgi skaidrs, ka, strādājot mājās, darba efektivitāte samazinās. Daudzi strādā mierīgā tempā. Tāpēc Google un Amazon nolēma: ja nevēlaties atgriezties birojos un vēlaties strādāt attālināti no mājām, - strādājiet, saņemot mazāku naudu. Ja vēlaties saņemt iepriekšējo algu, dodieties atpakaļ uz biroju. Pienāks laiks – un birojos atkal kūsās dzīvība. Personālam būs jāatgriežas. Tostarp tāpēc, ka cilvēks nevar dzīvot bez sabiedrības. Tikai personīgi tiekoties, jūs varat uzlabot savas komunikācijas un profesionālās prasmes. Es uzskatu, ka Latvijas biroju piedāvājumu segments sāks atdzīvoties jau 2022. gadā. Uzņēmējdarbībai darbs birojos ir efektīvāks.
– Varētu arī ierēdņi atgriezties no attālinātā darba: šķiet, viņiem šī situācija ir iepatikusies. Viņu alga nebūt nav atkarīga no darba efektivitātes, un to viņi saņem pilnā apmērā.
Diāna Frīdenberga: sliktākais ir tas, ka šajā laikā ierēdņi vēl vairāk attālinājās no reālās dzīves. Biroju un tirdzniecības telpu īpašnieki dīkstāves laikā no valsts praktiski nesaņēma nekādu atbalstu. Valdība, ieviešot izmaiņas mikro nodokļu maksātāju režīmā un palielinot nodokļu slogu uzņēmējdarbībai, tikai pasliktināja situāciju pandēmijas laikā. Var teikt, ja covids tevi neskāra, tad mēs tev mazliet ieriebsim, lai dzīve nešķistu kā rožu dārzs.
– Sarunas beigās pastāstiet, kas notiek reģionos, kur atrodas jūsu filiāles un pārstāvniecības?
Diāna Frīdenberga: aktivitāte ir vērojama visur. Cēsīs, Liepājā, Limbažos, Jelgavā, Saldū, Ventspilī. Valmierā ir akūts deficīts, jo tur ar ekonomiku viss ir ideāli un ir daudz darbavietu. Reģionos nekustamā īpašuma tirgum klājas daudz labāk, nekā tas bija pirms covida. Daudzi objekti tiek atjaunoti un labiekārtoti. Tiek būvēti arī jauni, bet privāti. Trūkst jauna daudzdzīvokļu dzīvojamā fonda. Fakts ir tāds, ka cena, ko vietējie pircēji spēj maksāt, ir zemāka par būvniecības pašizmaksām. Lai gan pieprasījums ir pietiekams. Cilvēki meklē labus mājokļus Liepājā, Valmierā, Jelgavā... Bet uzbūvēt un pārdot tur par 1 600-1 800 eiro par kvadrātmetru ir grūti. Būtu prātīgi, ja reģionālās pašvaldības varētu sniegt finansiālu palīdzību attīstītājiem. Tas ļautu pašvaldībām atjaunot savu dzīvojamo fondu un veicinātu cilvēku pieplūdumu uz šīm vietām. Ja pilsētas spēs nodrošināt atbalstu, domāju, ka būs investori, kas ieguldīs līdzekļus jaunu projektu izstrādē reģionālajos centros.