Прошедший 2018 год для рынка недвижимости Латвии был признан компанией Arco Real Estate хорошим. Таким же ожидается и 2019 год. Руководство этой компании не видит особых оснований для разговоров о скором кризисе на рынке недвижимости и падении цен. Цифры эти ожидания не подтверждают.
Конец зимы – начало весны – традиционное для Arco Real Estate время представления общественности своего годового обзора рынка недвижимости Латвии. В этом году он был подготовлен в 18-й раз, и объем его впечатлял – 97 страниц. Послушать презентацию кропотливого труда сотрудников компании Arco Real Estate пришли многие десятки специалистов не только из сферы недвижимости, были также представители финансового и девелоперского бизнеса, оценщики и страховщики. И их волновало не столько то, каким же в количественном выражении оказался прошедший год, сколько ценовая ситуация и мнение авторов обзора о том, что ждет столицу в ближайшем будущем. Уж слишком громко в обществе, а вместе с ним и в прессе муссируются размышления о скором падении цен на рынке латвийской недвижимости. Их лейтмотив: кризис не за горами. Вот только руководители Arco Real Estate – Айгар Шмитс и Марис Лаукалейс – подобного пессимизма не разделили, хотя и воздушных замков строить не стали. Они особо подчеркнули, что кризисный сценарий и сценарий стабилизации рынка, а кто-то может называть его и стагнацией, – это все же абсолютно разные вещи.
Для начала предлагаем несколько ярких цифр, позволяющих почувствовать дыхание рынка. По данным авторов обзора, в 2018 году в Риге было продано 8 737 всевозможных квартир, что на 3% меньше, чем в 2017 году. Одновременно эта статистика была лучше, чем в 2014 и 2015 годах, и почти соответствовала уровню 2016-го. На серийные квартиры микрорайонов пришлось 5 056 сделок, что на 127 меньше, чем годом ранее. Данный сегмент по итогам прошлого года получил прирост цен в 3,9%. Основной вклад был сделан в первой половине года, тогда как начиная с лета динамика изменения цен скатилась или к нулевым показателям, или близко к тому.
Квартиры в новых проектах столичных микрорайонов в прошлом году сменили владельцев 1 118 раз. Это на 10% меньше, чем в 2017 году. Вот только журнал M2 и портал varianti.lv хотели бы заметить, что отрицательный показатель носит чисто технический характер: в значительном числе проектов, сданных в эксплуатацию в конце 2018 года, покупки активно регистрировались в Земельной книге уже в январе и феврале 2019-го. Не случайно количество столичных сделок покупки недвижимости за первые два месяца этого года более чем на две сотни превысило показатели аналогичного периода года прошлого.
Изучение стоимости продаж, проведенных в новостройках Риги бюджетного класса, а именно такие в подавляющем большинстве строят в микрорайонах, показало, что лишь в 2,15% сделок стоимость единицы площади жилья находилась в пределах от 1 800 до 2 000 евро за кв. м. Еще в 15,3% – от 1 600 до 1 800. Все остальное – дешевле. Здесь участники презентации сразу сделали оговорку: пусть договоры покупок и заносились в Земельную книгу в прошлом году, но резервации этих квартир часто проводились в 2017 и даже 2016 годах и по ценам тех лет – более низким, чем рыночные сейчас.
Самым продаваемым в 2018 году товаром в новостройках микрорайонов стали 2-комнатные квартиры – 476 сделок. 3-комнатные купили 368 раз, студии – 178 и 4-комнатные – 76. По площадям новых квартир этого сегмента покупательские предпочтения выглядели следующим образом: в 225 случаях жилье было просторнее 85 кв. м, у 614 квартир площадь составляла от 50 до 85 кв. м, у 198 – от 35 до 50 кв. м. Минимальные новые пространства, то есть скромнее 35 кв. м, привлекли 79 покупателей нового жилья в микрорайонах.
