Общее количество построенных и проданных в Латвии новых квартир в 2021 году останется, скорее всего, на уровне прошлого года. Но цены на них по объективным причинам продолжат понемногу повышаться. Такой точки зрения придерживается член правления латвийского подразделения строительной компании YIT Андрис Боже. Возглавляемая им компания намерена сделать акцент на развитии комплексов сразу с несколькими многоквартирными домами, что позволит обеспечивать более приятную для покупателей цену.

– Компания YIT ведёт в Латвии коммерческую деятельность с 2002 года. То есть в следующем году будет уже 20 лет. Понятно, что за это время были периоды взлёта, были и периоды довольно трудного и сложного для новых проектов рынка. Как оцениваете ситуацию в последний год?
– Лично я присоединился к компании в самый что ни на есть сложный период – в 2007 году, когда началось схлопывание ценового пузыря на рынке латвийской недвижимости. Поэтому о том, что такое непростые времена для сегмента новых проектов, знаю не понаслышке. Мой ответ на вопрос о том, как идут дела сейчас, однозначный: дела идут хорошо! Прошлый, 2020 год YIT завершила с оборотом 22,238 млн евро, а наша прибыль составила почти 2,6 млн евро. Это один из лучших показателей за последнее десятилетие.
– И это на фоне всемирной пандемии коронавируса.
– Связанный с коронавирусом спад в продажах новых квартир в прошлом году был недолгим – с марта по май, когда в Латвии был введён первый режим чрезвычайной ситуации и люди пытались понять, как жить в его условиях. В июне спрос бодро восстанавливался, а в июле, когда все, по идее, должны были дружно отдыхать, местные жители начали активно покупать квартиры в новостройках. Осенью количество продаж и вовсе оказалось настолько высоким, что к концу года мы легко наверстали ту пустоту со сделками, которая образовалась весной. Буду откровенен: осенняя и зимняя волны покупок превзошли наши ожидания. Благодаря им итог всего 2020 года для нас получился позитивным. Как видим, это общеевропейская тенденция. Подразделения YIT работают в разных странах, в том числе Чехии и Словакии. Так там, несмотря на объявление полного и гораздо более жёсткого, чем в Латвии, локдауна, также фиксировались рекордные показатели продаж нового жилья.
Или вот зарисовка из Литвы: осенью 2020 года из этой страны потоком шли новости о больницах, переполненных пациентами с Covid-19, и одновременно наши коллеги из литовского подразделения YIT информировали о всплеске продаж. Набранные темпы у них сохранились и нынешней весной. В Литве YIT в 2021 году ежемесячно продавал по 50-70 квартир, хотя, верстая планы на год, думали о показателе в 30 продаж, что считалось замечательным результатом. А тут 50-70 сделок каждый месяц!
– Как идут дела у YIT в этом году в Латвии?
– Примерно по 20 квартир в месяц, что полностью соответствует нашим ожиданиям и планам на год. Хорошим для латвийского подразделения YIT будет признан результат в 200 проданных квартир, отличным – в 250 и более.
– Получается, что в Латвии YIT продаёт меньше, чем в Литве? Предположу, что и меньше, чем в Эстонии.
– Так оно и есть. И это связано не с какой-то нашей скромностью или нежеланием продавать, а с тем, что вильнюсский и таллинский рынки нового жилья в последнее десятилетие более активные, чем в столице Латвии. У них строится и продаётся новых квартир в 2-2,5 раза больше, чем в нашей стране. В то же время по поводу своего положения непосредственно на рынке Латвии не жалуемся: по количеству продаж YIT – второй застройщик страны! Уступаем только Bonava Latvija.
– Стоит ли ждать Латвии в 2021 году прироста объёмов строительства новых проектов?Финская компания YIT работает в Латвии с 2002 года. Свои проекты предприятие развивает также в Финляндии, России, Швеции, Норвегии, Литве, Эстонии, Чехии, Словакии и Польше.
– Думаю, что получим цифры, которые не будут особо отличаться от показателей продаж 2020 года. А это, если говорить только о новостройках, немногим более 2 000 квартир. Слишком многие заказчики одного-двух проектов весной прошлого года взяли вынужденную паузу: присматривались, куда пойдет рынок. Убедившись, что продажи происходят и спрос есть, осенью они продолжили разработку или строительство своих новостроек. Однако на рынок те выйдут с опозданием относительно первоначальных планов. В строительстве офисных комплексов взятая год назад частью застройщиков пауза продолжается, кстати, до сих пор.
