Lai piepildītu sapni par savas privātmājas būvniecību, ar zemes gabala iegādi vien nepietiek. Ir skaidri jāzina, ko pērkat un kādi noteikumi attiecināmi uz izvēlēto zemes īpašumu. Un vai uz tā var kaut, ko būvēt?

– Ierastajā praksē rudens un ziema nav aktīvākais laiks to zemes gabalu pirkšanai, kas paredzēti privātmāju būvniecībai. Tikai, acīmredzot, ne šogad. Covid-19 pandēmija ir strauji palielinājusi pircēju interesi par šāda veida nekustamajiem īpašumiem, - jo īpaši Rīgā un tās tuvumā. Žurnāls m2 un portāls varianti.lv vērsās pie Kristīnes Dubanes, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) sertificētas aģentes, lai uzzinātu, kādus padomus viņa varētu sniegt cilvēkiem, kuriem nav pieredzes un prasmes zemes gabala izvēlē, bet kuri vēlas nākotnē dzīvot savā privātmājā.
– Sākšu ar aksiomu. Kas nosaka nekustamā īpašuma vērtību? Vieta, vieta un vieta. Tādējādi vispirms, kas jāizdara cilvēkam, kurš vēlas uzbūvēt savu māju, ir vietas izvēle, kur viņš to darīs. Jāizvēlas vieta, kas viņam patīk.
Otrais obligātais solis, kas veicams pirms pirkuma līguma parakstīšanas, – noskaidrojams, ko drīkst būvēt uz izvēlētā zemes gabala un jāpārliecinās, vai uz tā vispār drīkst ko būvēt. Šo informāciju var iegūt tajā pašvaldībā, kuras teritorijā atrodas attiecīgais zemes gabals. Lai to izdarītu, nav obligāti jādodas uz pašvaldību. Var piezvanīt uz pašvaldību, vai atrast tās mājaslapā detālplānu teritorijas attīstībai. Šādi plāni ir visām pašvaldībām – Rīgai, Stopiņu novadam, Ādažiem, Babītei... Ja zināma izvēlētās vietas adrese, plānā ir viegli atrast, kurā zonā tā atrodas – vai tur atļauta privātmāju vai citu objektu būvniecība, vai arī uzzināt, ka tā ir teritorija, kur apbūve nav paredzēta. Teritoriālais plāns ir iekrāsots dažādās krāsās, katrai ir sava nozīme. Privātmāju apbūvei paredzētās vietas ir iekrāsotas dzeltenā krāsā, mazstāvu apbūvei – gaiši brūnā. Krāsu nozīmes izskaidrojums ir norādīts plāna stūrī. Ja izvēlētais zemes gabals atrodas zaļajā teritorijā (dabas pamatnē), nevajadzētu lolot cerības, ka varēsiet saņemt atļauju uz tās būvēt privātmāju.
Ļoti iesaku pirms darījuma veikšanas pievērst uzmanību ceļu infrastruktūrai. Vai pie zemes gabala ir piebraucamais ceļš? Kam šis ceļš pieder – pašvaldībai vai privātpersonai? Labvēlīgāka ir situācija, ja ceļš ir iekļauts pašvaldības bilancē. Šādā gadījumā ir gandrīz garantēts, ka tiek veikta ceļa uzturēšana un tīrīšana ziemā. Ja ceļš ir privātīpašums, pašvaldībā jānoskaidro, kurš ir atbildīgs par ceļa tīrīšanu. Šobrīd ir plaši izplatīta prakse, ka privātpersonām piederošu ceļu tīrīšanu veic pašvaldības par saviem līdzekļiem. Savukārt, ja privātīpašumā esoša ceļa tīrīšana ir īpašnieka pienākums, jārēķinās ar to, ka nākotnē jums būs jāsedz tā uzturēšanas un tīrīšanas izdevumi.
Ņemiet vērā, - izvērtējot komunikāciju infrastruktūru, nevar paļauties vien uz faktu, ka kaimiņiem tā ir, tātad arī man būs. Visas detaļas ir jāprecizē: par elektrību – Sadales tīklā, par gāzi – Latvijas Gāzē. Tas pats attiecas uz ūdensapgādes un kanalizācijas tīkliem. Ir svarīgi uzzināt informāciju par servitūtiem, jo to dēļ var būt aizliegums būvēt konkrētajā zemes gabalā līdz situācijas sakārtošanai.
– Atvainojiet, vai šādā gadījumā var uzskatīt, ka pārdevēji, kas pārdod zemes gabalu ar apbūves ierobežojumiem vai aizliegumu, ir krāpnieki?
– Ne vienmēr. Ļoti bieži arī paši pārdevēji nezina par visiem zemūdens akmeņiem, kas varētu būt. Kāds ir zemes gabalu mantojis, kāds ir nopircis pirms 15-20 gadiem, bet nav neko būvējis un tādēļ nezina par šī zemes gabala statusu. Nav to izpētījis. Ir arī gadījumi, ka vēl pirms 10 gadiem attiecīgajā zemes gabalā privātmājas būvniecība bija atļauta, bet ir izstrādāts jauns teritoriālais plānojums, kas mainīja zemes izmantošanas iespējas. Ir ļoti daudz svarīgu faktoru, kas rūpīgi jāizzina un jāizvērtē. Ja to neizdara pirms darījuma, pēc tam var piedzīvot smagu vilšanos.
