Kopējais Latvijā uzbūvēto un pārdoto jauno dzīvokļu skaits 2021.gadā, visticamāk, saglabāsies iepriekšējā gada līmenī. Bet objektīvu iemeslu dēļ to cenas turpinās nedaudz augt. Šādu viedokli pauž Andris Bože, būvkompānijas YIT Latvija valdes loceklis. Viņa vadītais uzņēmums iecerējis attīstīt kompleksus ar vairākām daudzdzīvokļu ēkām vienlaikus, kas ļaus piedāvāt pircējiem patīkamākas cenas.

– Tātad YIT nodarbojas ar komercdarbību Latvijā jau kopš 2002.gada. Nākamgad sagaidāma YIT 20 gadu jubileja. Ir skaidrs, ka šo gadu laikā jaunajiem projektiem tirgū bijuši gan kāpumi, gan samērā sarežģīti laiki. Kā vērtējat situāciju iepriekšējā gadā?
– Es pievienojos YIT komandai vissarežģītākajā laikposmā – 2007.gadā, kad Latvijas nekustamā īpašuma tirgus cenu burbulis pārsprāga. Tādējādi es no savas pieredzes zinu, ko nozīmē ne tā vienkāršākā situācija jauno projektu segmentā. Mana atbilde uz jūsu jautājumu ir nepārprotama: šobrīd viss notiek labi! Iepriekšējā, 2020.gadā, YIT apgrozījums bija 22 miljoni eiro, un mūsu peļņa pārsniedza 2,6 miljonus eiro. Tas ir viens no labākajiem rādītājiem pēdējos desmit gados.
– Un tas ir sasniegts laikā, kad pasaulē valda koronavīrusa pandēmija.
– Koronavīrusa izraisītais jauno dzīvokļu pārdošanas kritums nebija ilgs – vien martā, aprīlī, maijā, kad Latvijā pirmo reizi izsludināja ārkārtējo situāciju un cilvēki mēģināja saprast, kā šādos jaunajos apstākļos dzīvot. Jūnijā pieprasījums krasi atjaunojās, bet jūlijā, kad, šķiet, visiem vajadzētu baudīt atvaļinājumu, vietējie iedzīvotāji aktīvi pirka dzīvokļus jaunajos projektos. Savukārt rudenī pārdošanas apjomi pieauga tiktāl, ka līdz gada beigām mēs ātri vien kompensējām pavasarī nenotikušo darījumu apjomu. Būšu atklāts – darījumu vilnis rudenī un ziemā pārsniedza mūsu cerības.
Darījumi šajā laikposmā ļāva mums noslēgt 2020.gadu ar pozitīvu rezultātu. Mēs redzam, ka šāda tendence ir visā Eiropā. YIT meitas uzņēmumi darbojas daudzās valstīs, tostarp Čehijā un Slovākijā. Un tur tika noslēgts rekordaugsts jauno dzīvokļu darījumu skaits, kaut arī viņu ārkārtas situācijas ierobežojumi bija daudzkārt stingrāki un aptverošāki nekā Latvijā.
Vēl viens piemērs no Lietuvas: 2020.gada rudenī saņēmām no turienes satraucošas ziņas par slimnīcām, kas pārpildītas ar Covid-19 pacientiem, un tajā pašā laikā mūsu YIT kolēģi no Lietuvas informēja par pārdošanas uzplaiksnījumu. Šo tendenci viņi saglabāja arī šopavasar. 2021.gadā YIT Lietuvā katru mēnesi pārdod 50-70 dzīvokļu, kaut gan iepriekš plānotais, visnotaļ optimistiski prognozētais dzīvokļu skaits bija ap 30. Un, re, 50-70 darījumu katru mēnesi!
– Kā YIT sokas Latvijā šogad?
– Pārdodam apmēram 20 dzīvokļu mēnesī, un tas atbilst mūsu gaidām un plāniem vienam gadam. Ja YIT Latvijas nodaļa pārdos 200 dzīvokļu gadā, – tas būs labs rezultāts, ja 250 un vairāk, – izcils.
