Обвала цен на латвийском рынке недвижимости нет и не будет. К концу 2021 года активность покупателей и арендаторов выйдет на уровень, который фиксировался в последнем квартале 2019 года. В этом убеждён руководитель отдела оценки и член правления компании Ober Haus Артур Лездиньш, имеющий 10-летний опыт работы на рынке недвижимости и проведший оценки недвижимости почти на 5 млрд евро. В разговоре с журналом m2 и порталом varianti.lv он поделился своим мнением как о ситуации на рынке недвижимости в целом, так и о том, какую пользу покупателям и продавцам может дать заказ услуги по оценке недвижимости.

– 2020 год для рынка недвижимости Латвии – год неспокойный. В основном по причине появления факторов, которые раньше никто не брал в расчёт и не упоминал, – это мы о пандемии Covid-19. Введённая весной в стране чрезвычайная ситуация и уход государственных структур на удалённую работу значительно осложнили жизнь всем участникам рынка недвижимости. Число сделок во многих местах Латвии сократилось. Часть потенциальных покупателей начали требовать кризисных цен. Как на оценках недвижимости отразились настроения рынка?
– То, что настроения на рынке менялись, мы все, разумеется, почувствовали. Однако на самих оценках стоимости латвийской недвижимости это почти не сказалось. Когда оцениваем недвижимость, никогда не делаем этого с точки зрения настоящего момента. Мы не смотрим на неё и в контексте следующего месяца или года – оценивается разрез сразу в десять лет и более: ценность недвижимости зависит от тех выгод, которые владелец получит в отдалённом будущем. Такой способ типичен при определении оценочной стоимости объектов недвижимости с денежным потоком. Подходит он и для любых жилых площадей, так как те потенциально также могут быть сданы в аренду. Обозримый горизонт будущей отдачи с конкретными допущениями, отражающими реальное состояние рынка и цены, формирует результат сегодняшней оценочной стоимости, которую определяет сертифицированный оценщик. Без такого подхода невозможно правильно оценить недвижимость, и особенно – коммерческую.
В апреле и мае коронавирус нанёс серьёзный удар по сегменту торговых площадей и гостиницам: многие торговые центры, магазины и отели не работали. Провести оценку таких объектов было затруднительно. То же самое касалось ресторанов и других бизнесов, связанных с туризмом или сопряжёнными с ним отраслями. Весной значительная часть сделок с коммерческой недвижимостью притормозилась: возникли проблемы с подсчётом показателей отдачи от сдачи в аренду, так как многим владельцам помещений пришлось откликнуться на просьбы арендаторов о снижении ставок. Тем не менее даже в тот период оценщики продолжали готовить оценки с учетом своего прошлого опыта и прогнозов о развитии ситуации в течение ближайших двух-трёх лет.
В сегменте жилых помещений в апреле-мае 2020 года, да и осенью сложно шли дела со столичными квартирами, сдаваемыми в краткосрочную аренду через интернет-площадки airbnb и booking. Этот популярный в мире бизнес в Латвии стал развиваться лишь в последние годы: предприниматели скупали маленькие квартиры, меблировали их и выставляли на посуточную аренду. Как только туристический поток из-за закрытия границ обмелел, владельцы этих квартир остались без дохода. Посидели пару недель без клиентов, а коммунальные платить нужно было. Вот чтобы начать что-то зарабатывать, им не оставалось ничего другого, как выставить свои квартиры на долгосрочную аренду – на полгода или год. В результате этого во второй половине весны образовался переизбыток арендных квартир в центре Риги, что повлияло на арендные ставки – они упали. На выравнивание ситуации потребовалось время.
Если говорить о крупных и серьёзных региональных и международных инвесторах, оперирующих миллионными суммами, то период неопределённости на рынке недвижимости те старались использовать для поиска приемлемых объектов. Смею вас заверить: интерес к коммерческим объектам Латвии не пропал. Я сам в этом году в качестве оценщика принимал участие в нескольких международных сделках, покупателями в которых выступали бизнес-структуры из Австрии и Франции. Они позитивно смотрели и смотрят на наш регион, и пандемия Covid-19 тому не помеха. Тем более что у нас показатели заболеваемости всё равно одни из самых низких в Европе. 

