Cenu sabrukuma Latvijas nekustamā īpašumu tirgū nav un nebūs. 2021.gada beigās pircēju un nomnieku aktivitāte atgriezīsies tajā līmeni, kāds tas bija vērojams 2019.gada pēdējā ceturksnī. Par šādu prognozi ir pārliecināts Artūrs Lezdiņš, uzņēmuma Ober Haus Vērtēšanas nodaļas vadītājs un valdes loceklis, kuram ir desmit gadu ilga pieredze nekustamo īpašumu tirgū un kura veikto nekustamo īpašumu vērtēšanas kopapjoms sasniedz gandrīz 5 miljardus eiro. Sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv viņš iepazīstina ar savu viedokli par nekustamā īpašuma tirgus tendencēm kopumā un arī par to, kādu labumu var gūt pircēji un pārdevēji no profesionālas nekustamā īpašuma vērtēšanas.

– Latvijas nekustamā īpašumu tirgum 2020.gads ir bijis satraukumu pilns. Galvenokārt tādu jaunu faktoru dēļ, kurus iepriekš neviens neņēma vērā un pat nepieminēja, – es domāju Covid-19. Pavasarī ieviestā ārkārtējā situācija un valsts iestāžu pāreja uz attālinātu darbu būtiski sarežģīja visu nekustamā īpašuma tirgu dalībnieku darbu. Darījumu skaits vairākos Latvijas rajonos samazinājās. Daļa potenciālo pircēju pieprasīja krīzes cenas. Kā tirgus cenas ietekmēja nekustamā īpašumu tirgu?
– To, ka tirgus noskaņojums bija mainīgs, protams, pamanījām mēs visi. Tomēr Latvijas nekustamo īpašumu vērtēšanu tas gandrīz neietekmēja. Kad vērtējam nekustamo īpašumu, mēs nekad nedarām to no konkrētā brīža perspektīvas. Mēs nevērtējam to nākamā mēneša vai gada kontekstā, tas notiek, to analizējot desmit un vēl vairāk gadu griezumā: nekustamā īpašuma vērtību nosaka tie ieguvumi, ko īpašnieks saņems tālākā nākotnē. Šādu tipisku metodi izmanto, vērtējot nekustamā īpašuma objektu cenas ar naudas plūsmu. Tā der arī jebkuru dzīvojamo platību vērtēšanā, jo arī tās potenciāli var izīrēt. Sertificēts vērtētājs nosaka šodienas tirgus vērtību, izmantojot konkrētus pieņēmumus par reālo tirgus stāvokli un cenām, kuri paredz ieguvumus pārskatāmā nākotnē. Šī ir vienīgā iespēja, kā pareizi vērtēt nekustamo īpašumu, jo īpaši – komercīpašumu.
Aprīlī un maijā koronavīruss nopietni iedragāja tirdzniecības platību un viesnīcu segmentu: daudzi tirdzniecības centri, veikali un viesnīcas nestrādāja. Šādu nekustamā īpašuma objektu vērtēšanu bija grūti veikt. To pašu var teikt par restorāniem un pārējo uzņēmējdarbību, kas saistīta ar tūrismu un ar to saistītajām nozarēm. Pavasarī liela daļa darījumu ar komercīpašumiem apstājās: radās problēma, kā aprēķināt peļņas rādītājus no iznomāšanas, jo daudzi komerctelpu īpašnieki bija spiesti atsaukties uz nomnieku lūgumu par cenu samazināšanu. Tomēr pat tajā laikā vērtētāji turpināja darbu, ņemot vērā savu iepriekšējo pieredzi un situācijas attīstības prognozes nākamajiem diviem trim gadiem.
