Piemērs no dzīves: 5% garantēta peļņa, gads bezmaksas menedžmenta, hipotekārais kredīts, pārdevēja pretimnākšana, pirmās iemaksas 35% apmērā nomaksa un bezmaksas uzturēšanās atļaujas noformēšana nerezidentiem.
Visiem ir skaidrs, kāpēc ir labi, ja ģimenei ir mājoklis pie jūras. Tas ir izbrauciens jebkurā laikā, neatkarība no viesnīcu noteikumiem, dzimtās mājas sil-tums. Taču tās ir emocijas; skatoties racionāli, tie ir arī uzturēšanas izdevumi, kas liek daudziem pavadīt nopirktajā dzīvoklī divus trīs mēnešus gadā (citādi neizdevīgi, vieglāk noīrēt). Klāt nāk rūpes par regulārajiem maksājumiem, rēķiniem un kvītīm. Šos mīnusus jau sen visi zina – gan pircēji, gan apbūvētāji. Un beidzot tie bija iemesli mainīt tradicionālo kūrorta īpašuma konceptu.
Pēdējos gados tendence: ienesīgi apartamenti, kas dod iespēju ne tikai atpūsties, bet arī pelnīt.Apart-viesnīcu (apart-hostel) piedāvājumus var atrast visur – no Apvienoto Arābu Emirātiem līdz Taizemei, no Grieķijas līdz Spānijai. Bet Latvijas dzīvo-jamajiem kompleksiem ir liela priekšrocība. Arī nerezidentiem – kopā ar ienesīgo dzīvokli šeit var saņemt Eiropas uzturēšanās atļauju, ieguldot krietni ma-zāk līdzekļu nekā citās Šengenas valstīs.
Izvēlēties ienesīgu dzīvokli atpūtai ir objektīvi sarežģītāk nekā “izdevumu” dzī-vokli. Jāsaprot ne tikai tas, vai nekustamais īpašums ir piemērots jūsu ģimenei, bet arī tas, vai dzīvoklis ir spējīgs radīt stabilus ienākumus. Kā piemēru aplūkojot Sun Republic kompleksu (kluba tipa projektu Baltijas jūras pirmajā līnijā Saulkrastos), var sprast, kā jāanalizē apbūvētāju priekšlikumi, kuri ir nomas biznesa panākumu pamatā, cik saņem dzīvokļu īpašnieki un kā privātie uzņēmumi var piešķirt atlaides, iegādājoties uzturēšanās atļauju.
Nekustamo īpašumu mākleriem patīk atkārtot, ka kūrorta nekustamā īpašuma panākumi ir atkarīgi no trim svarīgākajiem parametriem – location, location un vēlreiz location (vieta, vieta un vēlreiz vieta). Un, protams, viņi liekuļo. Svarīga ir ne tikai vieta, bet arī tas, kas tajā ir uzbūvēts. Un pat svarīgāk ir tas, kas atrodas blakus. Jo, ja komplekss ir morāli novecojis, tas nespēs noturēt īres likmes pienācīgā līmenī. Ja blakus atrodas desmitiem līdzīgu ēku - konkurence piespiedīs dempingot cenas vai notiks piepildījuma rādītāju samazināšanās.

Kompleksam Sun Republic ir daudz izdevīgu pozīciju. Šis ir biznesa klases dzīvojamais komplekss, kas garantēti piedāvā plašus dzīvokļus, panorāmas stik-lojumu, dārgu apdari, dizainera interjerus, skatu terases. Ieguvums ir attīstīta infrastruktūra: apsargājama teritorija, pazemes autostāvvietas, bērnu laukumi, spa un trenažieru zāle. Un, protams, nevar nepieminēt pirmo līniju – 150 metru līdz pludmalei, tai vērtība būs vienmēr. Analogu šim kompleksam Saulkrastu apkaimē vienkārši nav. Konkurenti ir privātais fonds un padomju parauga viesnīcas.

