Vēl šodien diemžēl daudzi no dzīvokļu pircējiem ir nepietiekami zinoši nekustamo īpašumu jomā un tāpēc pieņem nepārdomātus, nepamatotus lēmumus, izdarot izvēli par īpašuma iegādi.
Viens no galvenajiem aspektiem, izdarot galīgo izvēli par sava dzīvokļa iegādi, protams, ir piedāvātā īpašuma cena. Bet ir ļoti svarīgi izvērtēt, vai lētākais piedāvājums nav saistīts ar piedāvātā īpašuma kvalitāti un citiem svarīgiem tehniskajiem parametriem, kas, iespējams, vēl ilgtermiņā prasīs ievērojamus papildu finanšu līdzekļus no jaunā īpašnieka.
Pašreiz Rīgas vēsturiskajā centrā daudzas ēkas tiek atjaunotas, veicot visas ēkas vienkāršoto atjaunošanu, izmantojot apliecinājuma kartes.
Būvniecības likuma piedāvātā iespēja veikt dzīvokļa pārplānošanu ar apliecinājuma karti ir pozitīvi vērtējama, jo dod iespēju īpašniekam veikt nelielus pārplānošanas darbus savā īpašumā ar mazāku birokrātisko slogu un paveikt to īsā laikposmā.
Galvenie noteikumi, kas ļauj veikt vienkāršoto renovāciju: netiek skartas nesošās būvkonstrukcijas, netiek skarta ēkas fasāde, netiek skartas koplietošanas inženierkomunikācijas, netiek skartas trešo personu īpašumtiesības. Respektīvi, dzīvokļa īpašnieks darbojas tikai savu telpu robežās.
Taču līdz šim daudzi no attīstītājiem šo piedāvāto apliecinājuma karti, kas atvieglo būvniecības procesu, izmanto, gribētos teikt, savtīgos nolūkos un dažreiz pat ļaunprātīgi. Vai ir iespējams kvalitatīvi pārbūvēt veselu namīpašumu, neskarot neko no iepriekš uzskaitītā?
Ir vairāki piemēri, kad, pārdalot un apvienojot dzīvokļus, veselu namīpašumu pārbūve tiek veikta ar apliecinājuma kartēm. Atsevišķi būvprojekti tiek izstrādāti tikai liftu iebūvēšanai, ja nepieciešams, un fasāžu atjaunošanas projektiem, labākajā gadījumā atsevišķi skaņojot inženiertīklu pārbūves apliecinājuma karti.
Kas šādos gadījumos notiek ar ēkas nesošajām konstrukcijām, kopējiem ēkas inženiertīkliem, ugunsdrošības un energoefektivitātes prasību ievērošanu? Es zinu vairākus piemērus, kad ēkas, kas desmitiem gadus ir bijušas neapdzīvotas un neapkurinātas, tiek apšūtas ar reģipša kārtu, grezni nokrāsotas kāpņu telpas un tiek piedāvāti dzīvokļi it kā atjaunotā mājā, kas patiesībā ir sliktā tehniskajā stāvoklī. Jaunie īpašnieki pat nezina, ka aiz skaistās ēkas fasādes un kāpņu telpas turpina pūt starpstāvu pārsegumi, sēsties pamati, un turpina pasliktināties ēkas kopējās nesošās konstrukcijas.
Likumdevēja doma, piedāvājot vienkāršotu būvniecības dokumentācijas formu – apliecinājuma karti – bija pilnīgi cita. Es aicinu pircējus, iegādājoties mājokli vēsturiskās ēkās, prasīt un interesēties vairāk arī par būvprojekta dokumentāciju, par būvdarbu veicējiem, par veikto darbu apjomu un veiktajiem ieguldījumiem tieši ēkas nesošo konstrukciju un inženiertīklu pārbūvē, kā arī ugunsdrošības prasību ievērošanā.