Очень высокий прирост сделок (плюс 27%) был зафиксирован при торговле квартирами в новых проектах центра столицы Латвии. Всего таких покупок набралось 652. Стоимость квадратного метра дороже 3 600 евро за кв. м оказалась лишь в 10 из них. В 12 случаях новые квартиры в центре Риги покупались с ценой единицы площади от 3 200 до 3 600 за кв. м, в 33 – от 2 800 до 3 200, в 42 – от 2 400 до 2 800, в 87 – от 2 000 до 2 400. Все остальное, а это основной объем сделок, оказалось дешевле 2 000 евро за кв. м. Как среднюю для центра цену авторы исследования назвали цифру в 1 820 евро за кв. м. Это объясняется тем, что в центре покупатели проявляют наибольшую активность на ее периферии, где цены на жилые площади скромнее. Согласно подсчетам Arco Real Estate, в Старой Риге за весь прошлый год было продано 49 продаж квартир (как новых, так и на вторичном рынке), в Тихом центре – 140. В первом случае по отношению к 2017 году получился минус в 10 продаж, во втором – плюс 19. Что никак не отразилось на ценовых тенденциях в этих местах – они схожие: в Старой Риге средняя цена увеличилась на 1,75%, в Тихом центре – на 1,6%.
Отдельно в процессе презентации обзора Марис Лаукалейс остановился на сегменте земли для частной застройки. Число продаж в Риге и ее окрестностях снизилось здесь на 11%, цены – на 3%. Непосредственно в столице было реализовано 222 участка, рядом с ней – 1 396. В столице лидером по средним ценам, далеко оставив за собой всех остальных, стал Межапарк со своими 136 евро за кв. м земли. Далее десятка самых дорогих мест выглядит так: Агенскалнс – в среднем 42 евро за кв. м, Дарзциемс – 40, Аплокциемс – 39, Бишумуйжа – 33, Биерини – 33, Вецаки – 32, Плескодале, Чиекуркалнс, Берги – по 27.
У границ Риги самая высокая средняя цена на землю фиксировалась в Бабитском и Марупском краях – 20 евро за кв. м, Гаркалнском – 15, Царникавском – 13 и Стопиньском – 12. Эти цифры, правда, несколько искаженно отражают реальность. В том же Марупе основной объем достойного внимания и привлекательного по месту расположения предложения начинается от 40 евро за кв. м. и выше. В Бабите и Пиньки (Бабитский край) максимум доходит до 75 евро за кв. м, в Балтэзерсе – до 50. На прилегающих к Риге административных территориях на показатель средних цен сильное влияние оказывает наличие на них садовых товариществ. Там, где их больше, средние цены получаются ниже.
Самой большой популярностью у покупателей земельных участков для постройки частного дома вблизи столицы в прошлом году пользовались Кекавский край – 185 продаж, Марупский – 176, Бабитский – 175, Адажский – 136 и Саласпилсский – 125.
Частных домов в Риге в прошлом году было продано 425, в ее окрестностях – 1 452. Это на 4% меньше, чем в 2017 году. Самые высокие средние цены в сделках с домами Arco Real Estate насчитал на Кипсале – 351 117 евро, в Межапарке – 204 825 и в Золитуде – 148 667.
Для сравнения были приведены также средние показатели стоимости частных домов в регионах Латвии: Юрмала – 1 180 евро за кв. м, Огре – 580, Сигулда – 510, Елгава – 480, Лиепая – 470, Валмиера – 380, Мадона и Бауска – по 370, Тукумс – 340, Вентспилс – 330, Цесис – 250, Алуксне – 230, Резекне – 220 и Балви – 110. Таким образом, средние цены на частные дома практически во всех регионах Латвии значительно ниже себестоимости строительства новых.

Это нужно учитывать тем, кто строит для личных нужд: если вдруг придется в ближайшее время продать дом, то вложения, скорее всего, не окупятся.