Svarīgi novērtēt arī loģistiku: kā jūs un viesi, kuri jums būs kā nomnieki, va-rēs nokļūt līdz atpūtas vietai? Ar automašīnu, vilcienu, autobusu, lidmašīnu? Jo vairāk iespēju un lētāks ceļš, jo labāk. Ceļš no Rīgas centra līdz Sun Republic ilgst stundu. Bet Pēterburgas dzīvokļu īpašnieki stāsta, ka viņi visam ceļam no mājas - no durvīm līdz durvīm - velta četras stundas.
No otras puses, objektīvi Saulkrasti nav visizsmalcinātākais ārzemnieku kūrorts. Tagad šīs vietas ir īpaši vērtīgas rīdziniekiem. Tiek uzskatīts, ka Latvijas Saules krastos ir viena no labākajām pludmalēm Baltijas valstīs – vairāku kilometru gara, smilšaina, ar gleznainām kāpām un priežu mežu. Cilvēki, kuri izvēlas Saulkrastus, brauc relaksēties, baudīt dabu, atrasties ekoloģiski tīrā vidē un mierīgā atpūtā pie jūras bez tūristu pūļiem. Tas, ka kūrorts nav ļoti attīstīts, viņiem ir priekšrocība. Bet investori uztraucas: vai šeit ir pietiekami daudz tū-ristu, lai nodrošinātu stabilus nomas ieņēmumus? Kādu cenu par dzīvošanu varēs prasīt? Kādus ieņēmumus nodrošinās dzīvoklis? Noskaidrot to var tikai tad, ja tiek izpētīta attiecīgā pārvaldītāja uzņēmuma dokumentācija.

Dzīvokļi apart-viesnīcās bieži tiek pārdoti investoriem vēl būvniecības stadijā. Apbūvētājs noslēdz līgumu ar viesnīcas operatoru vai izveido savu pārvaldī-tājkompāniju un sola investoriem noteiktu servisu un ienesīguma rādītājus. Būtībā jātic uz vārda. Labākajā gadījumā ir iespēja noskatīties, kā apbūvētājs tiek galā ar līdzīgiem uzdevumiem un cik labi blakus esošie kaimiņu kompleksi kūrortā tiek piepildīti. Ar gataviem projektiem vieglāk – ir iespēja uzzināt faktiskos nomas biznesa rezultātus.

Mēs lūdzām Sun Republic menedžerus sniegt kompleksa Sales Club Apart Ho-tel 2018.gada piepildījuma statistiku un arī finanšu rādītājus dzīvokļu galvenajiem tipiem. Lūk, ko mēs saņēmām!

Vispieprasītākajiem Club Family Suite numuriem (divas guļamistabas) ir 80,09%. Vidējā viesnīcas noslodze 2017. un 2018. gadā – 69,6% (87,7% – sezonā, 59,11% – nesezonā). Vidējais atpūtas ilgums sezonā ir četras dienas. ADR (Average Daily Room Rate) - vidējā cena par numuru/nakti - 101,05 euro. RevPAR (Revenue Per Available Room Per Day) - ienākumi uz pieeja-mo numuru dienā, ko aprēķina, dalot ieņēmumus no pārdotajiem numuriem ar kopējo pieejamo numuru skaitu – 92,37 euro. Maksimālā Sea View rezervācijas cena sezonā - 250 eiro, minimālā Park Studio - 115 eiro.

