Банк Citadele намерен продолжить наращивать объемы ипотечного кредитования, причем готов работать не только со своими нынешними клиентами. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказала руководитель Дирекции по обслуживанию частных лиц банка Citadele Анна Фишере-Кальке. По её словам, никакие потрясения в виде стремительного роста ставок ипотечным заёмщикам не грозят. Главное – иметь официальные доходы.

– Банки играют ведущую роль в судьбе рынка латвийской недвижимости. Есть кредитование – рынок чувствует себя спокойно, нет – начинаются проблемы. Что в последние годы происходит с кредитным портфелем банка Citadele?
– Даже несмотря на довольно консервативную и строгую политику при оценке кредитоспособности потенциальных заёмщиков, большинство ведущих банков Латвии увеличивают свой портфель новых кредитов, в том числе и Citadele. Это подтверждает и статистика. Сейчас (разговор происходил в январе. – m2) могу оперировать цифрами третьего квартала 2019 года. В соответствии с ними общий объём кредитования резидентов Латвии за первые девять месяцев прошлого года в Citadele вырос на 11% и составил 245 млн евро. По сравнению с 2015 годом объём новых ипотечных кредитов, выданных нашим банком в Латвии в 2019 году, почти удвоился.
Если говорить непосредственно о нашем банке, то кредитный портфель Citadele по сравнению с концом 2018 года вырос на 118 млн, или 8%. По данным на 30 сентября 2019 года, общий кредитный портфель Citadele составляет 1,514 млрд евро.
– Насколько легко и быстро можно подать заявку на ипотечный кредит в Citadele?
– Сама процедура получения ипотеки в последнее время переживает трансформацию: она стала доступнее и быстрее для клиентов. Чтобы оценить свою кредитоспособность, нет необходимости идти непосредственно в банк – в Citadele всё можно сделать дистанционно на нашей домашней страничке. По истечении нескольких минут, при условии, что нет дополнительных вопросов о доходах клиента, тот получит от нас на свою электронную почту предварительное предложение по ипотечному кредиту. А также сможет на веб-странице сам менять разные условия займа (срок, сумма первого платежа и др.), чтобы выбрать для себя более удобный продукт. Далее клиенту останется всего лишь определиться с конкретным жильем и оформить необходимые документы.
– Данная услуга доступна только клиентам банка Citadele?
– Нет, любой клиент со Smart-ID PIN 2 может воспользоваться этой услугой и оценить себя. За первый неполный месяц её предоставления нашей новой возможностью воспользовались более 100 человек. Клиенты оценили и выгодные условия, и оперативность, с которой можно получить предложение. А если наше предложение окажется привлекательным, то и воспользоваться им, став клиентом банка Citadele.
Так оно и происходит: свыше половины из обратившихся к нам за ипотечными займами до этого момента не являлись нашими клиентами. Надеюсь, их внимание привлекаем репутацией гибкого и прогрессивного финансового учреждения и хорошими ставками по кредиту, которые начинаются от 1,7% в год.
– Ждать ли роста ипотечных ставок в ближайшем году?
– Видим, что ставки в других странах Балтии начали приближаться к латвийскому уровню. Думаю, сильных изменений не будет. Раньше считалось, что ипотечные ставки в Латвии несколько выше, чем в Эстонии. Теперь такого сказать не могу.
– За финансированием покупки каких объектов недвижимости чаще всего обращаются заёмщики?
– Сделки с какими объектами доминируют в Риге? Самый стремительный рост спроса мы видим на новые проекты. Новые профессионалы и молодые семьи, обычно с гарантиями финансовой институции Altum, запрашивают ипотеку на покупку квартир в новых домах. Пользуются спросом и квартиры в домах советской постройки.
– Как выглядят стандартные условия кредитов Citadele в отношении нового жилья и серийного?
– Максимальный размер кредитования, который даём на недвижимость, – 95% от её оценочной стоимости. Это если клиент идёт с гарантиями государственной финансовой институции Altum. Если без гарантий Altum, то кредит для вторичного рынка не превышает 80% от оценочной стоимости жилья, которое находится в хорошем состоянии. Для новых проектов потолок составляет 85%.
– Частные дома?