Par savu pieredzi vēsturiskas ēkas pārbūvē stāsta Līga Plaude, SIA Vestabalt valdes locekle: “2019.gadā pabeidzām vienu no pēdējo gadu kvalitatīvākajiem attīstības projektiem Rīgas vēsturiskajā centrā – ēkas Ausekļa ielā 14 pārbūvi. Brīdī, kad ēkā bija jāveic nozīmīgāki kapitālieguldījumi, denacionalizētā nama īpašnieces pieņēma lēmumu īpašumu pārdot. Viens no iespējamiem pircējiem neslēpa, ka pēc ēkas un tās vizuāli labā tehniskā stāvokļa novērtēšanas plāno to nedaudz atsvaidzināt ar kosmētisko remontu, iebūvēt liftu, izmantojot apliecinājuma karti, pārplānot lielākos dzīvokļus un realizēt luksus segmentā. Tomēr ēkai par laimi to iegādājās cits investors, kurš uzņēmumam Vestabalt uzticēja arī tālāko ēkas attīstību. Izvērtējot dažādus scenārijus, gan vienkāršotās atjaunošanas variantu, tikai papildinot ēku ar liftu, gan pilna būvprojekta izstrādāšanu, Vestabalt tomēr pārliecināja jauno īpašnieku un banku par labu būvprojektam. Lai gan pirms projektēšanas tika veikts ēkas tehniskais apsekojums, lokāli atsegti starpstāvu pārsegumi, kas prognozējami uzrādīja bojājumus pārsegumu koka sijās, būvprojektā tika paredzēta starpstāvu pārsegumu nostiprināšana, tomēr, uzsākot darbus, ēkā saskārāmies ar nepatīkamu atklājumu. Trupe bija skārusi teju visas pārseguma sijas visā garumā, bet koka starpsienu statņi burtiski “karājās gaisā”, jo trupes dēļ vairs nebalstījās uz pārsegumiem. Šādā situācijā Vestabalt kopā ar investoru pieņēma finansiāli sāpīgu, bet nepieciešamu lēmumu – pilnībā nomainīt starpstāvu pārsegumus visā ēkā, demontēt arī tās koka starpsienas, kuras sākotnēji bija paredzēts saglabāt. Papildu izaicinājums Ausekļa ielas 14 restaurācijas procesā bija vēsturisko griestu ornamentu saglabāšana, veicot visu pārsegumu nomaiņu. Šobrīd jaunajiem Ausekļa ielas 14 dzīvokļu īpašniekiem ar tīru sirdsapziņu un pat lepnumu varam stāstīt, ka ēka stāvēs nākamos 100 gadus, jo ir nostiprināti pamati, aizpildītas plaisas un robi mūros, ir jauni pārsegumi un jauns jumts, pārbūvēti visi inženiertīkli, izpildītas visas ugunsdrošības prasības par šahtu un stāvvadu izolēšanu. Domāju, ka Rīgas vēsturiskajā centrā ir maz namīpašumu, kur ir apvienota šāda līmeņa ēkas būvniecības kvalitāte, veicot visas ēkas restaurāciju, saglabājot visus vēsturiskos autentiskos griestu rotājumus un citus autentiskos jūgendstila elementus. Vienlaikus rodas pārdomas, – kas no šī visa būtu izdarīts, ja ēkas atjaunošana notiktu pēc vienkāršotā scenārija? Atļaušos apgalvot, ka, ja ēku būtu nopircis cits investors, nebūtu renovējis to „caur” apliecinājuma kartēm, neveicot pārsegumu stiprināšanu, tad pēc dažiem gadiem šī ēka būtu kļuvusi pat bīstama iedzīvotājiem.
Pircēji, pievēršot uzmanību tikai piedāvātajai cenai, salīdzina nesalīdzināmas un kvalitātes ziņā ļoti atšķirīgus īpašumus un neņem vērā, ka zemākā cena nereti tiek piedāvāta tieši uz būvniecības kvalitātes rēķina. Gadījumos, kad ēkas atjaunošana ir veikta ar apliecinājuma kartēm, būtiskais ietaupījums izmaksās ir panākts, izmantojot lētākās flīzes vai citus apdares materiālus, bet gan ar tik ļoti svarīgajām un drošībai nozīmīgajām ēkas konstrukcijām un inženiertīkliem, skaņas izolācijas un siltumizolācijas materiāliem, ugunsdrošības sistēmu risinājumiem.
Tāpēc aicinu dzīvokļu pircējus padziļināti izvērtēt to ēku tehnisko stāvokli, kur noskatīts dzīvoklis, un nekautrēties prasīt attīstītājiem izpilddokumentāciju saistībā ar veikto būvniecību un projektēšanu, salīdzināt nākotnē plānotos ekspluatācijas un dzīvokļu uzturēšanas izdevumus, prasīt no attīstītāja-ģenerāluzņēmēja garantiju uz ne mazāk kā diviem gadiem un ne vienmēr pieņemt galīgo lēmumu par jaunā īpašuma iegādi, „uzķeroties” uz lētāko piedāvātā īpašuma cenu.