Артур Лездиньш, председатель правления OBER HAUS VĒRTĒŠANAS SERVISS
Образование оценщика по магистерской программе RICS получил в Великобритании. В своей профессиональной карьере работал в компаниях Arco Real Estate, Latio, CBRE и Newsec, участвовал в оценке и консультировании на сделках по продаже больших коммерческих объектов – таких как торговые центры Alfa, Galerija Centrs, Rīga Plaza, Origo, Dole, Mols. Сейчас занимается оценкой Akropoli. Ведёт преподавательскую деятельность в Рижском техническом университете.Одна из форм сделок, которая в последнее время набирает в Латвии популярность, – это sale and leaseback (продажа и возврат) коммерческой недвижимости. Суть её заключается в том, что компании, желающие высвободить капитал, продают свои помещения, в которых сами и располагаются. Но продав, никуда не уходят, а остаются в роли арендатора. Такие сделки любят международные фонды. Им нравится, что арендатор строил эти помещения под себя и готов заключать долгосрочные договоры аренды на срок вплоть до 15 лет. Для инвесторов это является гарантией низких рисков. В таком случае они готовы на меньший, чем обычно, уровень отдачи от объекта. Бывшим владельцам, ставшим арендаторами, такая модель позволяет высвобождать средства для инвестирования в основной вид деятельности. Полагаю, что таких сделок, принимая во внимание влияние пандемии на многие бизнес-отрасли, будет больше.
– Если, допустим, производственная компания вынуждена продавать свою недвижимость, чтобы получить оборотные средства, разве это не является тревожным звоночком? Что у них что-то не в порядке.
– Не согласен. Это нормальная международная практика. Любая корпорация на каком-то этапе своего развития начинает понимать, что ей выгоднее вкладывать в своё основное направление, чем распыляться. Продав недвижимость и став ее арендатором, бывший собственник не только получает деньги и снимает имущество со своего баланса, но и убирает все сопутствующие расходы, связанные с ремонтом объекта, содержанием, уборкой, ведением бухгалтерии и так далее. Это путь к повышению собственной эффективности.
– Какой уровень отдачи мотивирует фонды брать латвийскую недвижимость?
– В описанном выше варианте sale and leaseback в отношении индустриального объекта типичный показатель – около 7,0-8,5% годовых. В случае с офисными комплексами доходность в сделках может колебаться от 6 до 7%, в зависимости от состояния недвижимости и обстоятельств продажи. По аналогичной схеме sale and leaseback в Риге продано, например, головное здание банка Luminor, что на улице Сканстес.
– Что в реальности, по вашим наблюдениям, происходило с ценами на рынке Латвии и столицы?
– Они довольно стабильны, за исключением ситуаций, когда у владельцев в отдельных сегментах рынка появляется мотивация к быстрой продаже. Основная неопределённость имеется в гостиничном бизнесе.  Для этого сегмента беды не ограничились весенней чрезвычайной ситуацией: часть гостиниц центра Риги закрылась осенью на всю нынешнюю зиму. Это факт.
В отношении торговых центров столицы также имелись опасения, но, как показало время, их якорные арендаторы отработали не хуже, чем в аналогичные месяцы годом ранее. Люди шли за покупками, и ситуация в данном сегменте стабильная.
– Извините, но во многих крупных торговых центрах Риги, и это бросается в глаза, количество пустующих помещений увеличилось. 
– Трагедии из этого делать не стоит. Для каких-то крупных торговых центров появление свободных площадей – даже облегчение, так как создаёт новые возможности для привлечения более интересных арендаторов. Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно. Часто те, кто закрывается, давно не могли позволить себе имевшуюся аренду, а чрезвычайная ситуация лишь усугубила их проблемы с платежами.
Торговые центры – это долгосрочный бизнес, соответственно их устойчивость в долгосрочной перспективе не пострадает от чрезвычайной ситуации. Пострадают лишь те центры, которые не сумеют достаточно быстро приспособиться к изменениям в жизни общества, не смогут развиваться вместе с рынком. И это не новость.
