Sērijveida dzīvokļi vēl aizvien dominē galvaspilsētas darījumos. Kamēr neuzlabosies vietējo iedzīvotāju labklājības līmenis, nekādas izmaiņas nav gaidāmas. Izliekot pārdošanā dārgus pat otrreizējā tirgus objektus, nevajag censties pārvērtēt to cenas, jo tas nenesīs vēlamo efektu, tikai novērsīs pircēju interesi. Spēlēties ar cenas paaugstināšanu iespējams tikai tad, ja par objektu vienlaikus interesējas vairāki pretendenti. Šādu viedokli pauž uzņēmuma Baltic Experts valdes loceklis Mareks Zaikovskis.

– Uzņēmums Baltic Experts nav liels, bet Latvijas mērogā, raugoties uz biznesa darījumiem ar nekustamo īpašumu, nav arī mazs, - iepazīšanos ar Mareku Zaikovski uzsāk žurnāls m2 un portāls varianti.lv.

- Pie mums šobrīd strādā septiņi cilvēki, bet uzņēmuma profesionālā pieredze pārsniedz jau divdesmit gadus. Šo uzņēmumu kopā ar biznesa partneri Gati Kalniņu - Kalnmali nodibinājām krīzes laikā, ko Latvijas nekustamā īpašuma tirgus piedzīvoja 2008. -2009. gadā. Mēs bijām aizgājuši no darba citā, tajā laikā lielākā uzņēmumā. Un līdz šim brīdim Joku dienā, tas ir, 1. aprīlī, kad uzņēmums tika reģistrēts Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā, atzīmējam Baltic Experts dzimšanas dienu. Šogad tā jau ir divpadsmitā dzimšanas diena. Pat dibināšanas datums motivē būt optimistiem visās dzīves situācijās. Turklāt, pēc mūsu domām, šobrīd tirgum nav par ko sūdzēties. Ja cenas saprātīgas, viss notiek.
– Kādos tirgus segmentos specializējas jūsu uzņēmums?
– Koncentrējam uzmanību uz sekundāro tirgu. Ģeogrāfiski 85% no mūsu pārdotajiem objektiem atrodas Rīgā un tās tuvākajās apkaimēs. Pārējie - Latvijas teritorijā. Ja kāds no pastāvīgajiem klientiem vēršas pie mums, tad bez problēmām uzņemamies realizēt nekustamo īpašumu arī Liepājā un Daugavpilī.
– Kāds nekustamais īpašums ir pats pirktākais?
– Šajā ziņā nekas nemainās, – lai ko cilvēki runātu, tie ir sērijveida dzīvokļi Rīgas mikrorajonos. Lai arī daudzi šāda mājokļa īpašnieki cenšas dzīvokli tirgot patstāvīgi, darba netrūkst arī mums. Mums darbu nodrošina tie klienti, kuri novērtē savu laiku un vēlas saņemt profesionālu pakalpojumu, pārdodot savu nekustamo īpašumu par maksimāli augstu cenu! Jo tikai profesionālis zina, kāda tā ir.
– Saskaņā ar nekustamā īpašuma tirgus apskatiem 2020. gadā sērijveida dzīvokļu cenas bija nedaudz samazinājušās. Vai tas atspoguļojās arī darījumos, ko veica jūsu uzņēmums?
– Mēs izjutām nevis cenu kritumu, bet gan tirgus darbības iesaldēšanu, kas bija vērojama 2020. gada marta beigās un aprīlī, kad pie mums ieradās nelūgts viesis – koronavīruss. Tika apturēti visi darījumi, pat tie, kuriem bija sagatavoti vērtējumi un bija pozitīvi lēmumi par banku kredītu piešķiršanu pirkšanas darījumiem. Lielākā daļa klientu tajā brīdī paziņoja, ka nevēlas veikt pirkumu un nogaidīs, lai redzētu, kādā virzienā attīstīsies tirgus.
Bija pagājuši divi mēneši, tirgus darbība atjaunojās, cilvēki nomierinājās un saprata, ka nekas dramatisks nav noticis. Algu viņi turpina saņemt, bankas vēl aizvien izsniedz hipotekāros kredītus, bet īpašnieki nereaģē uz spekulantu piedāvājumiem pārdot tiem īpašumu par 30 -50% lētāk par pieteikto cenu.