– Tātad YIT pārdošanas apjomi Latvijā ir mazāki kā Lietuvā? Pieņemu, ka tie ir arī mazāki kā Igaunijā.
– Tā tas ir. Tas gan nav saistīts ar mūsu pieticību vai nevēlēšanos pārdot, bet tādēļ, ka Viļņas un Tallinas jauno mājokļu tirgus iepriekšējos desmit gados bija aktīvāks nekā Latvijas galvaspilsētā. Jauno dzīvokļu būvniecības un pārdošanas apjomi Viļņā un Tallinā 2-2,5 reizes pārsniedz līmeni mūsu valstī. Bet mēs nesūdzamies par Latvijas tirgu un mūsu lomu tajā: darījumu skaita ziņā YIT ir otrs lielākais nekustamo īpašumu attīstītājs! Mēs piekāpjamies vien Bonava Latvija.
– Vai 2021.gadā Latvijā ir sagaidāms jauno projektu būvniecības pieaugums?Somijas uzņēmums YIT darbojas Latvijā kopš 2002.gada. Tas attīsta projektus arī Somijā, Krievijā, Zviedrijā, Norvēģijā, Lietuvā, Igaunijā, Čehijā, Slovākijā un Polijā.
– Domāju, ka šogad rezultāti būs līdzīgi 2020.gada pārdošanas rādītājiem - nedaudz vairāk nekā 2000 dzīvokļu jaunajos projektos vien. Pārāk daudzi pasūtītāji, kuru portfelī ir viens vai divi projekti, pagājušā gada pavasarī bija spiesti iepauzēt projektu virzību – viņi vēroja, kas notiks ar tirgu. Pārliecinoties, ka darījumi tiek veikti un ir pieprasījums, viņi rudenī atjaunoja savu projektu attīstību un būvniecību. Bet tirgū šie projekti nonāks vēlāk, nekā sākotnēji bija plānots. Savukārt vairāki biroju centru attīstītāji, kas apturēja projektus pirms gada, vēl šobrīd nav atjaunojuši to attīstību.
Jauno mājokļu segmentā Latvija būtiski iepaliek no pārējām Baltijas kaimiņvalstīm. Dzīvojamā projekta attīstība nav vienā dienā veicams uzdevums. Viendien varat nopirkt katliņu un nākamajā dienā vārīt tajā putru vai zupu. Tā nenotiek nekustamo īpašumu tirgū. Zemes gabala atrašanai un iegādei vien bieži ir nepieciešams pusgads vai pat gads. Vairāk nekā gadu notiek projektēšana un visu vajadzīgo atļauju saņemšana. Un tikai pēc tam var sākt būvniecību, kas ilgst gadu pusotru, ja tā ir viena ēka.
Man ir gandarījums, ka pēdējo gadu laikā Latvijas varas iestādes ieklausās nekustamo īpašumu attīstītājos. Piemēram, Rīgas domē jauno projektu saskaņošanai ir izveidots zaļais koridors, uzlabojas attieksme pret investoriem. Mēs to jūtam. Bet šīs pārmaiņas nenotiek ātri. Ir vajadzīgs laiks, jāturpina uzlabot būvniecības biznesa vidi.
– Kādas jaunbūves varam sagaidīt no YIT 2021 .-2022.gadā?
– Nesen mēs Purvciemā sākām būvēt jaunu ēku – Safrāns, tajā ir 81 dzīvoklis. Šo māju pilnībā pabeigsim 2022.gada vasarā.
Turpat, Purvciemā, drīz beigsim projekta Green City trešās ēkas būvniecību, rudenī sāksim būvēt ceturto ēku.
Esam iesākuši dzīvojamo kompleksu Tērbatas ielā 72. To mēs pārprojektējām atbilstoši mūsdienu prasībām.