По жилым площадям изменение цен в целом также незначительное. Замечаем снижение цен на квартиры в новых проектах центра Риги, в свою очередь вне центра в этом сегменте всё стабильно. В отношении серийного жилья и довоенных домов – там фиксируется небольшое движение вниз. Но это именно коррекция, а не какой-то обвал. Показательно, что в сентябре и октябре покупок недвижимости в Риге было совершено на 10% больше по сравнению с теми же месяцами 2019 года. Количество сделок с серийными квартирами восстанавливается начиная с мая.
Продаж квартир в новостройках и реновированных домах в центре Риги стало поменьше, и здесь возвращение на прежние позиции займет больше времени, но по мере небольшого снижения цен спрос станет расти. Считаю, что, учитывая хорошую покупательную способность населения Латвии в целом, снижение числа сделок на первичном рынке носит временный характер.
– Позволю себе напомнить, что в 2018 и 2019 годах ряд экспертов громко рассуждали о том, что латвийский рынок недвижимости в 2020 году обязательно ждёт падение цен. Однако в конце 2020-го видим: несмотря ни на какие трудности, ничего подобного не произошло. Что должно подтверждать здоровое состояние латвийского рынка недвижимости.
– Я и в 2019 году не соглашался со скептиками: не видел реальных экономических обоснований для падения цен. Никакой паники на рынке недвижимости Латвии в 2020 году нет. И если в условиях года, который многие считают одним из худших в своей жизни, цены устояли, то дальше фантазировать об обвале бессмысленно.
Главный фактор здорового функционирования рынка жилья – доступность для потенциальных покупателей банковской ипотеки. Из-за коронавируса миру, скорее всего, предстоит пара лет экономической депрессии. Это автоматически обеспечит низкие банковские процентные ставки на ближайшие годы. Потенциальные покупатели жилья прекрасно понимают: сейчас брать квартиры с финансированием банка выгоднее, чем выходить на рынок аренды: платёж по займу ниже арендного. Плюс есть понимание, что низкие ставки сохранятся. Сегодня большинство клиентов при выборе плавающей ставки получают ипотечные кредиты под 2-3% годовых, а есть и такие, кому дают даже ниже 2%. Если нужна стабильная ипотечная ставка на долгий срок, то предложение может достигать 3% годовых и более. Хорошая мотивация для покупателей, разумеется, если они соответствуют требованиям банков.
– Возвращаясь к теме оценок недвижимости: какой на них спрос в 2020 году?
– Спрос устойчивый. Большинство оценок делаем для предоставления банкам по запросам клиентов, желающих купить недвижимость с привлечением ипотечного кредита. Для оценщиков недвижимости и их услуг ситуация складывается неплохая и стабильная независимо от направления развития рынка. Когда тот идёт наверх – интерес больше исходит от обычных покупателей. Если рынок движется вниз, то больше интересуются продавцы или инвесторы, присматривающие себе что-то для выгодного вложения денег. При движении вниз оценку для своих нужд заказывают и собственники.
– Со стороны логичным кажется, что в период турбулентности на рынке недвижимости интерес к оценкам должен был бы возрастать. Когда нет чёткого понимания, формируется потребность в профессиональном взгляде на цену. Заметно, что многие покупатели и продавцы пытаются формировать своё предложение, изучая цены на портале ss.com. Ориентируясь на них, ставят свои объявления, а потом при тысячах просмотров удивляются, что нет обращений от покупателей. Это говорит лишь о том, что заявленная цена не соответствует рыночной.
– Если снижать цену, то спрос возрастает многократно. Важно понимать, что оценочная стоимость (рыночная) и цена сделки – не одно и то же. Цена недвижимости определяется в результате конкретной сделки с конкретными участниками. У каждого из них есть свои уникальные обстоятельства. Скажем, продавец желает провести сделку быстро – за пару недель, а покупатель готов покупать потому, что у него имеются какие-то личные связи с этим проектом или местом. Всегда есть какие-то вариации. Определяя оценочную стоимость, мы не только смотрим информацию о ценах предложения на похожие объекты, но и изучаем реальные сделки, которые проходили в последние годы, опираемся на личный опыт. Это позволяет нам оценить условия конкретных сделок и предложений в контексте оцениваемой собственности.
– Во второй половине прошлого года латвийские агенты по недвижимости говорили, что сделки по большей части происходят близко к указанным в оценках цифрам. Как сейчас обстоят дела?
