Серийные квартиры продолжат доминировать в столичных сделках. И пока не вырастет уровень благосостояния местных жителей, этого не изменить. Выставляя на продажу даже дорогие объекты вторичного рынка, цены на них лучше не завышать: это не принесёт желаемого эффекта, а только отпугнёт покупателей. Игра на повышение возможна лишь в случае, если на объект есть несколько претендентов. Такой точки зрения придерживается член правления компании Baltic Experts Марек Зайковскис.

– Baltic Experts – компания небольшая, но по меркам латвийского бизнеса сделок с недвижимостью она и не маленькая, – знакомятся с Мареком Зайковскисом журнал m2 и портал varianti.lv.
– В общей сложности у нас сейчас трудятся семь человек, а профессиональный опыт костяка предприятия превышает два десятка лет. С партнёром по бизнесу Гатисом Калниньшем-Калнмалисом основали эту компанию на фоне кризиса, разразившегося на рынке недвижимости Латвии в 2008-2009 годах. Ушли из другого, крупного на тот момент предприятия. И теперь в День смеха, то есть 1 апреля, когда нас и зарегистрировал Регистр предприятий Латвии, отмечаем день рождения Baltic Experts. В этом году уже двенадцатый. Сама дата основания мотивирует быть оптимистами во всех ситуациях. Тем более что, как нам кажется, сейчас рынку жаловаться особенно не на что. При разумности цены всё происходит.
– На работе в каких сегментах специализируется ваше предприятие?
– Концентрируемся на вторичном рынке. По географии 85% продаваемых нами объектов располагаются в Риге и её ближайших окрестностях. Остальные по Латвии. Если кто-то из постоянных клиентов обращается к нам, то без проблем берём на реализацию недвижимость и в Лиепае и в Даугавпилсе.
– Какая недвижимость самая ходовая?
– В этом вопросе мало что меняется: кто бы что ни говорил, но это серийные квартиры в микрорайонах Риги. Несмотря на то что многие владельцы такого жилья пытаются торговать самостоятельно, работы хватает и у нас. Загрузку обеспечивают клиенты, ценящие своё время и желающие получить профессиональную услугу и продать свою недвижимость по максимально высокой цене! Потому как только профессионал знает, какая она.
– Согласно обзорам рынка недвижимости, в 2020 году серийные квартиры немного подешевели. Почувствовали ли вы это в сделках, которые проводила ваша компания?
– Мы почувствовали не падение цен, а замирание рынка, которое произошло в конце марта – апреле 2020 года, когда у нас появился незваный гость по имени коронавирус. Остановились все сделки, даже те, в которых были подготовлены оценки и имелись положительные решения о выделении банками кредитов на покупку. Подавляющая часть клиентов в тот момент заявили, что не хотят продолжать покупку, будут смотреть, куда пойдёт рынок. Оживать всё стало по прошествии двух месяцев, когда люди успокоились и поняли, что ничего драматического не произошло. Что зарплату они как получали, так и получают, банки продолжают предоставлять ипотечные кредиты, а владельцы не реагируют на предложения спекулянтов продать им имущество на 30-50% дешевле заявленного уровня.
– А у вас самого, если честно, в марте-апреле прошлого года не возникло мысли о возможном повторении кризиса 2008-2009 годов?
– Тревожные мысли, конечно, были: никто не звонил, ничего не происходило. Старался собраться. На своем веку видел минимум три сложных для рынка недвижимости столицы Латвии периода. Самое сильное профессиональное воспоминание – это то, как 3-комнатные серийные квартиры микрорайонов Риги, за которые в начале 2007 года давали 100 000 евро, через два года не хотели покупать за 35 000. Было столько эмоций! Приходили люди и плакали, просили продать за хорошие деньги… А как ты продашь, если цены падают и условия сделок диктуют покупатели?! В то же время те годы дали понимание: даже в сложное время рынок полностью не останавливается – в каких-то сегментах хоть что-то да происходило. Мы тогда выживали за счёт активной работы по сдаче в аренду коммерческих помещений.
Кстати, нынешняя пандемия сильнее всего отразилась именно на коммерческом сегменте и инвестициях в него. На дворе лето 2021 года, а выжидательную позицию все ещё занимают инвесторы, которые раньше активно думали о покупке небольших магазинчиков и торговых помещений, а также те, кто хотел что-то развивать: строить рядные дома или брать неотремонтированные квартиры, приводить их в порядок и перепродавать. Они так и остаются осторожными.
