Kādēļ fiziskām personām ir lietderīgi veikt sava nekustamā īpašuma vērtēšanu? Par kādiem pārpratumiem un iebildumiem pasūtītāji visbiežāk stāsta vērtēšanas speciālistiem?
- Pasaule nestāv uz vietas, dzīvē viss plūst un mainās. Tajā vienmēr savu vietu atrod jaunais, tostarp arī ārējo apstākļu ietekmē. Arī Latvijas nekustamo īpašumu tirgū notikušas daudzas izmaiņas, kuras radījuši pēdējā gada laikā ieviestie koronavīrusa pandēmijas ierobežojumi – ir mainījies pieprasījums, digitalizētas darījumu veikšanas un reģistrēšanas procedūras. Par darījuma noslēgšanas obligātu nosacījumu kļuvušas detaļas, kurām iepriekš tirgus dalībnieki nepievērsa uzmanību, uzskatot tās par pašsaprotamām. Īpašuma vērtēšana ir viena no tām. 2020.gadā aktīvi īpašuma vērtēšanas pasūtītāji bija uzņēmēji, kuriem pieder komercīpašumi, vai kuri gribēja veikt komercīpašumu iegādes transakcijas, bet 2021.gadā pandēmijas iespaidā pieauga arī fizisko personu interese, kuriem nav nepieciešams kredīts. Tas ir loģiski izskaidrojams – ja tirgū notiek būtiskas pārmaiņas, novērtējuma nozīmība palielinās.
Visizplatītākais faktors, kādēļ fiziskās personas pasūta pārdodamā īpašuma novērtējumu – ir viņu vēlme pārliecināties, vai pārdošanas piedāvājuma cena ir izraudzīta pareizi, balstoties uz profesionālu īpašuma tirgus cenas novērtējumu. Ja vērtējumā īpašuma tirgus vērtība ir līdzīga pārdošanas cenai, ko nosaucis pārdevējs, – tas rada labvēlīgu psiholoģisko ietekmi uz pircēju. Pircējs saprot: pārdošanas sākumcena nav tāpat vien izdomāta, tā ir pamatota, un ja pircējam būs jāpiesaista kredītlīdzekļi, šo vērtējumu varēs izmantot. Anglijā, kur mācījos un absolvēju RICS (Karaliskās zvērinātu mērnieku institūcijas) sertificētas maģistrantūras, investīciju un nekustamā īpašuma objektu vērtēšanas programmā, pirms darījuma, kā likums, nekustamā īpašuma iepriekšēju novērtējumu atnes gan pārdevējs, gan pircējs. Bet mums Latvijā lielākā daļa nekustamā īpašuma īpašnieku vēl joprojām uzskata, ka viņi labāk par citiem zina sava īpašuma vērtību, bet tas var kaitēt pārdošanas procesam. Anglijā pirms darījuma, kā likums, nekustamā īpašuma iepriekšēju novērtējumu atnes gan pārdevējs, gan pircējs. Bet mums Latvijā lielākā daļa nekustamā īpašuma īpašnieku vēl joprojām uzskata, ka viņi labāk par citiem zina sava īpašuma vērtību.
Vairums dzīvokļu pirkuma darījumu jaunajos projektos un sērijveida ēkās šobrīd tiek veikti, piesaistot hipotekāro aizdevumu. Šādā gadījumā īpašuma vērtēšana ir obligāta. Vērtēšanā aprēķinātā īpašuma tirgus vērtība ir galvenais faktors, pēc kura nosaka potenciālajam klientam pieejamā aizdevuma apmēru. Kredītiestāžu iekšējie noteikumi nosaka, ka finansējums tiek izsniegts, pamatojoties uz vērtējumā noteiktā īpašuma tirgus vērtību (aizdevuma maksimālais īpatsvars atkarīgs no konkrētā objekta), nevis pamatojoties uz darījuma cenu, par kuru vienojušies pircējs un pārdevējs. Protams, lai saņemtu aizdevumu, tā potenciālajam saņēmējam jāatbilst arī pārējiem bankas kritērijiem attiecībā uz viņa personīgo maksātspēju.