– Думаю, аналогично. Если разница в оценочной стоимости недвижимости и цене сделки большая – это может создать проблему. Главная задача оценки – информировать и укреплять уверенность покупателей и продавцов в справедливости условий проведения сделки, а также обеспечивать дополнительное менеджирование рисков кредитных учреждений при выдаче ипотечных кредитов. По этой причине профессия оценщика в Латвии регламентирована, заниматься этой деятельностью может только сертифицированный эксперт с соответствующим образованием и опытом.
Конечно, ошибка со стороны оценщика возможна, но чаще отличие в цене и оценке можно объяснить мотивацией покупателя и продавца провести сделку по не соответствующей рыночной цене, что также не редкость. К тому же любая оценка предполагает множество допущений с конкретной целью своего выполнения и задачей: не все оценки предназначены для определения рыночной стоимости. Если сделанные при оценке допущения не соответствуют обстоятельствам сделки, то разница между оценкой и ценой может быть обоснованной.
Сделки проводятся между связанными предприятиями, между членами одной семьи, между бизнес-партнерами. На цену влияют многие обстоятельства, в том числе в результате оптимизации налогов в базах данных могут показываться некорректные суммы. Потому и нужна профессиональная компетентность при анализе данных сделок и подготовке обзоров рынка.
– Какова максимальная разница между оценочной стоимостью недвижимости и ценой реальной продажи, позволяющая сказать, что оценка сделана качественно?
– Разница между оценочной стоимостью и ценой сделки при экспонировании объекта в течение трёх – шести месяцев на нормальном живом рынке, не впавшем в стагнацию, не должна превышать 15%, если допущения в оценке соответствовали обстоятельствам сделки. Это приемлемый показатель ошибки по международным стандартам. Разумеется, нужно понимать, что точность результата оценки зависит не только от компетентности эксперта, но и от качества доступных данных. Например, верно оценить не использовавшееся долгие годы производство в сельской местности отдаленного от столицы латвийского края гораздо труднее, чем оценить типовую квартиру в Риге. Если оценщику доступны качественные данные о рынке, результат оценки, скорее всего, будет хорошо обоснован и убедителен.
– Сколько стоит оценка недвижимости для частных лиц? Часто люди не заказывают её, думая, что это дорого.
– Если это квартира, то в зависимости от места её расположения и типичности услуга оценщика обойдётся в сумму от 100 до 200 евро, если частный дом площадью до 300 кв. м – около 250 евро. Оценка коммерческих объектов сложнее и дороже. Для больших проектов стоимость оценки может исчисляться многими тысячами. Нужно понимать, что в основе стоимости услуги лежит необходимый объем работы. Часто клиентам кажется, что стоимость оценки связана с оценочной стоимостью недвижимости, – это неправда. Профессиональная этика такого не позволяет. В принципе, оценить квартиру проще и быстрее, потому как имущество простое и все рыночные данные доступны, есть наработки и опыт в этом сегменте. С другой стороны, если перед оценщиком стоит задача спланировать и смоделировать объём финансовых потоков для проекта развития объемного земельного участка или нужно полноценно оценить торговый центр с сотнями арендаторов, необходимо вложить гораздо больше труда. Из моего опыта – по крайней мере профессиональные клиенты понимают, что оценка стоимости недвижимости является одним из самых выгодных инструментов управления рисками в любой сделке или при развитии проектов. Она позволяет избежать потерь или упущенной прибыли, измеряемой десятками и сотнями тысяч евро, а иногда и миллионами.
– Ещё раз: зачем и кому вы рекомендовали бы заказывать оценку недвижимости?
– У нас в Латвии всё ещё принято считать, что каждый сам эксперт по недвижимости и способен оценить её потенциал (улыбается. – m2 ). Каждый сам знает цену! Странно слышать это, когда видишь, что в мировой практике без оценки профессионального специалиста не проходит ни одна более или менее крупная сделка с недвижимостью. И покупателям, и продавцам оценка даёт понимание того, насколько честна цена, по которой планируется провести сделку. Дополнительный плюс – в процессе своей работы оценщик проверяет основные документы на недвижимость. Нередко обнаруживает моменты, в том числе и технические, которые укрылись от внимания покупателя и которые можно использовать при переговорах о цене.
