Кейс от латвийских застройщиков: гарантированная прибыль от 5%, год бесплатного менеджмента, ипотека и рассрочка от продавца с первым взносом от 35% и бесплатное оформление ВНЖ нерезидентам.
Всем понятно, почему хорошо иметь семейное жилье на море. Это поездки в любое время, свобода от отельных условностей, уют родного дома. Но это эмоции, а если взглянуть рационально, то и расходы на содержание, которые вынуждают многих проводить в купленной квартире пару-тройку месяцев в году (иначе невыгодно, проще арендовать). Добавляют хлопот и регулярные платежки, счета и квитанции. Эти минусы давно понимают все – и покупатели, и застройщики. И наконец они привели к смене традиционного концепта курортной недвижимости. В последние годы в тренде доходные апартаменты, позволяющие не только отдыхать, но и зарабатывать.
Предложения в апарт-отелях можно найти везде – от Объединенных Арабских Эмиратов до Таиланда, от Греции до Испании. Но у латвийских жилых комплексов есть весомое преимущество. В том числе и для нерезидентов – в придачу к доходной квартире здесь можно получить европейский вид на жительство, вложив в несколько раз меньше средств, чем в других странах Шенгена.
В последние годы в тренде доходные апартаменты, позволяющие не только отдыхать, но и зарабатывать. Выбрать доходную квартиру для отдыха объективно сложнее, чем «расходную». Надо разобраться не только в том, подходит ли недвижимость вашей семье, но и способна ли она генерировать стабильный доход. На примере комплекса Sun Re.public (клубного проекта на первой линии Балтийского моря в Саулкрасты) посмотрим, как анализировать предложения застройщиков, на чем держится успех арендного бизнеса, сколько получают собственники квартир и каким образом частные компании могут давать скидки на ВНЖ. Саулкрасты, кстати, на русский язык переводится как «cолнечные берега».
Риэлторы любят повторять, что успех курортной недвижимости зависит от трех важнейших параметров: location, location и еще раз location (место, место и ещё раз место). И, конечно, лукавят. Важно не только место, но и то, что на нем построено. И даже важнее, что находится рядом. Ведь если комплекс морально устарел, он не сможет удерживать арендные ставки на достойном уровне. А если рядом стоят десятки похожих – конкуренция опять же вынудит демпинговать или приведёт к снижению показателей заполняемости.
Sun Re.public имеет массу выигрышных позиций. Это жилой комплекс бизнес-класса, что гарантирует просторные квартиры, панорамное остекление, дорогую отделку, дизайнерские интерьеры, видовые террасы. Плюс имеет развитую инфраструктуру: охраняемую территорию, подземный паркинг, детские площадки, спа и тренажерный зал. И, конечно, нельзя не упомянуть саму первую линию – 150 метров до пляжа, что ценится всегда. Аналогов этому комплексу в окрестностях Саулкрасты просто нет. Конкуренты – частный фонд и гостиницы советского образца.
Важно оценить и логистику: как вам и гостям, которые должны будут вам как арендаторы приносить деньги, добраться до места отдыха? На автомобиле, поездом, автобусом, самолетом? Чем больше возможностей и дешевле дорога, тем лучше. Дорога из центра Риги до комплекса Sun Re.public занимает час. А питерские владельцы квартир рассказывают, что у них на весь путь из дому – от двери до двери – уходит четыре часа.
С другой стороны, Саулкрасты – объективно не самый раскрученный курорт для иностранцев. Сейчас эти места особенно ценят рижане. Считается, что на латвийских Солнечных берегах одни из лучших пляжей в странах Балтии – многокилометровые, песчаные, с живописными дюнами и сосновыми лесами. Люди, которые выбирают Саулкрасты, едут сюда за природой, экологией, релаксацией, спокойным отдыхом у моря без толп туристов. Для них нераскрученность курорта – безусловный плюс. А вот инвесторы тревожатся: достаточно ли здесь туристов, чтобы обеспечить стабильные поступления от аренды? Какую цену за проживание можно будет выставить? И сколько способна принести квартира? Разобраться в этом можно, только изучив документацию управляющей компании.
Квартиры в апарт-отелях часто продают инвесторам на стадии строительства. Застройщик заключает договор с гостиничным оператором или создаёт свою управляющую компанию и обещает инвесторам определённый сервис и показатели доходности. Приходится верить на слово. В лучшем случае получится посмотреть, как застройщик справлялся с аналогичными задачами и хорошо ли заполняются соседние комплексы на курорте. С готовыми проектами проще – можно изучить фактические результаты арендного бизнеса.
Мы попросили менеджеров Sun Re.public предоставить статистику заполняемости в 2018 году действующего в рамках этого комплекса Sales Club Apart Hotel, а также и финансовые показатели по ключевым типам квартир. Вот что получили.
Самые востребованные номера club family suite (две спальни) имеют загруженность 80,09%. Средняя заполняемость отеля в 2017 и 2018 годах – 69,6% (87,7% – сезон, 59,11% – несезон). Средняя продолжительность отдыха в сезон – четыре дня. ADR (average daily room rate) – средняя цена за номер/ночь – 101,05 евро. RevPAR (revenue per available room per day) – доход на доступный номер в день, который высчитывается делением выручки от продажи номеров на общее количество доступных номеров, – 92,37 евро. Максимальная цена бронирования в сезон – 250 евро за sea view, минимальная park studio – 115 евро.

