Использование краудфандинговых платформ для реализации в Латвии новых девелоперских проектов продолжает набирать популярность. И способствует этому консервативная политика классических банков. В этом в разговоре с журналом m2 и порталом varianti.lv признался руководитель краудфандинговой платформы EstateGuru в Латвии Дайнис Рупайнис. И посетовал, что латвийские инвесторы вкладывают свои деньги в родной рынок недвижимости меньше, чем соседи эстонцы.

Начало 2020 года выдалось неприятным для сферы краудфандинга в информационном плане: были выявлены мошенничества, в которых оказались завязаны две созданные латвийцами и работавшие в Латвии, но зарегистрированные в Эстонии платформы – Envestio и Kuetzal. Набрав денег у населения, обе испарились, и сейчас в отношении них заведены уголовные дела. Ну а в Латвии тем временем продолжают работать добропорядочные представители краудфандингового бизнеса.
– Что такое краудфандинг сам по себе? Это небанковский и небиржевой инструмент для привлечения финансирования, направляемого на развитие какого-либо бизнеса или реализацию какого-то проекта, – соглаcился поделиться своим мнением о ситуации в этой сфере и рассказать о том, как дела идут у них, руководитель платформы EstateGuru в Латвии Дайнис Рупайнис. – Средства привлекают от населения, которое делится ими в расчёте на вознаграждение. Далее деньги предоставляются тем, кто готов платить проценты за пользование этим капиталом. Задача краудфандинговой платформы – сводить тех, кто желает дать в долг, с теми, кому это нужно. Одновременно мы контролируем реальность проекта, на который собираются средства. Мы – EstateGuru – работаем только с недвижимостью. Убеждены, что наш бизнес репутационный. Когда в нём появляются новички, то сами инвесторы должны внимательно изучать тему того, на что же просят деньги. Когда впервые услышал о Kuetzal и Envestio, о том, что они обещают годовую отдачу в 20% и более, когда изучил, кто стоит за ними, в кругу своих коллег и знакомых высказал сомнение в жизнеспособности подобной модели бизнеса. Полагал, что наши соотечественники имеют более высокий уровень экономической грамотности и критического мышления и что они скептически отнесутся к обещаниям манны небесной. Однако простодушие части инвесторов оказалось запредельным.
Полагаю, что намерения и Kuetzal, и Envestio были сомнительны с первых шагов их деятельности. Знающие люди обращали внимание, что на своих домашних страничках те размещали в том числе и липовые или чужие объекты, копировали информацию с других интернет-платформ. Так, один из проектов, якобы выполненных Kuetzal, на самом деле реализовался при нашем участии. Причем проект был латвийский, хотя у них он стоял с флажком Эстонии.
Проблемным для Латвии моментом стало то, что сфера краудфандинга до сих пор не регулируется. Давно слышим, что государство работает над этим вопросом, но сейчас все ждут, когда появится регулирование на уровне всего Европейского союза. Это упростит продвижение краудфандинговых платформ из одной страны Евросоюза в другие страны. На данный момент в Латвии работают четыре платформы, финансирующие проекты недвижимости.
– Насколько сильно на доверии к вашему бизнесу сказался информационный шум вокруг мошенничества Kuetzal и Envestio?
– Конечно, неприятно, что сам бизнес опорочили мошенничеством. Но, возможно, удивлю вас: мы в EstateGuru особых негативных моментов в отношении себя не почувствовали. Нашу деятельность больше притормозил карантин, связанный с коронавирусом. Надеюсь, что в ближайшие месяцы всё восстановится. А так инвесторы более чётко поняли, что обещания высокой доходности в ходе рекламной кампании не являются гарантией высокого качества продукта. Так что появление мошенников не то что не ударило по нам, а, можно сказать, даже помогло. Нам стали ещё больше доверять! Предлагаемая нами отдача от вложений находится в пределах от 8 до 12%. Это на 5-10% меньше, чем сулили исчезнувшие компании. Мы сделали ставку на надёжность проектов, для которых собираем средства. В Латвии EstateGuru работает три с половиной года, и в нашем багаже имеются реализованные или реализуемые проекты на 33 млн евро (в масштабах всей группы объём предоставленных через нашу площадку финансов достиг 200 млн евро). Например, в январе этого года мы собирали на проекты 3 млн евро, в феврале – 1,7 млн евро, тогда как годом ранее в те же месяцы по 300 000 евро в каждый из них. Конечно, карантин повлияет на эту приятную картину, но стараемся уверенно смотреть в будущее: своим трудом компания заработала репутацию надёжного партнёра. Сейчас на рассмотрении у нас находятся два крупных проекта: один – на 5 млн евро, другой – на 3,6 млн. А всего собираем деньги для двух десятков объектов.
