Для чего частным лицам желательно иметь на руках оценку принадлежащей им недвижимости? И с какими возражениями и недопониманием со стороны заказчиков оценок приходится сталкиваться профессионалам?
Мир никогда не стоит на месте, всё в нашей жизни течёт, всё изменяется. И в ней всегда находится место новому, в том числе и под давлением внешних обстоятельств. Вот и рынок недвижимости Латвии в силу введённых из-за пандемии коронавируса ограничений за последний год претерпел множество изменений, связанных как с трансформацией спроса, так и c дигитализацией самой процедуры проведения и регистрации сделок. Обязательной составляющей успешных продаж стали детали, на которые участники рынка раньше не обращали повышенного внимания, считая их чем-то само собой разумеющимся. И оценка – одна из них. Если в 2020 году наибольшую активность при заказе оценок проявляли предприниматели, владеющие коммерческой недвижимостью, то в 2021 году существенный прирост интереса фиксируется со стороны частных лиц. Что вполне укладывается в рамки логики – ценность оценок возрастает, если на рынке недвижимости происходят какие-то существенные перемены.
Самая распространённая мотивация заказа частными лицами оценки выставленной на продажу недвижимости – желание утвердиться в правильном формировании цены предложения. Если оценочная стоимость близка к цене, которую запрашивает продавец – это оказывает благоприятное психологическое воздействие на покупателя. Тот понимает: стартовая цена не взята с потолка, а обоснована.  В Англии перед сделкой, как правило, предварительную оценку недвижимости приносят и продавец, и покупатель. А у нас в Латвии большая часть владельцев недвижимости до сих пор считает, что они лучше других знают стоимость своего имущества.  В Англии, где я учился и закончил магистратуру RICS по программе оценки инвестиций и объектов недвижимости, перед сделкой, как правило, предварительную оценку недвижимости приносят и продавец, и покупатель. А у нас в Латвии большая часть владельцев недвижимости до сих пор считает, что они лучше других знают стоимость своего имущества, что может мешать процессу продажи. Большая часть сделок по покупке новых и серийных квартир сегодня происходит с привлечением ипотечных кредитов. И здесь без оценки не обойтись. Оценочная стоимость становится определяющим фактором того, какой по размеру заём может стать доступен потенциальному клиенту. Согласно внутренним правилам кредитных учреждений, финансирование (в зависимости от объекта – в той или иной максимальной пропорции) выдаётся, исходя именно из оценочной стоимости недвижимости, а не цены, по которой стороны согласны провести сделку. Разумеется, для получения кредита важно, чтобы потенциальный получатель отвечал остальным требованиям банка, касающимся его личной платёжеспособности.
Заказывая оценку, клиент должен осознавать: он получит именно оценочную стоимость объекта, чаще всего отличающуюся от цены предложения. По мировой судебной практике данное отличие не должно превышать 15%, что считается приемлемым. Профессиональный оценщик не станет исполнять прихоть заказчика, выводя ту или иную выгодную для того цифру. Мы действуем чётко в рамках имеющихся методик и стандартов. Оценщик недвижимости – серьёзная и регламентированная профессия, регулируемая различными законами. Результаты нашей работы могут подпадать и под уголовную ответственность. Поэтому каждый оценщик осторожно смотрит на итоговые цифры и в оценочном заключении обосновывает полученную оценочную стоимость с помощью различных методик. В банках представленные им оценки дополнительно перепроверяют их внутренние специалисты. Kаждый оценщик осторожно смотрит на итоговые цифры и в оценочном заключении обосновывает полученную оценочную стоимость с помощью различных методик.
Клиентам часто приходится объяснять, в чём заключается отличие цены от оценочной стоимости. Цена – это результат конкретной сделки между двумя сторонами: покупателем и продавцом. Случается, что обстоятельства заставляют продавца спешить с продажей и снижаться до устраивающего его уровня, который в реальности может оказаться ниже средней по рынку цены аналогичной недвижимости. Или, наоборот, покупатель по каким-то личным причинам (родственники живут рядом, провёл детство в этих местах, нравится архитектура дома или внутренний интерьер квартиры) желает приобрести конкретную недвижимость, и только её, соглашается дать столько, сколько просит продавец, хотя это и выше остального рынка.
Оценочная стоимость – понятие теоретическое и, условно, среднестатистическое, предполагающее, что участники сделки принимают решения без давления каких-либо обстоятельств, в том числе и финансовых. Оценщик изучает объект в каждом конкретном сегменте рынка с точки зрения беспристрастного покупателя. Поэтому заказчикам нужно быть готовыми к тому, что ни одна оценочная методика не позволит в полном объёме учесть те средства, которые они вложили в дорогой ремонт своей квартиры, расположенной в непрестижном месте или в неотремонтированном доме. Богатый ремонт – личная прихоть владельца, оценить которую потенциальные покупатели готовы редко.