Ir jāsaprot, ja zemes gabals tiek piedāvāts par ļoti pievilcīgu cenu, kas ir būtiski zemāka par tirgus cenu, ir jāpievērš īpaša vērība, lai saprastu, kādēļ ir noteikta konkrētā cena. Iespējams, šim nekustamajam īpašumam ir neatrisināti jautājumi vai kādi ierobežojumi. Tas nozīmē, ka jaunajam īpašniekam šie jautājumi būs jārisina pašam un jāsedz ar to saistītie izdevumi. Nemeklējiet brīnumus – zemes gabali Rīgā un tās apkārtnē, kur ir sakārtota ceļu un komunikāciju infrastruktūra, nevar būt lēti.
– Varbūt varat minēt kādus piemērus par vietām, kas ir pieprasītas?
– Mārupes centrālajā daļā cena par zemes gabalu privātmājas būvniecībai parasti ir 60 000 – 70 000 eiro. Šāds cenu līmenis ir jau vairākus gadus. Mārupes novads kopumā ir vieta, kur viss notiek, kur aktīvi tiek attīstīta infrastruktūra. Šeit daudzi vēlas dzīvot un ir liels pieprasījums gan pēc apbūves gabaliem, gan dzīvokļiem un jau gatavām privātmājām. Iecienītajā Ādažu novadā (tas atrodas Mārupei pretējā Rīgas pusē) laba apbūves gabala vidējā cena ir ap 50 000 eiro. Tā var būt arī augstāka, ja tam ir komunikācijas, piebraucamie ceļi vai tuvumā ir ūdenstilpne.
Īpaši sarežģīti ir atrast apbūves gabalu kādā no Rīgas mikrorajoniem – izvēle ir ļoti neliela, nav daudz brīvu zemes gabalu privātai apbūvei, kas būtu pieejami par adekvātu un vietējiem klientiem pieņemamu cenu. Tas ir viens no iemesliem, kādēļ no Rīgas aizplūst iedzīvotāji. Jo, ja jūs vēlaties dzīvot privātmājā, teiksim, Teikā vai Juglā, ļoti iespējams, ka mazā piedāvājuma un lielās cenas dēļ jūs tomēr izvēlēsieties Berģus vai Garkalni. Tur ir gan lielāks piedāvājums, gan zemākas cenas. To pašu var teikt par Imantu, Āgenskalnu un Zolitūdi. Šeit ir ļoti maz brīvu zemes gabalu privātmāju būvniecībai. Un tad, ja vēlme pārcelties uz dzīvi privātmājā ir ļoti liela, jāpērk zeme ar māju, ko nojauksiet, vai arī jāpārceļas uz Babītes vai Mārupes novadu.
Noteikti daudzi, kas no citiem Latvijas reģioniem pārceļas uz dzīvi Rīgā, labprāt izvēlētos privātmāju. Ja galvaspilsētā un tās apkārtnē būtu pieejama zeme un jaunas mājas ar platību 100-120 m2, kuru cena nepārsniegtu 150 000 eiro, esmu pārliecināta, ka pieprasījums būtu milzīgs. Bet šāda piedāvājuma nav. Un ir sarežģīti to izveidot. Rīgas apkārtnē ir ciematiem piemēroti zemes gabali ar platību trīs četri hektāri, kurus varētu sadalīt un pārdot. Bet komunikāciju izveide, ceļu ierīcība, ciemata apgaismošana izmaksā ļoti dārgi… Un, lai šādos projektos gūtu peļņu, projektu attīstītājiem ir jānosaka augstāka cena, nekā klienti ir gatavi maksāt. Tieši tādēļ galvaspilsētas apkārtnē ir vien daži jauni ciemati. Pieminēšu dažus, kas strādā šajā tirgus segmentā, – Domuss ar Nordic Villages, Arco Real Estate ar ciematu Mārsili, Land&Home ar ciematu Berģu Skati un Saliena, kas attīsta ciematu ar tādu pašu nosaukumu… Un tie visi ir lieli un pieredzējuši uzņēmumi.
Potenciālajiem zemes gabalu pircējiem ir svarīgi ņemt vērā, ka esošie noteikumi pieprasa, lai jaunajos ciematos būtu izveidotas visas komunikācijas. Ja izskatāt iespēju pirkt zemes gabalu, kuram to nav, ņemiet vērā, ka vietējā pašvaldība nedos atļauju uzsākt būvniecību, kamēr visas komunikācijas netiks ierīkotas. Tas attiecas arī uz esošo ciematu paplašinājumiem.
– Kādi apbūves ierobežojumi jāņem vērā, kad zemes gabals ir jau nopirkts?