– Кто чаще всего обращается за деньгами? Крупным застройщикам, кажется, выгоднее работать с классическими банками, там процентные ставки поменьше.
– К нам идут разные бизнесмены и компании, что связано с ситуацией с банками – те придерживаются консервативной политики кредитования. Число запросов на финансирование, поступающих к нам, растёт. Застройщики, желающие заниматься делом, из-за банков вынуждены искать другие пути для реализации проектов. Краудфандинг – один из них. В последнее время попадаются всё более качественные объекты, и партнёрами становятся известные девелоперские компании. В том числе с богатым и успешным опытом. В Эстонии через EstateGuru предоставляются средства для проектов одного из самых больших застройщиков этой страны. Как раз из-за консервативности банков. Те, выделив этому предприятию деньги на два проекта, не дали на следующий. Посчитали, что заёмщик стал занимать слишком большую долю в их портфеле.
Другой пример: рассматриваем запрос на 6 млн евро от латвийского застройщика, которого работающий в нашей стране банк попросил уменьшить экспозицию. Безусловно, нельзя говорить, что банки не финансируют новые проекты, но то, что получить деньги трудно, – это факт.
– Пару лет назад те, кто обращался к вам за финансированием, старались взять деньги, так сказать, на начало проекта, а потом перефинансироваться в банке. Как сейчас обстоят с этим дела?
– Если срок реализации проекта 18 месяцев, то есть смысл брать деньги только у нашей платформы и на весь временной цикл. В редких случаях выдаём кредит на 3 года, но тогда заёмщик гасит проценты и тело займа ежемесячно. А бывает иногда, рефинансируем кредиты выданные другими. Сами инвесторы любят короткие сроки: чувствуется даже разница в том, с какой скоростью собираются деньги на 12 или на 18 месяцев.
– Как выглядит география реализации проектов, застройщики которых обращаются к вам за инвестициями?
– Рига, немного Юрмала. Собирали также 1,1 млн евро для завершения проекта в Тукумсе, начало которому было положено в далёком 2000 году. Новые владельцы сейчас его активно распродают.
Самих запросов к нам поступает много. Мы, EstateGuru, стараемся быть осторожными, критически всё оцениваем, смотрим на спрос и предложение. У нас нет желания остаться на руках с чужим девелоперским проектом. Предоставляем средства под объекты, ориентированные на местного покупателя, это самый ликвидный и самый ходовой товар. Люксовый сегмент нам неинтересен — рисковая зона. Конечным потребителям по карману небольшие квартиры, что является гарантией возврата средств наших инвесторов. Существенная часть заявок поступает на финансирование таких вариантов, как покупка домовладения, его упрощённая реновация и распродажа. Есть примеры, когда бизнесмены растут и развиваются при участии нашей краудфандинговой платформы. Пару лет назад одни ребята попросили помочь с покупкой трёх больших квартир на ул. Кр. Валдемара, разделили их на отдельные компактные жилые собственности, отремонтировали и распродали. Инвесторы EstateGuru получили всё причитающееся им. Теперь те же предприниматели взялись за целое домовладение на ул. Гертрудес, 99. Реновируют его и делают квартиры с учётом полученного на предыдущем объекте опыта. 
Постоянно спрашивают финансирование и на покупку земельных участков под будущие новостройки. По большому счёту, к нам идут все! Даже трудно сказать, кому мы не интересны. Мы ведь более открыты для сотрудничества, чем банки! Застройщики у нас получают деньги по ставке от 8% годовых, и стараемся не превышать 12%. Почти аналогичные границы имеет и отдача, на которую может рассчитывать инвестор. Её средний показатель – 11,84% годовых. И у нас не было случаев, чтобы вложенные деньги не вернулись. Но инвесторы должны понимать: деньги они дают не нам как таковым, это кредит застройщику. Со стороны последнего мы часто получаем личные гарантии и всегда накладываем ипотеку на проект. Инвестор сам выбирает, какой из представленных у нас на платформе объектов он желает финансировать. Это его решение – какому, из проверенных нами проектов доверить свои средства. За годы своей работы нашей группе доверяли свои средства более 50 000 клиентов из разных стран.