2020.gada aprīlī-maijā, un arī rudenī dzīvojamo telpu segmentā grūtības piedzīvoja galvaspilsētas dzīvokļi, kurus izīrēja īstermiņā tādās interneta platformās kā airbnb un booking. Šis visā pasaulē populārais uzņēmējdarbības veids Latvijā sāka attīstīties vien pirms dažiem gadiem: uzņēmēji iepirka nelielus dzīvokļus, aprīkoja tos ar mēbelēm un piedāvāja īrei uz diennakti. Tiklīdz robežu slēgšanas dēļ tūrisma plūsma pārtrūka, šo dzīvokļu īpašniekiem beidzās ieņēmumi. Pāris nedēļas viņi pavadīja bez klientiem, bet komunālie maksājumi bija jāveic. Lai gūtu vismaz kādus ieņēmumus, viņiem neatlika nekas cits, kā piedāvāt savus dzīvokļus ilgtermiņa īrei – uz pusgadu vai gadu. Tas pavasara otrajā pusē Rīgas centrā radīja izīrējamo dzīvokļu pārpalikumu, kas savukārt ietekmēja īres cenas – tās samazinājās. Lai situāciju līdzsvarotu, bija vajadzīgs laiks.
Ja runājam par lieliem un nopietniem reģionālajiem un starptautiskajiem investoriem, kas pārvalda miljoniem lielas summas, viņi šajā nekustamā īpašuma tirgus neskaidrības periodā mēģināja atrast pievilcīgus investīciju objektus. Varu droši apgalvot: interese par komerc-objektiem Latvijā nav zudusi. Arī es pats - īpašuma vērtētājs - piedalījos vairākos starptautiskos darījumos, kur pircēji bija uzņēmējdarbības struktūras no Austrijas un Francijas. Viņi pozitīvi raudzījās un raugās uz mūsu reģionu, un Covid-19 nav šķērslis. Turklāt saslimšanas rādītāji mums ir vieni no zemākajiem Eiropā. Artūrs Lezdiņš
SIA OBER HAUS VĒRTĒŠANAS SERVISS valdes priekšsēdētājs - vienīgais sertificētais nekustamo īpašumu vērtēšanas speciālists Latvijā, kurš Liebritānijas universitātē ir ieguvis maģistra grādu RICS akreditētajā maģistra studiju programmā, un kuram ir RICS (pasaulē atzīts nekustamo īpašumu vērtēšanas „zelta standarts”), REV-TEGoVA (atzīts Eiropas vērtētājs), kā arī IRRV un LĪVA vētēšanas sertifikāti. Savas profesionālās karjeras desmit gadu laikā ir vērtējis un konsultējis tādus lielus komercobjektu pārdošanas darījumus kā tirdzniecības centru Alfa, Galerija Centrs, Rīga Plaza, ORIGO, Dole un Mols. Šobrīd īpašnieku vajadzībām tiek pārvērtēta Akropole. Jau trešo gadu, kā vieslektors Rīgas Tehniskajā universitātē, lasa lekciju ciklu „Investīcijas nekustamajā īpašumā un tā vērtēšana”.
Viens no darījuma veidiem, kas šobrīd Latvijā kļūst aizvien populārāks, ir komercīpašuma sale and leaseback (pārdošana ar saņemšanu atpakaļ nomā). Tā būtība ir šāda: uzņēmums, kas vēlas iegūt kapitālu, pārdod savu komercīpašumu, kurā viņi paši atrodas. Pēc tā pārdošanas viņi paliek šajās pašās telpās, bet nu jau kā nomnieki. Šādi darījumi patīk starptautiskiem fondiem. Viņiem patīk, ka nomnieks ir būvējis šīs telpas pats sev un ir gatavs noslēgt ilgtermiņa nomas līgumus uz pat 15 gadiem. Investoriem tā ir garantija zemākam riskam. Šādos gadījumos viņi ir gatavi darījumiem ar zemāku īpašuma ienesīgumu nekā ierasti. Savukārt iepriekšējiem īpašniekiem, kas kļuvuši par nomniekiem, šāds modelis ļauj iegūt līdzekļus investīciju veikšanai pamatdarbībā. Es domāju, ka, ņemot vērā pandēmijas ietekmi uz daudzām uzņēmējdarbības nozarēm, šādi darījumi notiks arvien biežāk.
– Pieņemsim, ka ražojošs uzņēmums ir spiests pārdot savu nekustamo īpašumu, lai iegūtu apgrozāmos līdzekļus, vai tas nav tāds kā trauksmes cēlēja zvans? Par to, ka viņiem varētu būt kādas problēmas?
