– Portfelis ir visai plašs – ir turpat pusotra desmita kompleksu, tostarp gan industriālās, gan tirdzniecības, gan biroju, gan noliktavu platības. Absolūti dažādas: ir gan A kategorijas, gan B un C kategorijas objekti. Visi mūsu komerciālie nekustamie īpašumi (to platība pārsniedz 100 000 m²) ir LNK Properties pārvaldībā. Portfeļa apjoms mainās gadu pēc gada. Mēdz gadīties, ka šo to pārdodam, tomēr biežāk pērkam, attīstām vai būvējam jaunus.

– No malas vērojot jaunu komerciālo ēku un biznesa centru parādīšanos LNK Properties bilancē pēdējos gados, rodas iespaids, ka jūsu uzņēmums ir izvēlējies visai agresīvu stratēģiju, lai iegūtu vietu šajā nišā.

– Mūsu komerciālo nekustamo īpašumu portfelis, protams, paplašinās, tomēr, taisnību sakot, ne tik ātros tempos, kā gribētos. Iespaidu, ka strauji pieaug mums piederošo objektu skaits, manuprāt, būs radījusi pirms četriem gadiem uzsāktā grupas zīmola rebrendiga kampaņa. Šī pasākuma ietvaros mēs savus objektus sākām identificēt ar krāsainām izkārtnēm, kurās obligāta sastāvdaļa bija nosaukums un LNK Properties logotips. Lielākā daļa šo ēku mums piederēja jau agrāk, vienkārši daudzi to nezināja.
Arī no jauna būvētos un remontētos komerciālo nekustamo īpašumu projektos uz to ēku fasādēm vai jumta parapeta margojuma grupas logotips ir obligāts. Pēdējos pāris gados attiecībā uz komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem mēs akcentējam augstas klases industriālo objektu un nedaudz pieticīgākas klases biroju sagatavošanu tirgum.

– Ja jau augstas klases industriālās platības ir pieprasītas, tas ļauj cerēt, ka Latvijas ekonomika attīstās.

– Pieprasījums pēc šāda veida platībām ir, tomēr, spriežot pēc saziņas ar mūsu klientiem, es neņemtos apgalvot, ka Latvijas ekonomika strauji attīstās. Tas būtu pārāk skaļi teikts. Pieprasījums pēc labām industriālajām platībām Rīgā ir izskaidrojams ar diviem galvenajiem iemesliem. Pirmais – reputācijas apsvērumi. Ir kompānijas, kurām sava attīstītā biznesa līmeņa dēļ vienkārši nevar būt sliktas telpas – klients to nesapratīs. Otrs motivējošais faktors ir finansiāls. Vecās, vēl padomju laikā uzbūvētās industriālās platības ir dārgas to zemās energoefektivitātes dēļ. Noliktavu un ražošanas objektos šie izdevumu posteņi ir nozīmīgi. Tādēļ par labu vietu un skaistāku ēku uzņēmēji ir gatavi maksāt nedaudz lielāku nomas maksu nekā iepriekšējā vietā. Turklāt viņi saņem divas reizes mazākus apkures rēķinus par nepieciešamo platību apsildi.

– Tad jau tirgus aktivitāti nodrošina ne tik daudz jaunie nomnieki, cik vecie nomnieki, kas maina dislokāciju?

– Ir arī pilnīgi jauni uzņēmumi, tomēr to nav tik daudz, kā gribētos. Spriežot pēc LNK Properties objektiem, lielākā daļa klientu ir tie, kuri Latvijā darbojas vairākus gadus. Daudziem ir vajadzīgas papildu platības, tā darbībai jaunā līmenī, to starp arī biznesa paplašināšanai. Bieži vien pie mums vēršas ar sadarbības pieteikumiem reģionāli uzņēmumi. Lūk, viens piemērs: mūsu kompleksā Baltijas industriālais parks Rīgā, Piedrujas ielā 7, viens no nomniekiem ir uzņēmums, kas nodarbojas ar ražošanu. Viņiem ir ražošanas telpas Jelgavā. Rīgā ilgu laiku darbojās neliela pārstāvniecība. Pirms pieciem gadiem tā nomāja divas kompaktas telpas. Tagad uzņēmums ir izaudzis, arī eksportē savu produkciju un nomā Baltijas industriālajā parkā vairāk nekā 700 kvadrātmetru. Šeit tam ir gatavās produkcijas noliktava, un pat uzņem ārzemju partnerus. Tas nozīmē, ka Rīgas birojs pilda pārstāvniecības funkcijas, bet ražošana norit reģionos, kur lētākas ir gan telpas, gan darbaspēks.