– Вернёмся к серийному жилью Риги…
– Несмотря на рост продаж в рижских новостройках, оно будет оставаться самой покупаемой и продаваемой недвижимостью. По той причине, что достатка большинства населения хватает на покупку именно его. В реальности получить ипотечные кредиты в размере 50 000-100 000 евро может едва ли треть всех жителей нашей страны. Оставшимся приходится лишь конкурировать в более дешёвом сегменте. По тем сделкам, которые провёл в этом году Baltic Experts, скажу, что серийные квартиры продаются хорошо по ценам 800-900 евро за кв. м. Выше 1 000 евро за кв. м также могут быть сделки, но тогда имущество должно иметь какие-то особые конкурентные преимущества: качественный ремонт, супервыгодное расположение и отличное состояние всего дома.
Самая яркая наша сделка с серийными квартирами последнего времени? Продажа 1-комнатной квартиры в доме 467-й серии без ремонта в массиве Краста, рядом с Южным мостом. Хозяйка думала получить 20 000 евро. Мы вынесли из квартиры весь хлам и поставили объявление за 26 000 евро. Обрушился шквал звонков, и за два дня провели 17 показов – квартира была продана за 29 000 евро. Практически все, кто смотрел, хотели купить для себя либо своих детей. В случае с этой квартирой получился заочный аукцион предложений: клиенты перебивали цену друг друга. Пришлось наслушаться комментариев в свой адрес: что вы такое творите?! Объяснял людям, что моя задача – соблюсти интересы владельца и продать по максимально возможной высокой цене, а если есть другое, более высокое предложение, то я на него реагирую.
Когда объект интересный и с адекватной ценой, он привлекает к себе много потенциальных покупателей. За последние два месяца лично у меня было три случая, когда цена объекта в ходе торговли поднималась. Так было с полуподвальными коммерческими помещениями на улице Виландес, где появились сразу четыре претендента, и сделка в итоге прошла на 5 000 евро дороже первого полученного предложения.
Приятно удивил спрос на земельный участок площадью чуть более 2 000 кв. м с домом под снос в Межапарке. Почти год торговал им, изредка безрезультатно проводил показы. А в мае получил сразу три предметных предложения – все с довольно близкими цифрами. Уведомил клиентов о наличии конкурентов. Конечно, было определённое недоверие от них, мол, быть такого не может! В итоге сделка произошла с тем, кто предложил 320 000 евро, то есть по 160 евро за кв. м. Во всех описанных случаях важно то, что стартовая цена объектов была близка к цифрам в оценке.
Не люблю рассуждать о цене квадратного метра. Для меня смысл имеет только итоговая цена сделки. О стоимости единицы площади пусть думают аналитики, им она нужна для обзоров рынка. Бывает, клиенты звонят и спрашивают: а сколько стоит квартирa?
В ответ сразу задаю свой вопрос: а сколько стоит «Мерседес»? Тут же начинаются рассуждения о том, что нужно знать, какая модель, какого года выпуска и в каком состоянии. Так вот и я должен увидеть недвижимость, почувствовать её, посмотреть реальные сделки, изучить предложения и только потом смогу назвать ориентировочную цену квартиры. Которая в 90% случаев окажется меньше, чем желал бы получить продавец или чем он хотел бы услышать.
Моя задача – обеспечить владельцу максимально высокую возможную цену. Но не нужно думать, что, если наудачу поставите высокую цену, то кто-то всё же позвонит и поторгуется. Это давно не работает. Когда ставишь высокую цену и потом снижаешь её, есть опасность, что покупатели, готовые было брать, решат и дальше ждать снижения. А вот когда вы ставите цену, которая вызывает интерес у многих, вот тогда она как минимум не пойдет вниз, а скорее всего, наоборот, её удастся поднять.
– В центре Риги недвижимость часто спрашивают?
– Спрашивают. И абсолютно разные по цене и назначению объекты. Проблема в том, что именно здесь больше всего ценовых разрывов. Продавец хочет подороже, покупатель – подешевле. Покупатель видит, что предложений много, поэтому сравнивает, торгуется и выбирает лучшее. Высказывает пожелание, чтобы рыночная цена соответствовала оценочной стоимости. Оценка очень важна. Из нашей практики: до 90% всех сделок происходят при участии банков. А те при выделении финансирования смотрят на оценку.
