Kompānija Arco Real Estate atzīst, ka pagājušais 2018. gads Latvijas nekustamā īpašuma tirgū ir bijis labs. Gaidāms, ka tāds būs arī 2019. gads. Šī uzņēmuma vadība neredz īpašus iemeslus runām par iespējamo drīzo krīzi nekustamā īpašuma tirgū un cenu kritumu. Skaitļi gaidas neapstiprina.
Laikposms ziemas beigas - pavasara sākums ir Arco Real Estate tradicionālais laiks, kad kompānija sniedz sabiedrībai savu gada pārskatu par Latvijas nekustamā īpašuma tirgu. Šogad pārskats tika sagatavots 18. reizi, iespaidīgā apmērā – uz 97 lapām. Iepazīties ar Arco Real Estate darbinieku pamatīgā darba prezentāciju ieradās vairāki desmiti speciālistu ne tikai no nekustamā īpašuma nozares, bet arī finanšu un attīstītāju biznesa pārstāvji, vērtētāji un apdrošinātāji. Un viņus ne tik daudz satrauca, cik daudzskaitlisks ciparu izteiksmē bija pagājušais gads, bet cenu situācija un autoru viedoklis par to, kas galvaspilsētā gaidāms tuvākajā nākotnē. Pārāk skaļi gan sabiedrībā, gan presē virmo pārdomas par drīz gaidāmo cenu kritumu Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. Viņu moto: krīze nav aiz kalniem. Tikai Arco Real Estate vadītāji – Aigars Šmits un Māris Laukalējs – nepiekrīt šādam pesimismam, lai gan gaisa pilis arī nebūvē. Viņi īpaši uzsvēra, ka krīzes scenārijs un tirgus stabilizācijas scenārijs (kāds to var saukt arī par stagnāciju) ir pilnīgi dažādas lietas.
Vispirms piedāvājam dažus iespaidīgus skaitļus, kas ļauj izjust tirgus elpu. Autoru pārskata dati: 2018. gadā Rīgā pārdoti 8 737 dažādi dzīvokļi, un tas ir par 3% mazāk nekā 2017. gadā. Vienlaikus šī statistika ir labāka nekā 2014. un 2015. gadā un gandrīz atbilst 2016. gada līmenim. Ar mikrorajonu sērijveida dzīvokļiem notikuši 5 056 darījumi, un tas ir par 127 darījumiem mazāk nekā iepriekšējā gadā. Šis segments pagājušajā gadā kopumā ir sasniedzis cenu pieaugumu 3,9% apmērā. Galvenais ieguldījums veikts gada pirmajā pusē, bet, sākoties vasarai, cenu izmaiņu dinamika noslīdēja līdz nulles rādītājiem vai tuvu tiem.
Mājokļiem galvaspilsētas mikrorajonu jaunajos projektos pagājušajā gadā īpašnieki mainījās 1 118 reižu. Tas ir par 10 procentiem mazāk nekā 2017. gadā. Bet žurnāls M2 un portāls varianti.lv gribētu atzīmēt, ka negatīvajam rādītājam ir tīri tehnisks raksturs: lielam projektu skaitam, kas tika nodoti ekspluatācijā 2018. gada beigās, pirkumi zemesgrāmatā aktīvi reģistrēti jau 2019. gada janvārī un februārī. Par to liecina fakts, ka galvaspilsētas nekustamā īpašuma iegādes darījumu skaits šā gada pirmajos divos mēnešos vairāk nekā par diviem simtiem pārsniedz iepriekšējā gada analoģiskā perioda rādītājus.
Izpētot pārdošanas darījumu cenas Rīgas budžeta klases jaunbūvēs, kuru lielākā daļa tiek būvētas mikrorajonos, izrādījās, ka tikai 2,15% nekustamā īpašuma platības vienības cena ir robežās no 1 800 līdz 2 000 eiro/m2. Vēl 15,3% – no 1 600 līdz 1 800 eiro/m2. Viss pārējais nekustamais īpašums ir lētāks. Šeit prezentācijas dalībnieki uzreiz izteica atrunu: lai arī pirkuma līgumi reģistrēti zemesgrāmatā pagājušajā gadā, šo dzīvokļu rezervācija bieži vien notika 2017. un pat 2016. gadā un atbilstoši to gadu cenām – zemākas par tirgus cenām pašlaik.
Par 2018. gadā pārdotāko preci mikrorajonu jaunajos projektos kļuva div-istabu dzīvokļi – 476 darījumi. Par trīsistabu dzīvokļu iegādi veikti 368 darījumi, studio tipa dzīvokļiem – 178, četristabu dzīvokļiem - 76. Šī segmenta jauno dzīvokļu platības, kurām pircēji izrādīja priekšrocību: 225 gadījumos mājoklis bija plašāks par 85 kvadrātmetriem, 614 dzīvokļiem platība bija no 50 līdz 85 kvadrātmetriem, bet 198 gadījumos – no 35 līdz 50 kvadrātmetriem. Minimālas platības telpas, t. i., pieticīgākas par 35 kvadrātmetriem, piesaistīja 79 jaunu mājokļu pircējus mikrorajonos.