В вопросах введения в строй нового жилья Латвия заметно отстаёт от соседей по Балтии. Развитие жилого проекта – это вопрос не одного дня. Это вам не кастрюлю купить: сегодня купил, а завтра варишь в ней кашу или суп. Более полугода, а то и год, уходит на поиск и проведение сделки по приобретению земли. Свыше года потребуется на проектирование и получение всех необходимых печатей и разрешений. Только потом можно приступать к строительству, которое будет длиться год-полтора, если это один дом.
Радует, что в последние годы латвийские власти начинают прислушиваться к застройщикам. В той же Рижской думе создан зелёный коридор для согласования новых проектов, отношение к инвесторам улучшается. Мы это чувствуем. Но всё равно быстро разогнать маховик развития новых проектов не удастся. Потребуется время, и необходимо продолжить работу по созданию благоприятных условий для строительного бизнеса.
– Каких новостроек непосредственно от YIT нужно ждать в 2021-2022 годах?
– Недавно начали строительство в Пурвциемсе дома Safrāns, в нём спроектирована 81 квартира. Будет полностью готов летом 2022 года.
Там же, в Пурвциемсе, завершается возведение третьего дома проекта Green City, а осенью начнём строительство и четвёртого.
Стартовал и жилой комплекс на ул. Тербатас, 72. Его мы перепроектировали и сделали более отвечающим ожиданиям сегодняшнего дня.
Начали строительные работы на ул. Дзелзавас, 110, – это проект Silvas nami на 250 квартир. Его первая очередь – дом на 67 квартир.
С осени строительные работы закипят в комплексе Mārpagalmi в Агенскалнсе, где планируется суммарно построить свыше 500 квартир.
В 2022 году двумя новыми домами надеемся продолжить на Кипсале проект Riverstone Residence.
Одновременно этой весной предлагаем последние два десятка квартир в четвёртом доме Annas Parks, работы в котором завершим в мае. Всего лишь шесть квартир у нас оставалось в Dzirciema nams и последняя, к тому же меблированная, в первом доме Riverstone Residence.
– Как реагируют потенциальные покупатели на то, в какой стадии находится проект? Охотно входят в сделку на уровне котлована или предпочитают дождаться готового объекта и потом принимать решение о покупке?
– Спрос на наши квартиры довольно устойчивый с открытия продаж, когда дом ещё только строится. Есть, конечно, и такие клиенты, кто принципиально желает дождаться сдачи объекта в эксплуатацию. Тогда им не всегда удаётся получить именно ту квартиру, которая приглянулась год или полгода назад, приходится выбирать из свободных. У YIT очень высокая и устойчивая положительная репутация: предприятию свыше 100 лет. Если тебе доверяют, то люди готовы оплачивать резервации на стадии строительства. Понятно, что в новые проекты застройщиков, лишь начинающих свой путь на рынке, клиенты предпочитают заходить, когда дом или готов, или находится на финишной прямой. Люди стараются избежать любых рисков и хотят воочию убедиться в качестве постройки.
Сейчас интересно наблюдать, как на рынок новостроек Риги выходят игроки из соседних Литвы и Эстонии, которые начинают развивать свои проекты. Думаю, им потребуется время, чтобы заработать доверие местных потребителей, хотя на своих родных рынках репутация у этих застройщиков очень хорошая.
– Работающие в Латвии крупные международные компании, консультирующие в сфере недвижимости, рассказывают, что литовские и эстонские застройщики чуть ли не в очередь выстраиваются за возможностью реализовать свой проект в Риге. Только дайте площадку!
– Образно говоря, так и есть. Эстонские застройщики надеются повторить у нас свои таллинские успехи по развитию новых жилых проектов в Таллине, литовцы делают ставку на строительство коммерческих и офисных зданий – то, чем славится Вильнюс.
– А мы, Латвия, какой успех повторять-то будем?
– (Весело. – m2 ). Нам дай бог хотя бы разобраться с нашим запутанным законодательством в сфере недвижимости. Позитивные сигналы есть. С лета 2021 года в Латвии начнёт работать очень нужный и прогрессивный закон «Об аренде жилья». Это даст толчок к развитию в Риге и за её пределами проектов классических доходных домов. Через пару-тройку лет объём нового арендного жилья возрастёт.