– Nepiekrītu. Tā ir starptautiski ierasta prakse. Jebkura korporācija kādā attīstības posmā saprot, ka tai ir izdevīgāk veikt ieguldījumus pamatdarbībā, nevis tos izkaisīt. Pārdodot nekustamo īpašumu un kļūstot par tā nomnieku, iepriekšējais īpašnieks ne tikai iegūst līdzekļus un izņem īpašumu no savas bilances, bet arī tiek atbrīvots no visām saistītajām izmaksām par īpašuma remontu, uzturēšanu, apkopi, grāmatvedību utt. Tas ir ceļš uz savas efektivitātes paaugstināšanu.
– Kāds ienesīguma līmenis fondiem ir pievilcīgs, lai vēlētos iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā?
– Iepriekš pieminētajā sale and leaseback variantā attiecībā uz industriālu objektu tipiskais rādītājs ir apmēram 7-8.5% gadā. Biroju kompleksiem ienesīgums var svārstīties no 6% līdz 7% - atkarībā no nekustamā īpašuma tehniskā stāvokļa un tā pārdošanas nosacījumiem. Izmantojot sale and leaseback shēmu, Rīgā ir pārdota, piemēram, bankas Luminor galvenā ēka, kas atrodas Skanstes ielā.
– Kādi ir jūsu novērojumi, kas realitātē notika ar Latvijas un tās galvaspilsētas nekustamā īpašuma cenām?
– Tās ir samērā stabilas, izņemot tos gadījumus, kad īpašniekiem atsevišķos tirgus segmentos rodas motivācija ātri pārdot īpašumu. Vislielākās neskaidrības ir viesnīcu segmentā. Šajā segmentā grūtības bija ne vien pavasarī izsludinātajā ārkārtējā situācijā, vairākas viesnīcas Rīgas centrā aizvēra rudenī uz visu ziemu. Tas ir fakts. Bija bažas arī par galvaspilsētas tirdzniecības centriem, bet konstatējams, ka to lielo nomnieku darbības rezultāti nav sliktāki par šo pašu mēnešu rādītājiem pirms gada. Cilvēki turpināja iepirkties, un situācija šajā segementā ir stabila.
– Bet daudzos lielajos Rīgas tirdzniecības centros nevar nepamanīt tukšo telpu pieaugumu.
– Šī nav traģiska situācija. Dažiem tirdzniecības centriem tas, ka kādas telpas atbrīvojušās, ir pat pozitīvs fakts, jo tas ļauj tiem piesaistīt interesantākus nomniekus. Katra situācija ir vērtējama atsevišķi. Bieži vien tie veikali, kuri aizvērās, jau pirms tam nevarēja atļauties maksāt konkrēto nomas maksu, un ārkārtējā situācija šo procesu vien paātrināja.
Tirdzniecības centri ir ilgtermiņa uzņēmējdarbība, tādējādi to stabilitātes perspektīva ilgtermiņā nav atkarīga no ārkārtējās situācijas. Cietīs vien tie centri, kuri nemācēs pietiekami ātri pielāgoties izmaiņām, kas notiek sabiedrības dzīvē, kas nespēj attīstīties līdz ar norisēm tirgū. Un tas jau nav nekas jauns.
Principā arī kopējās cenu izmaiņas dzīvojamo platību segmentā nav nozīmīgas. Ir pazeminājušās dzīvokļu cenas jaunajos projektos Rīgas centrā, bet segmentā ārpus centra tās vēl aizvien ir stabilas. Sērijveida un pirmskara dzīvojamām mājām ir neliels cenu kritums. Bet tā ir cenu korekcija, ne sabrukums. Zīmīgi, ka septembrī un oktobrī nekustamā īpašuma pirkumu skaits Rīgā bija par 10% lielāks nekā šajā pašā periodā 2019.gadā. Darījumu skaits ar sērijveida dzīvokļiem jau kopš maija ir atgriezies iepriekšējā līmenī.
Savukārt Rīgas centra jaunceltņu un renovēto ēku dzīvokļu pirkumu skaits ir samazinājies, un vajadzīgs ilgāks laiks, lai atgūtu iepriekšējo darījumu apmēru; lai gan, cenām nedaudz samazinoties, pieaugs arī pieprasījums. Es domāju, ka, ņemot vērā Latvijas iedzīvotāju kopumā labo pirktspēju, cenu samazināšanās pirmreizējā tirgū ir īslaicīga.
