Kopfinansēšanas platformu izmantošana jaunu projektu attīstīšanai Latvijā turpina gūt popularitāti. To veicina klasisko banku konservatīvā politika, sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv atzīst Latvijas kopfinansēšanas EstateGuru platformas vadītājs Latvijā Dainis Rupainis. Viņš arī norāda, ka Latvijas investori diemžēl pašu nekustamā īpašuma tirgū iegulda kūtrāk nekā kaimiņi igauņi.

Publiskajā telpā kopfinansējuma nozarei 2020.gada sākums izrādījās ne sevišķi patīkams: atklājās krāpšana, kur iesaistītas divas platformas - Envestio un Kuetzal, kuras izveidoja latvieši, kas strādāja Latvijā, bet bija reģistrētas Igaunijā, Iekasējušas naudu no iedzīvotājiem, abas izgaisa; tagad par tām ir ierosināti kriminālprocesi. Tikmēr Latvijā turpina strādāt respektabli kopfinansēšanas biznesa pārstāvji.
- Kas tad īstenībā ir kopfinansējums? Tas ir nebanku un ārpusbiržas instruments finansējuma piesaistei, kas vērsta uz biznesa attīstību vai projekta realizāciju, - platformas EstateGuru vadītājs Latvijā Dainis Rupainis piekrīt dalīties viedoklī par situāciju šajā jomā un pastāsta par to, kā viss notiek Estate Guru. Ar šo instrumentu piesaista līdzekļus no iedzīvotājiem, kuri veic ieguldījumus cerot uz peļņu. Tālāk šī nauda tiek piešķirta tiem, kuri ir gatavi maksāt procentus par kapitāla izmantošanu. Kopfinansēšanas platformas uzdevums ir apvienot tos, kuri vēlas aizdot, ar tiem, kam aizdevums nepie- ciešams. Vienlaikus mēs kontrolējam projekta likviditāti un aizņēmēja biznesa plānu. Mēs, EstateGuru, strādājam tikai ar nekustamo īpašumu. Esam pārliecināti, ka mūsu biznesa modelis ir respektabls un stabils. Kad šajā biznesā parādās iesācēji, pašiem ieguldītājiem vajadzētu rūpīgi izpētīt to, kur jaunienācēji aicina ieguldīt līdzekļus. Kad es pirmo reizi dzirdēju par Kuetzal un Envestio, un viņu solīto gada ienesīgumu 20% vai vairāk, es izpētīju, kāda ir viņu darbības vēsture. Kolēģu un paziņu vidū paudu šaubas par šāda biznesa modeļa dzīvotspēju. Es biju domājis, ka mūsu tautiešiem ir augstāks kompetences un kritiskās domāšanas līmenis un ka viņi skeptiski vērtēs debesmannas solījumus. Tomēr investoru lētticība izrādījās pārmērīga.
Es uzskatu, ka gan Kuetzal, gan Envestio nodomi bija apšaubāmi jau no viņu darbības paša sākuma. Zinoši cilvēki vērsa uzmanību, ka savās mājaslapās viņi ievieto viltus un citiem piederošus objektus, kopējot informāciju no citām interneta platformām. Tā, viens no projektiem, ko it kā pabeidza Kuetzal, faktiski tika īstenots ar mūsu piedalīšanos. Turklāt tas bija latviešu projekts, kaut arī viņi to demonstrēja zem Igaunijas karoga.
Latvijas problēma ir tā, ka kopfinansēšana joprojām netiek regulēta. Mēs jau sen esam dzirdējuši, ka valsts strādā pie šī jautājuma risināšanas, bet tagad visi gaida, kad regulējums parādīsies Eiropas Savienības līmenī. Tas atvieglos kopfinansējuma platformu virzīšanu no vienas ES valsts uz citām. Šobrīd Latvijā darbojas četras platformas, kas finansē nekustamā īpašuma projektus.
- Cik ļoti baumas par Kuetzal un Envestio krāpniecisko darbību ir ietekmējušas uzticību jūsu biznesam?