– Bet, atklāti sakot, vai jums pašam, pagājušā gada martā un aprīlī neradās doma par iespējamu 2008. -2009. gada krīzes atkārtošanos?
– Satraukums, protams, bija: neviens nezvanīja, nekas nenotika. Centos koncentrēties. Savā mūžā esmu pieredzējis vismaz trīs Latvijas nekustamā īpašuma tirgum sarežģītus periodus. Visspilgtākās profesionālās atmiņas ir par to, kā 2007. gada sākumā Rīgas mikrorajonu trīsistabu sērijveida dzīvokļi tika tirgoti par 100 000 eiro, bet pēc diviem gadiem to vērtība tā kritās, ka tos negribēja pirkt pat par 35 000. Bija tik daudz emociju! Nāca cilvēki un raudāja, lūdza pārdot par labu naudu... Bet kā var pārdot, ja cenas krīt un darījumu nosacījumus diktē pircēji? Tajā pašā laikā tie gadi ir devuši labu mācību: pat sarežģītā laikā tirgus pilnībā neapstājas – atsevišķos segmentos kaut kas tomēr notiek. Mēs toreiz izdzīvojām, jo aktīvi iznomājām komerctelpas.
Starp citu, pašreizējā pandēmija visvairāk atspoguļojās tieši komerciālajā segmentā un tā investīcijās. Jau pienākusi 2021. gada vasara, bet investori, kuri agrāk aktīvi domāja par nelielu veikaliņu un tirdzniecības telpu iegādi, kā arī tie, kuri vēlējās kaut ko attīstīt: būvēt rindu mājas vai iegādāties neremontētus dzīvokļus, sakārtot tos un pārdot, joprojām nogaida. Viņi aizvien ir piesardzīgi.
– Atgriezīsimies pie Rīgas sērijveida mājokļiem...
– Kaut arī palielinājās pārdošanas darījumu skaits Rīgas jaunbūvēs, sērijveida mājokļi bija un būs vispirktākais un pieprasītākais nekustamais īpašums. Iemesls: lielākā iedzīvotāju daļa var atļauties vien tik daudz naudas, lai to iegādātos. Patiesībā saņemt hipotekāros kredītus 50 000 - 100 000 eiro apmērā var tikai trešā daļa no visiem mūsu valsts iedzīvotājiem. Pārējiem ir jākonkurē lētākā segmentā. Par tiem darījumiem, kurus šogad ir veicis uzņēmums Baltic Experts, var teikt, ka sērijveida dzīvokļi veiksmīgi tiek pārdoti par cenām 800 - 900 eiro par kvadrātmetru. Parādās arī darījumi virs 1 000 eiro par kvadrātmetru, bet tad īpašumam jābūt pārākam un konkurētspējīgam ar zināmām priekšrocībām: kvalitatīvu remontu, ļoti labu atrašanās vietu un lielisku visas mājas vispārējo tehnisko stāvokli.
- Kāds ir mūsu visspilgtākais sērijveida dzīvokļu darījums pēdējā laikā?

- Vienistabas dzīvokļa pārdošana 467. sērijas mājā bez remonta Krasta masīvā, blakus Dienvidu tiltam. Saimniece gribēja pārdot par 20 000 eiro. Mēs iztīrījām dzīvokli no visiem atkritumiem un ievietojām sludinājumu, norādot cenu - 26 000 eiro. Saņēmām ļoti daudz zvanu, un divās dienās dzīvokli skatījās 17 reizes: dzīvoklis tika pārdots par 29 000 eiro. Praktiski visi, kuri skatījās dzīvokli, gribēja to iegādāties sev vai saviem bērniem. Šā dzīvokļa pārdošana izvērtās par aizklātas piedāvājuma izsoles rīkošanu: klienti pārsolīja iepriekšējo cenu. Man bija jādzird dažādi komentāri: ko jūs darāt?! Skaidroju cilvēkiem, ka mans uzdevums ir rīkoties atbilstoši īpašnieka interesēm un pārdot dzīvokli par iespējami augstāku cenu, un, ja ir cits, labāks piedāvājums, tad es uz to reaģēju. 
Kad objekts ir interesants un par adekvātu cenu, tas piesaista daudzus potenciālos pircējus. Pēdējo divu mēnešu laikā man personīgi ir bijuši trīs gadījumi, kad objekta cena pieauga pārdošanas laikā. Viens gadījums bija saistīts ar puspagraba komerctelpām Vīlandes ielā: parādījās uzreiz četri pretendenti, un darījums tika noslēgts par cenu, kas bija par 5 000 eiro augstāka nekā pirmais saņemtais piedāvājums.
