Один из самых устойчивых и востребованных – именно такого эпитета по итогам 2020 года заслуживает сегмент столичных новостроек бюджетного класса. Даже весеннее и ноябрьское введение в Латвии режима чрезвычайной ситуации не помешало ему сохранить продажи на уровне, близком к 2019 году. И это без особых скидок, а в отдельных проектах – с приростом цены, пусть и небольшим. Как показал опрос, проведённый журналом m2 и порталом varianti.lv, практически все крупные застройщики столицы Латвии сохраняют оптимизм в отношении перспектив своих проектов бюджетного класса в 2021 году. Руки опускать никто не собирается!

Квартирами в каких проектах торговали? Как оцениваете продажи в 2020 году? Какие планировки пользовались наибольшим спросом? Как выстраивали свою ценовую политику и давали ли скидки? Представители каких отраслей экономики формировали покупательский спрос на новые проекты в условиях пандемии? Как часто для сделок привлекались банковские кредиты? И чего ожидаете в 2021 году? Так вкратце выглядел перечень вопросов, на которые журнал m2 и портал varianti.lv попросили ответить ряд крупных застройщиков, работающих в сегменте нового бюджетного жилья Риги. Скептикам и пессимистам шансов они не дали.
Илона Стрига, директор AFI Europe Latvia:
– Наша компания AFI Europe – застройщик с большим опытом работы на европейском рынке. После успешного завершения в микрорайоне Иманта проекта Metropolia в данный момент все свои усилия мы сосредоточили на развитии другого масштабного проекта – жилого комплекса Trebū Home. И в первую очередь хочу уточнить, что мы не относим Trebū Home к категории домов бюджетного класса. Реализуя наш проект в спальном микрорайоне Плявниеки, создаём там жилой комплекс, в своём роде отдельный район, который по многим параметрам претендует на более высокий уровень классификации. Это подтверждают архитектура наших домов и отделка фасадов, проработанный и насыщенный ландшафт территории Trebū Home, а также концепция «двор без машин» и продуманные планировки квартир. Среди наших преимуществ, которые ценят клиенты, – энергоэффективность (А-класс), использование современных технологий, просторные зелёные территории, разнообразные детские площадки, зелёные лужайки и места для пикника. В самих квартирах покупатели делают акцент на высоких потолках (2,9 м), больших окнах с трёхслойными стеклопакетами, просторных балконах или террасах. Предлагаем на данный момент нашим клиентам и такой бонус, как кладовые помещения площадью до 6 кв. м, которые входят в стоимость квартир.
Для любителей спорта и поклонников здорового образа жизни в Trebū Home созданы места для активного отдыха: можно заниматься физкультурой на рассвете – для этого предусмотрены спортивная зона с безопасными уличными тренажёрами и баскетбольные площадки, а вечером – отправиться на пробежку по специальной дорожке, проложенной вдоль комплекса.
Среди наших клиентов – люди образованные, активные и требовательные. Это представители самых разных секторов экономики. Например, ИТ, работники банков, страховых и строительных компаний, моряки, государственные служащие, владельцы собственных бизнесов, менеджеры и руководители среднего звена.
До конца 2020 года мы планируем сдать в эксплуатацию сразу четыре (!) дома новой очереди Trebū Home. А уже в 2021 году начнём строительство новых трёх и продолжим проектирование ещё четырёх домов. Кроме того, мы приобрели дополнительные земельные участки рядом с Trebū Home и в ближайшее время начнём строительство новых парковочных мест для машин наших клиентов.
Конечно, ситуация с коронавирусом, неопределённость и ограничения притормозили рынок недвижимости и оказали влияние на продажи. Тем не менее у нас был очень активный и насыщенный 2020 год. Мы распродали первые два дома – это 108 квартир. Активно заключали договоры резервации на квартиры в новых четырёх домах, которые в данный момент готовы к сдаче в эксплуатацию. На этапе строительства наибольшим спросом в нашем проекте пользовались 3- и 4-комнатные квартиры.