– Es vēl gribētu atgādināt, ka 2018. un 2019.gadā vairāki eksperti skaļi pauda viedokli, ka 2020.gadā Latvijas nekustamā īpašumu tirgu sagaida cenu kritums. Bet 2020.gada beigās mēs redzam: lai gan ir zināmas grūtības, nekas tamlīdzīgs nav noticis. Kas liecina par Latvijas nekustamā īpašuma tirgus stabilitāti?
– 2019.gadā es šiem skeptiķiem nepiekritu: neredzēju reālu ekonomisko pamatojumu cenu kritumam. 2020.gadā Latvijas nekustamā īpašuma tirgū nav panikas. Un, ja šajā gadā, ko daudzi uzskata par vissliktāko savā mūžā, cenas ir bijušas stabilas, tad turp-mākās fantāzijas par tirgus sabrukumu ir bezjēdzīgas.
Veselīgi funkcionējoša mājokļu tirgus galvenais faktors ir banku hipotekāro aizdevumu pieejamība potenciālajiem pircējiem. Koronavīrusa dēļ dažus nākamos gadus visā pasaulē, visticamāk, būs ekonomiskā depresija. Tas automātiski nodrošina zemas banku aizdevumu likmes nākamo gadu laikā. Potenciālie mājokļu pircēji lieliski apzinās, ka tagad, ņemot bankas finansējumu, pirkt dzīvokļus ir izdevīgāk nekā īrēt: maksa par aizņēmumu ir zemāka nekā par īri. Turklāt ir skaidrs, ka zemas likmes saglabāsies. Šobrīd vairums klientu, kuri ņem aizņēmumu ar mainīgo likmi, iegūst hipotekāros kredītus ar 2-3% gada likmi, un ir pat tādi, kuriem šī likme ir zemāka par 2%. Ja ir vajadzīga stabila likme ilgtermiņā, piedāvājums var sasniegt 3% gadā un vairāk. Klientiem tā ir laba motivācija, protams, ja viņi atbilst bankas izvirzītajām prasībām.
– Runājot par īpašuma vērtēšanu, cik pieprasīts šis pakalpojums ir 2020.gadā?
– Pieprasījums ir stabils. Vairumu vērtējumu veicam bankām pēc to klientu pasūtījuma, kuri vēlas iegādāties nekustamo īpašumu ar hipotekārā kredīta piesaistīšanu. Nekustamā īpašumu vērtētājiem un viņu sniegtajiem pakalpojumiem situācija ir labvēlīga un stabila - neatkarīgi no tā, kādā virzienā attīstās tirgus. Kad tirgus attīstība virzās augšup, – par to ir lielāka tā dēvēto parasto pircēju interese. Ja tirgus virzība notiek uz leju, – lielāku interesi par to izrāda tie pārdevēji vai investori, kuri meklē izdevīgas ieguldījumu iespējas. Šādā tirgus situācijā sava īpašuma vērtēšanu savām vajadzībām pasūta arī īpašnieki.
– Vērojot no malas, šķiet loģiski, ka nekustamā īpašuma tirgus turbulences laikā, kad nekustamā īpašuma tirgus strauji mainās, interesei par nekustamā īpašuma vērtēšanu vajadzētu pieaugī. Kad ir neskaidrs priekšstats, palielinās vajadzība pēc profesionāla cenas vērtējuma. Var pamanīt, ka daudzi pircēji un pārdevēji mēģina izveidot savu piedāvājumu, izmantojot un pamatojoties uz cenu analīzi portālā ss.com. Atsaucoties uz šīm cenām, viņi publicē savus sludinājumus un pēc tam brīnās, ka ir tūkstošiem skatījumu, bet nav neviena pircēja. Tas liecina vien par to, ka pieprasītā cena neatbilst tirgus situācijai.