Patīkami pārsteidza pieprasījums pēc zemes gabala Mežaparkā nedaudz vairāk kā 2 000 kvadrātmetru platībā (kopā ar māju, kas bija paredzēta nojaukšanai). Gandrīz gadu tirgoju, to izrādot. Bet maijā saņēmu trīs lietišķus piedāvājumus. Visi ar diezgan līdzīgiem cipariem; klienti tika informēti par konkurentu esamību. Protams, tā bija zināma neuzticēšanās no viņu puses: tā nevar būt. Rezultātā darījums notika ar klientu, kurš piedāvāja 320 000 eiro, tas ir, 160 eiro par kvadrātmetru. Visos minētajos gadījumos svarīgi bija tas, ka objektu sākumcena bija tuva tā novērtējumam.
Man nepatīk diskutēt par kvadrātmetra cenu. Man nozīme ir tikai darījuma galīgajai cenai. Par viena kvadrātmetra vērtību lai domā analītiķi, viņiem tā ir nepieciešama, gatavojot tirgus apskatus. Mēdz gadīties, ka klienti zvana un jautā, cik maksā dzīvoklis? Atbildot uzreiz uzdodu pretjautājumu: un cik maksā mersedess? Sākas spriedelējumi par to, kāds modelis, kāds ir izlaiduma gads un kādā stāvoklī? Lūk, tāpēc arī man ir jāredz nekustamais īpašums, jāsajūt tas, jāapzinās reālie darījumi, jāizpēta piedāvājumi un tikai pēc tam varu nosaukt aptuveno dzīvokļa cenu. Un 90% gadījumos tā izrādīsies zemāka par to cenu, ko vēlētos dzirdēt un saņemt pārdevējs.
Mans uzdevums ir nodrošināt īpašniekam maksimāli augstu cenu. Taču nevajag domāt, ja uz labu laimi nosaukšu augstāku cenu, tomēr kāds piezvanīs un patirgosies. Tas jau sen nedarbojas. Ja nosauc augstu cenu un pēc tam to samazini, pastāv iespēja, ka pircēji, kuri bija gatavi pirkt, izlems arī turpmāk gaidīt samazinājumu. Savukārt, nosakot cenu, kas izraisa interesi daudziem, tā vismaz nesamazināsies un visticamāk, gluži pretēji, to būs iespējams paaugstināt. 
– Vai par nekustamo īpašumu Rīgas centrā interesējas bieži?
– Interesējas. Un objekti ir pilnīgi atšķirīgi gan cenas, gan mērķa ziņā. Problēma ir saistīta ar cenu atšķirību. Pārdevējs grib dārgāk, pircējs - lētāk. Pircējs redz, ka piedāvājumu ir daudz, tāpēc salīdzina, tirgojas un izvēlas labāko. Izsaka vēlēšanos, lai tirgus cena atbilstu novērtējumam. Vērtējums ir ļoti svarīgs. Mūsu praktiskā pieredze liecina, ka līdz pat 90% no visiem darījumiem notiek, piesaistot bankas aizdevumu. Bet bankas, piešķirot finansējumu, ņem vērā īpašuma novērtējumu.
Pasaulē nekas nemainās: pārdevēji vienmēr uzskata, ka viņu īpašums ir vislabākais un tam jāmaksā vairāk. Es, no vienas puses, klientiem cenšos piekrist, bet vienlaikus pētu reālus darījumus datubāzēs, skatos, kāds ir pieprasījums, un cenšos nosaukt saprātīgu sākumcenu, kas var izraisīt interesi. Katram cilvēkam ir sava izpratne par kvalitatīvu mājokli. Viens ienāk objektā un saka, cik šeit ir labi, šeit var uzreiz dzīvot, otrs - ko jūs man piedāvājat par šādu naudu.