По нашим наблюдениям, на стадии развития проекта квартиры резервируют в основном те, кто пришёл к нам по рекомендации; те, кто не успел купить квартиру в уже построенных домах Trebū Home или сразу знает, какую хочет планировку, этаж и вид из окна. Ещё один момент мотивации – возможность воспользоваться преимуществом более низкой, пока идёт строительство, цены. Интерес к нашему проекту высокий, и многие потенциальные клиенты с нетерпением ждут, когда мы сдадим дома в эксплуатацию. Ожидаем, что после того, как это произойдёт, количество продаж возрастёт.
Несмотря на разные сценарии развития экономики, мы в AFI Europe Latvia уверены: ситуация на рынке скоро нормализуется. Это подтверждает и экономический прогноз Банка Латвии. Инвестиции в недвижимость – долгосрочные. Это инвестиции в будущее. Оснований для снижения цен на новые квартиры нет, так как строительные расходы остаются на прежнем высоком уровне. Да и спрос на жильё сегодня значительно превышает предложение, а хорошее жильё всегда будет пользоваться спросом.
Андрис Боже, председатель правления YIT Latvija:
– В 2020 году мы продолжали продажу квартир в наших готовых рижских проектах в Пардаугаве – Riverstone Residence на Кипсале и Dzirciems House на улице Эйженияс. В Annas Parks в Иманте и Green City в Пурвциемсе начали следующие этапы развития проектов: строительство новых зданий и продажу квартир в них. Этой осенью начали и возведение нашего долгожданного проекта Safrāns в Пурвциемсе, открыли и бронирование квартир в нём. В настоящее время предложение YIT Latvija включает в себя пять проектов, два из них реализуются в несколько этапов. Для покупки у нас доступно более 250 квартир, часть из которых находится в стадии строительства, а часть уже завершена.
В начале года активность клиентов и объём сделок были довольно высокими. Затем, конечно же, некоторые изменения были внесены мировыми событиями и текущей ситуацией, но осенью интерес вернулся, и мы можем быть довольны общими результатами этого года.
Уже на протяжении какого-то времени наблюдаем, что более популярными стали трёхкомнатные и компактные четырёхкомнатные квартиры. Клиенты, которые раньше выбирали как первое жилье двухкомнатные квартиры, теперь более дальновидны и, если позволяют возможности, охотно приобретают трёхкомнатные. Нельзя не упомянуть, что при оценке критериев покупки жилья в этом году особое внимание клиенты уделяют возможности обустроить в квартире место для работы и/или учёбы. Сейчас YIT Latvija предлагает на рынке в основном жилье класса комфорт, а суммы самых дорогих покупок квартир в 2020 году у нас немного превысили 180 000 евро. Средняя же сумма сделки составляла около 98 000 евро.
О скидках… Мы заключали сделки в соответствии с нашим прайс-листом на квартиры и информацией, размещённой на сайте. В некоторых случаях предлагаем более гибкий график платежей или первого взноса, но условия остаются прежними. Мы предлагаем более привлекательную цену на последние квартиры в готовых проектах, таких как Green City 1 и Annas Park 2, но такая практика применялась нами и раньше. Доля сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредита, составляет 80-85%.
Для падения цен на новые квартиры нет никаких оснований – скорее наоборот. Объяснение этому есть: недостаточное предложение, которое в Риге значительно ниже, чем в Таллине или Вильнюсе. Кроме того, несколько девелоперов приостановили инвестирование проектов из-за Covid. И для сравнения: цены на квартиры в таллинском «Пурвциемсе» сейчас начинаются от 2 500 евро за кв. м. В 2020 году YIT Latvija начала реализацию всех запланированных проектов. В 2021-м планируем дополнить наше предложение новым проектом в Риге, на улице Дзелзавас, а также начать развитие большого квартала в Агенскалнсе.
Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Group:
– Mercury Group успешно принимала и принимает участие в продаже квартир практически во всех новых проектах Риги и Юрмалы класса премиум. В то же время являемся эксклюзивным продавцом и координатором маркетинга Iris Shampeteris Apartments – нового рижского жилого комплекса класса премиум в бюджетном сегменте. Мы принимаем активное участие в этом проекте с момента покупки земли, разработки архитектурного и технического проекта, выбора и закупки отделочных материалов на основании созданного с нашим участием дизайн-проекта. Наша работа включала в себя и создание сайта, написание текстов, разработку легенды и логотипа, а также названия проекта. К началу нынешней зимы в Iris Shampeteris Apartments нами успешно реализованы 22 из 24 квартир первой очереди и 35 из 48 – второй, которая была сдана в эксплуатацию в конце августа 2020 года.