– Если дом готовый – то 80-85%. При строительстве частного дома доля нашего участия редко превышает 75% от сметной стоимости будущего объекта. Нужно понимать, в каком состоянии те находятся. Могут быть как сданные в эксплуатацию дома, так и строящиеся. Если строится, то отталкиваемся от сметы. Считается, что строительство новой недвижимости для клиента с точки зрения кредитования самый сложный процесс. Заёмщик должен отчитываться по каждому этапу освоения средств, которые выдаются порциями. И вложение со стороны клиента должно быть больше, чем в том случае, если он приобретает старый дом или новый проект, недавно сданный в эксплуатацию.
– Покупку земельных участков кредитуете?
– Исключительно в рамках рассмотрения заявки на строительство нового жилья. Покупку пустой земли, которая потом будет простаивать в ожидании лучших времён, не кредитуем.
– В своей практике видите инвесторов, приобретающих недвижимость с прицелом на будущий рост цен?
– Клиентов, которые купили в кредит, а через пару лет перепродали, сразу погасив заём… (задумчиво. – m2) как-то сразу и не припомню. Скорее всего, такие предприимчивые люди в Латвии есть, но инвестированием они занимаются на свои средства. Мы как банк видим таких клиентов в Эстонии, где люди чаще меняют свою недвижимость. У нас инвесторы покупают в основном на долгий срок с целью получения доходов от сдачи в аренду.
– Как выглядит портрет стандартного ипотечного заёмщика, ставшего клиентом банка Citadele в 2019 году?
– Есть две категории клиентов. Первые, как уже упоминала, новые профессионалы и семьи с детьми, которые при участии Altum берут в столице новые квартиры. Они просят в среднем 100 000 евро. Вместе с первым взносом этого хватает на 3-комнатную квартиру. Вторая категория – это покупатели квартир на вторичном рынке. Обычно это семья с двумя детьми, а средний возраст родителей составляет 33 года. Большинство – люди с высшим образованием и общими доходами 1 500 евро в месяц. Для них стандартный срок погашения кредита – 25 лет.
– В последние пару лет цены на рижские новостройки подросли и продолжают своё движение. Это оказывает влияние на выдачу кредитов?
– Я сказала бы, что на данный момент рост цен носит минимальный характер, и в этом нет драмы. Если цены в каких-то проектах прибавили 3-5% за год, то на общем количестве сделок это особо не сказалось. Процесс идёт параллельно с ростом зарплат.
– Какие эмоции вызывает само увеличение предложения нового жилья? В 2019 году в Латвии, по подсчётам чиновников, было сдано в эксплуатацию около 3 000 квартир в новых и реновированных домах. Для сравнения: в 2018 году новых квартир было продано только 1 118. Разница существенная.
– Нынешний клиент – знающий. Если спросите у большинства из них, что они хотели бы купить, то ответят: новые проекты. Все прекрасно осведомлены, что срок эксплуатации блочных домов советской постройки подходит к концу. И если у клиента есть стабильные доходы и они позволяют купить новое жильё, то человек выбирает именно такой вариант. Спрос высокий, и три тысячи квартир при соответствующей рыночной цене найдут своего покупателя. Новые квартиры привлекают молодые семьи с детьми: для них важна среда, в которой они живут. А новостройки обеспечивают эту самую гармоничную среду. Да и никаких технических проблем в таких домах не будет долгие годы. Только если у людей что-то не срастается с финансовой точки зрения, тогда они идут в серийные проекты.
Основной спрос на ипотечные кредиты формируется в Риге, её окрестностях и нескольких крупнейших городах Латвии. В регионах стоимость недвижимости
невысокая и там покупатели решают вопрос заимствования за счёт других инструментов.
– Как часто клиенты получают отказ в предоставлении ипотечных кредитов?
– Большинство из тех, кто обращается к нам за кредитами, их получают. Отказ обычно бывает из-за недостаточного уровня официальных доходов клиентов, из которых и рассчитывается их способность погасить кредит. По нашим внутренним требованиям, ежемесячный платёж по ипотеке не может превышать 40% от доходов семьи заёмщика. Финансовые источники денег кредитополучателя должны быть стабильными и регулярными. Если основа дохода – дивиденды или какие-то другие легальные статьи, то можем попросить более существенную долю первого взноса. Клиент и его гарант-созаёмщик не должны иметь активных долгов и большого количество других кредитов.