Виталий Дрозд, управляющий Saules Club Apart Hotel:
В зависимости от категории квартиры – студия, апартаменты с двумя спальнями или квартира с видом на море – можно выйти на разный уровень дохода. В таблице приведены три типа квартир, которые мы сдаем в аренду. Самая высокая загрузка исторически у SUITE, самые дорогие – SUPERIOR SEA VIEW. Загрузка их по объективным причинам ниже, но с каждым годом спрос увеличивается. Льготная ставка управления действует на квартиры, приобретенные до начала сезона 2020 года (до 01.05.2020).
Мы управляем квартирами от разных собственников и предоставляем всем владельцам доступ к автоматизированной системе учета бронирования. Вы сможете видеть загрузку по своим апартаментам, полученный доход и при желании формировать собственные цены на будущий период.
На что стоит обращать внимание тем, кто покупает курортное жилье с целью получения отдачи от сдачи в аренду?
Первое – потребительские характеристики квартир. Проще говоря, понравятся ли они туристам, удобно ли там отдыхать? Оцените планировку и оснащение. Не забывайте, если вы берёте квартиру без отделки, то чтобы начать сдавать, в неё предстоит вложить до 15-20% от стоимости. Квартиры в Sun Republic предлагаются с финишной отделкой, мебелью, техникой, кондиционерами, освещением и предметами интерьера. Всё это уже включено в цену.
Второе – средняя цена за номер в сутки. Адекватна ли сумма, которую вам называет застройщик, реалиям рынка, готовы ли люди столько платить? 100-200 евро в сутки для Латвии цена не маленькая. Но учите, что за эти деньги туристам предлагают не 20-метровые номера в отелях, а 100-метровые квартиры, куда можно заселиться всей семьёй. А значит, цена на каждого будет более чем доступной для апарт-отеля такого класса.
Кто отдыхает на Балтийском море? Сюда едут жители Латвии, туристы из соседних стран – Литвы, Эстонии, Финляндии, России, Беларуси… Выбирая отдых на латвийских Солнечных берегах, они уже существенно экономят на транспортных расходах. Плюс получают хороший объект. На booking.com на основании почти пятиста отзывов о Sun Re.public (торговая марка отеля Sales Club Apart Hotel) видим, что его средняя оценка 8,5, а по расположению – 9,3. Это позволяет сделать выводы о будущем спросе.
Третье – сервис управляющей компании. Важно узнать не только, какой процент прибыли забирает себе управляющий комплексом, но и что входит в его услуги. Может быть, налоги или траты на покупку бытовых мелочей остаются на вас? Для собственников квартир Sun Republic расшифровка выглядит так.
Кроме того, обязательно нужно уточнить все детали арендной программы. Одни комплексы ограничивают время пребывания собственников (допустим, разрешают им отдыхать в своих квартирах бесплатно две недели в году). Другие фиксируют определённый процент доходности и не дают заработать больше. Третьи вообще не предоставляют гарантий, обещают выплачивать прибыль по факту сдачи.
Ирина Минвалеева, член правления Sun Republic
Sun Republic – не классический апарт-отель. Мы, скорее, опытная команда менеджеров, которая помогает собственникам распоряжаться недвижимостью максимально эффективно. Поэтому условия у нас гибкие. Никаких ограничений по времени проживания – приезжайте, когда и насколько хотите. Если, к примеру, в следующем году вы не планируете отдыхать в Саулкрасты, то можете сконцентрироваться на доходе. Мы гарантируем нижний порог – 5% от цены объекта в год с учётом расходов на управление. Но по факту за 2018 год собственники получили больше.
Вам интересно самим заниматься арендным бизнесом? Искать гостей, встречать их, решать все операционные вопросы? Пожалуйста! Некоторые владельцы квартир так делают. Причём их гости могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса так же, как и туристы, которые приезжают через нашу управляющую компанию. В этом случае вы не будете платить нам за менеджмент.
Вообще не заинтересованы в аренде? Просто собираетесь отдыхать в квартире с отельным сервисом, чтобы к вашему приезду заказали трансфер из аэропорта и сделали уборку… Отлично! Мы легко можем это устроить.
И последний (но не по значимости) блок вопросов связан с условиями покупки недвижимости. Не забывайте, что рентабельность всегда считается от цены объекта. Но у вас обязательно будут дополнительные расходы – государственные налоги и пошлины, гонорары юристов, маклеров, нотариусов… В Латвии госпошлина за регистрацию права собственности в Земельной книге составляет 2%. Плюс, если иностранный собственник квартиры оформляет вид на жительство, то платит ещё и миграционную пошлину – 5%. Все юридические расходы при покупке нерезидентами и получении для них ВНЖ обычно берут на себя застройщики. По крайней мере, Sun Re.public так и делает.
Обязательно уточните, есть ли возможность взять ипотеку или воспользоваться рассрочкой от застройщика. Это может быть полезно, даже если средств на покупку хватает. При грамотном планировании кредитные средства увеличивают рентабельность собственных. При покупке квартиры в Sun Re.public до 50% от ее цены можно позаимствовать в латвийском банке или до 65% (в виде рассрочки) – у самого от застройщика. Это относится к нерезидентам. У местных покупателей условия кредитования будут лучше.
И не забывайте интересоваться акциями. Застройщики не всегда громко о них заявляют, но обычно готовы идти навстречу реальным покупателям. В Sun Republic, если забронировать доходную квартиру до 1 сентября 2019 года, можно получить годовую скидку на услуги по управлению ею в течение всего 2020 года. В цену многих квартир уже включены полная отделка и парковочное место. И что немаловажно, в комплексе еще есть квартиры, на которые нерезидентам может быть оформлен латвийский ВНЖ, а его оформление входит в комплекс услуг продавца и таких успешных сделок с получением вида на жительство уже больше 70!

+371 245 00 285, +7 901 576 7344, info@sunrepublic.lv