В среднем они инвестируют около 1 000 евро. В то же время есть представитель из Эстонии, который вложил 5 млн евро в разные проекты. Чтобы комфортнее себя чувствовать, инвесторы стараются не зацикливаться на одном объекте.
– Жители Латвии как инвесторы на платформе EstateGuru активны?
– Мы самый консервативный в странах Балтии народ. Ко всему относимся более скептично, смотрим осторожно. В Латвии по сравнению с соседями не так много инвесторов. Получается, что эстонцы больше доверяют нашему рынку и больше вкладывают в латвийскую недвижимость, чем мы сами. Больше верят в нас. В Эстонии вообще много людей, которые входят в проекты на краудфандинговых платформах с суммами по 100-200 евро. Интересно, что после того, как группа EstateGuru расширила свою географию, появилось много инвесторов из Германии.
– Предоставить свои средства через EstateGuru может любой желающий? Как дела с проверкой легальности?
– Инвесторов проверяем, весь процесс автоматизирован и включает в себя электронную верификацию. В отдельных случаях консультируемся с юристом. Контролируем, чтобы банковский счёт, откуда приходят поступления, был европейским. Тогда вопросов обычно не возникает. В то же время есть и страны, инвесторы из которых занесены в так называемую серую и красную зоны. Россия – в красной. И если инвестор из России, то сотрудничать с ним станем только в том случае, если у него есть европейский банковский счёт. Были примеры, когда в представленные на нашей платформе проекты люди собирались вкладывать значительные средства, но не смогли подтвердить легальность их происхождения, и мы расторгли с ними отношения.
– Вы упоминали, что в краудфандинговом бизнесе работают и другие компании. Те, кому требуется финансирование, обращаются ко всем из вас, пытаясь получить лучшее предложение?
– У каждого своя бизнес-модель, и мы почти не конкурируем между собой. Нет такого, что клиент идёт к нам, потом, получив предложение от нас, бежит к другим. Люди обращаются в конкретную краудфандинговую компанию, понимая плюсы и минусы каждой. Они имеют представление, когда лучше использовать одних, когда – других.
– И когда лучше обращаться к вам?
– Когда у предпринимателя есть хотя бы 30% собственного участия. В других ситуациях мы денег не даём. К нам есть смысл обращаться, когда имеется понятный и логичный проект, с небольшой по продолжительности перспективой. Когда вы собираетесь реализовывать проект три – пять лет, то брать у нас деньги под 12% точно не имеет смысла. Более долгосрочные проекты застройщики или рефинансируют в банке, или продают.
При рассмотрении проектов мы обращаем повышенное внимание на их оценки. Принимаем оценки только от четырёх компаний – Latio, Ober Haus, Arco Real Estate и Colliers International, на остальные смотрим скептически. Многие, кстати, жалуются, что оценщики дёшево оценивают их проект. Однако у нас были пара случаев, когда покупатель приобрёл недвижимость даже дешевле, чем было указано в свежей оценке.
– Претенденты на краудфандинговое финансирование предоставляют вам свои бизнес-планы? Какие сроки реализации квартир закладывают в них?
– Разные. Но вот, к примеру, в Саласпилсе доделывают многоквартирный дом. Согласно предоставленной нам оценке от компании Arco Real Estate, квартиры в нём должны быть распроданы на 60% в течение года после сдачи в эксплуатацию. Если жильё в Риге предлагается по адекватной цене – около 1 800 евро за кв. м и чуть выше, то не вижу причин, почему оно не продастся. Никакого перенасыщения рынка столицы в сегменте бюджетного жилья нет. Когда у вас есть чёткие требования, что вы желаете получить в новом проекте, не всегда удаётся найти на 100% удовлетворяющий вариант. По тем бизнесменам, которым предоставляли деньги, видим, что если небольшая квартира располагается в центре Риги, то покупатели нормально реагируют и на цену 2 400 евро за кв. м.