– Ja cenu samazina, tad pieprasījums daudzkārt pieaug. Ir svarīgi saprast, ka vērtējuma (tirgus vērtība) un pārdošanas cena nav viens un tas pats. Nekustamā īpašuma cenu nosaka konkrēts darījums un konkrēti darījuma veicēji. Katram no viņiem ir savi īpašie apstākļi. Pieņemsim, pārdevējs vēlas ātri pārdot īpašumu – dažu nedēļu laikā, savukārt pircējs ir gatavs to pirkt, jo viņam ir personiska, emocionāla saikne ar šo projektu vai vietu. Vienmēr ir dažādi iemesli. Nosakot tirgus vērtību, mēs ne tikai izvērtējam līdzīgu objektu piedāvāto cenu, bet arī pētām noslēgtos darījumus, kas notikuši iepriekšējo gadu laikā, balstāmies uz personisko pieredzi. Tas ļauj mums izvērtēt konkrētos darījumus un piedāvājumus novērtējamā nekustamā īpašuma kontekstā.
– Pagājušā gada otrajā pusgadā Latvijas nekustamā īpašuma aģenti apgalvoja, ka vairumā gadījumu darījumi notiek par cenu, kas ir līdzīga fiksētajai tirgus vērtībai. Kā tas ir šobrīd?
– Domāju, ka tieši tāpat. Ja nekustamā īpašuma vērtējuma tirgus vērtības un darījumu cenas atšķirība ir liela – tas var radīt problēmu. Vērtēšanas galvenais uzdevums ir informēt pircējus un pārdevējus un radīt viņos pārliecību, ka veiktā darījuma nosacījumi ir taisnīgi, kā arī nodrošināt papildu riska menedžmentu kredītiestādēm, kas izsniedz hipotekāros aizdevumus. Tieši tādēļ vērtēšanas speciālista profesija Latvijā tiek stingri reglamentēta, ar to var nodarboties tikai sertificēts eksperts ar atbilstošu izglītību un pieredzi.
Protams, arī vērtētājs var pieļaut kļūdu, bet tomēr biežāk vērtējuma sniegtās vērtības un darījuma cenas atšķirība rodas pircēja motivācijas dēļ un pārdevēja motivācijas veikt darījumu par cenu, kas neatbilst tirgus vērtībai, dēļ, un šādi gadījumi nav retums. Turklāt katrs vērtējums ir vairāku pieņēmumu kopums ar konkrētu mērķi un uzdevumu, ne visi vērtējumi tiek veikti, lai noteiktu tirgus vērtību. Ja vērtēšanas laikā izmantotie pieņēmumi neatbilst darījuma nosacījumiem, atšķirība starp tirgus vērtību un cenu var būt pamatota.
Ir darījumi, ko veic saistīti uzņēmumi, vienas ģimenes locekļi, biznesa partneri. Cenu var ietekmēt daudzi apstākļi, tostarp nodokļu optimizācijas dēļ datubāzēs var būt uzrādītas nekorektas summas. Tādēļ arī ir vajadzīga profesionāla kompetence, lai veiktu darījumu datu analīzi un sagatavotu tirgus pārskatus.
– Kāds ir maksimums, par kādu nekustamā īpašuma tirgus vērtība var atšķirties no reālās darījuma cenas, lai varētu apgalvot, ka vērtējums ir kvalitatīvs?
– Tirgus vērtībai un darījumu cenai nevajadzētu atšķirties par vairāk nekā 15%, ja vērtēšanas pieņēmumi bijuši atbilstoši darījuma nosacījumiem, ja īpašums trīs četrus mēnešus izlikts tirgū, kas ir normāls un nestagnē. Tas ir pieņemams kļūdas rādītājs atbilstoši starptautiskiem standartiem. Protams, jāapzinās, ka vērtējuma precizitāte ir atkarīga ne tikai no eksperta profesionalitātes, bet arī no pieejamo datu kvalitātes. Piemēram, ir daudz sarežģītāk novērtēt vairākus gadus neizmantotu ražošanas objektu lauku apvidū, tālu no galvaspilsētas, nekā sērijveida dzīvokli Rīgā. Ja vērtētājam ir pieejami kvalitatīvi tirgus dati, visticamāk, vērtēšanas rezultāts būs labi pamatots un pārliecinošs.
– Kāda ir vērtēšanas pakalpojuma cena privātpersonai? Bieži vien cilvēki neizmanto šo pakalpojumu, jo domā, ka tas ir dārgi.