Исходя из ситуации, которая сложилась в этом году в связи с Covid-19, еще весной было сложно представить, что рынок недвижимости, в том числе и нового жилья, будет столь активным, как это началось с июня 2020 года и продолжается по сей день. Если сравнивать с тем же периодом 2019 года, то количество продаж не уменьшилось. Мы в Mercury Group довольны тем, как шли и идут дела.
Наибольшей популярностью в Iris Shampeteris Apartments пользовались квартиры с двумя спальнями. Самая дорогая сделка прошла близко к 170 000 евро, а средний чек покупки составил примерно 100 000. Отмечу, что если в начале 2020 года, в период закрытия границ и ограничений, на рынке Риги скидки на квартиры стали нормой, то к концу лета застройщики перестали быть столь щедрыми, так как появился устойчивый спрос. Тем не менее разумный торг всегда возможен. В Iris Shampeteris Apartments мы традиционно проводим зимние скидки в декабре, но с условием выкупа (перерегистрации прав собственности на нового владельца) остающихся в продаже квартир до определённого срока, в этом году – до 31 декабря 2020 года.
По завершенным сделкам видим, что покупатель Iris Shampeteris Apartments – это молодые семьи с детьми или пока без них и молодые специалисты. Либо это взрослые дети, которые покупают жильё родителям по соседству со своим местом жительства или наоборот. Есть у нас и несколько семей, которые дружат и которые купили квартиры в нашем проекте. А отрасли, которые представляют покупатели, – совершенно разные: моряки (на них приходится значительная часть продаж), ИT-специалисты, сотрудники авиакомпаний. Есть представители транспортной отрасли, банковские сотрудники, бухгалтеры и предприниматели. Подавляющая часть из них входят в проект с привлечением ипотечного кредитования: таких 90-95%.
Появились и покупатели, которые рассматривают приобретение недвижимости как надежную инвестицию в условиях сегодняшнего непонятного и нестабильного времени. Они покупают квартиры с целью сдачи в аренду и получения пассивного дохода, с возможностью перепродажи в будущем.
Говоря о будущем новых проектов бюджетного класса, думаем, что в 2021 году они будут иметь стабильный успех и при правильном соотношении цены, качества, количества комнат, площади и локации квартиры будут достаточно быстро реализовываться. Цена за квадратный метр нового жилья в Риге на данный момент лояльна и при позитивном сценарии развития экономики останется на сегодняшнем уровне с тенденцией к повышению.
Что касается новых проектов, которыми будет заниматься наша компания, то планируем в 2021 году продолжить работу над третьей очередью комплекса Iris Shampeteris Apartments. В ней учтём все реалии сегодняшнего спроса и пожелания потенциальных покупателей. Напомним, что на сегодня готовы первые две очереди комплекса – это 72 квартиры. А по завершении всего проекта в нём будет насчитываться порядка 230 квартир.
Каспар Экша, руководитель продаж и маркетинга Bonava Latvija:
– В 2020 году у девелопера Bonava Latvija в продаже были представлены квартиры из таких проектов, как Krasta kvartāls, Dreilinga mājas, Pagalms 2.0, Fjordi, Pūces iela 19 и Hausmaņa terases. Сам год для нас был очень разным. Начали его, как и планировалось, со стабильными, растущими результатами продаж. Но с началом пандемии Covid-19 и вступлением в силу ограничительных мер почувствовали как беспокойство клиентов по поводу будущего, так и осторожность банков в вопросах кредитования. Это отразилось и на результатах продаж – в апреле и мае 2020 года у нас была самая низкая активность клиентов и самое малое количество сделок за последние годы. Однако уже в третьем квартале рынок быстро восстановился, и мы завершили этот квартал с ростом продаж на 117% (!) по сравнению с тем же периодом прошлого года. Уже сейчас ясно: 2020 год будет лучше, чем предыдущий, с точки зрения количества сделок, вопреки влиянию Covid-19 на экономику.