Vitālijs Drozds, Saules Club Apart Hotel vadītājs
Atkarībā no dzīvokļa kategorijas – studio tipa dzīvoklis, apartamenti ar divām guļamistabām vai dzīvoklis ar skatu uz jūru – tam var būt dažādu ienākumu līmenis. Tabulā atspoguļoti trīs dzīvokļu veidi, kurus mēs izīrējam. Visaugstākā noslodze vēsturiski ir SUITE, visdārgākie – SUPERIOR SEA VIEW. To noslodze objektīvu iemeslu dēļ ir zemāka, bet ar katru gadu pieprasījums palielinās. Izdevīgā pārvaldības likme būs spēkā tiem dzīvokļiem, kurus iegādāsies līdz 2020. gada sezonas sākumam (līdz 01.05.2020).
Mēs pārvaldām dažādu īpašnieku dzīvokļus un sniedzam visiem īpašniekiem pieeju automatizētai rezervēšanas uzskaites sistēmai. Jūs varēsiet redzēt savu ap-artamentu noslodzi, gūtos ienākumus un pēc vēlēšanās varēsiet veidot savas cenas nākamajam periodam.
Kam jāpievērš uzmanība, pērkot kūrorta mājokli ar mērķi, lai nodrošinātu atdevi no iznomāšanas?

Pirmais ir dzīvokļa izmantošanas iespēju raksturojums. Vienkāršāk sakot, vai tas iepatiksies tūristiem, vai tur ir ērti atpūsties? Novērtējiet plānojumu un aprīkojumu. Atcerieties: ja ņemat dzīvokli bez apdares, tad, lai varētu sākt to iznomāt, dzīvoklī būs jāiegulda 15 -20% no tā vērtības. Sun Republic dzīvokļi tiek piedāvāti ar pabeigtu apdari, mēbelēm, tehniku, kondicionieriem, apgais-mojumu un interjera priekšmetiem. Tas viss ir iekļauts cenā.

Otrkārt – vidējā cena par numuru diennaktī. Vai tā ir adekvāta summa, atbilstoša tirgū realizētājai, ko jums piedāvā apbūvētājs, vai cilvēki ir gatavi tik daudz maksāt? 100 -200 eiro diennaktī Latvijā nav maza cena. Bet ņemiet vērā, ka par šo naudu tūristiem tiek piedāvāti nevis 20 metru mazi numuri viesnīcās, bet 100 metrus plaši dzīvokļi, kur var apmesties visa ģimene. Tas nozīmē, ka cena atbilstoši šādas klases apart-viesnīcai katram būs izdevīgāka.
Kurš atpūšas pie Baltijas jūras? Šurp brauc Latvijas iedzīvotāji, tūristi no kaimiņvalstīm - Lietuvas, Igaunijas, Somijas, Krievijas, Baltkrievijas... Izvēloties atpūtu Latvijas Saules krastos, viņi jau ievērojami ietaupa transporta izdevumus. Turklāt papildus iegūst labu objektu. Mājas lapā booking.com, pamatojoties uz gandrīz piecsimt atsauksmēm par Sun Republic (viesnīcas Sales Club Apart Hotel tirdzniecības zīmols), redzams, ka vidējais novērtējums ir 8,5, bet, ņemot vērā atrašanās vietu, – 9,3. Tas ļauj izdarīt secinājumus par nākotnes pieprasījumu.

Trešais ir pārvaldītāja uzņēmuma serviss. Svarīgi uzzināt ne tikai to, kādu peļņas procentuālo daļu saņem kompleksa pārvaldītājs, bet arī to, kas ietilpst tā pakalpojumos. Iespējams, ka nodokļi vai tēriņi mājsaimniecības sīkumu iegādei jāmaksā jums pašiem? Dzīvokļu īpašniekiem Sun Republic atšifrējums izskatās šādi.

Turklāt noteikti jāprecizē visas nomas programmas detaļas. Dažos kompleksos ir ierobežots īpašnieku uzturēšanās laiks (pieņemsim, atļauj viņiem atpūsties savos dzīvokļos bez maksas divas nedēļas gadā). Citos nosaka noteiktu ienesīguma procentu un neļauj pelnīt vairāk. Trešajos vispār nesniedz garantijas, sola izmaksāt peļņu atbilstoši faktiskajai nomai.