– Kādu laiku klīda runas par Krievijas nelielu ražotņu pārcelšanu uz Latviju.
– Manuprāt, šāda tendence šobrīd nav vērojama, jo Krievija ir kļuvusi par vienu no tām vietām, kur ir izdevīgi ražot. Esmu dzirdējis, ka ir gadījumi, kad starptautiskas kompānijas pārceļ savas produkcijas ražošanas pasūtījumus no Ķīnas uz Krieviju pievilcīgākas pašizmaksas, lētāka darbaspēka un gatavās produkcijas augstākas kvalitātes dēļ. Latvija energonesēju un darba izmaksu ziņā ir mazāk konkurētspējīga. Šī iemesla dēļ pie mums masveidā netiek pārceltas Rietumu kompāniju ražošanas struktūras, pasaulē ir daudz vietu, kur tām ir izdevīgāk strādāt un vienkāršāk veikt uzņēmējdarbību. Tie, kuri pie mums nāk, ir Eiropas pakalpojumu sfēras uzņēmumu palīg-struktūras un zvanu centri: mūsu sabiedrība ir izglītota, bet algu līmenis ir zemāks nekā Eiropā.

Mēs turpinām attīstīt savu biroju un industriālo virzienu. Jau pieminētajā Baltijas industriālajā parkā visas pēdējās kārtas platības tika iznomātas vēl projektēšanas un būvniecības laikā. Šāds efektīvs aizpildītības rādītājs ir pamudinājis LNK Properties uzsākt turpat blakus (Rēzeknes 1) vēl viena projekta izstrādi – runa ir par biroju un noliktavu kompleksu Dienvidu vārti. Pašlaik notiek tā projektēšanas darbi. LNK Properties ir nodomājusi uzbūvēt aptuveni 4,5 hektāru plašajā gruntsgabalā jaunu komerciālo nekustamo īpašumu objektus, to kopējā platība ir 25 000 kvadrātmetru. Lai gan komplekss pilnībā būs gatavs pēc pāris gadiem, jau ir noslēgti platību rezervēšanas līgumi: vai nu ir iemaksāts depozīts, vai ir saņemtas bankas garantijas. Kompleksa Dienvidu vārti īstenošanas tāme ir 15-20 miljoni eiro.

– Ņemot vērā savu pieredzi, kādas nomas likmes klienti uztver labi?

– Ja runājam par industriālajiem objektiem, ir jāsaprot, ka mēs piedāvājam jaunu noliktavu telpu un demonstrācijas telpu vai veikalu simbiozi ēku fasādes daļā. Noliktavas iznomājam par 4-5 eiro/m² mēnesī, bet B klases biroju un tirdzniecības telpas – par 8-9 eiro/m² mēnesī.

– Vai nomnieki ir stabili?

– Par aizpildītību nevaram žēloties. Lielās kompānijas ir stabilas; mainība nedaudz lielāka ir mazo kompāniju vidū. Taču mēs esam pozitīvi konservatīvi, izvēlotie nomniekus, lūdzam iemaksāt lielu depozītu vai iesniegt bankas garantiju. Daudzus tas mulsina, jo viņi nevar nodrošināt mūsu nosacījumu izpildi. Mēs pieprasām, lai būtu skaidra izpratne par mūsu potenciālo klientu uzticamību. Šādas stingras pozīcijas pamatā ir mācība, kuru guvām 2008.-2009.gada krīzes laikā. Tolaik mums bija liels objekts, kuru būvējām, ievērojot pasūtītāja īpašās vajadzības. Kādā brīdī pasūtītājs vienkārši izgaisa. Vajadzēja pielikt milzums pūļu un nervu, lai šo jauno daudz ēku piepildītu ar nomniekiem. Tagad, ja uzņemamies kādu īpašumu attīstīt atbilstoši konkrētas kompānijas vajadzībām, kā garantiju lūdzam iemaksāt summu gada maksājuma apmērā vai iesniegt mātesuzņēmuma rakstiskas finanšu garantijas. Ar lieliem uzņēmumiem cenšamies noslēgt līgumus uz pieciem gadiem, bet maziem ir iespējams pārtraukt līgumu, informējot mūs par to divus trīs mēnešus pirms telpu atbrīvošanas.

– Vairākus LNK Properties galvaspilsētas biroju objektus paš-laik ietver būvniecības nožogojums. Ar ko tas ir saistīts?

– Tas saistīts ar mūsu vēlēšanos nodrošināt klientiem labākus un mūsdienīgākus darba apstākļus kompleksos, kurus esam iegādājušies pēdējos gados. Tas ir saistīts arī ar nepieciešamību tiem nodrošināt jaunu līmeni. Biroju ēkas kompleksā Kalnciema biroji Kauguru ielā 2a tika nopirktas kā stresa aktīvs. Vecās trīsstāvu un četrstāvu ēkas saņēmām sliktā tehniskā stāvoklī un ar daudziem parādniekiem. Pusotru gadu veltījām tam, lai sakārtotu visas lietas un grāmatvedību, atrisinātu problēmas ar nomniekiem un sagatavotu renovācijas projektu. 2017.gada septembrī sākām remontdarbus, kuru tāmi novērtējām divu miljonu eiro apmērā un kurus ceram pabeigt nākamā gada pirmajā pusgadā.