Esam uzsākuši būvniecības darbus Dzelzavas ielā 110 – tas ir projekts Silvas nami ar 250 dzīvokļiem. Pirmajā kārtā paredzēts pabeigt māju ar 67 dzīvokļiem.
Rudenī sāksim būvēt Āgenskalnā kompleksu Mārpagalmi, tur kopumā paredzēti vairāk nekā 500 dzīvokļu.
2022.gadā vēl ar divām ēkām papildināsim projektu Riverstone Residence Ķīpsalā.
Vienlaikus šopavasar piedāvājam pēdējos pārdesmit dzīvokļus projekta Annas Parks ceturtajā ēkā, kuru pabeigsim maijā. Mums ir palikuši brīvi vien seši dzīvokļi projektā Dzirciema nams un viens pēdējais mēbelēts dzīvoklis projekta Riverstone Residence pirmajā ēkā.
– Vai potenciālo pircēju aktivitāte ir atkarīga no tā, kādā attīstības stadijā atrodas projekts? Vai viņi labprāt piekrīt darījumiem, kad projektā ir tikai būvbedre, vai tomēr vēlas sagaidīt projekta pabeigšanu un tikai pēc tam pieņem lēmumu par pirkumu?
– Pieprasījums pēc mūsu dzīvokļiem ir samērā stabils jau no to pārdošanas sākuma, kad ēka vēl tikai tiek būvēta. Protams, ir klienti, kuri principiāli vēlas sagaidīt dzīvokļa nodošanu ekspluatācijā. Bet šādā gadījumā viņiem ne vienmēr izdodas nopirkt tieši to dzīvokli, ko bija gadu vai pusgadu iepriekš noskatījuši; tad ir jāizvēlas no tiem, kuri vēl nav pārdoti. Uzņēmumam YIT ir laba un stabila, pozitīva reputāciju – YIT ir vairāk nekā 100 gadu. Ja tev uzticas, cilvēki ir gatavi apmaksāt rezervācijas arī būvniecības laikā. Ir saprotami, ka no to jauno projektu nekustamo īpašumu attīstītājiem, kuri darbību uzsākuši nesen, cilvēki vēlas iegādāties dzīvokļus tad, kad ēkas ir jau gatavas vai pavisam drīz tiks pabeigtas. Cilvēki cenšas izvairīties no jebkādiem iespējamiem riskiem un vēlas klātienē pārliecināties par būves kvalitāti.
Šobrīd ir interesanti vērot, kā Rīgas jauno projektu segmentā savus projektus sāk attīstīt spēlētāji no kaimiņvalstīm – Lietuvas un Igaunijas. Domāju, ka viņiem būs nepieciešams laiks, lai iegūtu vietējo klientu uzticību, jāsaka, ka būvnieku dzimtajos tirgos viņiem ir ļoti laba reputācija.
– Lielas starptautiskas kompānijas, kas strādā Latvijā un sniedz konsultācijas nekustamo īpašumu jomā, stāsta, ka Igaunijas un Lietuvas būvnieki ir ļoti ieinteresēti uzsākt projektu Rīgā. Dodiet vien būves laukumu!
– Tieši tā arī ir. Igaunijas nekustamo īpašumu attīstītāji cer līdzīgu sniegumu jauno mājokļu projektu attīstībā Tallinā atkārtot pie mums, lietuvieši dara to, ko veiksmīgi ir paveikuši Viļņā, – būvē komerctelpas un biroju ēkas.
– Un, ko mēs, Latvija? Uz ko tieksimies mēs?
– (Jautri.— m2 ). Mēs, lai Dievs dod spēku atšķetināt mūsu samezgloto nekustamo īpašumu nozares likumdošanu. Pozitīva virzība jau ir sākusies. 2021.gada vasarā Latvijā spēkā stāsies ļoti vajadzīgais un progresīvais Dzīvojamo telpu īres likums. Tas būtiski veicinās klasisko īres namu attīstību Rīgā un tās apkaimē. Tādējādi pēc diviem trim gadiem pieaugs jauno īres mājokļu skaits.