- Protams, ir nepatīkami, ka pati biznesa niša tika noniecināta krāpšanas dēļ. Bet, iespējams, es jūs pārsteigšu: mēs, EstateGuru, neesam jutuši ko īpaši negatīvu attiecībā uz sevi. Mūsu darbību vairāk ir piebremzējusi ar koronavīrusu saistītā karantīna. Es ceru, ka tuvāko mēnešu laikā viss atgriezīsies ierastajā ritmā. Bet kopumā investori ir skaidrāk sapratuši, ka solījumi par augstu rentabilitāti un spilgtas reklāmas kampaņas negarantē produktu augstu kvalitāti. Krāpnieku parādīšanās ne tikai mūs neskāra, bet, varētu teikt, pat palīdzēja. Investori sāka mums uzticēties vēl vairāk! Mēs piedāvājam ieguldījumu atdevi no 8% līdz 12%. Tas ir par 5-10% mazāk kā solīja pazudušie uzņēmumi. Mēs esam paļāvušies uz to projektu, kuriem mēs piesaistām līdzekļus, uzticamību. EstateGuru Latvijā darbojas trīsarpus gadus, un mūsu portfelī ir pabeigti vai notiekoši projekti 33 miljonu eiro vērtībā (mūsu uzņēmumu grupā interneta platformā sniegto finanšu apmērs kopā sasniedzis jau 200 miljonus eiro). Piemēram, šā gada janvārī projektiem Latvijā mēs piesaistījām 3 miljonus eiro, februārī - 1,7 miljonus eiro, gadu iepriekš tajos pašos mēnešos 300 000 eiro (attiecīgi). Protams, karantīna ietekmēs šo jauko ainu, taču mēs cenšamies pārliecinoši skatīties nākotnē: ar savu darbu uzņēmums ir nopelnījis uzticama partnera reputāciju. Pašlaik mēs apsveram divus lielus projektus: vienu par 5 miljoniem eiro, otru par 3,6 miljoniem. Kopumā mēs meklējam finansējumu diviem desmitiem objektu.
- Kas visbiežāk meklē naudu? Lielajiem attīstītājiem, šķiet, izdevīgāk strādāt ar klasiskajām bankām, kur procentu likmes ir zemākas.
- Pie mums nāk dažādi uzņēmēji un uzņēmumi, kas ir saistīti ar situāciju bankās – tās vēl aizvien ievēro konservatīvas kreditēšanas politiku. Finansējuma pieprasījumu skaits pie mums nemitīgi aug. Attīstītāji, kas vēlas kaut ko darīt, banku politikas dēļ ir spiesti meklēt citus veidus kā īstenot projektus. Kopfinansējums ir viens no tādiem. Pēdējā laikā sastopami arvien vairāk augstas kvalitātes objektu un par partneriem kļūst labi zināmi attīstītāji. Tajā skaitā ar plašu un veiksmīgu pieredzi. Igaunijā ar EstateGuru starpniecību tiek piešķirti līdzekļi vienam no lielākajiem attīstītājiem valstī. Un atkal - tikai banku konservatīvisma dēļ. Tās, piešķirot finansējumu šim uzņēmumam diviem projektiem, nākamajam vairs nedeva. Bankas argumentēja, ka kredītņēmējs sāka aizņemt pārāk lielu daļu viņu kredītportfelī.
Vēl viens piemērs: mēs apsveram 6 miljonu eiro pieprasījumu no attīstītāja, kam banka, kas darbojas mūsu valstī, ir lūgusi samazināt ekspozīciju. Protams, nevar teikt, ka bankas nefinansē jaunus projektus, bet tas, ka bankās ir grūti iegūt naudu, ir fakts.
- Pirms pāris gadiem tie, kuri pie jums vērsās pēc finansējuma, vēlējās saņemt naudu projektu sākumstadijai un pēc tam refinansēties bankās. Kāda ir šī brīža situācija?
- Ja projekta realizēšanas periods ir 18 mēneši, tad ir jēga ņemt naudu tikai no mūsu platformas un visam ciklam. Retos gadījumos mēs izsniedzam aizdevumu uz trim gadiem, bet tad aizņēmējs katru mēnesi atmaksā procentus un aizdevuma daļu. Dažreiz mēs refinansējam citu izsniegtus aizdevumus. Investoriem pašiem patīk īsie termiņi: ir pat atšķirība, cik ātri nauda tiek piesaistīta - uz 12 vai 18 mēnešiem.