Ļoti augsts darījumu pieaugums (plus 27%) tika fiksēts, tirgojot dzīvokļus Latvijas galvaspilsētas centra jaunajos projektos. Šo pirkumu kopskaits bija 652. Desmit gadījumos fiksēta kvadrātmetra cena, dārgāka par 3 600 eiro/m2. Nopirkto 12 jauno dzīvokļu Rīgas centrā cenas no 3 200 līdz 3 600 eiro/m2, 33 jauno dzīvokļu - no 2 800 līdz 3 200 eiro/m2, 42 - no 2 400 līdz 2 800 eiro/m2, 87 - no 2 000 līdz 2 400 eiro/m2. Visi pārējie (arī ir iekļauti darījumu pamatapmērā), ir lētāki par 2 000 eiro/m2. Kā centra vidējo cenu rādītāju pārskata autori ir nosaukuši 1 820 eiro/m2. Tā skaidrojums: centrā pircēji izrāda vislielāko aktivitāti tā perifērijā, kur dzīvojamās platības cenas ir pieticīgākas. Arco Real Estate aprēķini: Vecrīgā visa iepriekšējā gada laikā pārdoti 49 dzīvokļi (gan jaunie, gan otrreizējā tirgū), klusajā centrā – 140. Pirmajā gadījumā, salīdzinot ar 2017.gadu, ir mazāk par 10 pārdošanas darījumiem, otrajā – plus 19. Tas neietekmēja cenu tendences šajās minētajās vietās – cenas ir līdzīgas: Vecrīgā vidējā cena ir palielinājusies par 1,75%, klusajā centrā – par 1,6%.
Prezentācijas laikā Māris Laukalējs īpašu uzmanību pievērsa privātās apbūves zemesgabalu segmentam. Pārdošanas darījumu skaits Rīgā un tās apkārtnē ir samazinājies par 11%, cenas – par 3%. Tieši galvaspilsētā realizēti 222 zemesgabali, blakus tai –1 396. Galvaspilsētā līderis, tālu atstājot visus pārējos, kļuva Mežaparks ar saviem 136 eiro/m2. Tālāk desmit dārgākās vietas: Āgens-kalns - vidēji 42 eiro/m2, Dārzciems - 40, Aplokciems - 39, Bišumuiža - 33, Bieriņi - 33, Vecāķi - 32, Pleskodāle, Čiekurkalns, Berģi – 27 eiro/m2 katrai.
Pie Rīgas robežas augstākā vidējā cena zemei fiksēta Babītes un Mārupes novadā - 20 eiro/m2, Garkalnes - 15, Carnikavas - 13, Stopiņu - 12. Šie skaitļi, jāsaka, mazliet neprecīzi atspoguļo realitāti. Piemēram, Mārupē lielākais darījumu apmērs, kam vērts pievērst nopietnu uzmanību un kam ir pievilcīgs piedāvājums, sākas no 40 eiro/m2 un vairāk. Babītē un Piņķos (Babītes novads) maksimums ir līdz 75 eiro/m2, Baltezerā - līdz 50 eiro/m2. Rīgai piegulošajās administratīvajās teritorijās vidējās cenas rādītāju būtiski ietekmē teritorijā esošās dārzkopības biedrības. Tur, kur to ir vairāk, vidējās cenas ir zemākas.
Vislielāko popularitāti starp zemesgabalu pircējiem privātmājas būvniecībai pagājušajā gadā iemantoja Ķekavas novads - 185 pārdošana darījumi, Mārupes - 176, Babītes - 175, Ādažu - 136, Salaspils - 125. Rīgā pagājušajā gadā pārdotas 425 privātmājas, tās apkārtnē - 1 452. Tas ir par 4% mazāk nekā 2017. gadā. Visaugstākās vidējās cenas darījumos ar mājām Arco Real Estate fiksējis Ķīpsalā - 351 117 eiro, Mežaparkā - 204 825, Zolitūdē - 148 667.
Salīdzinājumam tika sniegti arī privātmāju vidējie cenu rādītāji Latvijas reģionos: Jūrmala - 1 180 eiro/m2, Ogre - 580, Sigulda - 510, Jelgava - 480, Liepāja - 470, Valmiera - 380, Madona un Bauska – katrā 370, Tukums - 340, Ventspils - 330, Cēsis - 250, Alūksne - 230, Rēzekne – 220, Balvi - 110.

Tādējādi privātmāju vidējās cenas praktiski visos Latvijas reģionos ir ievērojami zemākas par jaunu māju būvniecības pašizmaksas cenām. Tas jāņem vērā tiem, kuri būvē personiskām vajadzībām: ja vien būs nepieciešams tuvākajā laikā pārdot māju, tad ieguldījumi droši vien neatmaksāsies.