2016.gadā LNK Properties ieguva savā īpašumā citu galvaspilsētas B klases biroju centru Valdemāra biroji K. Valdemāra ielā 118. Šīs septiņstāvu ēkas sakārtošanai atbilstoši mūsdienu standartiem investēsim aptuveni četrus miljonus eiro. Arī šis ir stresa aktīvs. Rekonstrukciju plānojam pabeigt 2018.gadā. Pēc visu darbu pabeigšanas ceram iegūt gan vizuāli, gan tehniski pievilcīgu biroju centru.

– Savus komerciālos objektus jūs piedāvājat tikai nomai vai arī pirkšanai?
Mums nav mērķa pārdot, taču, ja būs cienīgs piedāvājums, vienmēr esam gatavi to izskatīt. Viss ir atkarīgs no tā, kāds būs piedāvājums. Varbūt cena būs tāda, ka nespēsim atteikties (smejas – m2). Mūsu pēdējais lielais pārdošanas darījums – galvaspilsētas tirdzniecības centri Alojas kvartāls un Draudzība. Komerciālos nekustamos īpašumus cenšamies vairāk atstāt savā pārvaldībā vai pirkt kaut ko jaunu. Piedāvājumu netrūkst – saņemam tos teju vai katru dienu, gadās arī ka divus.
– Vai tie ir krīzes objektu piedāvājumi?
– Mums par nožēlu tādu ir maz. Tie, ko saņemam, absolūti nav par krīzes cenām. Analizējot mums pieejamo informāciju, rodas iespaids, ka gandrīz vai katru otro Rīgas centra ēku to pašreizējie īpašnieki ir gatavi mums pārdot, taču ne par cenām, kas varētu mūs ieinteresēt. Turklāt eksistē arī potenciālo pircēju konkurence, it īpaši attiecībā uz nekustamajiem īpašumiem ar jau izveidojušos naudas plūsmu. Šeit aktīvi ir gan Igaunijas, gan Lietuvas, gan arī skandināvu fondi. Tiem ir sava investīciju matemātika. LNK Properties nav nodoma konkurēt ar viņiem par cenu. Ja nebūs tādu kompleksu, kādus ieguvām Kauguru 2a un K. Valdemāra 118, tad nodarbosimies ar citu projektu attīstīšanu.

– Kādi papildu stimuli ir nepieciešami, lai Latvijas galvaspilsēta kļūtu pievilcīgāka starptautisko kompāniju biroju un ražotņu izvietošanai?

– Atbildēšu nevis kā amatpersona, bet parasts cilvēks. Protams, jābūt daudz prognozējamākai politiskajai videi un nodokļu sistēmai. Biznesam nebeidzamas spēles noteikumu izmaiņas nozīmē papildu riskus un nervus, kas nogurdina un liek zaudēt motivāciju. Ir grūti strādāt haosā. Turklāt mēs atrodamies konkurences vidē, un, līdzīgi kā zivs meklē, kur dziļāk, tā arī bizness, – kur labāk.

Labi, ka Latvija orientējas uz Eiropu. Slikti, ka nav labas attiecības ar Krieviju. Gribas cerēt, ka šim posmam ir pagaidu raksturs un viss mainīsies. Tad Latvija atgūs lietišķa starpnieka vietu un kļūs par tranzīta tiltu starp Eiropu un Krieviju. Mēs, protams, nenolaižam rokas un turpinām meklēt savstarpēju interešu saskares punktus, un ceram, ka attiecības uzlabosies.

– Noslēdzot mūsu sarunu, − kā vērtējat sava biznesa perspektīvas?

– Ceļu pieveiks tas, kurš iet, tādēļ turpināsim savu attīstību. Mums ir divi jauni projekti, no kuriem viens ir jau minētais projekts Dienvidu vārti (tā platība 25 000 kvadrātmetru), bet otrs – Baltijas loģistikas parks, kas tiek projektēts Stopiņu pagastā pie Rīgas robežas un kura platība būs 35 000 kvadrātmetru. Runājot par biznesu kā tādu, mūsuprāt, gaidāms visai līdzsvarots periods. Ceram uz labu pieprasījumu pēc noliktavu un biroju telpām.

LNK Properties nekustamo īpašumu portfelis.

Biroju kompleksi:

LNK Centre (10 546 m²), Alojas Biznesa Centrs (15 000 m²), Dārzciema biroji (5000 m²), Kalnciema biroji (6000 m²), Valdemāra biroji (7000 m²), Mūkusalas biroji (11 000 m²), Alojas Rezidence (900 m²)p;

Industriālie parki: Baltijas Industriālais parks (29 000 m²).

Projektēšanā esošie projekti: Baltijas Loģistikas parks (35 000 m²) un Dienvidu vārti (25 000 m²).