– Считаете, что мы испытываем недостаток в нём? Чтобы спрос на арендное жильё возрос, должна поменяться психология местных клиентов. Это в Германии почти 60% населения живёт в арендном жилищном фонде. У нас же, в Латвии, больше ценится, если недвижимость, в которой ты проживаешь, – твоя собственная.
– Не соглашусь. Современная молодёжь имеет совершенно иное восприятие недвижимой собственности. Они по-другому смотрят на мир. Сегодня они могут зарабатывать в Риге, завтра – в Берлине, а послезавтра оказаться в Праге. Им без разницы, где работать и жить, у них нет проблем со знанием нескольких языков. И они сразу хотят иметь высокий уровень жизни, если зарплата им это позволяет. Они не знают, где будут завтра, послезавтра или через 10 лет. Поэтому и выбирают хорошее арендное жильё в новых проектах. Оно ими востребовано, и такие клиенты есть. Наша группа YIT также работает в данном направлении. Вместе с соинвесторами создаем фонд, который займётся управлением шестью доходными домами, которые подразделения нашей группы построят в Латвии, Эстонии и Литве (по два в каждой стране). В Латвии в этот портфель арендного жилья перейдут весь четвёртый дом Green City и все квартиры нового проекта на ул. Тербатас, 72.
– Возвращаясь к теме покупок: кто основной покупатель новых проектов в микрорайонах Риги?
– Молодые семьи, которые очень охотно используют помощь в виде государственной программы гарантий финансовой институции Altum. Та работает на полную катушку. Плюс с начала прошлой осени (первым был банк SEB, потом к нему присоединились Swedbank и другие ведущие кредитные учреждения) в Латвии предлагаются хорошие условия кредитования. Со ставкой даже ниже 2% годовых. Считаю, что сейчас выгодный момент покупать и правильно тратить деньги. Из-за ограничений многие сумели сэкономить, а цены на новую недвижимость в Риге существенно ниже, чем в Вильнюсе и особенно в Таллине.
– При этом средняя цена на новые квартиры в микрорайонах столицы Латвии за последние три-четыре года ощутимо подросла. В 2017-2018 годах средний показатель был на уровне 1 500-1 600 евро за кв. м, сейчас стандартный вариант ближе к 1 900 евро за кв. м. Или даже 2 000.
– Не нужно в статистике мешать яблоки с грушами, как это делали раньше. То есть сваливали в одну кучу квартиры и из весьма условных новых проектов, построенных 10-15 лет назад и перенятых банковскими структурами, и из абсолютно новых домов. Вот и получали усреднённые 1 550. Сейчас у нас остался только первичный рынок новых квартир микрорайонов Риги. Он и даёт цифру, близкую к 1 950 евро за кв. м. Она никак не связана с какой-то жадностью застройщиков. Не забывайте, что себестоимость нового строительства растёт много лет подряд. И этот процесс пока не прекратился.
– Сколько она составляет для нового жилья бюджетного класса?
– Дешевле 1 000 евро за кв. м сейчас в Латвии не построить. К этому сразу прибавьте необходимость платить НДС (21%). Плюс стоимость земли, проектирования, плюс инфраструктурный налог, который в зависимости от места строительства составляет от 1 000 до 2 000 евро за каждую квартиру. Есть ещё подсоединение к коммуникациям, что застройщик оплачивает также из своего кармана. Не будем забывать и о налоге на недвижимость, который застройщикам приходится платить за квартиры, даже не сданные в эксплуатацию. Плюс постоянно и существенно растут расходы на рабочую силу. Поэтому процесс подорожания новых квартир имеет логичное объяснение. Ни один застройщик не станет развивать новый проект, если не сможет получить плановой прибыли. У него есть затраты и есть понимание, сколько он должен получить, чтобы работать в плюс. Если финансовая математика сходится, то проект получает зелёный свет, если нет – ничего не происходит.
– Возможны ли в ближайшее время какие-то технические прорывы, которые могли бы уменьшить себестоимость строительства?
– Есть различные обстоятельства, которые влияют на конечную цену готового продукта. Мы в YIT предпочитаем использовать технологию сборного железобетонного строительства. Её плюсы – меньшие сроки самого проведения работ и хорошее качество их исполнения. В то же время дом из сборных железобетонных элементов получается дороже, чем если строить из блоков. Во всём приходится искать баланс. Чуда, что вы сможете построить в два раза дешевле, чем в целом на рынке, ждать пока не приходится.