– Jums šķiet, ka mums šajā segmentā ir nepietiekams piedāvājums? Lai palielinātu īres mājokļu pieprasījumu, jāmaina vietējo klientu psiholoģija. Jā, Vācijā gandrīz 60% iedzīvotāju dzīvo īrētos īpašumos, bet šeit, Latvijā, mums ir svarīgāk, ka mājoklis, kurā dzīvojam, ir mūsu īpašums.
– Nepiekrītu. Jaunākajai paaudzei ir pilnīgi cita attieksme pret nekustamo īpašumu. Viņi citādi uztver pasauli. Šodien viņi strādā Rīgā, rītdien – Berlīnē, bet parīt, iespējams, Prāgā. Viņi var strādāt un dzīvot dažādās valstīs, viņi zina vairākas
valodas. Un viņi grib uzreiz dzīvot labos apstākļos, ja vien algas līmenis ir pietiekams. Viņi nezina, kur dzīvos rītdien, parīt vai pēc 10 gadiem. Tādēļ arī izvēlas augstvērtīgus īres mājokļus jaunajos projektos. Tie ir pieprasīti, un tiem ir savi klienti. Arī mūsu uzņēmuma YIT grupa darbojas šajā virzienā. Kopīgi ar citiem investoriem mēs veidojam fondu, kas pārvaldīs sešus īres namus, kurus mūsu grupas uzņēmumi būvēs Latvijā, Igaunijā un Lietuvā (divas ēkas katrā valstī). Latvijā šī fonda portfelī tiks iekļauta projekta Green City ceturtā ēka un visi dzīvokļi Tērbatas ielā 72.
– Vēlreiz par mājokļu pirkšanu – kas galvenokārt ir jauno projektu pircējs Rīgas mikrorajonos?
– Jaunās ģimenes, kas ļoti labprāt izmanto valsts garantijas palīdzību, ko sniedz finanšu institūcija Altum. Tās darbība rit pilnā sparā. Papildus tam kopš pagājušā gada rudens Latvijā piedāvā izdevīgus kreditēšanas noteikumus (pirmā bija SEB banka, bet vēlāk tai pievienojās Swedbank un citas nozīmīgākās kredītiestādes). Gada likmes ir pat mazākas par 2%. Manuprāt, šobrīd ir izdevīgs brīdis pirkumiem un lietderīgai naudas ieguldīšanai. Šajā ierobežojumu periodā daudziem ir izdevies iekrāt, turklāt jaunu nekustamo īpašumu cenas Rīgā ir zemākas kā Viļņā un jo īpaši Tallinā.
– Tajā pašā laikā jauno dzīvokļu vidējā cena galvaspilsētas mikrorajonos pēdējos trijos četros gados ir būtiski paaugstinājusies. 2017. - 2018.gadā vidējais rādītājs bija 1 500-1 600 eiro par kvadrātmetru, tagad standarta cena tuvojas 1 900 eiro par kvadrātmetru vai pat 2 000 eiro.
– Statistikas datos nevajadzētu jaukt kopā ābolus ar bumbieriem, kā to darījām iepriekš. Tas ir, vienviet sametām dzīvokļus gan no pilnīgi jaunām būvēm, gan no projektiem, kas būvēti pirms desmit piecpadsmit gadiem un kurus pārņēmušas bankas un grūti dēvēt par jauniem projektiem. Rezultāts: tā arī ieguvām vidējos 1550 eiro. Tagad tirgū ir tikai pirmreizējais piedāvājums jaunajiem dzīvokļiem Rīgas mikrorajonos. Un tie veido cenu, kas tuvojas 1950 eiro par kvadrātmetru. Šī cena ir tāda ne jau īpašumu attīstītāju skopuma dēļ. Atcerieties, ka būvniecības pašizmaksa pieaug ik gadu, un šis process pagaidām vēl nav beidzies.