Pasūtot novērtējumu, klientam ir jāsaprot - viņš uzzinās aptuvenu objekta vērtību, kas var atšķirties no pārdošanas cenas. Saskaņā ar pasaules tiesu praksi šai cenai nevajadzētu atšķirties vairāk nekā par 15%, kas ir pieņemama atšķirība. Profesionāls vērtētājs nepakļausies klienta kaprīzēm, lai uzrādītu tādu vērtību, kādu vēlētos redzēt klients. Mēs veicam novērtējumu, stingri ievērojot spēkā esošo metodoloģiju un standartus. Nekustamā īpašuma vērtētājs ir nopietna un Latvijā reglamentēta profesija, kuru regulē tiesību normatīvie akti. Par mūsu darba apzināti kļūdaini pieļautu rezultātu var piemērot arī kriminālatbildību. Tādēļ katrs sertificēts vērtētājs rūpīgi izvērtē visus skaitļus un vērtējumā iegūtā īpašuma tirgus vērtība tiek pamatota, izmantojot dažādas metodes. Bankām iesniegtos vērtējumus vēl papildus pārbauda viņu pašu speciālisti. Katrs vērtētājs rūpīgi izvērtē visus skaitļus un galīgajā vērtējumā iegūtā īpašuma tirgus vērtība tiek pamatota, izmantojot dažādas metodes. Bankām iesniegtos vērtējumus vēl papildus pārbauda viņu pašu speciālisti. 
Mums bieži jāizskaidro klientiem, ar ko atšķiras cena no tirgus vērtības. Cena – tā ir konkrēta darījuma pirkuma maksas lielums, par kuru vienojušās divas puses – pārdevējs un pircējs. Ir gadījumi, kad kādu apstākļu dēļ pārdevējam īpašums ir steidzami jāpārdod, un viņš samazina pārdošanas cenu līdz līmenim, kas viņam ir pieņemams, bet kas ir zemāks kā vidējā tirgus cena analoģiskiem nekustamajiem īpašumiem. Vai otrādi, pircējam ir personiski iemesli (radinieki dzīvo kaimiņos; vieta, kur pavadīta bērnība; patīk konkrētās ēkas arhitektūra vai dzīvokļa interjers), kādēļ viņš vēlas iegādāties tieši konkrēto īpašumu (un neko citu), un viņš ir gatavs maksāt pārdevēja pieprasīto cenu, pat ja tā ir augstāka par šāda objekta tirgus vērtību.
Īpašuma tirgus vērtība ir teorētisks jēdziens, parasti tā ir vidējā statistiskā cena, pieņemot, ka darījuma puses pieņem lēmumu par darījumu bez jebkādu ārējo apstākļu ietekmes, to skaitā, finansiālu. Vērtētājs izvērtē objektu katrā konkrētā tirgus segmentā no objektīva pircēja viedokļa. Tādēļ vērtēšanas pasūtītājam ir jāapzinās, ka neviena vērtēšanas metode pilnībā neiekļaus tos līdzekļus, kas ieguldīti dārgā dzīvokļa remontā, kas atrodas nepieprasītā vietā vai neremontētā mājā. Dārgs remonts – ir īpašnieka kaprīze, kuru potenciālie pircēji parasti netur augstā vērtē.
Vēl viena līdzīga un bieži sastopama kļūda – dārgu privātmāju būvniecība mūsu valsts reģionos, kuras vēlāk tiek izliktas pārdošanā. Latvijā ir ļoti maz vietu, kur dārgi būvētās privātmājas ir likvīdas (peļņu ģenerējošas) - kur tādas pārdodot, var labi nopelnīt, jo būvējot šādas privātmājas parasti izmantoto celtniecības materiālu, interjera elementu un nepieciešamo iebūvēto mēbeļu un sadzīves tehnikas, kā arī līgumdarbu šobrīd augošā cena palielina būvniecības pašizmaksu tiktāl, ka tā nereti pārsniedz cenu, par kādu veikti darījumi ar līdzīga lieluma objektiem (mājas pašizmaksa ievērojami pārsniedz iespējamo pārdošanas cenu). Šādā gadījumā tirgus vērtība, kas iegūta ar raksturlielumu salīdzināšanas metodi, ir zemāka nekā objekta pašizmaksa. Arī tirgus vērtības noteikšana, ņemot vērā īres naudas plūsmu, nepalīdzēs, jo mūsu īres likmes salīdzinoši ir zemas. Jauno māju īpašnieki reģionos to uztver ļoti sāpīgi.
Ja, uzsākot pārrunas ar klientu, jau ir pieejams nesen veikts īpašuma vērtējums, tas nepārprotami paātrina pārdošanas darījuma norisi. Tādējādi tiem īpašniekiem, kuri vēl tikai plāno pārdot savu īpašumu, noteikti ir vērts pasūtīt vērtējumu jau laikus. Vērtējums ir efektīvs pārdošanas instruments.
Pircējam īpašuma vērtējums noder, lai izzinātu objekta tehnisko stāvokli un iedziļinātos detaļās (arī juridiskajās). Pilnais vērtējums ir laikietilpīgs darbs, kura laikā vērtētājs izpēta visus dokumentus, kas saistīti ar vērtējamo īpašumu. Un, ja ir kādas detaļas, kas nav atainotas dokumentos, objekta īpašniekiem par to būtu laikus jāinformē vērtētājs, lai pēc tam nebūtu izbrīns, kādēļ tās nav ņemtas vērā.