– Katram zemes gabalam ir skaidri noteikts atļautais apbūves augstums, maksimālais apbūves laukums un mājas platība. Svarīgs parametrs ir attālums līdz žogam. Nevar izvietot māju jebkurā vietā, kur vēlaties. Attālums līdz kaimiņa žogam nevar būt mazāks par četriem vai pieciem metriem, ja vien kaimiņš nav devis piekrišanu to mainīt. Tas ir svarīgi, ja noskatītajam zemes gabalam ir iegarena forma. Šādā gadījumā, lai ievērotu noteikumus, rūpīgi izstrādājams mājas arhitektoniskais risinājums.
Ierobežojumi var būt ļoti dažādi. Tie var būt saistīti ar meliorāciju, ar atrašanos lidmašīnu pacelšanās un nolaišanās zonās, ar elektropārvades līniju tuvumu... Attiecībā uz elektropārvades līnijām – pilsētās un ciematos minimālais attālums no mājas līdz elektropārvades līnijai ar spriegumu 110 kV ir vismaz 7 metri, līdz elektropārvades līnijai ar 330 kV – 12 metri. Ārpus pilsētas šim attālumam jābūt vismaz 30 metriem. Ja jūsu teritorijā ir ierīkots apakšzemes kabelis, tad attālumam starp to un māju ir jābūt vismaz 1 metram.
Izpētiet zemes gabala sarkanās līnijas – uz zemes aiz tām nedrīkst neko būvēt, kaut arī zeme ir jūsu īpašums. Sarkanās līnijas var būt saistītas ar inženiertehniskajām komunikācijām, ielu robežām, apstādījumiem. Arī gāzes vadiem ir noteiktas aizsardzības joslas.
Būvniecības ierobežojumi ir ieviesti arī dzelzceļu tuvumā – atkarībā no vietas tie ir 25 - 50 metri. Šobrīd tas ir īpaši aktuāli, ja esat noskatījuši zemes gabalu vietā, kur nākotnē plānots ātrgaitas vilciens Rail Baltica.
Ja noskatītais zemes gabals robežojas ar ūdenstilpni, der atcerēties, ka īpašniekiem ir pienākums nodrošināt brīvu pieeju krasta līnijai. Katrā pašvaldībā var noskaidrot, cik lielam attālumam jābūt starp ūdenstilpni un privātīpašuma žogu.
Pašvaldību pārziņā ir arī atļauju izsniegšana piestātņu ierīkošanai. Ja pērkat zemes gabalu pie ezera vai citas ūdenstilpnes, cerot, ka varēsiet šeit baudīt aktīvo atpūtu ar ūdens motociklu vai kuteri, atcerieties, ka arī šis aspekts ir iepriekš jāizpēta. Ne visās vietās ir atļautas skaļas ātrgaitas aktivitātes uz ūdens. Un vēl pārbaudiet, vai jums piedāvātais zemes gabals neatrodas applūstošā teritorijā, kur būvniecība nav atļauta.
– Vai, būvējot privātmāju, ir kādi ierobežojumi attiecībā uz zemes gabalu platību?
– Katrai pašvaldībai ir savi noteikumi, kāda ir minimālā zemes gabala platība, lai uz tās varētu būvēt privātmāju. Rīgā tie ir 600 m2. Ir pieļaujami izņēmumi, ja zemes gabals jau ir bijis vēsturiski sadalīts mazākā platībā. Rīgas apkārtnē vairumā gadījumu minimālā zemes gabala platība ir 1 200 m2; lai gan dažas pašvaldības samazina zemes gabala platību līdz 1 000 m2. Vēl piebildīšu, ka privātmāju apbūvē Latvijā par standartu tiek uzskatīti ne vairāk kā divi stāvi un bēniņi.
– Vai jūs ieteiktu izskatīt zemes gabala domājamo daļu pirkšanu?
– Ir daži svarīgi noteikumi. Pirmais – šādā gadījumā mājas būvniecība ir saskaņojama ar kaimiņu. Otrais – noskaidrojams, ko var būvēt uz zemes domājamām daļām. Ir gadījumi, kad uz zemes gabala var būvēt tikai vienu māju. Tad, ja pirksiet domājamās daļas, varēsiet būvēt vien būvi, kas juridiski būs viesu nams vai saimnieciskā ēka. Dvīņu vai rindu māju būvniecības iespējas arī tiek atsevišķi atrunātas būvnoteikumos.
Manuprāt, ja privātpersona vēlas iegādāties zemes gabalu privātmājas būvniecībai, būtu jāpiesaista speciālists, kas labi pārzina visas iepriekš minētās nianses. Tas patiešām ir darbietilpīgs process. Mums Latvijā nav izveidots vienots reģistrs, kur var visu pārbaudīt vienuviet. Katrā pašvaldībā ir savas īpatnības, savi ierobežojumi. Ja jūs nevēlaties algot ekspertu, pirms zemes gabala pirkšanas konsultējieties pašvaldības būvvaldē. Iespējams, ka tur iegūsiet vajadzīgo informāciju. Būvvalžu speciālisti ir noguruši no situācijām, kad jaunie īpašnieki vēršas pie viņiem, lai iegūtu būvatļaujas, un tikai tad uzzina, ka nopirktajā zemes gabalā būvniecība nav atļauta. Eksperti var vien paraustīt plecus: “Kādēļ iepriekš nejautājāt?”