Многие покупатели квартир до сих пор недостаточно хорошо ориентируются на рынке недвижимости и поэтому часто принимают необдуманные и необоснованные решения, делая выбор в пользу того или иного жилого объекта.
Одним из основных аспектов при принятии окончательного решения о покупке собственной квартиры является, конечно же, её цена. Но здесь важно понять, не связано ли дешёвое предложение с недостаточно хорошим качеством предлагаемой недвижимости или другими техническими параметрами, что в будущем может потребовать от нового владельца значительных дополнительных затрат.
Сегодня во многих зданиях исторического центра Риги при их обновлении проводится упрощённая реновация с использованием так называемых карт подтверждения (по-латышски – apliecinājuma kartēs). Предусмотренная законом «О строительстве» возможность перепланировки квартиры с картой подтверждения – это позитивный факт, позволяющий собственникам проводить небольшие работы по перепланировке своей недвижимости с меньшей бюрократической нагрузкой и делать это в короткие сроки. Главные условия, которые дают право именно на упрощённую реновацию, состоят в том, что нельзя затрагивать несущие строительные конструкции, фасад здания, коммуникации общего пользования и права собственности третьих лиц. То есть, имея карту подтверждения, владелец квартиры должен действовать только в пределах своего помещения.
Однако упрощённый процесс реновации (с картой подтверждения) теперь всё чаще используют и многие застройщики – приходится признать, что в корыстных целях, а иногда и злонамеренно. Разве возможно, не коснувшись всех перечисленных элементов, качественно перестроить целый дом? Есть множество примеров того, когда по картам подтверждения проводилась реконструкция целых домов, с перепланировкой и объединением квартир. Отдельные строительные проекты разрабатывались лишь для установки лифтов, если это было необходимо, и ремонта фасада, а карта подтверждения согласовывалась в лучшем случае на реконструкцию инженерных сетей.
Что в таких случаях происходит с несущими конструкциями здания, всеми инженерными сетями, соблюдением требований пожарной безопасности и энергоэффективности? Известен ряд примеров, когда здания, десятилетиями простоявшие необитаемыми и неотапливаемыми, обшивали внутри листами регипса, в них красили лестничную клетку и затем предлагали на продажу квартиры как продукт в полностью реновированном доме, который на самом деле находился в плохом техническом состоянии. Новые хозяева даже не подозревали, что за красивым фасадом и лестницей продолжают гнить межэтажные перекрытия, проседает основание, а несущие конструкции здания приходят в негодность.
Задумка законодателей, предложивших упрощённую форму согласования строительной документации (карту подтверждения), была совершенно другой. Поэтому всех потенциальных покупателей при приобретении жилья в историческом доме призываем больше интересоваться его проектной документацией, подрядчиками, объёмом выполненных работ и вложениями в ремонт именно несущих конструкций здания и инженерных сетей, а также узнавать о соблюдении требований пожарной безопасности.
О своем опыте в перестройке исторического здания рассказывает член правления ООО Vestabalt Лига Плауде: «В 2019 году мы завершили один из самых качественных проектов последних лет в историческом центре Риги – реконструкцию дома на ул. Аусекля, 14. В то время, когда зданию нужны были крупные капитальные вложения, владельцы денационализированного дома решили продать недвижимость. Один из потенциальных покупателей, осмотрев здание и убедившись в его визуально хорошем состоянии, планировал освежить его косметическим ремонтом, построить лифт, перепланировать самые большие квартиры с использованием карт подтверждения и продать их как элитную недвижимость. Однако, к счастью, здание было приобретено другим инвестором, который и доверил его дальнейшее развитие компании Vestabalt. Оценив различные сценарии (упрощённый вариант реновации только с достройкой лифта и проект полной перестройки), Vestabalt убедила нового владельца и банк выбрать строительный проект капитального ремонта.
Хотя перед проектированием было проведено техническое обследование здания, в том числе локально обнажены межэтажные перекрытия, что предсказуемо показало повреждение их деревянных балок, а строительным проектом предусматривалось укрепление перекрытий, в начале работ нас ожидал неприятный сюрприз. Балки перекрытия оказались поражены по всей длине, а деревянные стойки перегородок буквально висели в воздухе, потому что из-за прогнивания больше не опирались на перекрытия. В такой ситуации Vestabalt вместе с инвестором приняла финансово болезненное, но необходимое решение: полностью поменять межэтажные перекрытия во всем здании, демонтировать и те деревянные перегородки, которые изначально планировалось сохранить. Дополнительные проблемы для процесса реставрации дома на ул. Аусекля, 14, создало сохранение исторической росписи потолка при замене всех перекрытий. Но все труды того стоили.
Теперь мы можем с чистой совестью и даже гордостью сказать новым владельцам квартир, что домовладение на ул. Аусекля, 14, простоит следующие 100 лет, потому что в нём укреплён фундамент, заделаны трещины и щели в стенах, перекрытия и крыша – новые, реконструированы все инженерные сети, выполнены все противопожарные требования по изоляции шахт и стояков. Я думаю, что в историческом центре Риги немного домов, где в такой же степени соблюдено качество строительства при реновации всего здания, сохранены все исторические потолочные орнаменты и другие аутентичные элементы югендстиля. В то же время возникает вопрос: а что из этого было бы сделано, если бы реновация здания проходила по иному сценарию? Позволю себе утверждать, что если бы здание купил другой инвестор и провёл в нём упрощённую реновацию, не укрепив перекрытия, то через несколько лет дом мог бы стать даже опасным для жильцов».
Покупатели квартир в исторических домах, которые выбирают жильё, исходя только из меньшей предложенной цены, сравнивают несравнимые и очень разные по качеству объекты. Забывая о том, что низкая цена чаще всего предлагается за счёт менее качественного строительства. В тех случаях, когда здание реновировано с картами подтверждения, существенная экономия средств достигается не за счёт более дешёвой плитки или других отделочных материалов, а в результате экономии на очень важных и критичных для безопасности строительных конструкциях и инженерных сетях, звуко- и теплоизоляционных материалах, системе противопожарной защиты.
Поэтому Vestabalt и призывает покупателей квартир углублённо изучать техническое состояние зданий, в котором находится понравившаяся квартира, и не стесняться запрашивать у застройщиков исполнительную документацию, связанную со строительством и проектированием. Не всегда нужно принимать решение о покупке новой недвижимости только на основании её дешевизны.