Считаю, что продавцам оценка даёт уверенность в сделке с покупателем, помогает избежать неясностей и споров, а также уберегает от продажи имущества по цене ниже рыночной.
На мой взгляд, оценка необходима и при любом деле о наследстве, если в завещании не указана стоимость имущества. По умолчанию та считается равной кадастровой, а это значит, что позже, когда наследник продаст или передаст недвижимость, ему придется заплатить существенный налог на прирост капитала. Эта одна из наиболее частых ошибок, совершаемых клиентами на нашем рынке.
Очень важна оценка для коммерческих объектов, потому как любой оценщик одновременно и консультант-аналитик. Оценка может быть не только инструментом для сделки или подготовки финансовых отчётов, но и консультационным инструментом. Оценщик может помочь оптимизировать управление имуществом, смоделировать сценарии возможной реновации объекта или расширения.
Для любого земельного участка оценщик способен определить наилучший и эффективный вид его использования, для проекта развития – подсчитать потенциальный денежный поток и будущий уровень отдачи. Это может существенно повлиять на объем инвестиций в проект и защитить инвестора от потерь или же с самого начала улучшит его ожидания от проекта. Ну а если вам нужен кредит, то оценка обязательна.
Мы встречаемся с большим количеством случаев, когда владельцы земельных участков или домовладений предлагают свою недвижимость, просто разместив объявление на популярных интернет-площадках. Для реальных инвесторов этого мало. Им нужен детальный анализ, который и способна обеспечить оценка. Только она даёт понять, что представляет собой недвижимость. Оценка – это исследование, которое позволяет продавцам привлекать покупателя, а покупателям – получить банковское финансирование.
– Каким вам видится будущее рынка недвижимости Латвии в 2021 году?
– Стабильно возвращаемся в ситуацию, а если где-то просели, то и на уровень цен, который фиксировался в конце 2019 года, то есть до начала всей этой истории с коронавирусом. Думаю, что к концу 2021 года все показатели будут не хуже, чем в конце 2019 года. А вот конца коронавирусу нет и не будет. Как один из гриппов, он станет носить сезонный характер. Просто начнём относиться к нему спокойнее и меньше обращать внимания.
Для коммерческого сегмента важно, чтобы восстановился международный туризм. Его возвращение на прежний уровень может быть довольно быстрым: люди засиделись на месте – и, как откроют границы, вновь поедут путешествовать. Сначала понемногу, но с тенденцией роста в 2021 году. Сама глобальная экономическая рецессия может немного затянуться, но ситуация в самих странах Балтии стабильная и неплохая. Мы не настолько зависимы от международных рынков. У нас в последнее десятилетие нет бурных всплесков и больших падений. Ситуация скоро нормализуется, инвесторы это видят: ни на финансовых рынках, ни на рынках недвижимости паники нет.
О ценах на жильё: существенно падать они не должны. Если кто-то говорит, что они у нас завышенные, то это неправда. Сравните ситуацию с соседями – Литвой и Эстонией: там цены выше. Учитывая европейский контекст, у нас впереди ещё долгий период спокойного роста цен.
– Но заработная плата в Латвии ниже, чем в тех же Эстонии и Литве.
– Разница не настолько велика, чтобы можно было объяснить различие цен. Более веский аргумент – это то, что Рига по своей структуре большой город, в котором могло бы проживать два миллиона человек. А живут менее 700 000. У нас избыток жилых площадей, многим из них, конечно, нужна реновация. Это одна из проблем, которая сильно влияет на спрос, предложение и цену. При всём этом рынок недвижимости столицы Латвии более здоровый, чем вильнюсский и таллинский. После тех качелей латвийский рынок жилых и офисных площадей в течение десятилетия развивался осторожно и поднимался медленно. Былых докризисных высот мы так и не достигли, тогда как Вильнюс и Таллин превзошли свои же показатели 2007 года. У них поводов для переживаний больше. Я думаю, что мы все будем удивлены темпам роста цен на новое латвийское жильё, которые станем наблюдать в ближайшие 10 лет по мере роста покупательной способности местного населения и устаревания имеющегося жилищного фонда.