«Мы не видим оснований для кризиса», – обозначили свою позицию Марис Лаукалейс и Айгар Шмитс, переходя к теме о циркулирующих в обществе ожиданиях кризиса на рынке недвижимости. И настоятельно посоветовав всем руководствоваться статистическими данными, а не голыми эмоциями. В пользу такой позиции был приведен ряд аргументов, подтверждающих, что на рынке недвижимости Латвии ничто не предвещает какого-то резкого падения цен и повторения сценария 2007-2009 годов.
Первыми из аргументов стали растущая экономика Латвии, и тот факт, что все аналитики (и местные, и зарубежные) прогнозируют продолжение этого процесса и в 2019, и в 2020-2021 годах. Рост ВВП нашей страны в прошлом году вообще стал самым большим за последние семь лет. И это на фоне роста уровня средних зарплат, которые в Риге превысили отметку в 1 000 евро в месяц.
Стоит напомнить, что в 2007 году основной причиной падения цен стали безрассудная закредитованность покупателей латвийского жилья и большая доля спекулятивных сделок, совершавшихся с целью последующей перепродажи объектов. Сегодня эти факторы не оказывают драматичного влияния на рынок. Банки тоже внимательно выдают кредиты – так, чтобы покупатели не слишком обременяли себя ипотечным платежом, да и количество инвесторов незначительное. Большинство покупателей берут жилье, особенно в регионах, для своего проживания. А те, кто инвестирует, делают это обычно на собственные средства.
О здоровье сегодняшнего рынка серийного жилья Риги говорит такой факт: в 2006 году, по данным Arco Real Estate, на среднюю на тот момент зарплату можно было купить 0,3 кв. м серийной квартиры в Риге (берется соотношение средних цен квадратного метра и средних зарплат), в 2018-м – 1,26 кв. м.
Такого привлекательного для покупателей соотношения цен и зарплат не было никогда за период подготовки Arco Real Estate своих обзоров рынка.
Аналогичная ситуация и в сегменте новых проектов в микрорайонах. Там индекс возможностей покупки также лучший почти за два последних десятилетия – 0,75 кв. м на среднюю зарплату против 0,27 – в 2005 и 2006 годах и 0,31 – в 2007-м.
Непосредственно в центре Риги соотношение средних цен на новое жилье и зарплат выглядит следующим образом: в 2013 году можно было купить 0,38 кв. м, в 2014-м – 0,37, в 2015-м – 0,44, в 2016-м – 0,48, в 2017-м – 0,51 и в 2018-м – 0,54. То есть его доступность для населения только растет. И необходимо учитывать, что с 2010 года почти все сегменты развиваются в рамках экономической логики, без каких-либо ценовых всплесков. Ключевой же признак ценового пузыря, который несет угрозу схлопывания, – это резкий всплеск. Такого мы не видим ни в одном сегменте. А жилье сегмента выше бизнес-класса в центре Риги и Юрмалы и вовсе только подошло к завершению 4-летней коррекции цен.
То немногое, что тревожит сегодня на рынке недвижимости Латвии первых лиц Arco Real Estate, – слишком возросшая себестоимость нового строительства. Это заставляет девелоперов повышать цены предложения, и возрастает риск, что в какой-то момент клиент перестанет их воспринимать. Особенно остро это чувствуется в сегменте экономкласса: часть заказчиков проектов приняла решение приостановить на некоторое время их реализацию. «То, что мы будем наблюдать на рынке в ближайшее время, – это стабилизация. Только это никакой не кризис с каким-то драматичным падением цен. Кто-то любит в отношении стабилизации применять термин "стагнация", я не против. Стагнация должна немного сбить аппетиты строителей», – заявил глава Arco Real Estate Айгар Шмитс. При всем этом прогноз возглавляемой им компании для жилого рынка Риги на 2019 год – прирост цен на 2-6% в зависимости от сценариев развития событий и сегментов.