– В последние годы обороты группы LNK растут и она вошла в число одних из самых крупных компаний Латвии. Усиление ее позиций особенно ярко проявляется в строительной отрасли. Второе направление бизнеса, развитие которого также бросается в глаза даже непосвященным, – сегмент коммерческой недвижимости. Именно о нем мы и предлагаем сегодня поговорить. Что входит в портфель коммерческих объектов представляемой вами группы? – интересуемся у Павла Бройтмана.

– Портфель довольно обширный – почти полтора десятка комплексов. Они включают в себя разное по своему назначению имущество – и индустриальные, и торговые, и офисные и складские площади. Абсолютно разного класса: есть относящиеся к категории А, есть категорий В и С. Вся наша коммерческая недвижимость, а это более 100 000 кв. м, находится в управлении LNK Properties. Объем ее портфеля из года в год меняется. Случается, что-то продаем, но чаще  покупаем, развиваем или строим новое.

– Если оценивать со стороны темпы появления в последние годы у LNK новых коммерческих зданий и бизнес-центров, то складывается впечатление довольно агрессивной стратегии по завоеванию места под солнцем в этой нише.

– Наш портфель коммерческой недвижимости, конечно, растет, но, по правде говоря, не столь быстрыми темпами, как хотелось бы. На формирование впечатления о стремительном увеличении числа принадлежащих нам объектов, как мне кажется, повлияла начатая четыре года назад кампания по ребрендингу группы. В рамках этого мероприятия мы стали обозначать все свои объекты красочными вывесками c названиями и неизменным присутствием на них логотипа LNK Properties. Большая часть этих зданий принадлежали нам и раньше, просто многие об этом не знали. 

В новых строящихся или ремонтируемых проектах коммерческой недвижимости присутствие логотипа группы на фасадах или на парапете крыш зданий является также обязательным. В последние пару лет акцент в коммерческой недвижимости LNK Properties делаем на подготовке для нужд рынка индустриальных объектов высокого класса и немногим более скромных по своему классу офисов.

– Последнее высказывание дает надежду на то, что экономика Латвии развивается, раз востребованы индустриальные помещения высокого класса. 
– Спрос на такого рода площади есть, вот только говорить о бурном развитии экономики Латвии, исходя из общения с нашими клиентами, не могу. Это было бы слишком громко. Спрос на хорошие индустриальные помещения в Риге объясняется двумя основными причинами. Первая – репутационная необходимость. Есть компании, которые в силу уровня развития бизнеса просто не имеют права располагаться в плохих помещениях: клиент не поймет этого. Второй мотивирующий фактор носит финансовый характер. Старые индустриальные площади, построенные еще в советские годы, дороги в обслуживании по причине своей низкой энергоэффективности.

А в складских и производственных объектах эта составляющая расходных статей велика. Поэтому предприниматели и готовы платить чуть большую, чем в предыдущем месте, арендную цену за хорошее место и более красивое здание. И получать вдвое более низкие счета за отопление требующихся им площадей.

– Получается, что не столько новые арендаторы обеспечивают активность на рынке, сколько старые меняют место дислокации?

– Есть и абсолютно новые компании, только их не так много, как хотелось бы. Если мы судим по объектам LNK Properties, то основная часть клиентов – те, кто ведет свой бизнес в Латвии не первый год. Многим требуются дополнительные площади, в том числе и по причине расширения бизнеса, его выхода на новый уровень. Часто с заявками на сотрудничество обращаются региональные компании. Вот один пример: в нашем комплексе Baltijas industriālais parks (Балтийский индустриальный парк), что на ул. Пиедруяс, 7, один из арендаторов – предприятие, занимающееся производством. У них есть производственные помещения в Елгаве. В Риге долгое время действовало небольшое представительство: пять лет назад занимало две компактные комнаты. Теперь компания разрослась, экспортирует свою продукцию и за границу, а в Балтийском индустриальном парке арендует свыше 700 кв. м. Здесь у нее склад готовой продукции, здесь же принимают иностранных партнеров. То есть рижский офис несет представительские функции, а производство осталось в регионах, где дешевле и помещения, и труд людей.