Уменьшить себестоимость можно за счёт каких-то технических решений, связанных с комфортом. Сэкономить позволяет отказ от подземных гаражей – те удорожают строительство. Или, например, за счёт разной высоты потолка – будет она у вас 2,55 метра или 2,7. От этого зависят объём здания и количество использованного материала. Станете ли вы делать межкомнатные перегородки внутри квартир из двойного регипса или одинарного? Важно и то, сколько новостроек будет включать комплекс. И при одном доме на участке, и при трёх или четырех решать вопросы с подводом коммуникаций и созданием инфраструктуры придётся всё равно. Но в пересчёте на три или четыре дома нагрузка на себестоимость строительства от этих расходов окажется меньше. Кроме того, построив первый дом, набьёте руку, узнаете все нюансы, что позволит второй, третий и четвёртый дома возводить быстрее. Сэкономите на оплате труда строителей.
Компания YIT в последние годы предпочитает концентрироваться на новостройках, как для себя определяем, стандартного и комфортного классов. Различие в них заключается не только в уровне используемых отделочных материалов (в стандарте они попроще), но и в инженерных решениях. Наш стандартный класс по своим характеристикам близок к стандартам Финляндии. Так вот там никто особо не заморачивается, если перегородки между комнатами внутри квартиры сделаны из одинарного регипса. Или тем, что в ванной комнате водопроводные трубы не спрятаны, а находятся на виду. У нас такие простые вещи клиенты принимать не готовы, зато требуют более низкой цены. Экономить можно и на площади квартир: рациональная планировка не должна иметь лишних квадратных метров.
– Каких стандартов по площадям YIT придерживается в Латвии?
– Наши 2-комнатные – это 42-46 кв. м, трёхкомнатные – 58-62, четырёхкомнатные редко бывают больше 78 кв. м. Другие застройщики делают намного меньшие квартиры, и мне трудно поверить, что они могут быть комфортными для проживания. Студии до 20 кв. м, когда вы фактически живёте на кухне, или спальни площадью 7-8 кв. м – слишком тесно по современным меркам.
– Многие работающие в Латвии застройщики в последние годы популяризировали мысль: чем меньше площадь квартиры, тем лучше!
– На примере Литвы, которая опережает нас по развитию рынка новых проектов, видим, что люди снова начинают спрашивать чуть более просторные бюджетные квартиры, чем строились в последние годы. Уровень зарплат возрос, вместе с этим растёт и список требований, которые люди предъявляют к новому жилью. Часто и в Латвии клиенты приходят в наши проекты YIT со словами, что у конкурентов слишком скромные площади, хотя и мы особым размахом похвастаться не можем. Жить в совсем маленьких клетушках желающих не много.
– Какой латвийский проект YIT считаете лучшим за последние годы?
– Наверное, это Annas Parks и Green City. И это разные продукты. Один – уютный 4-этажный, расположенный в очень зелёной зоне Иманты, относится к классу комфорт-плюс. Он более приватный, что ли. Второй – Green City – этакий город в городе комфорт-класса, с большим количеством квартир, что позволило обеспечить в нём очень приятные для жильцов цены обслуживания.
В дальнейшем YIT планирует в Латвии концентрироваться на комплексах, в которых будет как минимум пара-тройка домов. Такие варианты позволяют обеспечивать более приятные для покупателей цены. Наши внутренние планы предусматривают, что ежегодно в стадии строительства и продаж должны будут находиться 250-300 квартир, плюс на аренду в ближайшие два-три года мы планируем вывести ещё порядка 250 квартир. Это всё предложение стандартного и комфортного классов, премиальный сегмент оставляем другим игрокам.
– Новые участки под застройку продолжаете покупать?
– Разумеется, ведь выстраиваем свою стратегию работы на многие годы вперед. Последняя сделка – рядом с торговым центром «Межциемс» купили землю, где сможем поставить дома в общей сложности на 350 квартир.
В нашей собственности в микрорайоне Агенскалнс теперь и территория бывшего завода «Арсенал», что недалеко от пруда Марас. Как сказал выше, на этой площадке работы стартуют осенью 2021 года. Рынок сейчас хороший, и такой товар, как квартиры в новых проектах бюджетного класса, остаётся востребованным. Будем продолжать помогать удовлетворить спрос на него со стороны местного населения.