– Kāda šobrīd ir ekonomiskās klases jauno mājokļu būvniecības pašizmaksa?
– Lētāk nekā 1 000 eiro par kvadrātmetru Latvijā šobrīd uzbūvēt nevar. Šim skaitlim uzreiz pieskaitiet PVN (21%). Vēl papildus pieskaitiet maksājumu par zemes iegādi, projektēšanu un infrastruktūras nodokli, kas atkarībā no būvniecības vietas ir 1 000 – 2 000 eiro par katru dzīvokli. Vēl komunikāciju izbūve, to attīstītājs sedz no savas kabatas. Kā arī nekustamā īpašuma nodoklis, kas īpašuma attīstītājam jāmaksā pat par dzīvokļiem, kuri nav nodoti ekspluatācijā. Arī darbaspēka izmaksas pastāvīgi pieaug. Tādējādi jauno dzīvokļu cenu palielinājums ir loģiski izskaidrojams. Neviens īpašuma attīstītājs neuzsāks jauna projekta būvniecību, ja nevarēs gūt plānoto peļņu. Viņam ir izdevumi un aprēķini, cik jānopelna, lai projekts nestu peļņu. Ja finanšu matemātika to attaisno, projektam tiek dota zaļā gaisma, ja nē, – nekas netiek darīts.
– Vai tuvākajā laikā varētu parādīties kādi tehniski risinājumi, kas samazinātu būvniecības pašizmaksu?
– Pabeigta mājokļa galīgo cenu ietekmē dažādi faktori. Mēs, YIT, izmantojam saliekamā dzelzsbetona tehnoloģiju. Tās priekšrocības – īsāki darba izpildes termiņi un augsti kvalitātes rādītāji. Tajā pašā laikā ēkai ar saliekamām dzelzsbetona konstrukcijām ir augstāka pašizmaksa nekā ēkai, kas būvēta no blokiem. Ir nepārtraukti visam jāatrod līdzsvars. Nevajadzētu cerēt uz brīnumu, ka izdosies uzbūvēt divas reizes lētāk nekā tirgū kopumā.
Pašizmaksu var samazināt, izmantojot tādus tehniskos risinājumu, kas ir saistīti ar komfortu. Var ietaupīt, ja atsakās no apakšzemes autostāvvietu izbūves, – tā sadārdzina izmaksas. Vai, piemēram, griestu augstuma izvēle: vai tie būs 2,55 m vai 2,7 m augsti. No tā ir atkarīgs ēkas būvapjoms un izmantotā materiāla daudzums. Vai dzīvokļu iekšējās reģipša starpsienas būvēt divās kārtās vai vienā? Svarīgs faktors ir arī jaunceltņu skaits kompleksā. Komunikāciju pievade un infrastruktūras iekārtošana jāveic jebkurā gadījumā – vienalga, vai uz konkrētā zemes gabala būvē vienu, trīs vai četras ēkas. Bet, aprēķinot šīs izmaksas uz vairākām ēkām, to īpatsvars pašizmaksā būs mazāks. Turklāt, uzbūvējot pirmo māju, tiek iegūta pieredze, kas palīdzēs ātrāk uzbūvēt otro, trešo un ceturto māju, būs ietaupīts uz būvnieku darba apmaksas rēķina.
Uzņēmums YIT pēdējos gados dod priekšroku standarta un komforta klases jaunceltnēm, kā mēs paši to esam definējuši. Atšķirība starp tām ir ne vien izvēlēto apdares materiālu kvalitātes ziņā, kas standarta klasē ir nedaudz vienkāršāka, bet arī inženiertehnisko risinājumu ziņā. Mūsu standarta klases raksturlielumi ir līdzīgi Somijas standartiem. Piemēram, tur nevienu nesatrauc, ja dzīvokļa starpsienas ir izveidotas no reģipša vienā kārtā vai ūdens caurules vannasistabā nav noslēptas un ir redzamas. Mūsu klienti minēto nav gatavi pieņemt, bet pieprasa zemākas cenas. Ietaupīt var arī uz dzīvokļu platības rēķina – racionāls plānojums ļauj izvairīties no liekiem kvadrāt-metriem.
