Чтобы осуществить мечту о строительстве собственного дома, одной покупки земельного участка мало. Нужно чётко понимать, что вы покупаете и какие нормативы действуют в отношении приглянувшейся вам недвижимости. И можно ли там вообще строить и что?

– В классическом понимании осень и зима считаются не самыми активными сезонами для сделок с земельными участками, предназначенными для застройки частными домами. Вот только, видимо, не в этом году. Пандемия Covid-19 резко повысила интерес к объектам недвижимости такого рода, особенно расположенным в Риге и её окрестностях. Могли бы вы порекомендовать, на что нужно обращать внимание частным лицам, не имеющим навыков в выборе земельного участка, но мечтающим в будущем перебраться в собственный дом? – с такой просьбой журнал m2 и портал varianti.lv обратились к сертифицированному агенту Латвийской ассоциации недвижимости (LANĪDA) Кристине Дубане.
– Начну с аксиомы. Что формирует ценность недвижимости в первую очередь? Место, место и ещё раз место. Так что первое, что должен сделать человек, желающий построить свой дом, – выбрать место, где он будет это делать. Выбрать, где ему нравится.
Второй обязательный шаг, ещё до подписания договора о покупке, – понять, что строить на приглянувшемся участке и можно ли вообще это делать. Такую информацию следует искать в самоуправлении, на территории которого располагается участок. Отправляться туда лично необязательно. Можно позвонить или зайти в интернете на домашнюю страничку муниципалитета и найти там детальный план территориального развития. Такие есть у всех – у Риги, у Стопиньского края, Адажского, Бабитского… Зная адрес выбранного места, по плану несложно понять, в какой зоне оно находится: разрешено ли там строить частные дома, что-то другое или это просто не предназначенная для застройки зелёная территория? Детальный план окрашен в разные цвета, каждый из которых имеет своё значение. Места, где предусмотрена частная застройка, жёлтого цвета, малоэтажная – светло-коричневого. Расшифровка того, какой цвет что обозначает, всегда имеется в углу плана. И если выбранный участок является зелёной территорией, то рассчитывать на получение разрешения на строительство частного дома не стоит.
Очень советую перед сделкой обратить внимание на ситуацию с дорогами. Есть ли подъезд к участку? Кому принадлежит дорога – волости или частным лицам? Благоприятный вариант – дорога находится на балансе самоуправления. Это почти гарантирует, что за ней следят и чистят зимой. Если дорога частная, то в самоуправлении разумно уточнить, кто отвечает за уборку. Сейчас получает распространение практика, когда дорога принадлежит частникам, а чистит её самоуправление за счёт бюджета. А вот в случае, так сказать, полного частного владения дорогой нужно считаться с тем, что в будущем её содержание и чистка будут оплачиваться средствами и из вашего кармана в том числе.
Имейте виду: в отношении коммуникаций нельзя полагаться на то, что если они имеются у соседа, то будут и у вас. Всё это непременно нужно уточнять: об электричестве – в Sadales tīkls, о газе – в Latvijas gāze. Это же касается и сетей водоснабжения и канализации.
Важно знать о сервитутах, потому как может иметься и полный запрет на застройку участка.
– Извините, а продавцы земли, на которой, как выясняется, нельзя строить или есть другие проблемные моменты, мошенники?
– Не всегда. Чаще всего владельцы сами не знают о подводных камнях. Кто-то получил землю по наследству, кто-то купил 15-20 лет назад, но так ничего и не делал с ней, а потому не имел представления о её статусе. Не интересовался этим. Бывает и так, что ещё 10 лет назад в конкретном месте можно было строить частный дом, а после того, как начал действовать новый детальный план, статус земли изменился. Важных моментов, которые нужно отслеживать, много. И если заранее не задумываться о них, то после покупки может ждать сильное разочарование.
Нужно понимать, что, если участок предлагается очень дёшево, существенно ниже рыночной цены, повышенное внимание следует уделить тому, почему такая цена. Скорее всего, объект с нерешёнными вопросами или какими-то проблемами. Значит, в дальнейшем новому владельцу предстоит заниматься этим самостоятельно и нести дополнительные траты. Чудес не бывает: участки в Риге и рядом с ней, где всё хорошо с дорогами и коммуникациями, дёшево стоить не могут.
– Приведите пример из популярных для покупки мест.
– В центральной части Марупе обычная цена за участок для частной застройки – 60 000-70 000 евро. Она сохраняется на этом уровне уже несколько лет. Марупская волость в целом – это место, в котором всё происходит, в котором активно развивается инфраструктура. Жить здесь хотят многие, и хорошо покупаются не только участки под застройку, но и квартиры и готовые дома. В популярном Адажском крае (на противоположной от Марупе стороне Риги) средняя цена хороших участков близка к 50 000 евро. Может быть и выше, если это участок с коммуникациями, подъездными дорогами или близко к водоёму.
Особо сложная ситуация с выбором в микрорайонах Риги: выбирать там особенно не из чего, свободных земель для частной застройки по адекватной и доступной для местных клиентов цене мало. Это и является одной из причин оттока населения из столицы. Ведь если вы желаете жить в частном доме, допустим, на Тейке или Югле, то из-за небольшого предложения и высокой цены свой выбор вам придётся сделать, скорее всего, в пользу Берги или Гаркалне. Там и вариантов больше, и они дешевле. То же самое касается Иманты, Агенскалнса или Золитуде. Свободных земель под частную застройку здесь кот наплакал. И если желание переехать в свой дом стойкое, то приходится или покупать в этих местах землю с домом под снос, или же перебираться в Бабитский и Марупский край.