Ja vērtējuma rezultāts ir pretrunā ar saprātīgu loģiku, to var apstrīdēt Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijā. Par manu kolēģu darba kvalitāti liecina fakts, ka šādu iesniegumu ir pavisam maz. Ja pasūtītājam rodas jautājumi vai iebildumi, tos izdodas atrisināt savstarpējā dialogā.
Viens no ieteikumiem: jau laikus noskaidrot, kāda varētu būt īpašuma aptuvenā tirgus vērtība – to var izdarīt, pasūtot provizorisku vērtējumu. Šādu vērtējumu var veikt ātrāk un lētāk nekā pilno vērtējumu. Tikai jāņem vērā, ka bankas šādu formātu nepieņem, tām jāsagatavo standarta vērtējums. 
Vēl viena nekustamo īpašumu darījumu grupa, kurai ir svarīgs īpašuma vērtējums, – darījumi, kas nav īpašuma pirkšana un pārdošana klasiskajā izpratnē. Tie ir mantojamie īpašumi, dāvinājumi un savstarpējas vienošanās īstenošana. Visos šādos gadījumos īpašuma vērtējums nav obligāti jāveic, bet prakse rāda, ka tas būtu vēlami. Vēl jo vairāk, ja īpašums šāda darījuma laikā nav bijis novērtēts, vēlāk to pārdodot var nākties maksāt būtiski lielākus nodokļus. Daudzi mūsu valsts iedzīvotāji, saņemot īpašumu mantojumā vai kā dāvinājumu, nefiksē tā tirgus vērtību. Un tas nav nepieciešams, ja vien jūs neplānojat to pārdot. Savukārt, ja vēlēsieties mantotu vai dāvinātu īpašumu pārdot, darījums notiks par tirgus cenu, un neatkarīgi no tā, cik ilgi objekts ir bijis īpašumā, īpašniekam būs jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis. Šī nodokļa likme ir 20% no starpības starp nekustamā īpašuma pārdošanas cenu un to cenu, par kuru īpašnieks iegādājies vai pieņēmis īpašumu. Ja brīdī, kad stājās spēkā mantojuma tiesības, nebija noteikta īpašuma tābrīža tirgus vērtība, tad nodokli aprēķinās no starpības starp pārdošanas cenu un kadastrālo vērtību, kas parasti ir būtiski zemāka par tirgus vērtību. Tādējādi īpašumu pārdodot nāksies maksāt krietni augstāku nodokli.
Ober Haus sagatavotos māju, dzīvokļu un zemes gabalu vērtējumus pieņem visas mūsu valsts lielākās kredītiestādes, ne tikai tradicionālās bankas. Nekustamo īpašumu projektu attīstības finansēšanā aizvien lielāku lomu iegūst alternatīvās kreditēšanas struktūras, piemēram, Bigbank, EstateGuru vai WestKredit. Tas notiek tādēļ, ka klasiskajām bankām ir salīdzinoši konservatīvāka attieksme pret jauniem nekustamo īpašumu attīstītājiem. Alternatīvās finanšu institūcijas saskarsmē ar uzņēmējiem ir daudz atvērtākas un dinamiskākas. Tās nebaidās izsniegt finansējumu arī projektu attīstībai reģionos, to skaitā komercprojektiem. Šādā situācijā uz kredītu pretendējošā objekta nākotnes tirgus vērtība ir viens no galvenajiem kritērijiem, ko ņem vērā, lemjot par aizdevuma piešķiršanu konkrētajam projekta attīstītājam. Alternatīvās finanšu kompānijas aizvien vairāk iesaistās arī hipotekāro kredītu izsniegšanā fiziskām personām.
Ober Haus ir viens no līderiem Latvijas nekustamo īpašumu vērtētāju reitingā. Pagājušajā gadā vien Latvijā mēs veicām vairākus tūkstošus novērtējumu. Šī gada pavasarī kompānijas galvenajā birojā un reģionālajās filiālēs strādāja vairāk nekā 20 vērtētāju, kas spēj novērtēt nekustamos īpašumus jebkurā Latvijas vietā. Baltijas reģionā Ober Haus vērtēšanā ir absolūts līderis: 2020.gadā veikti 16 700 nekustamo īpašumu objektu vērtējumi. Tādēļ, ja jūsu īpašumam ir vajadzīgs vērtējums, – mēs novērtēsim, un to paveiksim profesionāli!