- Kāda ir to projektu ģeogrāfija, kuru attīstītāji vēršas pie jums pēc investīcijām?
- Rīga, mazliet Jūrmala. Tika piesaistīts arī 1,1 miljons eiro, lai pabeigtu projektu Tukumā, kuru uzsāka tālajā 2000.gadā. Jaunie īpašnieki to aktīvi pārdod.
Saņemam daudz pieprasījumu. Mēs, EstateGuru, cenšamies būt uzmanīgi, visu kritiski vērtējam, izpētām piedāvājumu un pieprasījumu. Mums nav vēlēšanās palikt ar kāda cita attīstītāja projektu „rokās”. Mēs piešķiram līdzekļus objektiem, kas paredzēti vietējam pircējam - tas ir vislikvīdākais un ejošākais produkts. Luksusa segments mums ir neinteresants – tā ir riska zona. Patērētājs var atļauties mazus dzīvokļus, kas ir mūsu investoru līdzekļu atdošanas garantija. Liela daļa pieteikumu tiek finansēti tādām iespējām kā namīpašuma pirkšana, vienkāršota renovācija un pārdošana. Ir piemēri, kad uzņēmēji, piedaloties mūsu kopfinansēšanas platformai, aug un attīstās, Pirms pāris gadiem daži puiši lūdza palīdzību trīs lielu dzīvokļu K. Valdemāra ielā iegādei, sadalīja tos atsevišķos kompaktos dzīvojamos īpašumos, izremontēja un pārdeva. EstateGuru investori saņēma visus viņiem pienākošos līdzekļus. Tagad tie paši uzņēmēji ķērušies klāt veselam namīpašumam Ģertrūdes ielā 99. Renovē to un sagatavo dzīvokļus, ņemot vērā iepriekšējā objektā gūto pieredzi.
Nepārtraukti saņemam finansējuma pieprasījumus zemes iegādei nākotnes jaunajiem projektiem. Kopumā pie mums nāk visi! Ir pat grūti pateikt, kam mēs neesam interesanti. Mēs tomēr esam atvērtāki sadarbībai nekā bankas! Pie mums attīstītāji saņem naudu ar likmi 8% gadā, un cenšamies nepārsniegt likmi virs 12%. Atdevei, uz kuru investors var cerēt, ir gandrīz analoģiskas robežas. Atdeves vidējā likme ir 11,84% gadā. Un mums nav bijis gadījumu, kad ieguldītā nauda neatgriežas. Bet investoriem vajadzētu saprast: viņi nedod naudu mums, tas ir aizdevums attīstītājam, no kura mēs bieži ņemam personīgas garantijas un vienmēr izmantojam projektam hipotēku. Investors pats izvēlas, kuru no mūsu platformā piedāvātajiem objektiem viņš vēlas finansēt. Tas ir viņa lēmums - kuram no mūsu pārbaudītajiem projektiem uzticēt savus līdzekļus. Kopš esam šajā biznesā vairāk nekā 50 000 klientu no dažādām valstīm ir uzticējuši savus līdzekļus mūsu uzņēmumu grupai. Vidēji investori iegulda apmēram 1 000 eiro. Tajā pašā laikā ir investors no Igaunijas, kurš dažādos projektos ir ieguldījis 5 miljonus eiro. Lai justos komfortablāk, drošāk, investori mēģina nedomāt tikai par vienu objektu.
- Vai Latvijas iedzīvotāji ir aktīvi investori EstateGuru platformā?
- Mēs esam konservatīvākie ļaudis Baltijas valstīs. Skeptiskāk izturamies pret visu, uzmanīgi skatāmies. Latvijā, salīdzinot ar kaimiņiem, nav daudz investoru. Izrādās, ka igauņi vairāk uzticas mūsu tirgum un vairāk investē Latvijas nekustamajos īpašumos nekā mēs paši. Viņi vairāk tic mums. Igaunijā ir ļoti daudz cilvēku, kas ir iesaistīti kopfinansēšanas platformu projektos ar summu 100-200 eiro. Interesanti, ka pēc tam, kad EstateGuru grupa paplašināja savu ģeogrāfiju, parādījās daudz investoru no Vācijas.