Многие, кто переезжает жить в Ригу из регионов Латвии, также с удовольствием сделали бы свой выбор в пользу частного дома. Если бы в столице и её окрестностях имелось предложение новых домов площадью 100-120 кв. м с землёй и общей ценой до 150 000 евро, смею вас заверить, спрос был бы огромным. Однако такого продукта нет.
И создать его, если ставить капитальный дом, – проблема. Вокруг Риги есть участки площадью три-четыре гектара под посёлки, которые можно было нарезать и продавать. Только вот подводка всех коммуникаций, прокладка дорог, обеспечение освещения в посёлке обходится недешево… И чтобы торговать с прибылью, развивающим такие проекты бизнесменам и компаниям приходится ставить цену выше той, которую реально готов платить массовый клиент. Вот поэтому новых посёлков в окрестностях столицы не так и много. Из тех, кто сейчас активно работает в данном сегменте, назову разве что Domuss с его посёлками Nordic Villages, Arco Real Estate c посёлком Mārsili, Land & Home c их Bergu Skati да Saliena, развивающую одноимённый посёлок… И всё это крупные и многоопытные компании.
Потенциальным покупателям участков важно учитывать, что действующие правила подразумевают: новые посёлки обязательно должны быть обеспечены всеми коммуникациями. Когда вы смотрите участок без коммуникаций, знайте, что, пока те не будут подведены, самоуправление не даст разрешения на начало строительства. Это касается и предложений в старых посёлках.
– С какими ограничениями на застройку нужно считаться, когда участок куплен?
– Для каждого участка чётко определена высотность постройки, максимальное пятно застройки и максимальная площадь дома. Важный параметр – расстояние до забора. Нельзя поставить дом в любом месте, в котором пожелаете. Расстояние до соседнего забора должно быть не менее четырёх или пяти метров, если на иное нет согласия соседа. Это существенно, если приглянувшийся вам участок имеет вытянутую форму. Чтобы соблюсти требования, придётся много поработать над архитектурой дома.
Ограничения могут быть самыми разнообразными. Они могут быть связаны с мелиорацией, с нахождением в зоне взлёта и посадки самолётов, с близостью линий электропередачи… Что касается последних, тот минимальное расстояние от домов до линии электропередачи мощностью 110 киловольт в городах и посёлках должно составлять не менее семи метров, до линии мощностью 330 киловольт – 12 метров. Вне городов расстояние должно быть от 30 метров и более. Если по вашей территории проходит подземный кабель, то его и дом должны разделять как минимум метр.
Изучайте красные линии на участке – за ними нельзя строить, хотя земля и принадлежит вам. Красные линии могут быть связаны с инженерными коммуникациями, границами улиц, имеющимися насаждениями. Определённые защитные полосы также действуют и в отношении газопроводов.
Запрет на строительство действует и рядом с железной дорогой: здесь ограничения в зависимости от местности 25 и 50 метров. Сейчас это очень актуально, если люди присматриваются к участкам в местах, где в будущем может пройти высокоскоростная железнодорожная линия Rail Baltica.
Если приглянувшаяся земля примыкает к водоёму, то следует помнить, что владельцы обязаны оставить береговую полосу общедоступной. В каждом самоуправлении чётко оговаривается, на каком удалении от воды может находиться забор частного владения. Муниципалитеты курируют и выдачу разрешений на обустройство на водоёмах причалов. Если вы покупаете землю у озера или другого водоема с надеждой, что сможете гонять там на своем водном мотоцикле или катере, то знайте: этот вопрос также требует изучения. Не всюду разрешено шуметь и носиться по водной глади. И не забывайте проверить, не находится ли предложенная земля на затапливаемых территориях, где строить нельзя.
– По площади участков, на которых можно строить дома, есть ограничения?
– У каждого самоуправления свои требования к минимальной площади участка, на котором можно ставить дом. В Риге это 600 кв. м. Исключения возможны, если на меньшем по площади участке с собственным кадастровым номером ранее имелись строения. Вокруг Риги самая популярная минимальная площадь – 1 200 кв. м, однако в последнее время некоторые муниципалитеты снизили её до 1 000.
Добавлю, что по этажности частных домов в Латвии стандартом считается не более двух этажей плюс мансарда.
– В покупку идеальных долей участка входить рекомендуете?
– Есть важные моменты. Первый – нужно понимать: постройку дома придётся согласовывать с соседом. Второй – нужно смотреть, когда можно построить на идеальных долях. Встречаются варианты, что на участке возможен только один дом. Тогда при покупке идеальной доли вы сможете возвести строение, которое будет иметь статус гостевого дома или же хозпостройки. Возможность постройки сдвоенного или рядных домов также оговаривается отдельно в правилах застройки.
По уму, если частное лицо собирается покупать участок для личного дома, то лучше задействовать специалиста, который разбирается во всех вышеперечисленных нюансах. Это действительно кропотливая работа. У нас в Латвии нет единого регистра, в котором можно было бы всё проверить. Во всех самоуправлениях имеются свои особенности строительства частных домов, какие-то ограничения. Но если не желаете никого брать в качестве эксперта, то перед покупкой участка хотя бы проконсультируйтесь в строительном управлении самоуправления. Вполне возможно, что какое-то общее представление вы получите. Потому как специалисты строительных управлений устали от историй, когда новые владельцы приходят к ним за стройразрешениями и только тогда узнают, что на приобретённом участке строить-то и нельзя. На что специалисты только разводят руками: «А где же вы были раньше?»