Из наших проектов самые дорогие квартиры были проданы в домах Dreilinga mājas. Это были четырёхкомнатные квартиры в домах класса «комфорт». Этот год мы проработали без каких-то скидок. Политика нашего предприятия предусматривает обеспечение более низких цен на начальной стадии строительства объекта, что охотно использует большинство наших клиентов. Это показывают и результаты продаж: наибольший прирост количества проданных квартир по сравнению с прошлым годом наблюдался именно в строящихся проектах. В этом сегменте рост в третьем квартале по сравнению с прошлым годом составил 150%.
Наши клиенты очень разные – их обобщённый портрет зависит от локации и специфики проекта. Так, Dreilinga mājas больше нравится семьям с детьми, а Krasta kvartāls и Pagalms 2.0 больше привлекают молодых специалистов, для которых важна свобода передвижения. Те, кому важно жить в центре, выбирают проект Fjordi. Отмечу, что ипотечный кредит по-прежнему используют большинство наших клиентов. В зависимости от проекта это около 70% покупателей.
Что будет с ценами в нынешних обстоятельствах, трудно сказать. Но мы видим, что, несмотря на текущую ситуацию в стране, сделки продолжают происходить, причем с восходящей тенденцией. Банки также заинтересованы в выдаче кредитов, чего не было во время первой волны Covid-19, когда финансовые учреждения заняли выжидательную позицию. Увеличению количества сделок именно в новых проектах будет способствовать желание банков предоставлять кредиты на энергоэффективные проекты, что потенциально может повысить спрос и, таким образом, способствовать повышению цен.
Ну а сама Bonava Latvija в 2021 году планирует продолжить развитие наших уже популярных проектов Dreilinga mājas, Krasta kvartāls, Fjordi, а в первой половине года мы завершим строительство и продажу третьего дома проекта Pagalms 2.0. Из новых проектов стоит упомянуть наш первый жилой комплекс в Иманте – на улице Думбрая, 29, а также в нашем любимом районе ВЭФ, где начнём развивать свой третий проект, на этот раз на улице Ропажу, 16.
Микус Фрейманис, директор по развитию недвижимости компании Merks:
– У строительной компании Merks в 2020 году за пределами центра Риги на продажу квартиры предлагались в одном проекте – Gaiļezera nami, что в микрорайоне Межциемс. И мы удовлетворены результатами продаж, полученными в этом году, как в этом проекте, так и в нашем портфеле в целом. На 2021 год смотрим позитивно. Несмотря на пандемию Covid-19, нам удалось достичь поставленных целей. В этом году в Gaiļezera nami мы распродали просторные двухкомнатные квартиры (площадью более 60 кв. м), ну а самым высоким спросом пользовались трёхкомнатные квартиры площадью до 65 кв. м. Наибольшее количество квартир в проекте приобрели стабильные семьи с детьми. 80-90% наших покупателей брали жильё с ипотечным кредитом. Цель нашей компании – конкурировать не ценой, а качеством и сервисом, поэтому в 2020 году мы провели только одну скидочную акцию.
Мы в Merks полагаем, что в 2021 году на рынке новых проектов Риги не будет резких изменений цен. В ближайшее время планируем начать в Межциемсе строительство проекта, который станет первым для Merks в категории экономкласса – в этом комплексе будут компактные квартиры с продуманной и удобной планировкой по доступным ценам, при этом качество решений Merks в сфере недвижимости будет сохранено. Ещё мы начинаем строительство второй очереди здания комплекса Merks Viesturdārzs, который позиционируем как проект бизнес-класса с отдельными элитными квартирами.