В мире ничего не меняется: продавцы всегда считают, что их недвижимость самая лучшая и должна стоить больше. Я с клиентами, с одной стороны, стараюсь соглашаться, но одновременно изучаю и реальные сделки в базах данных, смотрю, какой спрос, и пытаюсь озвучить разумную стартовую цену, которая может вызвать интерес.
У каждого человека своё восприятие качественного жилья. Один заходит на объект и говорит: как тут хорошо, здесь можно сразу жить, второй – что за ерунду вы мне предлагаете за такие деньги.
Важно понимать, что потенциальных покупателей в сегменте дороже 300 000 евро значительно меньше, чем в диапазоне 150 000-250 000 евро. Во многом это связано и с условиями программ Altum по предоставлению гарантий при покупке единственного жилья – стоимость того не может превышать 250 000 евро. Поэтому новые частные дома в Риге и её окрестностях с ценой до 250 000 евро довольно быстро находят своих владельцев, а те, что предлагаются дороже 300 000 евро, имеют больший срок экспонирования. В то же время отмечу, что недавно нами была проведена сделка по продаже дома за 400 000 евро. Покупатель взял его без привлечения кредита, за свои. Ещё одна знаковая сделка местного клиента Baltic Experts – покупка квартиры в столичном проекте на ул. Аусекля более чем за полмиллиона евро.
– Какие ещё свежие рыночные тенденции можете назвать?
– Землю спрашивают под частную застройку. У нас в основном в Стопиньской волости и в Марупе. В Стопиньской покупают по 35-40 евро за кв. м, а в Марупе – по 50-60, хотя в отдельных случаях и по 70 евро за кв. м. Дома вокруг Риги интересны площадью до 200 кв. м и по указанной выше цене до 250 000 евро.
Клиенты на квартиры обычно просят подобрать им предложения площадью до 75-80 кв. м. Это 3-комнатные квартиры, в которых люди комфортно чувствуют себя в смысле просторности. В мире ничего не меняется: продавцы всегда считают, что их недвижимость самая лучшая и должна стоить больше.
– Чувствуете ли приток клиентов в Риге из регионов?
– Никакого вала точно нет, но иногда люди покупают. Либо с целью инвестирования, либо детям, которые приезжают учиться.
Говоря о спросе, хотел бы упомянуть такой сегмент недвижимости, как дачи. Ещё два-три года назад они считались умирающим форматом, а сейчас, в условиях пандемии, на него постоянно идут запросы. Каждую неделю звонят и спрашивают недорогие варианты домиков в Лиласте или Саулкрасты. В Латвии, кстати, действует несколько рекламных интернет-площадок, которые зачем-то генерируют и не удаляют у себя старые объявления, которые были актуальны пару лет назад. Вот по ним то и дело получаем звонки. И лихорадочно пытаемся понять, о чём же речь, а потом вспоминаем, что данный объект давно продан.
– С какими ещё сложными, по вашему мнению, моментами сталкивается рынок Латвии?
– С нехваткой строителей и высокими ценами на их труд и материалы. Есть знакомые, которые начали было строить частные дома, а в 2021 году решили приостановить работы. Цены на многие стройматериалы в этом году взлетели на 30-50%, что сразу оказало сильное давление на себестоимость. Вот заказчики и приняли решение остановить стройку: поняли, что не укладываются в ранее планировавшийся бюджет. Надеются дождаться возвращения цен на металлы, дерево, цемент и другие стройматериалы до уровня конца прошлого года.
– Не факт, что дождутся, а время потеряют. Каким вам видится ближайшее будущее рынка?
– Если у людей будут деньги, то они продолжат покупать. Как уже говорил, рынок никогда не останавливается полностью. До пандемии много рассуждали о грядущем снижении цен. Однако этого не случилось. А пандемия, как ни удивительно, даже благоприятно сказалась на рынке недвижимости: во многих развитых странах мира в последний год прослеживается тенденция устойчивого роста спроса и цен. Хочу надеяться, что аналогичный сценарий или как минимум период стабильности ждёт и нас. Для разговоров о якобы завышенных ценах совершенно не вижу каких-либо оснований.
---