– Одно время писали о переносе в Латвию из России каких-то небольших производств.
– На мой взгляд, на данный момент такой тенденции не наблюдается, потому что Россия стала одним из тех мест, где выгодно производить. Насколько слышал, есть случаи перевода некоторыми международными компаниями заказов на изготовление своей продукции из Китая в Россию по причине привлекательной себестоимости, более дешевой рабочей силы и более высокого качества готовой продукции. Латвия в вопросах стоимости энергоносителей и стоимости труда менее конкурентоспособна. По этой причине к нам не идут в массовом порядке и производства западных компаний: в мире много мест, где им выгоднее и проще вести бизнес. Кто к нам приходит, так это бэк-офисы и колл-центры европейских предприятий сферы услуг: у нас общество образованное, а уровень зарплат ниже, чем в Европе.

Сами мы продолжаем развивать свое офисное и индустриальное направление. В упомянутом Балтийском индустриальном парке все площади последней очереди были сданы в аренду еще на стадии проектирования и строительства. Столь эффективный показатель заполняемости мотивировал LNK Properties по соседству (на ул. Резекнес, 1) начать разработку еще одного проекта – офисно-складского комплекса Dienvidu varti. Ведется его проектирование. На участке общей площадью около 4,5 гектара LNK намерена возвести 25 000 кв. м новых объектов коммерческой недвижимости. И хотя комплекс полностью будет готов где-то через два года, уже имеются договоры резервации в нем площадей: либо внесен депозит, либо получены банковские гарантии. Ориентировочную смету реализации комплекса Dienvidu varti оцениваем в 15-20 млн евро.

– Из вашего опыта: какие арендные ставки клиенты воспринимают хорошо?

– Если говорить об индустриальных объектах, то нужно понимать, что мы предлагаем симбиоз новых складских помещений с шоу-румами или магазинами в фасадной части зданий. Склады сдаем по 4-5 евро за кв. м в месяц, офисные и торговые помещения класса В – по 8-9 евро за кв. м в месяц.

– Арендаторы стабильные?

– На заполняемоcть не жалуемся. Крупные компании – стабильные, среди небольшиx ротация происходит немного чаще. Но мы по-хорошему консервативны в плане подбора арендаторов, просим от них большой депозит или банковскую гарантию. Многих это смущает, так как они не могут обеспечить выполнение требуемых нами условий. Мы настаиваем на четком понимании надежности наших потенциальных партнеров. Столь жесткая позиция выработана на основе уроков, которые извлекли из кризиса 2008-2009 годов. Тогда был заказчик большого объекта, строившегося специально под его нужды, который взял и исчез. Пришлось потратить много времени и нервов, чтобы заполнить арендаторами ту новостройку. Теперь, если беремся развивать имущество под нужды какой-то конкретной компании, то просим с нее в качестве гарантии сумму в размере годового платежа либо финансовые гарантии от материнской компании. Стараемся с большими предприятиями заключать договоры на пять лет, а по маленьким возможен разрыв договора с уведомлением за два-три месяца до момента освобождения помещений.

– Сразу несколько столичных офисных объектов LNK нынче обнесены строительными заборами. С чем это связано?

– С нашим желанием обеспечить клиентам гораздо лучшие и современные условия труда в тех комплексах, которые приобрели в последние годы. И с необходимостью вывести их на новый уровень. Офисные здания Kalnciema biroji на ул. Каугуру, 2a, были куплены как стрессовый актив. Старые 3- и 4-этажки достались нам в плохом состоянии и с массой должников. Полтора года потратили на то, чтобы привести в порядок все дела и бухгалтерию, решить вопросы с арендаторами и подготовить проект реновации. С сентября 2017 года начали ремонтные работы, которые оцениваем в 2 млн евро и которые надеемся завершить в первой половине следующего года.