“Mēs neredzam iemeslus krīzei,” savu nostāju pauda Māris Laukalējs un Aigars Šmits, turpinot sarunu par sabiedrībā virmojošām runām par gaidāmo krīzi nekustamā īpašuma tirgū. Viņi mudināja visus ievērot statistiskas datus, nevis paust tikai emocijas. Šādai nostājai izteiktie vairāki argumenti apstiprināja, ka Latvijas nekustamā īpašuma tirgū nekas neliecina par strauju cenu kritumu un 2007. - 2009. gada scenārija atkārtošanos.
Pirmais no izteiktajiem argumentiem ir augošā Latvijas ekonomika un fakts, ka visi analītiķi (gan vietējie, gan ārvalstu) prognozē šā procesa turpināšanos gan 2019. gadā, gan 2020. -2021. gadā. Mūsu valsts IKP pagājušajā gadā bija vislielākais pēdējo septiņu gadu laikā. Un tas ir uz vidējo algu līmeņa pieauguma fona, kas Rīgā pārsniedz 1 000 eiro mēnesī.
Jāatgādina, ka 2007. gadā galvenais cenu krituma cēlonis bija Latvijas mājokļu pircēju neprātīgā kredītu ņemšana un liela daļa spekulatīvu darījumu, kas veikti ar mērķi tālākai pārdošanai. Šodien šie faktori faktiski neietekmē tirgu. Bankas arī rūpīgi izsniedz kredītus - tā, lai pircēji nebūtu pārāk apgrūtinājuši sevi ar hipotekāro maksājumu, arī investoru skaits ir nenozīmīgs. Pircēju lielākā daļa pērk mājokli, īpaši reģionos, privātai lietošanai. Bet tie, kuri investē, parasti to dara ar saviem līdzekļiem.
Par šodienas Rīgas sērijveida mājokļu “veselību” liecina šāds fakts: 2006. gadā, pēc Arco Real Estate datiem, par vidējo tā brīža algu varēja nopirkt 0,3 kvadrātmetrus sērijveida dzīvoklī Rīgā (tiek ņemtas vērā vidējā kvadrātmetra cenas un vidējās algas attiecības), 2018. gadā - 1,26 kvadrātmetrus. Šādi pievilcīgi rādītāji pircējiem vēl nekad nav bijuši, kopš Arco Real Estate gatavo nekustamā īpašuma tirgus pārskatus. Līdzīga situācija ir arī jauno projektu segmentā mikrorajonos. Tur pirkšanas darījumu iespējamais indekss ir vislabākais gandrīz pēdējo divu gadu desmitu laikā – 0,75 kvadrātmetri atbilstoši vidējai algai, salīdzinājumā: 0,27 - 2005. un 2006. gadā un 0,31 – 2007. gadā.
Tieši Rīgas centrā jauno mājokļu vidējo cenu un algu attiecības: 2013. gadā varēja iegādāties 0,38 kvadrātmetrus, 2014. gadā – 0,37, 2015. gadā – 0,44, 2016. gadā – 0,48, 2017. gadā – 0,51, 2018. gadā – 0,54. Tātad to pieejamība iedzīvotājiem ir tikai pieaugusi. Un jāņem vērā, ka kopš 2010. gada gandrīz visi segmenti attīstās ekonomiskās loģikas ietvaros, bez jebkāda cenu pieauguma. Galvenais cenu burbulis, kas rada draudus, ir straujš cenu kāpums. Tas nav redzams nevienā segmentā. Savukārt mājokļu segmentā, kas ir augstāks par biznesa klasi, Rīgas centrā un Jūrmalā tikai tagad tika pabeigtas četru gadu cenu korekcijas.
Tas, kas šobrīd Arco Real Estate vadītājus satrauc Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, ir pārāk augstā jaunbūvju pašizmaksu cena. Tas liek attīstītājiem paaugstināt piedāvājuma cenas, un pieaug risks, ka pienāks brīdis, kad klientam pazudīs interese par piedāvājumu. Īpaši krasi tas jūtams ekonomiskās klases segmentā: daļa no projektu pasūtītājiem ir pieņēmuši lēmumu apturēt uz kādu laiku to realizāciju. „Tas, ko mēs redzēsim tirgū tuvākajā laikā, ir stabilizācija. Tikai tā nav nekāda krīze ar dramatisku cenu kritumu. Kāds stabilizācijas raksturošanai lieto terminu “stagnācija”, es neesmu pret. Stagnācijai vajadzētu nedaudz mazināt būvnieku apetīti,” paziņoja Arco Real Estate vadītājs Aigars Šmits. Lai arī kā, viņa vadītās kompānijas 2019. gada prognoze Rīgas dzīvojamajam tirgum – cenu pieaugums par 2 - 6% atkarībā no notikumu un segmentu attīstības scenārijiem.