– Ja tas ir dzīvoklis, tad atkarībā no tā atrašanās vietas, un atkarībā no tā, vai tas ir tipveida, vērtēšanas pakalpojums maksā 100 - 200 eiro; ja privātmāja ar platību līdz 300 m2 – apmēram 250 eiro. Komercobjektu vērtēšana ir sarežģītāka un dārgāka. Lieliem projektiem vērtēšanas pakalpojums var izmaksāt daudzus tūkstošus. Ir jāsaprot, ka pakalpojuma cenas pamatā ir ieguldītais darbs. Bieži klientiem šķiet, ka vērtēšanas cena ir saistīta ar nekustamā īpašuma vērtību, bet tas tā nav. To darīt neļauj profesionālā ētika. Novērtēt dzīvokli ir vieglāk un ātrāk, jo īpašums ir vienkāršs un visi tirgus dati ir pieejami, šajā segmentā ir iestrādes un pieredze. No otras puses, ja vērtētāja uzdevums ir liela zemes gabala attīstības projekta finanšu plūsmas plānošana un modelēšana vai ir vērtējams tirdz-niecības centrs ar simtiem nomnieku, tas pieprasa daudz vairāk darba. Man ir pieredze, ka profesionālie klienti saprot, ka nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšana ir viens no noderīgākajiem risku pārvaldes instrumentiem jebkurā darījumā vai projekta attīstībā. Tā ļauj izvairīties no zaudējumiem vai negūtās peļņas, kas sasniedz desmitiem un simtiem tūkstošu eiro, un citkārt pat miljonus.
– Un vēlreiz, kam un kādēļ jūs ieteiktu pasūtīt veikt īpašuma vērtēšanu?
– Mums Latvijā vēl joprojām tiek uzskatīts, ka katrs pats ir nekustamā īpašuma eksperts un spēj novērtēt īpašuma potenciālu (Pasmaida. – m2). Katrs pats zina cenu! Ir savādi to vērot, jo pasaules praksē neviens daudzmaz liels nekustamā īpašuma darījums nenotiek bez sertificēta eksperta vērtējuma. Šāds vērtējums dod pārliecību gan pircējam, gan pārdevējam, ka plānotā darījuma cena ir taisnīga. Un papildu priekšrocība: sava darba gaitā vērtētājs pārbauda galvenos nekustamā īpašuma dokumentus. Un dažreiz atrod kādus aspektus, tostarp tehniskos, ko pircējs nav ievērojis un ko var izmantot pārrunās par īpašuma cenu.
Es domāju, ka pārdevējam vērtējums dod pārliecību darījuma slēgšanā, palīdz izvairīties no neskaidrībām un strīdiem, palīdz izvairīties no īpašuma pārdošanas par cenu, kas ir zemāka par tirgus cenu.
Manuprāt, vērtējums ir nepieciešams arī jebkurā darījumā ar mantotu īpašumu, ja testamentā nav norādīta īpašuma vērtība. Jo šādā gadījumā automātiski tiek uzskatīts, ka īpašuma vērtība ir pielīdzināma kadastrālajai vērtībai, un tas nozīmē, ka vēlāk, kad mantotājs šo īpašumu pārdos vai kādam nodos, viņam būs jāmaksā nozīmīgs kapitāla pieauguma nodoklis. Tā ir viena no visbiežāk sastopamajām kļūdām mūsu tirgū.
Ļoti svarīgi ir veikt vērtējumu komercobjektiem, jo jebkurš vērtētājs vienlaikus ir arī konsultants un analītiķis. Vērtēšana var būt ne vien instruments darījuma slēgšanai un finanšu pārskatu sagatavošanai, bet arī konsultāciju instruments. Vērtētājs var palīdzēt optimizēt īpašuma pārvaldīšanu, modelēt iespējamos objekta renovācijas vai paplašināšanas scenārijus.