В 2016 году LNK Properties стала владельцем другого столичного офисного центра класса В – Valdemāra biroji на ул. Кр. Валдемара, 118. Это  7-этажное здание, в его доведение до современных стандартов инвестируем около 4 млн евро. Это также стрессовый актив. Реконструкцию собираемся завершить в 2018 году. Рассчитываем, что по окончании всех работ получим привлекательный с визуальной и технической точек зрения офисный центр.

– Свои коммерческие объекты предлагаете только на аренду или на продажу тоже? 
– Цели продавать нет, но если будет достойное предложение, то всегда готовы его рассмотреть. Все зависит от того, сколько предложат. Может, цена будет такая, что не сможем отказаться (смеется. – m2). Последняя наша крупная продажа – столичные торговые центы Alojas Kvartāls и Draudzība. Стараемся больше оставлять в своем управлении коммерческую недвижимость или покупать что-то новое. В предложениях недостатка не испытываем: получаем их почти каждый день, бывает и по два. 
– Это предложения кризисных объектов? 
– К сожалению для нас, таких мало. То, что присылают, совершенно не по кризисным ценам. Если проанализировать доступную нам информацию, то складывается впечатление, что чуть ли не каждое второе здание в центре Риги нынешние собственники готовы продать, но по ценам, не соответствующим тем, которые были бы интересны нам. Конкуренция среди потенциальных покупателей также присутствует, особенно на недвижимость с устоявшимся потоком денег. Здесь активны эстонские, литовские и скандинавские фонды.

У них своя инвестиционная математика. Участвовать с ними в гонке цен LNK не собирается и не станет. Если не будет комплексов наподобие таких, как получили на ул. Каугуру, 2а, и на ул. Кр. Валдемара, 118, то займемся развитием других проектов.

– Какие дополнительные стимулы необходимы, чтобы столица Латвии могла стать более привлекательной для размещения своих офисов и производства международных компаний?

– Отвечу не как должностное лицо, а как обычный человек. Естественно, что должны быть гораздо более прогнозируемая политическая среда и налоговая система. Для бизнеса неустанные изменения правил игры – это дополнительные риски и нервы, от чего сильно устаешь и теряешь мотивацию. В хаосе работать трудно. Плюс мы находимся в конкурентной среде, и как рыба ищет, где глубже, так и бизнес – где лучше.

Хорошо, что Латвия имеет европейскую направленность. Негатив – плохие отношения с Россией. Хочется надеяться, что этот этап носит временный характер и все изменится. Тогда Латвия вернет себе позиции делового и транзитного моста между Европой и Россией. Конечно, мы не опускаем руки и продолжаем искать взаимные точки интересов. И надеемся на то, что отношения улучшатся. 

– Завершая наш разговор: как оцениваете перспективы своего бизнеса?

– Дорогу осилит идущий, поэтому будем продолжать свое развитие. И два новых проекта, один из которых – упоминавшийся Dienvidu vārti на 25 000 кв. м, а другой – Baltijas loģistikas parks, что проектируется у границы Риги, в Стопиньском крае, и планируется в объеме 35 000 кв. м. В самом бизнесе ожидаем довольно ровный период. Надеемся на хороший спрос на складские и офисные помещения.

Портфель коммерческой недвижимости LNK Properties

Офисные комплексы:

LNK Centre (10 546 м2), Alojas Biznesa Centrs (15 000 м2), Dārzciema biroji (5 000 м2), Kalnciema biroji (6 000 м2), Valdemāra biroji (7 000 м2), Mūkusalas biroji (11 000 м2), Alojas residence (900 м2).

Индустриальные парки:

Baltijas industriālais parks (29 000 м2),

в стадии проектирования проекты Baltijas loģistikas parks (35 000 м2) и Dienvidu vārti (25 000 м2).