– Среди новых ипотечных заёмщиков Citadele есть иностранцы?
– Есть, но это не классические нерезиденты. Это люди, у которых прямая связь с Латвией. Либо они работают на зарегистрированном в Латвии предприятии, либо это супруги граждан или неграждан Латвии, обладающие видом на жительство.
– Существуют ли ограничения по стоимости кредитуемого объекта?

– Максимальный размер кредитования, который даёт Citadele на недвижимость, – 95% от её оценочной стоимости.
– Минимальная сумма кредита, которую рассматриваем, – 20 000 евро. Максимальной нет. Даже если к нам придёт клиент, желающий купить элитную недвижимость по 5 000 евро за кв. м, мы станем сотрудничать с ним.– Минимальная сумма, которую рассматриваем, – 20 000 евро. Максимальной нет. Даже если к нам придёт клиент, желающий купить элитную недвижимость по 5 000 евро за кв. м, станем сотрудничать с ним, если цена покупки соответствует рыночной и у него хороший уровень личных доходов. Только не профинансируем по максимуму. Он не получит кредита в размере 95% от оценочной стоимости объекта. В случае с эксклюзивным имуществом попросим, чтобы собственное участие покупателя было больше.

– Насколько скрупулёзно проверяете оценки недвижимости, которые предоставляют претенденты на кредит? Часто ли цены покупаемых объектов не совпадают с ними?
– Оценки могут отличаться от цены реальной сделки, но не сильно – до 5%. По обычным квартирам ситуация почти идеальная. Здесь используется метод сравнительных характеристик, и база для сравнения обширная. Более существенные различия в оценках и ценах реальных продаж наблюдаются, когда речь заходит о новых или строящихся объектах. Оценщикам с ними сложнее, потому как новостройки не похожи одна на другую, – тогда бывают чуть большие разночтения. Мы свой кредит выдаём исходя из меньшей оценочной стоимости объекта.
– Застройщиков финансируете?
– Немного, и только тех, у кого есть профессиональный бэкграунд. И обычно требуем от них существенного собственного участия в проекте.
– Есть ли негативные моменты, которые проецируются на рынок недвижимости и которые вас настораживают?
– Вы о разговорах о возможном кризисе и повторении сценария 2008-2009 годов? Ситуация совершенно иная. Я убеждена, что и банковская сфера, и другие отрасли экономики Латвии, сами наши жители вынесли урок из того экономического, можно сказать, коллапса. Абсолютно все экономисты прогнозируют, что в ближайшие годы динамика изменения ВВП нашей страны будет носить положительный характер. А если вернуться к 2008 году, тогда ВВП рухнул сразу на 15%, а годом позже – ещё на 5%. В международной практике кризисом считается сокращение объёма экономики на 3-4%, у нас за те два года случилось 20%. Это был экстремальный случай в мировой истории. В Латвии тогда совпало много факторов: было роздано довольно много кредитов, имелся большой внешнеторговый дефицит и была фантастически дорогая относительно доходов населения недвижимость. Сейчас картина совершенно иная, ситуация более здоровая. Мы (Латвия и страны Балтии), конечно, зависим от внешних рынков, от того, что там происходит. Однако сама экономика нашей страны более стабильная и устойчивая, чем ранее, да и объёмы депозитов растут каждый месяц. Раньше клиент хотел тратить больше, чем зарабатывал, теперь он стал более прагматичным. Это подтверждает и дисциплина ипотечных платежей: случаи задержек носят единичный и уникальный характер. Портфель кредитов Citadele очень качественный.
– Поделитесь вашими ожиданиями в отношении 2020 года.
– Верим в устойчивость латвийской экономики. И намерены реализовать свои амбициозные планы. Один из них – продолжить наращивание объёмов ипотечного кредитования. Говорим об этом открыто: в 2020 году нам интересны новые ипотечные клиенты! Необходимые для их финансирования средства имеются. Никаких лимитов на выдачу кредитов нет. Разумеется, это касается клиентов, отвечающих предъявляемым банком к потенциальным заёмщикам требованиям.