Vērtētājs spēj jebkuram zemes gabalam noteikt labāko un efektīvāko tā izmantošanas veidu, attīstības projektam – aprēķināt potenciālo naudas plūsmu un nākotnes ienesīgumu. Tas var būtiski ietekmēt projekta investīciju apmēru un palīdz investoram izvairīties no zaudējumiem, vai arī jau pašā projekta sākumā uzlabot projekta ienesīguma prognozes. Bet īpašuma vērtēšana ir obligāta, ja jums nepieciešams kredīts.
Mēs redzam daudzus gadījumus, kad zemes gabalu vai namīpašumu īpašnieki piedāvā savu īpašumu, izvietojot to sludinājumu populārās interneta platformās. Lai atrastu reālus investorus, ar to nepietiek. Ir vajadzīga detalizēta analīze, ko arī sniedz īpašuma vērtēšana. Tikai šādā veidā var saprast, kas tas ir par īpašumu. Vērtēšana – tā ir izpēte, kas palīdz pārdevējiem piesaistīt pircējus, bet pircējiem palīdz saņemt bankas finansējumu.
– Kādu jūs redzat Latvijas nekustamā īpašuma tirgu 2021.gadā?
– Mēs stabili atgriežamies to cenu līmenī, kāds bija fiksēts 2019.gada beigās, t.i., pirms koronavīrusa pandēmijas. Domāju, ka 2021.gada beigās visi rādītāji būs tikpat labi kā 2019.gada beigās. Bet koronavīrusa beigu nav un nebūs. Tas kļūs par sezonālu parādību - kā jau viens no gripas paveidiem. Mēs tikai to uztversim mierīgāk un pievērsīsim tam mazāku uzmanību.
Komerctelpu segmentam ir svarīgi, lai atjaunotos starptautiskais tūrisms. Tā atgriešanās iepriekšējā līmenī var būt samērā strauja: cilvēki ilgstoši uzturas vienā vietā – viņi atsāks ceļot, kad atvērs robežas. Sākumā ne tik aktīvi, bet 2021.gadā aktivitāte pieaugs. Globālā ekonomiskā recesija gan var ievilkties, bet Baltijas valstīs situācija ekonomikā ir stabila un nav slikta. Mēs neesam tik lielā mērā atkarīgi no starptautiskajiem tirgiem. Pēdējās dekādēs mums nav bijuši strauji uzplaukumi un lieli kritumi. Situācija drīz normalizēsies, un investori to redz: panikas nav ne finanšu tirgos, ne nekustamā īpašuma tirgos.
Mājokļu cenas: šeit būtiskam kritumam nevajadzētu būt. Ja kāds apgalvo, ka mūsu cenas ir pārvērtētas, tas tā nav. Salīdziniet mūs ar kaimiņiem – Lietuvu un Igauniju: tur cenas ir augstākas. Ņemot vērā Eiropas kontekstu, – mēs varam sagaidīt lēzenu cenu pieaugumu vēl daudzus gadus.
– Bet vidējais atalgojums Latvijā ir zemāks, salīdzinot to ar vidējo atalgojumu Igaunijā un Lietuvā.
– Šī atšķirība nav tik liela, lai pamatotu to cenu atšķirību. Daudz būtiskāks arguments – Rīga ir lielpilsēta, kurā varētu dzīvot līdz pat 2 miljoniem iedzīvotāju. Bet tajā dzīvo mazāk par 700 000. Mums ir liels dzīvojamo platību piedāvājums, daudzām gan ir vajadzīga renovācija. Tā ir viena no problēmām, kas būtiski ietekmē pieprasījumu, piedāvājumu un cenu. Tomēr Latvijas galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgus ir veselīgāks nekā Viļņā un Tallinā. Pēc iepriekšējā nekustamā tirgus satricinājuma Latvijas mājokļu un komerctelpu tirgus vairākās desmitgadēs ir attīstījies uzmanīgi un vienmērīgi. Mēs joprojām neesam sasnieguši to līmeni, kas bija pirms krīzes, savukārt Viļņa un Tallina ir pārsniegusi 2007.gada rādītājus. Tām ir lielāks pamats satraukumam. Es ticu, ka mēs visi būsim pārsteigti par straujo Latvijas jauno mājokļu cenu pieaugumu tuvāko 10 gadu laikā, ko veicinās vietējo iedzīvotāju pirktspējas pieaugums un vecā dzīvojamā fonda novecošanās.