– Kādas ir standarta platības YIT projektos Latvijā?
– Mūsu divistabu dzīvokļiem ir 42 - 46 kvadrātmetri, trīsistabu – 58-62 kvadrātmetri, četristabu dzīvokļu platība reti pārsniedz 78 kvadrātmetrus. Citi īpašumu attīstītāji piedāvā daudz mazākus dzīvokļus, manuprāt, tie nevar būt ērti dzīvošanai. Studijas tipa dzīvokļi līdz 20 kv.m, zinot, ka praktiski dzīvojat virtuvē, vai 7-8 kv.m lielas guļamistabas – tas mūsdienās ir par šauru.
– Pēdējos gados daudzi nekustamā īpašuma attīstītāji, kas darbojas Latvijā, popularizē kādu ideju: jo mazāka dzīvokļa platība, jo labāk!
– Lietuva jauno projektu attīstības ziņā mūs nedaudz apsteidz, un Lietuvas piemērs rāda, ka cilvēki sāk pieprasīt nedaudz plašākus ekonomiskās klases dzīvokļus nekā tos, ko būvēja pēdējo gadu laikā. Ir pieaudzis algu līmenis, līdz ar algām pieaug prasības, ko cilvēki izvirza jaunajam mājoklim. Kaut arī YIT projekti nav ļoti plaši, Latvijas klienti tos izvēlas, piebilstot, ka konkurentiem ir pārlieku mazas platības. Nav daudz cilvēku, kuri vēlas dzīvot mazos būrīšos.
– Kuru projektu Latvijā, kas būvēts pēdējos gados, uzņēmums vērtē kā vislabāko?
– Laikam projektus Annas Parks un Green City. Tie ir atšķirīgi projekti. Viens – omulīga četrstāvu ēka, kas atrodas Imantas zaļajā zonā, ir komfortabls plus klases projekts. Tas savā ziņā ir privātāks. Otrs –Green City ir komforta klases projekts, gandrīz kā pilsēta pilsētā, ar lielu dzīvokļu skaitu, tas deva iespēju piedāvāt iemītniekiem ļoti pievilcīgas apkalpošanas cenas.
Turpmākais YIT plāns Latvijā ir pievērsties daudzdzīvokļu ēku kompleksiem, kuros būs vismaz divas vai vairākas ēkas. Tas ļauj piedāvāt pircējiem patīkamākas cenas. Mūsu plānos paredzēts, ka ik gadu būvniecības stadijā mums būs ap 250-300 dzīvokļu, papildus tam nākamo divu trīs gadu laikā mēs nodosim ekspluatācijā 250 īres dzīvokļu. Tie visi ir komforta un standarta klases piedāvājumi, premium segmentu mēs atstājam citiem tirgus spēlētājiem.
– Vai jūs joprojām iepērkat zemes gabalus projektu būvniecībai?
– Protams, savu stratēģiju plānojam daudzus gadus uz priekšu. Pēdējais darījums – mēs nopirkām zemi blakus tirdzniecības centram Mežciems, tur varēsim būvēt vairākas ēkas ar kopumā 350 dzīvokļiem.
Mums tagad pieder arī bijušās rūpnīcas Arsenāls teritorija, kas atrodas Āgenskalnā, netālu no Māras dīķa. Jau iepriekš minēju, ka šeit būvniecības darbus sāksim 2021.gada rudenī. Tirgus šobrīd ir labvēlīgs, un budžeta klases dzīvokļi jaunajos projektos ir ļoti pieprasīti. Mēs turpināsim radīt dzīvokļus atbilstoši vietējo iedzīvotāju pieprasījumam.