Иева Янсоне, член правления и руководитель отдела продаж Arco Real Estate:
– В 2020 году Arco Real Estate эксклюзивно вела продажи в следующих новых проектах: Liepziedi и Tuvidi (девелопер ООО Estera Development), Bišumuiža и Podnieki (девелопер ООО EfTEN Capital), Rīgas Vārti (девелопер ООО Interbau) и Mazā Nometņu iela 17a (девелопер ООО Mazā nometne). Конечно, чрезвычайные обстоятельства 2020 года внесли коррективы в прогнозы продаж, но мы довольны результатами, потому что реализация проекта Tuvidi была успешно завершена, а продажа квартир в Bišumuiža вышла на финишную прямую, так как в проекте остались последние четыре предложения. Интерес к квартирам в других проектах тоже сохранился, сделано много резерваций. В проекте Podnieki зарезервировано 53% всех квартир, в Liepziedi – 35%, а в проекте Rīgas Vārti в Саласпилсе, бронирование которого началось только в сентябре, уже зарезервировано восемь квартир. Хотя двух- и трёхкомнатные квартиры всегда были самыми популярными в экономичном сегменте, в 2020 году в проектах, которые представляем мы, повышенный интерес вызывали именно малогабаритные квартиры. Например, в проекте Liepziedi 22 из 60 забронированных квартир – это однокомнатные площадью до 30 квадратных метров. Востребованы были и четырёхкомнатные квартиры – в проекте Podnieki они стали самыми популярными у покупателей.
Самыми дорогими из проданных в 2020 году стали четырёхкомнатные квартиры в рижском проекте Bišumuiža, где суммы сделок варьировались от 175 000 до 200 000 евро. Однако следует признать, что эти покупки нельзя по-настоящему отнести к бюджетному классу, хотя они предлагаются в экономичном сегменте. Конкурентоспособная цена квадратного метра в 2020 году в предлагаемых нами проектах находилась в среднем в диапазоне от 1 400 до 1 650 евро за кв. м.
Цены на квартиры экономкласса оставались стабильными в течение всего года, а цены на наиболее востребованные квартиры немного возросли. И покупатели, совершившие сделки в 2020 году, могут считать себя выигравшими, поскольку планируется более сильная коррекция цен вверх. Скидки на некоторые квартиры использовались только для маркетинговых мероприятий, и в целом могу сказать, что скидки к ценам на квартиры в 2020 году не применялись.
Покупателями наших проектов являются жители Риги и её окрестностей в возрастной группе от 30 до 55 лет, со средним и средне-высоким уровнем дохода, молодые семьи, предприниматели, специалисты и люди, ведущие активный образ жизни и стремящиеся к комфорту. Отрасль экономики чётко не выражена, квартиры покупают представители самых разных профессий и отраслей. Более двух третей используют ипотечный кредит, поэтому уже в момент старта реализации проектов девелоперы должны убедиться, что цены на объекты будут приняты банками.
Новое жильё в сегменте «эконом» очень востребовано, и, думаю, предложение ещё долго не сможет удовлетворить спрос. В настоящее время более актуальны вопросы платёжеспособности населения Латвии и банковской политики в отношении финансирования строительства жилья бюджетного класса: если предприниматели увеличивают затраты на строительство и деньги приходится занимать не в банках, а искать другие источники, то часто может приниматься решение приостановить развитие объекта. Что однозначно сократит предложение, а следовательно, и приведёт к росту цен на предлагаемое жильё.
В 2021 году мы продолжим активные продажи в существующих проектах, а также планируем начать резервирование квартир в торнякалнском проекте Tekstiliana. Этот проект в настоящее время находится в стадии проектирования, и его развивает Estera Development. Надеюсь также, что девелоперы смогут начать какой-нибудь новый проект, и его продажа будет доверена Arco Real Estate.
Оксана Педеле, руководитель продаж ООО Kaamos:
– На данный момент в продаже нашей компании находится только один проект – Divi krasti. В целом мы всем довольны, продажи проходили по плану. Двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры покупаются почти одинаково хорошо. Самая дорогая из проданных нами квартир обошлась клиенту в 130 200 евро, а средняя цена составила 92 500 евро. Скидки на квартиры Kaamos не предоставляет.
Анализ клиентов показывает: покупателями квартир в нашем проекте являются в основном молодые семьи с детьми или пока без них, из которых 90% – жители Кенгарагса (где и находится наш проект), а также владельцы, руководители предприятий или ведущие специалисты с доходами чуть выше среднего. 85-90% покупок в Divi krasti происходили с банковским кредитованием.
Считаем, что в 2021 году квартиры бюджетного класса будут пользоваться таким же спросом, как и сейчас, а цены немного вырастут по мере развития экономики и удорожания в строительной отрасли. Kaamos в новом году продолжит продавать квартиры в проекте Divi krasti, в котором начат второй дом из двух запланированных. В первой половине 2021 года мы также начнём строительство и продажу квартир в нашем проекте в Межапарке, получившем название Moho Park.