Ir svarīgi saprast, ka potenciālo pircēju mājokļu segmentā, kas ir dārgāks par 300 000 eiro, ir krietni mazāk nekā 150 000 – 250 000 eiro robežās. Daudzējādā ziņā tas ir saistīts arī ar Altum programmu nosacījumiem, kas nodrošina garantijas vienīgā mājokļa iegādei, – tā vērtība nedrīkst pārsniegt 250 000 eiro. Tāpēc jaunās privātmājas Rīgā un tās apkārtnē par cenu līdz 250 000 eiro diezgan ātri atrod savus īpašniekus, bet tām, kuras piedāvā dārgāk par 300 000 eiro, ir lielāks eksponēšanas termiņš. Vienlaikus gribu minēt, ka nesen tika veikts mājas pārdošanas darījums par 400 000 eiro. Pircējs to iegādājās par saviem līdzekļiem, kredīts netika ņemts. Vēl viens nozīmīgs uzņēmuma Baltic Experts darījums ar vietējo klientu – dzīvokļa pirkšana par vairāk nekā pusmiljonu eiro galvaspilsētas projektā Ausekļa ielā.
– Kādas jaunas tirgus tendences vēl varat minēt?
– Interesējas par zemes gabaliem privātajai apbūvei. Pamatā Stopiņu pagastā un Mārupē. Stopiņos pērk par 35 - 40 eiro par kvadrātmetru, bet Mārupē – par 50-60, atsevišķos gadījumos pat par 70 eiro kvadrātmetrā. Interesējas par mājām Rīgas apkārtnē ar platību līdz 200 kvadrātmetriem un par iepriekš minēto cenu līdz 250 000 eiro.
Iegādājoties dzīvokļus, klienti parasti lūdz atrast piedāvājumus ar platību 75 -80 kvadrātmetri. Tie ir trīsistabu dzīvokļi, kuros cilvēki jūtas ērti. Pasaulē nekas nemainās: pārdevēji vienmēr uzskata, ka viņu īpašums ir vislabākais un tam jāmaksā vairāk.
– Vai jūtat klientu pieplūdumu Rīgā no reģioniem?
– Daudz nav, bet dažreiz cilvēki nopērk ar mērķi investēt vai piedāvā bērniem, kuri ierodas Rīgā mācīties.
Runājot par pieprasījumu, es gribētu pieminēt tādu nekustamā īpašuma segmentu kā vasarnīcas. Vēl pirms diviem trijiem gadiem tās tika uzskatītas par izmirstošu parādību, bet pašlaik, pandēmijas apstākļos, tām ir pastāvīgs pieprasījums. Katru nedēļu zvana un jautā lētas mājiņas Lilastē vai Saulkrastos. Latvijā, starp citu, darbojas vairākas tiešsaistes reklāmas platformas, kuras nez kāpēc ģenerē un nedzēš vecos sludinājumus, kas bija aktuāli pirms dažiem gadiem. Tieši par tiem interesējas un zvana. Un mēs drudžaini cenšamies saprast, par ko ir runa, atceroties, ka šis objekts jau sen pārdots.
– Ar kādām grūtībām vēl, jūsuprāt, saskaras Latvijas tirgus?
– Ar būvnieku trūkumu un darbaspēka un materiālu augstajām izmaksām. Ir pazīstami cilvēki, kuri sāka būvēt privātmājas, bet 2021. gadā nolēma apturēt darbus. Daudzu būvmateriālu cenas šogad ir sadārdzinājušās par 30% -50%, un tas uzreiz radīja spēcīgu ietekmi uz pašizmaksu. Tāpēc pasūtītāji pieņēma lēmumu apturēt būvniecību: viņi saprata, ka neiekļaujas iepriekš plānotajā budžetā. Cer sagaidīt cenu atgriešanos pagājušā gada beigu līmenī metālam, kokam, cementam un citiem būvmateriāliem.
– Nav teikts, ka sagaidīs, bet laiku pazaudēs. Kādu Jūs paredzat tuvāko tirgus nākotni?
– Ja cilvēkiem būs nauda, viņi turpinās pirkt. Kā jau minēju, tirgus darbība nekad neapstājas. Pandēmijas laikā daudzi sprieda par gaidāmo cenu samazinājumu. Bet tā nenotika. Pandēmija, lai cik tas liktos pārsteidzoši, pat labvēlīgi ietekmēja nekustamā īpašuma tirgu: daudzās attīstītajās pasaules valstīs pēdējā gada laikā ir vērojama noturīga pieprasījuma un cenu kāpuma tendence. Ceru, ka līdzīgs scenārijs vai vismaz stabilitātes periods sagaidāms arī mums. Un nav nekāda pamata runāt par it kā pārvērtētām cenām.
----