Ещё одна классическая ошибка такого же плана – строительство в регионах нашей страны дорогих частных домов, которые затем выходят на продажу. В Латвии довольно мало мест, где на строительстве такой недвижимости можно хорошо заработать. Из-за высокой стоимости подрядных работ себестоимость нового дома часто оказывается выше уровня реальных покупок аналогичных по площади объектов. Тогда оценочная стоимость, полученная методом сравнительных характеристик, оказывается ниже, чем себестоимость новостройки. Не срабатывают и методы определения стоимости через поток арендных денег – ставки у нас низкие. Владельцы новых домов в регионах воспринимают всё это очень болезненно.
Но наличие свежей оценочной стоимости недвижимости на начальном этапе переговоров с клиентами однозначно ускоряет процесс проведения покупки. Так что тем, кто только готовится к продаже, есть смысл заказывать оценку заранее. Она – эффективный инструмент продажи.
Для покупателя оценка ценна тем, что позволяет понять техническое состояние объекта и углубиться в нюансы (в том числе и юридические). Полная оценка – труд объёмный, который включает изучение оценщиком абсолютно всей документации, связанной с оцениваемой недвижимостью. И если имеются какие-то неучтенные в представленных документах тонкости, то владельцам недвижимости стоит информировать об этом оценщика заранее, а не удивляться по получении оценки: мол, почему они не были учтены?!
Если полученный в оценке результат не сходится с логикой, то её можно опротестовать в Латвийской ассоциации оценщиков. Показателем качества работы моих коллег может служить тот факт, что таких обращений очень мало. Если у заказчика возникают какие-то вопросы или претензии, то устранить их удаётся в ходе диалога.
Один из вариантов заблаговременно узнать, какая приблизительно цифра может фигурировать в оценке, – это заказать предварительный расчёт. Он занимает меньше времени и стоит дешевле, чем полная оценка. Только учитывайте, что банки такой формат не принимают и оценку всё равно нужно будет расширить до стандартного варианта.
Отдельная группа сделок с недвижимостью, для которых важна оценка, – те, что проводятся вне рамок классических покупок и продаж. Речь идёт о вступлении в наследство, об актах дарения и реализации взаимных договоренностей. Во всех этих случаях оценка не обязательна, но, как показывает практика, желательна. Более того, отсутствие оценки в момент проведения такого рода сделок в дальнейшем может обернуться серьёзными налоговыми начётами. Многие жители нашей страны при вступлении в наследство или получении недвижимости по дарственной не фиксируют рыночную стоимость этой недвижимости. В этом нет ничего страшного, если вы не планируете её продавать. Другое дело, если решите расстаться с подаренным или доставшимся в наследство объектом. Тогда сделка будет происходить по нормальным рыночным ценам, и независимо от того, сколько времени в вашей собственности находился объект, вам предстоит платить налог на прирост капитала. Тот начисляется по ставке 20% от разницы между ценой продажи недвижимости и ценой, по которой она вам досталась. А так как при вступлении в наследство не была сделана оценка рыночной стоимости объекта на тот момент, налог будет начисляться на разницу между ценой продажи и кадастровой стоимостью, которая значительно ниже. Это выльется в необходимость заплатить круглую сумму.
Подготовленные компанией Ober Haus оценки домов, квартир и земельных участков принимают все крупные финансовые учреждения нашей страны, и не только традиционные банки. В сфере финансировании развития проектов недвижимости возрастает роль таких альтернативных кредитных структур, как, например, Bigbank, EstateGuru или WestKredit. Это связано с тем, что классические банки занимают чуть более консервативную позицию в вопросе предоставления займов для новых застройщиков. Альтернативные финансовые институции более открытые и динамичные в общении с предпринимателями. Не боятся выделять финансирование и для реализации проектов в регионах, в том числе коммерческого характера. В этой ситуации оценка будущей стоимости претендующего на кредит объекта становится одним из основных критериев, на которых базируется принятие решения о выделении средств тому или иному застройщику. Альтернативные финансовые компании всё больше начинают заявлять о себе и на рынке выдачи ипотечных займов для частных лиц.
В рейтинге предприятий, обеспечивающих оценку латвийской недвижимости, Ober Haus находится на лидирующих позициях. Только за прошлый год в Латвии нами было проведено несколько тысяч оценок различных объектов. Нынешней весной в головном офисе и региональных филиалах у нас трудились около 20 оценщиков, способных оценить недвижимость практически в любом уголке страны. В масштабах Балтии группа Ober Haus и вовсе является лидером: в 2020 году её сотрудниками проведено около 16 700 оценок объектов недвижимости. Так что, если вам необходимо получить оценку вашей недвижимости, – обращайтесь! Мы сделаем это профессионально!