- Vai jebkurš var piedāvāt savus līdzekļus, izmantojot EstateGuru? Kā ir ar līdzekļu legalitātes pārbaudi?
- Mēs pārbaudām investorus, viss process ir automatizēts un ietver elektronisku verifikāciju. Dažos gadījumos konsultējamies ar juristu. Kontrolējam, vai bankas konts, no kura nāk līdzekļi, ir Eiropas Ekonomiskajā Zonā. Tad jautājumi parasti nerodas. Tai pat laikā ir valstis, kuru investori tiek uzskaitīti tā sauktajā pelēkajā un sarkanajā zonā. Krievija ir sarkanajā zonā. Un, ja investors ir no Krievijas, mēs ar viņu sadarbosimies tikai tad, ja viņam ir bankas konts Eiropā. Ir bijuši šādi piemēri: cilvēki plānoja veikt lielus ieguldījumus projektos, kas tika prezentēti mūsu platformā, bet mēs pārtraucām attiecības ar viņiem, jo viņu līdzekļu izcelsmes likumību nevarēja apstiprināt.
- Jūs minējāt, ka sabiedrības finansēšanas biznesā darbojas arī citi uzņēmumi. Vai tie, kuriem nepieciešams finansējums, runā ar jums visiem, cenšoties panākt labāko piedāvājumu?
- Katram ir savs biznesa modelis, un mēs gandrīz nekonkurējam savā starpā. Nav tā, ka klients atnāk pie mums un tad, saņēmis no mums piedāvājumu, skrien pie citiem. Cilvēki vēršas pie konkrēta kopfinansēšanas uzņēmuma, saprotot katra plusus un mīnusus. Viņiem ir izpratne, kad labāk ir izmantot vienus, kad citus.
- Un kad ir labāk sazināties ar jums?
- Ja uzņēmējs var nodrošināt vismaz 30% paša līdzdalības. Citās situācijās mēs naudu nedodam. Sazināties ar mums ir jēga, kad ir saprotams un loģisks projekts ar īsu perspektīvu. Kad jūs plānojat īstenot projektu trīs līdz piecus gadus, tad ņemt naudu no mums 12% apmērā noteikti nav jēgas. Attīstītāji ilgtermiņa projektus vai nu refinansē bankās, vai arī pārdod.
Izskatot projektus, mēs pievēršam lielāku uzmanību to vērtējumam. Pieņemam vērtējumus tikai no četriem uzņēmumiem - Latio, Ober Haus, Arco Real Estate un Colliers International, uz citiem vērtētājiem skatāmies skeptiski. Daudzi, starp citu, sūdzas, ka vērtētāji lēti novērtē viņu projektu. Tomēr mums ir bijuši pāris gadījumi, kad pircējs īpašumu iegādājās pat lētāk, nekā norādīts jaunākajā novērtējumā.
- Vai pretendenti kopfinansējuma saņemšanai iesniedz jums savus biznesa plānus? Kādi ir dzīvokļu pārdošanas termiņi šajos plānos?
- Dažādi. Bet, piemēram, Salaspilī tiek pabeigta daudzdzīvokļu māja. Arco Real Estate sniegtais novērtējums: 60% tajā esošo dzīvokļu ir jāpārdod gada laikā pēc to nodošanas ekspluatācijā. Ja Rīgā tiek piedāvāts mājoklis par adekvātu cenu - apmēram 1 800 eiro par m2 vai nedaudz augstāka, es neredzu iemeslu, kāpēc to nepārdos. Budžeta mājokļu segmentā galvaspilsētas tirgus nav pārsātināts. Ja jums ir skaidras prasības, ko vēlaties jaunajā projektā, ne vienmēr ir iespējams atrast simtprocentīgi apmierinošu dzīvokli. Tiem uzņēmējiem, kuriem esam piesaistījuši finansējumu, mēs redzam, ka pircēji parasti normāli reaģē uz cenu 2 400 eiro par m2, ja runa ir par nelielu dzīvokli, kas atrodas Rīgas centrā.