Элина Озола, руководитель по маркетингу и продажам ООО Hepsor:
– В 2019 и 2020 годах в сегменте бюджетного жилья на продажу предлагались квартиры в двух новостройках Hepsor в Агенскалнсе: на ул. Баложу, 7 и ул. Агенскална, 24. Приступая к реализации обоих проектов, мы заметили, что примерно 50% имеющихся квартир было продано до их сдачи в эксплуатацию. В проекте на ул. Баложу, 7, оставшиеся квартиры реализовали в течение девяти месяцев после сдачи в эксплуатацию. Аналогичную тенденцию наблюдаем на ул. Агенскална, 24, и ожидаем, что все квартиры будут проданы до конца года.
Нельзя сказать, что отмечается усиленный интерес к отдельным типам квартир. Двухкомнатными квартирами интересовались в основном молодые люди или молодые пары. Семьи покупали трёх- или четырёхкомнатные квартиры. Цена самой дорогой сделки у нас превысила 200 000 евро за четырёхкомнатную квартиру. Стоимость же единицы площади в наших проектах составила в среднем 2 300 евро за кв. м.
Наблюдая за изменением тенденций на рынке под влиянием Covid-19, мы внесли небольшие коррективы в стратегию продаж, применив более благоприятные условия покупок к отдельным квартирам для повышения результатов продаж. Однако на изначально прогнозируемую цену продажи это существенно не повлияло. Оценивая оба проекта, мы делаем вывод, что ипотечный кредит использовался в 75% случаев.
Учитывая то, что темпы развития новых проектов в Риге замедлились после событий 2020 года и несколько девелоперов приостановили начало строительства новых проектов, цены продаж в уже реализуемых останутся на нынешнем уровне. Стоимость строительства не снизилась, и конкуренции между девелоперами не прогнозируется, что приведёт к пересмотру запланированных прогнозов продаж. Если в следующем году интерес к новым проектам возрастёт, цены могут даже вырасти.
В новом году Hepsor начинает строительство 18-квартирного дома на улице Баложу, 9. Информация ещё об одном новом проекте в Агенскалнсе на 116 квартир появится в начале 2021 года.
Андрис Дзирниекс, руководитель по продажам ООО KBO:
– У компании KBO в 2020 году в продаже находились два проекта – Imantas Ozoli и Akācijas. Но на данный момент все квартиры в Imantas Ozoli проданы. 2020 год начался для нас многообещающе, но с марта по май на продажи немного повлиял Covid-19, замедлив их. Начиная с июня, количество сделок начало постепенно расти и вернулось к уровню 2019 года. На конец ноября мы лишь на пять квартир уступали показателям прошлого года. Лучше всего покупались трёхкомнатные (размер L) и четырёхкомнатные (размер XL) квартиры, и к настоящему времени все трёхкомнатные квартиры проданы. Четырёхкомнатных квартир в комплексе Akācijas продано 85% от общего количества. Самой дорогой немеблированной квартирой стала четырёхкомнатная на девятом этаже, которая была приобретена за 135 286 евро, включая наземную парковку и подсобное помещение в подвале. Цены в наших проектах не корректировались, и мы не применяли скидок.
Квартиры у нас покупают в основном молодые семьи с одним или несколькими детьми и молодые специалисты, выбирающие своё первое жильё. А также семьи, которые хотят переселиться из серийных проектов в новые. Если говорить об отраслях экономики, то я могу выделить ИТ-специалистов. 70% сделок совершалось с использованием ипотечного кредита при поддержке Altum как для семей с детьми, так и для молодых специалистов.
На мой взгляд, в 2021 году будет расти спрос на квартиры бюджетного класса с несколькими изолированными комнатами, потому что все больше и больше людей вынуждены работать из дому, и для того, чтобы работать без помех, нужен домашний офис. Думаю, что цены останутся на нынешнем уровне или немного вырастут с учётом текущего предложения и роста затрат на строительство.
В 2021 году нам будет что предложить в проекте Akācijas в Иманте. Также мы работаем над будущими проектами.