Irina Minvalejeva, Sun Republic valdes locekle
Sun Republic nav klasiskā apart-viesnīca. Mēs, visticamāk, esam pieredzējušu menedžeru komanda, kas palīdz īpašniekiem rīkoties ar nekustamo īpašumu maksimāli efektīvi.Mums ir elastīgi nosacījumi. Nav nekādu ierobežojumu uzturēšanās laikam - brauciet, kad vien vēlatie, un uzturieties Sun Republic, cik ilgi vien vēlaties. Ja, piemēram, nākamajā gadā jūs neplānojat atpūsties Saulkrastos, varat koncentrēties uz ienākumiem. Mēs garantējam zemāko slieksni - 5% gadā no objekta cenas, ņemot vērā pārvaldīšanas izdevumus. Bet reāli 2018. gadā īpašnieki ir saņēmuši vairāk.

Vai jums ir interesanti pašiem nodarboties ar nomas biznesu? Meklēt viesus, sa-gaidīt viņus, risināt visus steidzamos jautājumus? Lūdzu! Daži dzīvokļu īpašnieki tā dara. Turklāt viņu viesi var izmantot visu kompleksa infrastruktūru, līdzīgi kā tūristi, kuri ierodas, izmantojot mūsu pārvaldītājkompāniju. Šādā gadījumā nav jāmaksā mums par menedžmentu.

Vai jūs vispār neinteresē noma? Jūs tikai gatavojaties atpūsties dzīvoklī, izmanto-jot viesnīcas servisu, jūs vēlaties, lai jums tiktu pasūtīts transfērs no lidostas un tiktu veikta uzkopšana... Lieliski! Mēs to varam nokārtot.

Un pēdējais (bet ne nozīmīguma ziņā) jautājumu klāsts ir saistīts ar nekustamā īpašuma iegādes nosacījumiem. Neaizmirstiet, ka rentabilitāte vienmēr tiek rēķināta no objekta cenas. Bet jums noteikti būs papildu izdevumi – valsts nodokļi un nodevas, honorāri juristiem, mākleriem, notāriem... Latvijā valsts nodeva par īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā ir 2%. Turklāt, ja dzīvokļa īpašnieks ir ārzemnieks un noformē uzturēšanās atļauju, tad maksā arī migrācijas nodevu - 5%. Visus juridiskos izdevumus, ja nerezidenti iegādājas īpašumu un saņem uzturēšanās atļauju, parasti sedz apbūvētāji. Vismaz tā rīkojas Sun Republic.

Noteikti noskaidrojiet, vai ir iespēja ņemt hipotekāro kredītu vai izmantot apbūvētāja nomaksas pakalpojumus. Tas var būt noderīgi pat tad, ja ir pietiekami daudz līdzekļu. Pareizi plānojot, kredītlīdzekļi palielina pašu kapitāla rentabilitāti. Pērkot dzīvokli Sun Republic, līdz 50% no tā cenas var aizņemties Latvijas bankā vai līdz 65% (nomaksas veidā) – pie paša apbūvētāja. Tas at-tiecas uz nerezidentiem. Vietējiem pircējiem kreditēšanas nosacījumi būs labā-ki.

Ir vērts interesēties par akcijām! Apbūvētāji ne vienmēr skaļi par tām paziņo, bet parasti ir pretimnākoši reāliem pircējiem. Sun Republic, ja rezervēsiet ienesīgo dzīvokli līdz 2019.gada 1.septembrim, var saņemt gada atlaidi par pārvaldīšanas pakalpojumiem 2020.gadā. Daudzu dzīvokļu cenā jau ir iekļauta pilnā apdare un maksa par stāvvietu. Un nav maznozīmīgi arī tas, ka kompleksā vēl ir dzīvokļi, kurus iegādājoties nerezidenti var noformēt Latvijas uzturēšanās at-ļauju, bet tās noformēšanas izdevumi ietilpst pārdevēja pakalpojumu kompleksā, un šādu veiksmīgu darījumu, saņemot uzturēšanās atļauju, ir jau vairāk nekā 70!

+371 245 00 285, +7 901 576 7344, info@sunrepublic.lv